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洛克菲勒中心分家的故事

洛克菲勒中心分家的故事

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洛克菲勒中心分家的故事
by Bayfamily


大家都知道纽约有个赫赫有名的洛克菲勒中心。 洛克菲勒家族从1932年到1952年的时间里, 在纽约的middel town先后盖了十二栋楼。 占地12个acres, 总面积6.5M平方尺。 一度是纽约人以及美国人的骄傲。 虽然我每次去都特别不以为然,可纽约人把它当成个宝,尤其是那个小溜冰场。 我实在看不出有什么特别的地方。 洛克菲勒家当年盖这个房子黑箱操作的事情可没少干。 从地皮到特许经营权。 在这房子上洛克菲勒家族可是赚海了。 哗啦哗啦猛收了三十几年的租子。

事情到了1985年,问题来了。 首先是家族根深叶茂,子子孙孙,要分家产。 不是每个人都对房地产那么有兴趣。 房子不像股票,可以分得很细。 当然过去中国人分家时另外一回事,老大东厢房,老二西厢房的。 你看,前些日子中国的李连杰,在上海浦东最好的地段盖了个房子,然后向媒体宣布,打算东边这栋留个大女儿,西边这栋留个二女儿。 整个还是一个土财主的脑子。  老外分家要分个干净, 何况这帮子孙们不再满足受租子过日子。 最好事把房子卖掉,大家一分,然后该干什么干什么去。

要卖房子,麻烦可来了。 第一是税。 到了1985年,房子的市场估价是1.6Billion。 可在账本上由于长年的depreciation write off. 房子的价值已经几乎是零了。 这真是投资房地产的好处,明明是天价的房子。 Sam大叔的账面上却过瘾地把它的价格当成零。  以前claim depreciation是不错, 可现在一下子要交 1.6Billion的captial gain 的税。 洛克菲勒家可实在不甘心。

第二是名声。 洛克菲勒家的老一代革命家对房子有深厚的感情。 希望永远掌控房子的实际经营权。 只是把洛克菲勒的名字要永远继承下去。 要是随便把房子卖掉,明天被人改成李嘉诚大厦,岂不是很伤家族的面子。

第三是房子的总值太高。 一下子买了,也没有那个买家能买得起。 如果弄个exchange来延税,也找不到类似的房子和买主。

怎么办? 说来简单,refinance。

首先是先化整为零,弄一个占80%股份的REIT (real estate investment trust)。 在REIT的名下,出售750M的股权。 等于是扩招新股,股本进来的钱总不用交税吧。 接着是发行500M的债卷, 发行的是convertiable的bond. 若干年以后,可以转成股份。 发行债卷不但不交税,反而可以用利息来减税。 后来日本人在89年买了1.3billion中大部分股份,当冤大头的故事,大家都知道。 我就不说了。

你看看,这样一来,洛克菲勒家占了20%的股份。 其他80%的股份分散在其他千千万万的投资人手里,洛克菲勒家族保持房子的实际经营权。 同时大量的现金进账,一分钱税也没有交。 子孙们吃喝完乐,分散投资。

好了,洛克菲勒的故事讲完了。 很简单,是个大地主分家产和逃税的故事。 从中我们可以学到什么呢?

首先是要知道,在美国投资房地产是几乎不用交税的。 无论是大地主还是小地主,我很少听说有人交过capital gain的税。 穷人有500K的免税,可以exchange, 富人有无数的漏洞你可以钻。 不但不交税,depreciation和interest还可以到处抵税。 相比之下,401K的延税和Roth的免税实在没有不算什么。 在中国投资也是同样的道理。 洛克菲勒家把钱取出来和我们做refinance没什么区别。 在中国买卖房子的税费很高, 最好的办法就是长期持有,要钱的时候,二次按揭提现出来。

第二个是洛克菲勒中心当年估价用的数据非常有意思。 在1985年,当时的估价是鉴于未来20年里,每年7%的房租增长, 6%的成本增长 和二十年后8%的Cap rate作出的。 后来实际的rent没有涨那么多,成本倒是呼呼猛涨。 也是后来日本人退出,中心濒于破产的原因之一。 俗话说,买的没有卖的精。 新手买出租房,老房主常常是玩了几十年了的老江湖。 信息是不对称的。 对于未来的房租估计不能太乐观。 切记这点。

所有跟贴:
• 先顶后看,夜猫子坐前排了 -谷米- ♀ 给 谷米 发送悄悄话 谷米 的个人博客首页 (0 bytes) (11 reads) 2/15/08 
• 顶新大作。受益非浅。 -4008- ♂ 给 4008 发送悄悄话 4008 的个人博客首页 (0 bytes) (7 reads) 2/15/08 
• "长期持有,要钱的时候,二次按揭提现出来" 顶!每次 -抛玉引砖- ♂ 给 抛玉引砖 发送悄悄话 创建自己的博客 (52 bytes) (227 reads) 2/15/08 
• 根据数学上的“大于加大于等于大于”定律。 -BayFamily- ♂ 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的个人博客首页 (211 bytes) (203 reads) 2/15/08 
• 但如果收入刚hit AMT的话,是否还是放401K好,要不depreciation都不能? -forever_young- ♀ 给 forever_young 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (28 reads) 2/15/08 
• ding ding -大有- ♂ 给 大有 发送悄悄话 大有 的个人博客首页 (0 bytes) (6 reads) 2/15/08 
• DDD, 这故事有深远的现实意义... -紫燕- ♀ 给 紫燕 发送悄悄话 紫燕 的个人博客首页 (0 bytes) (11 reads) 2/15/08 
• ZT这故事有深远的现实意义... -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (12 reads) 2/15/08 
• DD 贝兄牛人让人受益非浅 -texas2006- ♀ 给 texas2006 发送悄悄话 texas2006 的个人博客首页 (0 bytes) (12 reads) 2/15/08 
• 谢谢鼓励。 -BayFamily- ♂ 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的个人博客首页 (0 bytes) (6 reads) 2/15/08 
• 很有启发,顶! -芦苇葱葱- ♀ 给 芦苇葱葱 发送悄悄话 芦苇葱葱 的个人博客首页 (0 bytes) (4 reads) 2/15/08 
• 好文章, 大顶! -WLP- ♀ 给 WLP 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (8 reads) 2/15/08 
• 好文章. 让我又想了一想. -目饵- ♂ 给 目饵 发送悄悄话 目饵 的个人博客首页 (0 bytes) (7 reads) 2/15/08 
• 回复:洛克菲勒中心分家的故事 -东湾- ♀ 给 东湾 发送悄悄话 创建自己的博客 (95 bytes) (156 reads) 2/15/08 
• 谢谢支持。 -bayfamily- ♂ 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的个人博客首页 (0 bytes) (3 reads) 2/15/08 
• 好文!有见地! -rayray- ♀ 给 rayray 发送悄悄话 rayray 的个人博客首页 (0 bytes) (6 reads) 2/15/08 
• good story -AugustMom- ♀ 给 AugustMom 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (5 reads) 2/15/08 
• Thanks. Good post. -U6D3- ♂ 给 U6D3 发送悄悄话 U6D3 的个人博客首页 (0 bytes) (4 reads) 2/15/08 
• DD, 贝兄每篇文章都深入浅出,受益非浅 -forever_young- ♀ 给 forever_young 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (7 reads) 2/15/08 
• 说的好讲的明。 -xuanqiao- ♀ 给 xuanqiao 发送悄悄话 xuanqiao 的个人博客首页 (60 bytes) (51 reads) 2/15/08 
• 开贴有益,谢谢. -关山飞渡- ♀ 给 关山飞渡 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (4 reads) 2/15/08 
• 回复:洛克菲勒中心分家的故事 -goocoo- ♀ 给 goocoo 发送悄悄话 创建自己的博客 (12 bytes) (32 reads) 2/15/08 
• 喜欢贝兄的故事,润物细无声. 谢谢. -直觉是金- ♂ 给 直觉是金 发送悄悄话 直觉是金 的个人博客首页 (0 bytes) (2 reads) 2/15/08 
• 想起了你 -石榴妹妹- ♀ 给 石榴妹妹 发送悄悄话 创建自己的博客 (52 bytes) (29 reads) 2/15/08 
• 其实,你说的意思,我早就在做了。 -windlight- ♀ 给 windlight 发送悄悄话 创建自己的博客 (126 bytes) (60 reads) 2/17/08 
• moral of the story: housing price won't go up forever -wonder1- ♀ 给 wonder1 发送悄悄话 创建自己的博客 (663 bytes) (21 reads) 2/18/08 
• 顶! 贝兄真是个说故事的好手。我还记得 -直觉是金- ♂ 给 直觉是金 发送悄悄话 直觉是金 的个人博客首页 (0 bytes) (4 reads) 2/19/08 
• The best article in RE for a long time!! -miat42- ♂ 给 miat42 发送悄悄话 miat42 的个人博客首页 (116 bytes) (13 reads) 2/19/08 
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来源: 文学城-BayFamily
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