超小户型究竟值不值得投资？

最近的市中心，推出一个很有意思的楼盘，叫做Smart House Condo，核心概念是，大部分的单位都是超小户型，借此降低每个单位的总价，让年轻人有能力负担。当然，在牺牲内部空间的同时，换回的是极好的位置：Queen & University，基本上是在Osgoode地铁站旁边。

这个概念，不能算是一个颠覆，不过是一直以来市中心小户型Condo的一个增强版。从五六年前开始，市中心的Condo就越盖越小，过去的一室一厅普遍在500尺到600尺，而在现在四五年新的Condo里，普遍见到小于500尺的一室一厅；在现在正在建造中的Condo来看，再难以看到大于500尺的一室一厅了。两室一厅也是一样，过去的两室基本都在800以上，甚至靠近1000尺，而现在在建的项目，800尺已经是大户型，甚至在多大附近的楼盘，800尺已经可以造出三个完整的睡房。

小户型在多伦多市中心的风靡不是偶然，而是低价飙升，房价也飙升的最后结果。开发商在买下地皮的时候，已经被推高的地价剥削了一笔，他们不得不把这个成本转移到消费者身上，而消费者又被高昂的房价所约束，要么只有放弃黄金位置，转而买偏远一些，或者旧一些的楼盘；或者放弃额外的空间，转而投向小一些的单位。

而当开发商主动缩小房间面积的时候，单价的上涨并不会推高单位的总价，顺利成章，新房的面积越来越小，也就催生了Smart House Condo这样的极端的小户型楼盘。

小户型，对于消费者来说，利弊显而易见。对于终端用户来说，面积小不免带来拥挤，家具摆放和储藏空间的问题，而这些问题现在越来越多的被各式各样新奇的设计理念所解决，比如开放式厨房，折叠式卧室，墙上的隐形橱柜，以及多功能的客厅/卧室/书房一体。

在世界各地，小户型Condo已经不是一个新概念，纽约曼哈顿的小户型公寓已经越来越登峰造极，甚至有设计师把一个极小的300尺的Loft，改造出上半层的卧室空间，

在楼梯下面做了非常多的储物空间，而厨房藏在一个可以滑动的书柜后面，当书柜不需要的时候，可以挪到一个狭小的空间里，客厅立即变为餐厅和厨房；用餐完毕，书柜回位，餐厅厨房立即回归客厅书房。电视和其他娱乐设施，以及沙发等等都藏在墙后，随时可以拉出来使用。

在东京，甚至出现了所谓的胶囊公寓，每个单位只是一个胶囊大小，用户只能够平着钻进去，甚至都不能坐起来，更不用讲走动了。这样的公寓概念，夕子觉得新奇，但是自己好像还是不能接受。

对于小户型的未来，考虑到多伦多人口的膨胀，地价和房价整体的上升，房屋变小的趋势会越来越猛烈，未来更加极端的概念会更多滴出现在多伦多市场上。

而购买小户型的弊端，在目前来说，并不一定是最好的选择，因为两个问题：

1. 超小户型在银行看来，是高风险资产，获得普通贷款比较困难。在很多银行审批贷款的时候，市中心公寓的大小是一个考虑因素，很多小于450尺的单位，很难获得和普通房屋一样的贷款条件。原因主要是现在市场上超小户型的数量还是很小，不能成为一个市场能够接受的广泛的概念。在贷款人违约的时候，银行法拍的风险比较大。再一个，银行借用单位的大小，过滤了一大批酒店式公寓的单位。有一批在市中心既可做酒店，又可作住宅的混合型公寓，虽然标榜着可以按照酒店方式寻找租客，有专人打理，省心省力，但是那些公寓单位的产权比较模糊，很多银行不愿意参与到这样的模糊产权的地产项目，导致买家很难获得贷款。

2. 超小户型在买家来看，是一个过渡性的产品，并不是永久的家，也就是说，终端用户，可能很多是租客，而投资者买入的话，看中的是投资回报和升值潜力。在衡量投资产品的价值的时候，参考租金的意义就很重大，这涉及到收入，费用，管理时间，空置期等等这些方面的因素，所以租金的上涨，租客能够承受的租金额度，楼盘的位置以及投资市场的兴旺程度，都决定了超小户型的未来潜力。这个比普通的公寓衡量起来要麻烦许多。

在买家入手超小户型公寓的时候，夕子建议考虑以下几个问题：

1. 自己是终端用户，还是投资产品。
如果是终端用户，这个小户型或许真的是一个过渡期的小窝。持有的时间和承受能力，已经自己可以受益的方面，比较容易衡量，但是在未来再出手的时候，是否会有足够多的需求，来消化这些市场供给。如果终端用户的比例不大，大部分还是投资者买入的话，即使自己是终端用户，也要以投资客的眼光来分析比较未来的情况，保证自己在未来出售的时候，不会需要低价出售。

2. 投资者需要有长期持有的准备。
对于投资者来讲，投资回报率，以及流动性是两个非常重要的考虑因素。投资回报率来源于收入和费用的总和。收入无外乎租金收入，但是租金需要考虑到空置期。市中心现在的小户型出租非常热门，基本上一个礼拜之内，只要价格在市场价附近，都会被租客拿走。所以，保守计算，一个月的空置期是合理的。费用方面，包括贷款的月供，地税，物业管理费，出租时的经纪费用，两个房客交接时的维修清洁费用，都需要有一个比较合理的估计。具体到比例，因人而异。在这个投资上，流动性可能不会是一个最好的选择。超小户型的投资者数量在市场上不如普通大小的公寓投资者数量多，导致超小户型在寻找下一个投资者的时候，往往需要更多的时间。

3. 投入的总量要有准备。
地产投资，讲究的是杠杆，也就是找银行借钱的多少。如果银行批得比例高，杠杆就大，未来房价升值的时候，投入本金的收益率会高一些。但是，如果超小户型银行贷款的比例不大，就需要投资者准备好足够的现金，以应付大比例的首付要求，有时甚至要准备好全款的心里准备。对于实力较弱的投资者，夕子认为，总价低的小户型，由于目前有贷款限制的问题，或许都是比较不适合的投资标的。而对于有实力的投资者来讲，选择好的地段，比如Smart House Condo这样的项目，做了足够的租金费用评估之后，满意这个收益率，就可以大胆入手。毕竟，未来的多伦多市中心地产市场，在越来越小的人均居住面积来看，小户型这一块

或许会是大热的焦点也不一定。