一个房产代理成功的第二年(三)-倒卖

作为房产代理, 有更多的机会买到更廉价的房子,同时,买卖过程中的花费也要少.买的时候,可以那佣金,卖的时候,只需要付买方代理的佣金,所以,倒卖房屋也是增加收入的一条有效途径.

倒卖房屋常犯的一个通病是,过高估计利润,过低估计花销.一般说来,我只买价格相当于市场价70%以下的房子. 20万买进的房子,装修后,至少应该能卖到$32万以上,才好下手.

同时,有一个好的包工头,非常重要.价格,质量,工期,三方面缺一不可.如果质量和工期能保证的话,价格高一些也能接受.

以下是2010年我经手的几栋房子.

1.    Hylton Ave. 与朋友合作,2009年11万多买进,$18万卖出.工期拖太久,错过了卖房的好时机,所以一直到2010年春天才卖掉.净利润只有4万,每人分两万.很不满意.

2.    Frances Dr. 一个客户拿到的短卖.2009年底银行批准后,客户不想买了.我告诉他说有利润,他就拉我入伙.$100800买进,未做任何修理,2010年初$132,000卖出.除去开销,净利润$2万多一点点.虽然钱不多,但时间很短,也没太费工夫.还好.

3.    Gun Mount. 也是一个客户拿到的,但不要了.我接手. $20万买进,$32万卖出.我自己当了一次包工头,三个星期搞定.除去装修,过户花销,和利息, 净利润$6万.很满意,但人很辛苦.

4.    Edsall. 是一个DEAL HUNTER给的. $20万买进,$32万卖出.这一个房子上,犯了一系列的错误.先是包工头拖工期,70天还没完工,跑了.后来有一个合约,但是FHA贷款.花了好几千块修好了房检发现的问题,等了两个月, 贷款没通过.重新上市,又花了好几千块修下次房检发现的问题.一直拖到年底才过户. 净利润$4万. 非常不满意.

5.    Clover Ridge. 在richmond拍来的.原来看到同社区的同样的房子卖了28万,我$145000拿下来,想着怎么也能赚个七八万.买下来后,从新刷漆,洗地毯,把所有坏的地方都修好了.上市后,就是没人碰.还到EBAY上拍卖.好不容易有一个$185000的和约进来,马上签了.但有是一个FHA.这次还没等到贷款出问题,买主的一个什么人住院了.首付出问题了.取消.重新来过.2011年1月初才卖掉. 净利润只有2万,每人分1万.教训是,不要到外地投资,不要到下降中的市场上投资.

6.    Michele Ct. 又是一个错误. $115000拍来的.第一个包工头拿了$2000定金,跑了. 第二个包工头,漆没刷完,地砖也铺了一大半,又跑了.第三个包工头,很明显的在虚报工资和材料.最后只好自己上阵.结果也是拖过了卖房的季节,现在还没卖掉.但愿春天能卖个好价钱.同时又是外地,很难管理.

7.    外地11个CONDOTEL. 当时是一个银行拍出来的.要价每个1.5完到4.5万不等.我说每个一万,我全部拿下.并且银行必须贷款给我.没想到,银行居然同意了.说老实话,它们的价值,远高于一万.2005年时,最高卖到每个单位$119900,而多数人都是$89900买下的.但问题是,现在的HOTEL经营有问题,加上经济特别差,我每月都得倒贴三四千.因为我不想长期持有,就在EBAY上10万块卖掉了8个. 剩下的三个,每月有一两百亏损.已经有人愿意$4万买走.正在运作中.

总的说来,没有一个项目亏损,都有利润,还是满意的.但教训也是挺多的.今年开始,我最终找到了一个可以靠的住的包工头,同时也有了自己的资金, 希望今年能够做的更好,更快. (未完待续)