上海、香港房市泡沫比较

上海、香港房价比较
by Bayfamily

中国房地产价格连续飙升。到底是泡沫还是反映了经济的基本面。众说纷纭。各种分析也是汗牛充栋。带形容词的、气势磅礴的分析，通常没什么用。经济现象毕竟是用数字说话的。

先来看一组数字。 这是上海和香港的GDP、人均收入、价格的分析表。 大家知道，香港在97年以后，经历的严重的房地产价格下滑。 不少人，心有余悸地认为上海在走同样的道路。价格严重脱离现实，面临崩盘危机。

这里我比较了两个ratio, 一个是GDP对房价，一个人均收入对房价。 GDP总量决定了地价。 连我们李鸿章老爷爷在一百多年前都明白，土地+劳动力+资本决定了财富。 劳动力和资本是可变得。 土地价格和GDP长期涨幅一致。 不明白其中道理的，参见我的文章，《房子长期涨幅是多少》。

所以第一个ratio反映了相对成本，也就是supply. 第二个ratio反映了大众对价格的承受能力，也就是demand. 比较香港和上海的这两个参数，大体可以帮助我们对市场的基本面有个了解。

从上海来讲，全市的平均价格并没有严重超出历史水平。 除非你要是1994房价就有严重的泡沫。相反根据income计算下来的比例在下降。 主要是因为市区扩展，外围廉价的房屋冲淡了整体价格。但今年的income ratio开始有抬头之势。 如果超过40，就有重蹈香港覆辙危险了。 也就是说，上海的泡沫还在形成当中，并没有到达大的不可思议的地步。

GDP ratio也说明同样的问题。比例在逐年下降，并不存在有人翻炒地皮。两个政府的土地供应还是跟的上的经济需求的。每年城市规模都在扩大，大量生地变成熟地。上海的GDP ratio 没有什么大的变化。土地局的老爷们说他们清白是对的。土地供应合理。香港以前港英当局实在太黑了。现在ratio 降的厉害。

政府现在需要靠土地收入过日子。 以上海为例，市政府的一半的收入来源于土地的收益。 要想指望政府突然一夜之间成倍加大土地供应量，降低房价，无异于与虎谋皮。 想想看，公务员的工资、奖金从哪里来？中央可以不用管这些事情，天天喊口号打压房价， 到下面具体的官员，动机很小。 这就是为什么江湾五角场这样偏远的地方，光土地的楼板价已经到了2万元一平米了。

但是光靠政府的垄断，只是supply这一面出来问题。如果价格太高，没有demand,价格一样会跌下来。好比是娶媳妇，全世界的女孩子团结起来，来个彩礼垄断价，1百万。 很多人就会选择打光棍，或者来个黑箱交易，不搞形式搞实质。 北京上海出现的小产房，就是土地垄断价格太高，地下交易的产物。 香港97年后的价格严重背离基本面，政府再怎么垄断Supply也没用。

上海的房价有没有背离基本面呢？ 从上面的数据来看，2003年前没有。 现在有。但现在刚刚是泡沫的开始。才到香港94年的水平。何时破裂不知道， 在中国泡沫经常要达到不可思议的地步才会破灭。 现在离不可思议还很远。

建议：有房子的，不必急于卖出，泡沫没那么大。要投资买房子的，别往火抗里跳了。建议持币观望。没钱的，赶紧攒吧，过两年，还能赶上买个自主的。

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