世界顶级城市房价高企逆势出现房产热

     国际货币基金组织曾表示，未来30年内，全球房地产市场的繁荣景象可能会逐步消退。由于加息和宏观调控的作用，美国、法国、西班牙以及新西兰的房地产市场都已陆续出现不同程度的降温。可是从微观角度看，从美国的旧金山、西雅图到英国的伦敦、俄罗斯的莫斯科，世界顶级城市的房价却仍然高企。

日本首都东京市中心区的一个房产规划图。

　　　　独具魅力的大城市在这点上让不少经济专家都不知所措——此前不少专家们预测称，这些大城市的房地产业已经繁荣到了极点，其价格将在未来很快、很久地持续下降。美国媒体对此评论道，各国整体房地产和局部地区房地产一度曾被密切地联系在一起，但是现在这两者的发展却已经有点“分道扬镳”了。

　　广州日报报道，塞德里克·卡纳斯在过去12年里一直过着“四处漂泊”的潇洒生活。这位33岁的银行家需要经常往来于美国波士顿和英国伦敦之间，此外，他对纽约市也非常熟悉，早在1997年就在这里开展过业务。2005年年底，卡纳斯在搬回西班牙马德里以前，将他在纽约炮台公园附近购置的小套间卖掉了。

　　但是事隔一年之后，卡纳斯又因为业务关系而重回“大苹果”。

　　最近，他在曼哈顿中城购买了一套拥有两间卧室的公寓，总价高达130万美元。这一次，卡纳斯决定，即便以后要搬离纽约，也不再随便卖掉这套公寓了——这也是为自己留一条后路。“纽约市是全球主要的金融中心，世界各地的人都会到这里来。”卡纳斯这位哈佛商学院的毕业生表示，“将来的某一天，我可能还会回到纽约。”

　　目前，在一些世界著名城市里，像卡纳斯这样高收入、经常要满世界地出差的都市人正在“推动”房价的上涨。

　　高尚住宅区价格猛涨

　　国际货币基金组织(IMF)去年10月发表预测称，未来30年内，全球房地产市场的繁荣景象可能会逐步消退。由于加息和宏观调控的作用，美国、法国、西班牙以及新西兰的房地产市场都已陆续出现不同程度的降温。

　　美国楼市在2006年持续降温，在去年第四季度，全美国的房价平均下跌了2.7%。据法国全国房地产联合会去年公布的数字，法国平均房价继2006年7月下降了0.3%之后，8月又下降了1.1%。该机构当时称，房价连续两个月下降为法国房地产市场近10年来首次出现。IMF首席经济师拉詹表示：“我们可以感觉到全球房地产市场已经开始有降温的迹象。”可是与此同时，从美国的旧金山、西雅图到英国的伦敦、俄罗斯的莫斯科，高尚住宅区的房价猛涨。即便是有许多人担心全球经济出现衰退、担心房地产泡沫，即便在某些市场上的价格在下降，这些大城市的房地产价格却仍在上涨。

　　据英国媒体1月报道，伦敦一套目前正在出售的公寓，尽管面积只有6.7平方米、而且是没有装修的“毛坯房”，但其价格竟高达26万英镑(约合260万人民币)，相当于每平方米38.8万人民币。这间位于伦敦西部切尔西地区的公寓，面积只相当于7个电话亭大小。所谓“厨房”只是屋里一处凹陷的壁橱，“浴室”则是一个装有淋浴喷头的小柜子。

　　在伦敦切尔西之类的高尚住宅区，一套三居室或四居室的要价是二百万英镑。去年，以600万英镑的年薪加盟英国切尔西队的德国足球明星巴拉克，向媒体抱怨起了伦敦的房价。他说：“当我还没有来到切尔西的时候，我就想着要在伦敦或者是切尔西训练基地附近买一套房子，这样对于我的生活来说会很方便。我对于房子的基本要求是，要有6间卧室和一个很大的游泳池。但是，当我来到这里后，我却发现，伦敦的物价高得让人难以置信，如果买下这样一套房子的话，花费将会高达400万英镑，这简直就是一个天文数字。”

　　独具魅力的大城市在这点上让不少经济专家都不知所措——此前，在相当长的一段时间内，包括耶鲁大学的著名金融专家罗伯特·希勒在内的专家们都预测称，这些大城市的房地产业已经繁荣到了极点，其价格将在未来很快、很久地持续下降。

　　各国整体房地产和局部地区房地产一度曾被密切地联系在一起，但是现在这两者的发展却已经有点“分道扬镳”了。

　　涨还是跌？经济专家的PK大战

　　当人们还在热切议论用150万美元买一套两房一厅到底值不值得的时候，世界名城的房地产价格已经获得了全球整体经济因素的支持。每个受欢迎的城市各自都有巨大发展，但是他们身处一个“金发姑娘的全球经济”下。(源于童话“金发姑娘”。金发姑娘在三只熊的家里看到三碗粥，热的不吃、冷的不吃，只挑不冷不热的吃。此处借指经济既不过热也不过冷，处于一个“稳步增长，通胀温和”的经济状态。)

　　《新闻周刊》报道称，目前从全球范围来说，虽然利率正在缓慢上升，但是仍处于一个历史上相对较低的时期，大约为5～6个百分点。再加上今年世界上许多国家和地区的经济取得了巨大发展，这让不动产业的崩盘变得不大可能。总部位于美国马萨诸塞州的经济预测和咨询公司“全球洞察”的首席经济专家纳里曼·贝拉维许表示：“在一个低通胀、低利率的环境下，目前房地产业的发展比起历史上的相似时期来说还是相对温和的。只要维持低利率，你将看到一次房地产的复兴和加速。”

　预言：未来20年内跌40%

　　据《新闻周刊》报道，在像纽约这样的地方，房地产的发展从来没有减速过。全美地产经纪商协会上个月公布的报告说，在2006年的第四季度，全美国的房价平均下跌了2.7%。但是根据米勒·塞缪尔房地产评估公司的数据，就在今年1月，纽约曼哈顿的房价逆势上涨了14.4%。根据一些评估数据，有超过一半的高尚住宅买家都不是本国人，他们因为去年美元疲软而获利不少。

　　“房地产市场在去年11月感恩节前的几周上涨了不少，而优良房产的表现更是突出。”纽约市普天寿道·格拉斯·艾丽曼房地产公司的经纪哈里特·诺里斯说，“并不是我个人认为纽约市或曼哈顿不会受到经济低迷的影响，而是没有迹象显示这样的事情会发生。”

　　目前世界顶级城市的房价情况正好与著名经济学家、被称为“房地产业的凶事预言家”罗伯特·希勒作出的预言相反。希勒教授的畅销书《非理性繁荣》在中国也很受读者欢迎。7年前，他在《非理性繁荣》一书中所预言的股票市场崩溃成为现实。在该书的第二版中，他又将相同的分析应用于美国当时过热的房地产市场上，批评当时的房产价格不合理、不理智。他预言称，在未来的20年内，不动产价格将会下跌40%。此外，他还发出警告：房地产泡沫的破灭很可能会导致一场经济大萧条。希勒说：“许多人都对大都市抱有信心，但是这些城市在过去的数百年历史中也是有起有落的。我认为这种起落趋势将会继续。”

　　但是也有不认同希勒观点的经济学家。在最新版的《非理性繁荣》书中，希勒就大量引用了房地产经济专家、荷兰教授皮特·埃特赫斯的一项最新研究成果。埃特赫斯教授将荷兰首都阿姆斯特丹一处时尚住宅区1628年～1973年的房价变化制成图表。然后他作出结论称，在过去近350年间，该地房产的实际价格仅仅涨了0.2%。希勒就以这些数据作为支持自己观点的论据，称房产价格在长时间内只会出现适当增长。

　　但是埃特赫斯本人却并不认为世界上许多大城市(包括阿姆斯特丹和巴黎)的房产在未来5年～10年内会急剧下跌。他的理由是日益发展的都市化进程以及全球财富的增加导致更多的人“争夺”城市中心区有限的房产。他告诉记者说：“我并不是说这个进程会永远持续下去，但是从当前来说，我的预测是上涨。”

　　专家都表示，各国的中央银行必须吸取教训，更好地理解全球经济和央行工作的影响力，以避免日本和英国的历史重演。

在东伦敦，有许多出售房屋的招牌。

　　利率涨跌 作用重大

　　世界上并非所有大城市的房价都在上涨。在澳大利亚，悉尼的房价上涨率低于全国平均水平。在这个案例当中，利率上涨扮演了很重要的作用。

　　现在人们最为担心的是，有没有什么可以控制住高企的房地产市场？当然，一次全球经济的大萧条就可以让房价“跳水”——无论多高级的住宅区都逃避不了。如果说要以史为鉴的话，各国的中央银行将会在这种经济崩溃中扮演极为重要的作用。英国皇家特许测量师学会的首席经济专家米兰·卡特瑞表示：“我们从历史上学到的教训就是，过去应对房地产崩溃危机的政策几乎多多少少会有些缺陷。”

　　卡特瑞提到，20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

　　到了上世纪90年代日本房地产业全面崩溃时，东京的决策者未能成功地、迅速大地削减利率，无法实现经济的“软着陆”。此后，大量私房屋主拖欠房屋贷款、银行停止办理新的贷款手续。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。

　　英国几乎在同一时期也经历了同样的房地产泡沫破灭问题，当时英国在不到一年的时间内进行了两次大幅加息，最终导致了房地产崩溃。

　　贸易壁垒会影响房价

　　许多专家都表示，各国的中央银行必须吸取这些教训，更好地理解全球经济和央行工作的影响力，以避免日本和英国的历史重演。

　　此外，有媒体报道称，这些顶级城市的房地产业更大的威胁来自保护贸易论者、反对自由贸易论和区域间贸易灵活性的消退。这些情况不单在一些发展中国家很常见，在欧洲和美国最近也出现了这种反对贸易自由的迹象。为了控制廉价进口商品的流入，美国国会的民主党领导者们近期可能会要求暂停与哥伦比亚和秘鲁的自由贸易协定谈判。这些贸易壁垒和流通控制无疑都会减缓全球经济增长，最终也会影响到房地产市场，在过去就曾发生过类似的事情。在上世纪20年代，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

    家庭财富空前增值

　　富裕买家争夺豪宅

　　在美国沃顿商学院和哥伦比亚大学的3位经济学家为非营利组织“国家经济研究会”撰写的一份长篇工作报告中，他们也认为，顶级城市并非那么容易受到全球经济繁荣与萧条之交替循环的不良影响。

　　参与研究的学者特意点出了一些受到越来越多高收入人群欢迎、并愿意付出更多资金以入住的美国城市，其中包括旧金山、洛杉矶、西雅图和波士顿等。他们认为，这些城市的崛起归根到底是源于过去半个世纪以来美国众多家庭财富的空前增值。在20世纪的后半段，住在美国各大城市的家庭总数只翻了一番，但是平均每户家庭的年收入却从50多年前的2000美元涨到了目前的超过14万美元。

　　伦敦巴黎房产供不应求

　　虽然这份报告只是研究了美国国内的情况，但是撰稿人也认为，在其他国家的主要城市，类似的财富增加进程正在进行当中。“你必须将两件事结合起来看：一群人数正在增加的高收入者都希望进入某处的(房地产)市场，而该处市场不愿意或是无力提供足够的新房产。”

　　沃顿商学院的房地产和金融学教授约瑟夫·吉尔科说，“伦敦和巴黎都可以被看作这方面的典型，当地的经济发展了，收入的分配却相对滞后，该区的房产供应非常少、供不应求。”

　　美国《福布斯》杂志近日公布2006年度全球个人财富排行榜，罗列了截至2月初个人资产市值达到或超过10亿美元的946人。以截至今年2月9日的市场价值衡量，这些富豪2006年的资产市值合计35万亿美元，比2005年增加9000亿美元，上升35%。富豪们的人均资产市值为36亿美元。

　　按照排行榜制作者的说法，《福布斯》排行榜不只是个人财富的简单罗列，同时也是全球经济及其变化的曲折反映。《福布斯》杂志总编辑史蒂夫·福布斯作出判断：“在我们这个地球上，更多的人经济状况好于以往……这(2006年)是人类历史上最为富足的年份。”

　　据美国《新闻周刊》杂志分析，顶级城市房价的上扬也反映了那些新出现的“超一流”买家本身的生活水平。根据英国房地产研究机构琼斯·兰格·拉萨利研究所公布的数据，在这些买家当中，大约有50%的人是旅居或定居国外。当全球化允许资金更快更广地流动时，人们也能更加自由地穿梭于各国。这些人在各个发达国家的首都间流动，他们手上拥有大量的现金，而且丝毫不关心当地人所忧虑的房地产泡沫问题。

　　富豪买家争夺高尚住宅

　　美国媒体报道称，这群人正在挥霍钱财。过去一两年来，世界上的银行家和商人连续获取着可观利润，这一状况让那些繁华闹市附近的高级住宅更加抢手，例如伦敦的南肯辛顿(可谓是伦敦最好最贵的富人区)和纽约市的上西城(是许多著名的文化人居住社区，南有林肯艺术中心、大都会歌剧院、朱利亚音乐学院，北有自然历史博物馆、美国历史学会)。

　　就算不在这些主要的金融城市购房，但是由于过去十年来全球的超级富豪越来越多，这也推动了房地产市场的行情看涨。目前，已经出现了一群不光以收集名车名酒，而且以收集法国巴黎、阿根廷布宜诺斯艾利斯的豪宅为乐的富豪。富豪多了，人们的口袋日涨，这都刺激了大都会里原本供不应求的房地产市场，让房价高得让人咋舌。

　　精英集中在大城市购房产

　　琼斯·兰格·拉萨利研究所所长休·福克斯莱说：“出人意料的有趣情况是，因为这些富豪买家的购房和收集范围在全球不出100个街区，所以他们经常会全世界地跑。”

　　这不令人惊讶，由于这类型买家喜欢在工作所在地附近生活，因此在那些经济中心，对房产的需求往往是整个国家最旺盛的。2006年，印度商业中心孟买的高尚住宅区的房价上涨了90%，大大超过了同时期印度首都新德里60%的房价上涨幅度。这种不成比例的现象甚至会误导人们认为服务行业中最高薪的就是房地产工作人员。

　　纽约市市长迈克尔·布隆伯格曾经将这种精英集中的大城市房地产市场称为“包含巨大价值的奢侈产品”。

　　据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。在此期间美国的房地产飞速增长，但是却在一些贸易保护的政策出台后出现崩溃，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。