自住房转投资房 -在澳洲如何最大限度的合理避税

在澳洲，每个家庭的自住房是可以免掉资本增值税的，而持有投资房满12个月，只需要交50%的资本增值税。自住房转投资房，最后物业以投资房卖掉，好多投资者之前没有未雨绸缪，最后就是简单的按自住房转投资房各自的年限来计算物业增值和应交的资本增值税。

例如： 牛同学2002年2月以28万买下一套自住房，2005年2月59万又买了一套自住房，原来的自住房转为投资房了。2014年2月将第一套自住房以82万的价格卖掉。按各自的年限来计算物业增值和应交的资本增值税：

1，每年的资本增值= （82 – 28 ）/12 = 4.5 万

2，自住房免付的资本增值 = 4.5 x 3 = 13.5 万

3，投资房的资本增值 = 4.5 x 9 = 40.5 万

4，投资房taxable的资本增值 = 40.5 x 50% = 20.25 万

如果牛同学年薪18万，加上20.25 万的资本增值，牛同学房产这部分要交49.5%的税款。

由于2002 – 2006年房产牛市，而2008 – 2012 房产比较平稳，这个按年头算的实例为国家老老实实的贡献了可观的税款。

还有一种自住房转投资房Cut off 的算法：

还是牛同学，在2005年2月找了一家专业估价公司将第一套自住房估了个53万，所以按照自住房转投资房的游戏规则:

1，自住房免付的资本增值 = 53万

2，投资房每年的资本增值 = (82-53)/9 = 3.22万

3，投资房的资本增值 = 3.22 x 9 = 28.98 万

4，投资房taxable的资本增值 = 28.98 x 50% = 14.49 万

跟上面完全按年限算的投资房taxable的资本增值，合理避税，多了近6万的收入。

当然最好是在自住房转投资房的时候一定要搞个房屋估计报告握在手上，到时候都可以按2种方法计算，那种方法有利就按那种方法计算。如果在自住房转投资房的时候没有拿到房屋估价报告，投资房taxable的资本增值，就只能按自住房和投资房各自年限算了。