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房价的长期价格涨幅应该是多少?

房价的长期价格涨幅应该是多少?

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房价的长期价格涨幅应该是多少?
by BayFamily

到底房价涨幅多少算多?多少算有泡沫,多少是正常. 美国也好,日本也好,中国也好,实在众说纷纭,各方都拿自己的数据来证明自己的观点。

这些争论的最大致命伤就是拿A来B,拿中国比美国,拿日本比中国,拿过去比未来。最后是死循环,谁也说服不了谁。 猜中的,得意洋洋,猜错了,愤愤不平。 屁股决定脑袋。

撇开这些,我想从纯经济的角度分析一下,长期来看,到底房价的长期价格涨幅应该是多少? 多少是低,多少是偏高。


首先从货币流通和通货膨胀说起。 假设市场上有一亿元商品,一亿元货币, 货币流通速度(money speed)是1的话, 商品价格是 1。

现在GDP增长5%了, 通货膨胀是0的话, 政府就要发行1.05亿货币,来保持价格不变。 注意,有人凭空赚了0.05亿。 如果通货膨胀是5%的话,如果通货膨胀是5%的话,政府就要发行1.1亿货币。 也就是说每年的货币增长是
GDP Growth +Inflation.

货币增长就意味着手中货币在贬值,到底多少呢? 到底是通货膨胀呢?还是新增货币量?认为是通货膨胀的人说, 因为实际购买力降低了5%, 贬值就是5%。

认为是新增货币量的人认为,我的资产凭空被稀释了10%。 好比公司业绩成长,股票凭空多发了10%,哪怕每股收益不变,我的应得资产还是少了10%。

我的倾向是认同后者,好比我有一幅凡高的油画,值一百万。如果凡高没死,还在不停的画的话, 我肯定不干,尽管我的画还值100万。 因为他要是不画的话,我的画会值200万

但前者也有道理,毕竟实际商品价格只涨了5%,不是10%。 但并不是所有的商品都涨了5%,取决于那些供应量增加了,那些不变或减少了。

大米、皮鞋的供应量增加了。 所以价格涨了5%,而不是10%。 房子和黄金的供应量也增加了,因为不停有房子完工,有金子挖出来。 长期的金价、房租的价格涨幅应和通货膨胀一致, 也是5%。

但土地不是,地球总共就那么大,土地面积是不变得。 除非还有大量未开发的土地,所以土地价格涨幅是GDP growth + inflation.

看看美国过去100年的数据的话, in Real Term, 土地总价增幅和GDP的增幅应该相一致。

研究房子的涨幅,必须把房子和地分开。地是GDP growth+inflation. 房子是Inflation. 这就是为什么,大家要买好学区、大院子的老房子。 因为地的涨幅比房子要高。

通常inflation用CPI(consumer price Index)来衡量, 这里是有偏差的, 因为服务业和制造业的Inflation不一样。 计算机的价格涨幅和医疗、教育的涨幅是不一样的。

盖房子虽然属于制造业, 但是由于盖房子的劳动效率在过去二十几年了,并没有显著提高,每平方米的工时和二十几年前一样, 设计的报批的工时反而上升, 所以房子成本inflation和labor inflation相一致。所以房子本身的Inflation和服务业的inflation一样,每年在5%的样子,而不是政府的CPI 3%.


这就是美国房子价格长期的增幅情况, 地=GDP(4%)+inflation(3%), 房子=labor inflation (5%)。具体的房子按比例混着算。

弯曲Cupertino的房子,80%的价格是地。 Texas, 90% 是房子。

中国呢?土地涨幅是GDP(10%)+inflation(5%) = 15%. 房子是5%。 这就是为什么在中国买中心城区、别墅的人都发了, 而买外围高层的人涨幅了了。

当然,这只是纯经济,长期的静态分析。 房价还受物业税、交易费、利率的影响, 当前兑现预期涨幅,人气、媒体都让人们无法预测短期的价格变化。

无法判断现实是否在Bubble中。 好学区的较高增幅也许已经Price in.

不过美国,想长期投资的话,上面的分析也许对你有帮助。


所有跟贴:
• 又学到一点,谢了 :-) -芦苇葱葱- ♀ 给 芦苇葱葱 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (14 reads) 4/8/07 
• 换个中文马甲,显摆一下,嘻嘻 -sprucemtn- ♀ 给 sprucemtn 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (12 reads) 4/8/07 
• 请将您的高论运用于日本的房地产。先谢了! -无形剑- ♂ 给 无形剑 发送悄悄话 无形剑 的个人博客首页 (0 bytes) (22 reads) 4/8/07 
• 几乎完美地应验于日本的房地产历史 -BayFamily给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的个人博客首页 (300 bytes) (322 reads) 4/8/07 
• 完美吗?请给出数据。笼统的解释不算。 -无形剑- ♂ 给 无形剑 发送悄悄话 无形剑 的个人博客首页 (0 bytes) (12 reads) 4/8/07 
• It's a fact that Japan suffers from population loss -miat42- ♂ 给 miat42 发送悄悄话 miat42 的个人博客首页 (403 bytes) (114 reads) 4/8/07 
• Bayfamily的理论如此说 -无形剑- ♂ 给 无形剑 发送悄悄话 无形剑 的个人博客首页 (58 bytes) (87 reads) 4/8/07 
• His formula is not exact, but still has some truth in it. -miat42- ♂ 给 miat42 发送悄悄话 miat42 的个人博客首页 (94 bytes) (40 reads) 4/8/07 
• 那是美国,对日本 -bayfamily给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的个人博客首页 (396 bytes) (85 reads) 4/8/07 
• 日本的房地产泡沫破灭只是-2%?开玩笑。 -无形剑- ♂ 给 无形剑 发送悄悄话 无形剑 的个人博客首页 (0 bytes) (9 reads) 4/8/07 
• 每年-2%,持续20年 -BayFamily给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的个人博客首页 (0 bytes) (2 reads) 4/8/07 
• 真的还是假的?日本人口增长是慢,但好象是增长耶 -无形剑- ♂ 给 无形剑 发送悄悄话 无形剑 的个人博客首页 (0 bytes) (2 reads) 4/8/07 
• Population growth, gdp(job), immigration are key for RE growth -miat42- ♂ 给 miat42 发送悄悄话 miat42 的个人博客首页 (416 bytes) (85 reads) 4/8/07 
• just because of BOJ's policy error and -it888给 it888 发送悄悄话 创建自己的博客 (225 bytes) (71 reads) 4/8/07 
• 古人云:物极则反。所以两个极端表现是相似的。:-) -无形剑- ♂ 给 无形剑 发送悄悄话 无形剑 的个人博客首页 (0 bytes) (3 reads) 4/8/07 
• Different opinion: Land value is more correlated to zoning diffi -miat42- ♂ 给 miat42 发送悄悄话 miat42 的个人博客首页 (123 bytes) (146 reads) 4/8/07 
• 对,zoning会在这个基础上再加几个百分点 -BayFamily给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的个人博客首页 (48 bytes) (67 reads) 4/8/07 
• 再补充一句, -bayfamily给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的个人博客首页 (282 bytes) (122 reads) 4/8/07 
• 这个也可以用到股市上。股指年涨幅也是GDP+INFLATION。 -FaCai168- ♂ 给 FaCai168 发送悄悄话 创建自己的博客 (104 bytes) (98 reads) 4/8/07 
• Stephen Jen 有篇文章on“Asset Shortage" -FaCai168- ♂ 给 FaCai168 发送悄悄话 创建自己的博客 (182 bytes) (89 reads) 4/8/07 
• which is true during the start of stagflation and -it888给 it888 发送悄悄话 创建自己的博客 (273 bytes) (69 reads) 4/8/07 
• Looks like easy money will stay for a while longer. -FaCai168- ♂ 给 FaCai168 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (5 reads) 4/8/07 
• 非大师不能为也! 2007绝地反击! -会员88- ♀ 给 会员88 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (20 reads) 4/8/07 
• 回复:房价的长期价格涨幅应该是多少? -唐吉珂德- ♀ 给 唐吉珂德 发送悄悄话 创建自己的博客 (239 bytes) (196 reads) 4/8/07 
• 很对,短期波动无法预测 -Bayfamily给 Bayfamily 发送悄悄话 Bayfamily 的个人博客首页 (328 bytes) (71 reads) 4/8/07 
• 这个唐吉珂德生活在现实之中。 -lucky21- ♂ 给 lucky21 发送悄悄话 lucky21 的个人博客首页 (0 bytes) (4 reads) 4/9/07 
• Good analysis. Just learned more. Thanks alot. -deedardee- ♀ 给 deedardee 发送悄悄话 创建自己的博客 (0 bytes) (2 reads) 4/9/07 













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来源: 文学城-BayFamily
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