四月的高烧还能烧多久？

每年的春天都是夕子最为忙碌的季节，常常被朋友Complain，几个星期都不见人影，约出来吃个饭看个戏咋那么不容易？年年如此，毫无例外。

身在这个行业知冷暖，隔行如隔山，面对着每天几乎都有的询问电话：这房价是不是该跌了？房市是不是冷了？

我苦笑，挥挥手，不解释，咱先看数据吧——四月的数据，出其不意地创了新高，而且涨幅不小。平均价格达到了创纪录的47万7，成交数量比上个月有所减少，但是也维持在9,041间。有产阶级满心欢喜，无产阶级对抢offer痛心疾首，怒不能言。市场在不知不觉中，来到了最热闹的季节。

在几个月前，市场人士依然在分析，市场究竟是上涨还是下跌的时候，买方力量随着开春以来在源源不断地进入市场，有初次买方的买家，有换房的买家，还有一批从海外来的投资商，新移民。他们在这个不急不慢的地方，追逐着并不多的挂牌的房产。

其实现在的市场并不平衡，不平衡却是向卖家倾斜。市场可以选择的房产并不多，卖家并不积极兑现手中的房子，而由于市场不断在扩大，最近一大批入市的房主并不愿意一两年就退出市场，于是造就了存货迟迟不能满足市场需求的现象。

市场参与者在最近几个礼拜能深刻地感觉到，存货不足的问题。在两个月前，买家可以对比两三个挂牌的房子，花时间和房主争取较好的价格和条件，而卖家往往比较被动。现在，热门的区域往往只有一间房子在挂牌，而只要房子条件稍好，卖方经纪负责任地做足marketing的工作，都能招揽来足够多的买家，造成抢Offer的状态。买家不得不提高买价，取消贷款验房条件，还要背负着价格问题，不得不在价格上做出让步。如果参与者太多，往上加的价格还可能被某些不理智的买家推高到夸张的地步。

当然，有一些买家是属于不得已而为之，比如家里有小孩了，着急要一个大一些的房子安置新生儿以及照顾新生儿的祖父母等等，但是也有一些买家，由于市场波动，就气急败坏，仓促入市，完全不理会市场本身的条件和状况，反正多一两万并不在乎，只要能拿下这间房就是胜利。

市场在3月份通过贷款收紧政策之后，大家纷纷猜测市场将会有一次调整，当然，也有一批分析家提及2011年下半年将会来到的加息周期，会对房地产市场造成打击，而打击的幅度从5%到25%不等，视乎分析家的心情。人心惶惶的买家有的开始观望，市场确实有过一点点平静，然而市场存货不足的现象依然愈演愈烈，到了4月份，成为不可收拾的问题。4月底，可供出售的Listing只有17,400间，比3月增加了不到一千间，离平衡市场的2万间还有距离。

所以事实上现阶段房价往上跳的原因，主要在于供给不足。2010年，市场处于平衡状态的5月，6月，市场也基本保持2万间以上的Listing，但是现在不到1万8千个Listing，将给予买家很少的选择，而不得不参与到抢Offer的状态中。

存货不足的问题怎么解决？笔者真的没有什么主意。根据经典的经济学理论，价格上升到一定高度，就会刺激供给上升，从而平衡市场。但是房地产是一个特殊的商品，出售房产的卖家大部分并不是因为价格高而决定挂牌上市，而是因为个人原因而挂牌。在一个正常的市场，愿意出售房屋的卖家和愿意买入的买家应该保持一个水平，价格上升太快将导致销售减慢，而不得不降价，价格会回落到正常水平；如果价格下跌，将会吸引买家入市，导致价格回升到正常水平。然而，多伦多不同于普通的市场，原因在于大量新移民带着现金涌入市场，而每一年的新移民入市之后，短期三五年不大容易马上转手出售，导致一大批房屋被沉淀在他们的手中。而他们转手的频率慢过本地居民，导致了每一年都会出现存货不足的问题。

而供给却并没有减慢。经济复苏，就业改善，这些都是不争的事实。股市不断地刷新着新高，大部分的企业都报道着高于预期的盈利，总之大环境一直都是朝着好的方向发展。这个背景下面，买家在决定下手之后，都会入市，尤其是移民的推波助澜，使得市场上涨的动力加上了涡轮。

是不是这个现象将会永远持续下去？当然凡事有个度，如果存货不足很长时间，将导致价格飙升，出现价格偏离轨道，这样就是一个非常不好的现象。

笔者从前的文章里提到过，每年6%的增长速度是多伦多市场的平均速度。而2011年6%的增长速度将会把房价推向46万。如果今年下半年平均房价维持在47万，甚至48万以上，那么房价将真的虚高，这部分过度的上涨将在往后的一两年减速来得到修正。如果虚高部分太大，达到5万，或者10万，那么我们就要小心市场的修正产生短期的下跌。

简单来讲，就是如果2012年平均房价飙升到60万，我们就真的遇到问题了，往后的调整幅度和时间，将会给我们煎熬。但是现在的47万，也只能把2011年的平均房价拉到平衡的46万的水平，这些都在我们预期当中。5月，6月，希望能有多一些Listing出来，把房价维持在正常水平，不要出现大涨，透支未来。