金融风暴下投资物业的利息选择 - 定期还是活期?

金融风暴下的房贷利息倒是形势喜人，过去9个月来澳洲储备银行的cash rate已降到3%，而美，加的cash rate则降得更低。许多物业投资者都惊喜地发现他们所投资的物业不是正现金流就是平衡现金流，而10多年前，绝大多数的投资物业都是负现金流。

最常见的问题来了，在当前金融风暴的环境下，我们的投资物业是应该选择定期还是活期?，如果选择定期，那么何时应该选择定期?

根据澳洲信贷过去27年的数据表明选择活期的占总数的83%，这是因为在澳洲:

无房租房 - 钢铁俱乐部成员 (30%)
有一套自住房 - 白银俱乐部成员 (70%)
有一套投资房 - 黄金俱乐部成员 (5。2%)
有五套以上投资房 - 钻石俱乐部成员 (0。0004%)

所以实际上投资物业的地主，土豪选择定期还是相当的普遍。这是因为选择定期有许多优点，特别是当前的信贷市场，房贷利息低到一生难求的低谷。而选择定期的最佳时机应该是储备银行的cash rate接近最低点的时候而不是在最低点。因为银行的定期利息是基于对未来利息趋势的判断而定。澳洲商业定期贷款在今年二月最低，现在已经有所调高，而民用住宅的定期贷款在今年三月最低，现在也有所提高。

随着金融风暴的蔓延和发酵，大多数专家都期待澳洲储备银行的cash rate会在今年底降到最低点 - 2%。而定期利息也有下调的可能。游子认为在cash rate降到2。5% - 2。25%的时候应该把贷款利息固定。定期利息的年限通常为3 - 5年。

如果是自住房，也可将贷款分为定期和活期两部分。比如贷款50万，定35万三年，15万活期。你每年可多还5万，三年还清15万。

有些澳洲房虫在去年上半年有可能不小心睬了地雷，在8%以上的高息下定了三年。

如果想break up三年定期，那么得好好估算一下break costs是否值得。

违约费每家银行不同，一个示意性的公式如下:

罚款 = 贷款数 * 剩余年限 * 变化利息的差额

例如: 王先生贷款50万，于去年5月定下三年8%的定期，今年想转贷，今年的三年定期为6%，那么:

罚款 = 500，000 * 2 * 2% = $20，000

因此转贷的成本是非常的高。反之，如果一年后的5月，三年定期为8%，你还剩下二年，你如果转贷或是把房子买了，银行也许会高兴你违约，而一分钱都不用罚。