江城游子买房心得 - (10) 如何评价房子是否买得便宜? (图)

1，销售记录比较法 (comparable sales)

房屋估价公司经常使用此法来估算物业的真实市场价格。一般在买方市场时，银行委托的房屋估价公司的估价较为保守，而在卖方市场时，银行委托的房屋估价公司的估价较为乐观。投资者要善用此法就得勤快，要多跑市场，经常去看open house and auction 以获得有关各种大小，类别的房子的开价是多少，最后的成交价又是多少。一旦积累了丰富的地产知识和经验后，你一眼就应该看得出来你想要买的房子值多少? 然后你就会胸有成足地去出价，讨价还价。如果卖方因某些原因急于脱手，你买到便宜物业的机会就更高。此方法对在auction 上买房特别有效，因为一旦你己经知道拍卖物业的市场价格后，你就可以放心大胆地去竞标。

2，现实租金回报法 (rental reality)

销售记录比较法是非常行之有效，但对偏远或销售不旺地区就有点勉为其难了。现实租金回报法的公式如下:

物业的真实市场价格 = 实际所获得的年租金 / 该地区(postcode)5年平均租金回报率

The real value of a property equals actual achievable annual rent divided by the five-year average yield of the postcode

物业的租金可以从地产公司评估得来(rent appraisals from local property managers)，也可从物业目前的租金得来。至于5年平均租金回报率则需要从地产投资杂志(e.g. Property Investor)，各个州的Residential Tenancy Authority 等得来。

实例计算:

已知: 物业实际所获得的年租金$23400，5年平均租金回报率4。83%
那么该物业的实际房价大约是$484472。

3，快速5%租金回报法(5% yield method)

快速5%租金回报法非常简单易记，每周租金$300，房价值$300000；每周租金$400，房价值$400000。5%租金回报法的房价 = 每周租金 X 1000。当然这个5% yield是随不同的城市，地区而变化的。例如: Sydney的平均租金回报率3% - 3。5%，Melbourne的平均租金回报率3。5% - 4%，Brisbane的平均租金回报率4% - 4。5%。

实际上上面的方法在选择物业时都同时使用。下面就以江游投资物业中最近的一个例子来说明如何同时使用上述方法:

江游的业余爱好中目前最大的就是喜欢房子。因此平时，周末经常看地产杂志，报纸，与投资达人朋友经常互相交流的也是房市。周末经常看open house and auction。什么样的房子，大约值多少? 租金回报多少? 心中有数。

三周前的那个星期六，记得有二处auction要去看，第二个是重点，4。00pm的记住了，而第一处记得是3。30pm。320平米的地，4房2厅1卫，砖结构平房，类似物业的市场价格为29。5万至34。5万，每周租金大约$280 - $290 办完事赶到现场已3。15pm，已叫价到$230000。我赶紧登记，快速看了一下房子。接着叫价到$240000 on the market，一竞标者加了$1000，我紧接着加了$1000，最后竞标成功。近日已有Anna Care慈善机构出价每周租金$310打算长期租，租金保证。

按照上述方法，该物业的真实市场价格应为29。5万至31。5万。

图1: 物业正面



图2: 厨房，餐厅




图3: 活动厅



图4: 户外活动区