你要会走一条聪明的桥

在刚刚过去的周一晚上，夕子照例去加拿大中文电台与主持人小马同学谈天说房。我们两个都属于极度发散思维的女人，可以从魁北克自由行一直聊到怎样侍弄花花草草，最后还能回到我们安居乐业的主题中。而这期的话题我们探讨的就是这个季节房产的特殊景象，那就是不论从亚洲到北美，房产界都有一个“金九银十”的说法，也就是九月十月是下半年房产交易的一个高峰。在北美，这个说法应该改成“银九金十”，因为从每一年度的逐月成交数量和平均价格的数据看来，每年的两个交易高峰期，一个会出现在4、5、6月，另外一个就是10月。

自从步入九月，我们同行的脚步就越来越忙碌了。最近有很多客户来到夕子的办公室，他们的问题很相似：我们要换房了。但是，如果把自己房子卖了，但是买不到房，或者买的房子成交日期比卖的晚，一家人住哪里去？如果买的房成交比卖的时间早，去哪里弄首付去？（大部分买家都需要等待自己的房子卖掉，拿到钱以后去付新房的首付）。有的买家会选择把新买的房子成交日和卖房子的成交日放在同一天，这样卖房的钱在同一时间自动成为买房的首付，交割就是律师的事情了。

可是，如果是二次购房的人应该知道，这个方法真的是因人而异。因为交割当天要等到下午4-5点才能拿到房门钥匙，而6点后这个房子的产权才会真正属于你，那么如果买卖的房产交割在同一天，势必会手忙脚乱焦头烂额。忙碌事小，如果因此耽搁了交割时间引起不必要的纠纷甚至诉讼，就得不偿失了。

究竟如何解决这个让人头痛的问题呢？

别担心，世上无难事啊，有一条聪明的桥是专门解决大家这个普遍的问题的——名字叫做搭桥贷款（Bridge Loan）。

搭桥贷款，顾名思义，就是在买房和卖房的重叠时间里，短期假设一个“桥”，让买房能够提前拿到首付，而有时间等待卖房成交。这个概念，夕子打算用一个例子来说明。

张先生，目前有一个房产，价值大约40万，还有25万贷款未还清。张先生准备买一个大一些的房子，目标价位在70万。

张先生有三个选择：第一个，先卖掉，拿到钱了在买新房。这个方法的问题显而易见，就是张先生必须在卖掉之后，找一个地方暂时住下来，把所有的家具家当搬到暂时住所里，然后买了房子后，再搬进去。这个方法对于在加拿大居住时间长的家庭来讲无疑一个噩梦，搬家的费用不说，但是收拾东西就让人掉好几层皮。当然，还有找一个短期的，足够大的地方能够放家当，生活还要不受影响，这就更加难办了。

第二个选择：就是买房卖房同一天成交。这个方法的好处在于不需要担心资金问题，也不用担心没有地方住的问题，也不用考虑搬两次家的问题，但是最大的问题却是，一旦成交过程中有任何差错，卖出那一边延迟成交，那么买房的就没有首付，或者说卖房成交了，买房却延期了，那么一家老小住到哪里去？那些家具怎么办？

这个风险不是很多人认同，夕子见过太多的成交延期的情况，原因有多种多样，钱不到位的，银行延期的，律师延期的，政府延期的。因为成交的过程中，律师要帮助做非常多的琐碎的事情，一旦中间某个环节出了问题，那么房子就不能按时成交了。同一天买卖被耽搁了，自然会有一连串的违约问题，到时候所有的损失和费用，可能都要由问题的源头来负担。

第三个选择：就是先买房子，后卖房子。当然大家会问，房子没有卖，哪里来的首付呢？这个就用到了搭桥贷款Bridge Loan了。上文提到的张先生的例子就可以帮助大家理解这个概念。假如张先生买大房子的成交日设在10月10号，而卖40万小房子的成交日是在10月15号，张先生在10月15号卖房子一定可以拿到15万现金作为大房子的首付，那么正常的按揭贷款为55万，就可以凑足70万的房款。银行在10月10号会把55万的正常贷款发到张先生的律师账户上，同时由于张先生能够提供一份完成的，确定的小房子的买卖合同，银行能看到他的售价是40万，现在还有贷款25万，银行在10月10号先行借给张先生15万，借款期为5天，利率可能是在5%左右。这个不是高利贷，而是一个短期的搭桥贷款，15万的贷款额，5%的年利率，5天大概是102块，利率的差别对于总利率来讲影响非常小，可能总共是二三十块钱的差别。当然，银行还可能收取一定的手续费，一般来说在两百块左右。到了5天以后的10月15号，张先生的小房子成交了，拿回15万的现金，还清银行的搭桥贷款，这个交易就结束了。

聪明的桥虽好，但是需要的条件也是非常严明而具体的：

第一条：卖房必须是无条件的完成的买卖合同。

如果只是说有意向去卖，或者说卖了，但是还有贷款或者验房等等条件的话，银行不承认这是一个确定的交易，也就不能支持搭桥贷款了。

第二个是买房卖房的间隔时间不可以太长。

这个时间在不同的银行有不同的要求，有的银行要求最长30天，有的银行要求最长15天，如果中间差别太长，银行会认为这个卖房可能会有变化，那么他借出来的搭桥贷款就收不回来了。

第三个，是搭桥贷款金额只能是等于或者小于能从卖房中收回的现金。

换句话说，如果需要的贷款金额大于你卖房收回的钱，就拿不到这个贷款。

银行一般来说都很乐意提供搭桥贷款，因为这个贷款的风险相对较小，只要他们做足检查工作，有律师配合，那么收回贷款不是问题。对于买家来说，贷款的申请很简单，交易的过程有律师帮忙处理，并不需要客人特别去做什么，买家有充足的时间可以对新房做一些简单的修补装修，准备搬家的安排，打扫原来的房子，搬家就不会那么着急，也不会由于可能出现的推迟一天成交导致全家人无家可归，要去住酒店。

希望搭桥贷款的解释能帮助大家了解购房过程中的一些常用程序，也扫清一些换房时的顾虑，让大家花多一些时间去专注于寻找自己的新家。

所以说，做聪明的消费者，也要懂得走这条聪明的桥。