潮起潮落，本是常态

直到秋天来了。

整条街变得异常热烈而迷人，从街头开过来，蔓延到街尾都是整齐的火红。满树满眼红色的叶子，满街满巷让人怦然心动的魅力秋天。

只是短短的两个星期，红石头街就变得寂静而萧条；叶子随着几场秋雨，大片大片地飘落变得枯黄。再次开过的时候，那种萧瑟和寒冷，让人有种说不出的落寞。好像刚刚和心爱的人把酒言欢、甜蜜温存；忽地一下，那个满眼笑意，有着迷人笑容和温暖怀抱的人，转身不见，再也不会回来。

有人在耳边悄声地说：当它来临的时候，不必过于惊喜；当它离开的时候，也不必太过伤心；要知道，潮起潮落，本为常态。晓得它还和你在同一个城市，经历着同一个四季，听着同一个电台，行驶在同一条DVP上，就足够了。

————————————潮起潮落，本为常态

9月份大多地区交易记录报告发布，起初并不对市场抱有希望，但是结果却小小意外了一下。9月共成交6310间，比8月多出78间，平均成交价格是42万7千，比8月上升了4%，同比去年9月份，成交量下降23%，价格上升5%。

上面的数据可以有两个方向的翻译：
1. 悲观的解释可以说，现在的市场清淡，交投稀疏，价格虚高，成交量的下降说明买方力量不强，而虚高的价格迟早要回调。
2. 乐观的解释可以说，现在市场开始回暖，成交量保持在稳定水平，价格开始回升，市场已经消化了年中贷款收紧和HST的影响，即将重新回到上升的轨道当中。

读者会开始思考，究竟市场会涨还是会跌？夕子认为，当读者开始思考，本文的目的就达到了一半，至少强过以偏概全的一些新闻报道。

市场涨跌，其实最终还是回到买卖双方力量的博弈上来。供求平衡，市场稳定，而供求不平衡，价格就会移动。本文列举房价会下跌的几大原因，来讨论现在多伦多市场的价格水平究竟是不是合理。

市场价格下跌的几种可能性：

1. 价格虚高，购买者无力负担

这一种下跌的可能性是大部分看跌派一直以来认为的。下跌的理由就是，房价比以前高了，所以要跌。当然，只看到房价比以前高了就判断会跌是不理智的。房价的过高过低并不是用同比过去价格变化来判断的，而应该看现在的经济环境和买家的支付能力。2010年整年注定了是低利率的一年，而目前的环境来看，2011年也会是相对的低利率，所以在支付能力上面，往后一年的变化都不大。从现在的利率水平来看，平均每10万贷款的月供在大概440块（35年还清，利率用4%计算），那么对于一个40万的House，首付8万，借款32万的月供是1408块，对于夫妇都有工作的家庭，负担1400块的贷款，加上水电气和地税，应该不是很困难。

那么现在的市场上40万价位的房子是什么条件呢？这个问题本文不用太多讨论，只是针对家庭收入不是很好的家庭，可以考虑30万左右的Townhouse，或者稍旧一些的房屋，30万以内是可以买到3个卧室的房子的。

从这一点来看，支付能力不足导致房价崩溃的可能性非常小。

2. 严重失业

这个现象是导致2008年经济危机的最大主要原因。美国银行系统的坍塌，收紧了信贷资金，从而勒死了很多企业的资金链，同时由于房屋市场的崩盘，收缩了消费，进一步恶化企业的盈利状况，于是只能裁员控制成本从而引发大规模失业。危机时期的温莎就是一个最好的例子。温莎总人口30万，而汽车行业的关停每一次新闻报道里都提到到五千至一万人的失业，导致温莎的房价在2008年暴跌了40%。失业这个现象在多伦多2008年也很严重，但是2009和2010年的恢复已经让高速公路和公共交通再一次承担着早上交通高峰期的极限负载。上班一族应该能体会到2008年下半年上下班高速上开100码的舒畅，和现在路上动辄1个小时的塞车状况。

失业最坏的时期已经过去了，现在和未来的两三年都是恢复期，美国和加拿大的失业率每个月都在递减，虽然现在依然处在高位，并且有很多短期的就业机会占据了就业人群的一部分，但是并不一帆风顺的就业恢复慢慢会改善。

3. 市场泡沫

说起市场泡沫，看跌派是最来劲的，现在市场价格比10年前差不多翻了一番，泡沫把我们包围着，随时会爆破，而泡沫爆破的结果是所有买房的买家倾家荡产，一无所有。这个言论从2000年就持续至今。经历过1987年泡沫的多伦多人还清楚的记得89年和90年市场萧条的状况，大批失业，房价每个月都在下跌，一年下来抹去20%是稀松平常的事情，但是他们也应该记得1985年开始房价如火箭般上窜，三年翻倍的激动人心。所以，房价的高低并不是泡沫的成因，而上涨的幅度才是根源。从2000年以来，多伦多市场平均一年不到6%的涨幅都算泡沫，那么我们这个泡沫积累了60年了，包括房子以外的所有商品都有泡沫，包括大米猪肉蔬菜汽油衣服……这个论调是站不住脚的。

4. 美国经济崩溃

美国经济的艰难复苏，其实是过往透支的结果。现在美国人不断地用未来的钱还今天的债，吹大了13万亿美国国债。这个债务的偿还成为一个全世界的超级大堰塞湖。美国人凭借着最强大的经济与军事实力制定规则，让这个游戏继续玩下去，从金融危机过后的股市表现来看，国债泡沫戳破还有时日，只要股市不倒，美国经济就不会崩溃，国债洪水就还不会冲到我们家门口。

这个问题要留给美联储的官员们去解决。他们几十年的经验，比你我都有大笔的办法去疏导也好，堵漏也好，总之我们不能改变的事情，就放在一边，反正你我这些小个儿，天塌了自有大把的高个儿顶着呢。我们看一看道琼斯指数的曲线，就知道现在是风大雨大，还是晴空万里了。

市场最后是公平的，并不以人的意志为转移。市场向下的力量并不成为气候，而现阶段的各种迹象，都只表明市场依然会持续恢复，价格在当前的水平是平衡的状态，期望出现2009年的大涨也不现实，出现2008年的下跌也很艰难。在未来一两年内，经济恢复和移民的推动，只会让多伦多房地产市场延续过去50年的缓慢上涨的脚步向前走去。

当然，以上四点只是针对整个多伦多房地产市场，如果个别区域热炒，或者个别楼盘定价虚高，或者个别单位成交价格远远高于市场价，而买家不熟悉市场变化，贸然下手而出现损失，就不是本文可以帮忙的了。