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上海、香港房市泡沫比较

上海、香港房市泡沫比较

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上海、香港房价比较
by Bayfamily

中国房地产价格连续飙升。到底是泡沫还是反映了经济的基本面。众说纷纭。各种分析也是汗牛充栋。带形容词的、气势磅礴的分析,通常没什么用。经济现象毕竟是用数字说话的。

先来看一组数字。 这是上海和香港的GDP、人均收入、价格的分析表。 大家知道,香港在97年以后,经历的严重的房地产价格下滑。 不少人,心有余悸地认为上海在走同样的道路。价格严重脱离现实,面临崩盘危机。

这里我比较了两个ratio, 一个是GDP对房价,一个人均收入对房价。 GDP总量决定了地价。 连我们李鸿章老爷爷在一百多年前都明白,土地+劳动力+资本决定了财富。 劳动力和资本是可变得。 土地价格和GDP长期涨幅一致。 不明白其中道理的,参见我的文章,《房子长期涨幅是多少》。

所以第一个ratio反映了相对成本,也就是supply. 第二个ratio反映了大众对价格的承受能力,也就是demand. 比较香港和上海的这两个参数,大体可以帮助我们对市场的基本面有个了解。

从上海来讲,全市的平均价格并没有严重超出历史水平。 除非你要是1994房价就有严重的泡沫。相反根据income计算下来的比例在下降。 主要是因为市区扩展,外围廉价的房屋冲淡了整体价格。但今年的income ratio开始有抬头之势。 如果超过40,就有重蹈香港覆辙危险了。 也就是说,上海的泡沫还在形成当中,并没有到达大的不可思议的地步。

GDP ratio也说明同样的问题。比例在逐年下降,并不存在有人翻炒地皮。两个政府的土地供应还是跟的上的经济需求的。每年城市规模都在扩大,大量生地变成熟地。上海的GDP ratio 没有什么大的变化。土地局的老爷们说他们清白是对的。土地供应合理。香港以前港英当局实在太黑了。现在ratio 降的厉害。

政府现在需要靠土地收入过日子。 以上海为例,市政府的一半的收入来源于土地的收益。 要想指望政府突然一夜之间成倍加大土地供应量,降低房价,无异于与虎谋皮。 想想看,公务员的工资、奖金从哪里来?中央可以不用管这些事情,天天喊口号打压房价, 到下面具体的官员,动机很小。 这就是为什么江湾五角场这样偏远的地方,光土地的楼板价已经到了2万元一平米了。

但是光靠政府的垄断,只是supply这一面出来问题。如果价格太高,没有demand,价格一样会跌下来。好比是娶媳妇,全世界的女孩子团结起来,来个彩礼垄断价,1百万。 很多人就会选择打光棍,或者来个黑箱交易,不搞形式搞实质。 北京上海出现的小产房,就是土地垄断价格太高,地下交易的产物。 香港97年后的价格严重背离基本面,政府再怎么垄断Supply也没用。

上海的房价有没有背离基本面呢? 从上面的数据来看,2003年前没有。 现在有。但现在刚刚是泡沫的开始。才到香港94年的水平。何时破裂不知道, 在中国泡沫经常要达到不可思议的地步才会破灭。 现在离不可思议还很远。

建议:有房子的,不必急于卖出,泡沫没那么大。要投资买房子的,别往火抗里跳了。建议持币观望。没钱的,赶紧攒吧,过两年,还能赶上买个自主的。

附件:

ShanghaiHongkong
GDPincome (RMB)RMB/m2Income ratioGDP ratioGDPincome (HK$)HK$/m2Income ratioGDP ratio
1994152047020209029.813.7170622729672856939.216.7
1995189428890257228.913.6178078823192668032.415.0
19962227510051320031.814.4188163860132906733.815.4
19972527510771319929.712.7207194916714055444.219.6
19982824012944349327.012.4195585992912911629.314.9
19993080515644342221.911.1188622989442486525.113.2
20003454717185356520.710.31932991023602227921.811.5
20013738220406373218.310.01888351047291956818.710.4
20024064622083413418.710.21837901035441738016.89.5
20034671825477511820.111.0179308997521531615.48.5
2007108240336411135533.810.5
所有跟贴:
• 先顶完再细看, 说说" 我们当前的任务是什么"? 等... -紫燕- ♀ 给 紫燕 发送悄悄话 紫燕 的个人博客首页 (0 bytes) (14 reads) 11/29/07 
• 关键是人民币升的太快, 再攒都成纸了....... -紫燕- ♀ 给 紫燕 发送悄悄话 紫燕 的个人博客首页 (0 bytes) (18 reads) 11/29/07 
• 那就多攒点吧 -BayFamily- ♂ 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的个人博客首页 (0 bytes) (4 reads) 11/29/07 
• 明年还要升8%-10% -抛玉引砖- ♂ 给 抛玉引砖 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (6 reads) 11/29/07 
• 建议你买点美国肉联厂公司的股票。动作要快 -BayFamily- ♂ 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的个人博客首页 (44 bytes) (158 reads) 11/29/07 
• 真的?俺实在呀,什么代码?给俺QQH 吧:) -紫燕- ♀ 给 紫燕 发送悄悄话 紫燕 的个人博客首页 (0 bytes) (4 reads) 11/29/07 
• 这我可不敢告诉你了。怕舞蹈。自己研究吧。 -bayfamily- ♂ 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的个人博客首页 (0 bytes) (3 reads) 11/29/07 
• 舞蹈我? 不吹牛,股票上你舞蹈不了我 :) -紫燕- ♀ 给 紫燕 发送悄悄话 紫燕 的个人博客首页 (0 bytes) (3 reads) 11/29/07 
• 那是,那是,我不炒股,随口说的。 -bayfamily- ♂ 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的个人博客首页 (0 bytes) (2 reads) 11/29/07 
• 好久没见阿贝兄了,跑哪里发财去了 -抛玉引砖- ♂ 给 抛玉引砖 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (7 reads) 11/29/07 
• 好久没见阿贝兄了,跑哪里发财去了zt -thornbird888- ♂ 给 thornbird888 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (6 reads) 11/29/07 
• 估计在学经济准备转行呢:) -紫燕- ♀ 给 紫燕 发送悄悄话 紫燕 的个人博客首页 (0 bytes) (3 reads) 11/29/07 
• Income ratio 意义大些吧 -抛玉引砖- ♂ 给 抛玉引砖 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (3 reads) 11/29/07 
• 都有意义。GDP ratio 说明政府土地供应平稳。没什么过错 -BayFamily- ♂ 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的个人博客首页 (0 bytes) (2 reads) 11/29/07 
• 关键是GDP 算法有点虚 -抛玉引砖- ♂ 给 抛玉引砖 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (3 reads) 11/29/07 
• 玉兄高见。有何改正办法? -BayFamily- ♂ 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的个人博客首页 (0 bytes) (2 reads) 11/29/07 
• 哪也没去啊。忙着在这捡砖头呢. -bayfamily- ♂ 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的个人博客首页 (50 bytes) (97 reads) 11/29/07 
• 答的妙~~~~~ -紫燕- ♀ 给 紫燕 发送悄悄话 紫燕 的个人博客首页 (0 bytes) (3 reads) 11/29/07 
• 都是玉兄的名字起的祸。把砖引来了。 -BayFamily- ♂ 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的个人博客首页 (0 bytes) (2 reads) 11/29/07 
• 哈哈哈哈,阿贝兄抛出去的是玉,引回来一把板砖,和鲁迅的 -抛玉引砖- ♂ 给 抛玉引砖 发送悄悄话 创建自己的博客 (81 bytes) (17 reads) 11/29/07 
• 对对,你喝了那么多奶, 也该挤出点草了吧? -紫燕- ♀ 给 紫燕 发送悄悄话 紫燕 的个人博客首页 (0 bytes) (2 reads) 11/29/07 
• 或者说接了那么多砖,也没见你的玉呀 -紫燕- ♀ 给 紫燕 发送悄悄话 紫燕 的个人博客首页 (0 bytes) (2 reads) 11/29/07 
• Price in SH may still go up, good for whoever owned the house -miat42- ♂ 给 miat42 发送悄悄话 miat42 的个人博客首页 (54 bytes) (117 reads) 11/29/07 
• 呵呵。M兄总是忧国忧民的。 -BayFamily- ♂ 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的个人博客首页 (0 bytes) (6 reads) 11/29/07 
• 土地供应合理 is in fact a bad ingredient for supporting -miat42- ♂ 给 miat42 发送悄悄话 miat42 的个人博客首页 (1862 bytes) (141 reads) 11/29/07 
• 还不到溜的时候,RMB到了1:6, 我第一个开溜 -BayFamily- ♂ 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的个人博客首页 (0 bytes) (21 reads) 11/29/07 
• Right, probably 1-2 years too early. Be vigilant -miat42- ♂ 给 miat42 发送悄悄话 miat42 的个人博客首页 (19 bytes) (41 reads) 11/29/07 
• Bay bro, before that day comes, please make sure that -Sunron- ♀ 给 Sunron 发送悄悄话 创建自己的博客 (208 bytes) (65 reads) 11/29/07 
• 当然,当然,有财大家发 -bayfamily- ♂ 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的个人博客首页 (30 bytes) (22 reads) 11/29/07 
• 怎么没人给顶上去呢,都去看笨男讲话了? -一块五一卷- ♂ 给 一块五一卷 发送悄悄话 一块五一卷 的个人博客首页 (0 bytes) (3 reads) 11/29/07 
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来源: 文学城-BayFamily
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