购房税加倍对多伦多未来房市的影响

大家还记得2010年HST在整个安省强制推出的“盛况”吗？

时光荏苒，早已心里有所准备，自由党上台会不断加设巧立名目的税务；没想到这一天来得如此让人措手不及。

安省地产协会称，省府现在进行公开咨询，想修改市政法，让多伦多以外的城市，都有权去征收土地转让税。举个例子吧，例如买一间445,000元的房屋，除了支付5,300多元的省土地转让税，还要额外再多付4,600多元新的市政土地转让税。安省自由党政府打算增加土地转让税这个做法，会让首次置业人士更加困难，同样会让多伦多周边地区的房屋吸引力大减，因为置业人士没有理由花这么多钱去市郊买房，但又要承受长途跋涉来往工作地点。

多伦多市目前是安省唯一征收城市土地转让税的城市，因为2008年省府给了多伦多这个特权。在多伦多购买房产的人，除了向省政府缴纳土地转让税外，还要向市政府缴纳另一份，比如买100万的房子，要向省及市政府分别缴纳16,475元及15,725元的土地转让税。
而这个新策，无疑雪上加霜，地产局总裁沃吉（Patricia Verge）说，增加城市土地转让税无疑是加倍了买家的税收负担。“如果安省自由党实施这一计划，买房者最早明年开始，按安省平均房价计算，将被迫支付1万元的土地转让税” 。

那么新政如果通过，实施的话，会对多伦多房市有怎样的影响？房价在未来的几个月会是一个什么走向呢？房价会不会再一次步入低潮，出现大跌呢？现在买房要不要等一等，会不会有机会过一阵子去抄底呢？

夕子提出的这几个问题，是追随市场的买家卖家一定会问的几个问题。在过去的文章里，夕子提到过，预测房地产市场的短期走势，是很危险，而且预测的准确度对于操作性来讲，并不是最优的选择，原因有以下三个：

1. 房子是刚性需求品，如果某个时段一定要买入，比如小孩入学等等，那么等待就不会是好的选择，往往错过了好的机会，就要等来年才能重新做选择，而一年过后的市场将会是完全不同的一个市场。

2. 房子有独特性。合适的房子不会总在市场上出现，而一旦错过了这些合适的房子，要等待下一个机会出现，有太多变数，比如卖家的销售策略，卖家的定价策略，市场在某个时段碰上的某些参与竞争的买家等等。所以说，每一间房子都是独一无二的，当然每一间房子都是有优缺点，很难出现完美的房子。

3. 短期的变化要参考长期的变化才能做到抓大放小。如果市场是在一个成长上升的长期趋势中，那么短期几个月的冷淡就是买入的很好机会，而短期的暂时冷淡往往会被重新入市的买家重新推高，打破僵局，重回上升通道。

究竟能不能看清短期的趋势呢？基本可以看出端倪。

早在2009年底，多伦多地产行业就表现出一个非常极端的现象，就是有价无房。市场由于过去一年的金融危机，导致相当一部分房主因为收入原因不愿意换房，就导致市场待售的房屋数量低于往年，而政府采取的人为经济刺激方案，压低了贷款利率，使得一批本来不合贷款条件的买家也可以入市，变相增加了购买力。这一加一减，就使市场出现供不应求的状态，价格开始逐渐加速上涨。当然，一年的上涨，只是补回了2008年欠下的空间，但是这个速度催生的市场环境，却是行内人士不愿意看到的。因为大家都明白，市场上涨需要的是细水长流，如果今天出现暴涨，就是透支了明天的利润，那么持续的暴涨就会将房价带离本身应有的位置，未来出现的调整将会是暴跌。

暴跌由暴涨催生而来，那么将暴涨扼杀在摇篮里。过去的几年里，政府一直在做出种种举措让房市相对比较理性化，譬如提高贷款门槛，适当提升利率，再加上2010年HST的推出，就给火热的市场浇下冷水。

很多人担忧，大家为了避免交重税，会加快买卖房产的步伐，这样一来，本来入冬的淡季也会变得疯狂起来。不过夕子认为，这个房价的调整，最容易出现的，是大批新房上市的地区，而对于成熟的社区来讲，没有忽然大量挂牌的理由，那么挂牌数量应该会保持稳定，那么房价就会维持一个稳定的状态。

但是夕子还是提醒读者朋友一个现象，就是在双重税的威慑下，有一批成熟的，并且有愿望买房的买家由于不懂程序，仅仅看了新闻报道就暂时放弃了买房的打算，然而双重税的实施对于原本的多伦多416地区的打击实际是非常微小的，因为原本steels往南的多伦多市区就是一直都收两个税。只是需要时间习惯的是905地区。而在这些推迟了的买家习惯了新税，并且明白了政策之后，会重返市场，并且联合当时应该出现的稳定买家，共同推动市场上升。这就是上面提到的“抄底一族”。所谓的抄底，就是在市场最低的时候买入，而买入即涨。考虑冬天的冷清，试想一下，我们今年下半年会有5千人推迟买房计划，而这5千人，将在很快的未来，成为抢offer的竞争对手。

这也就是夕子不建议的短期预测。这个预测太不准确，时间把握很难，但是回头看市场的回调幅度有多大？如果市场出现5%的调整，40万的房子就是2万块的分别，可是如果市场以快过我们准备的速度复苏，将推迟买房的买家重新吸引入市，市场将会上涨超过5%，甚至又来一次两位数的上升。

做最坏的打算，假如买入后市场就下跌了5%，那么住满三年后，市场会自动上涨15%以上的通货膨胀性涨价，加上有机会重新补上这个下跌，三年后不仅把5%的下跌赚回来，更加提供了额外的收益。这就是夕子信任的细水长流的房地产市场。