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奥兰多观房报告(二)WHY?为什么是奥兰多?

奥兰多观房报告(二)WHY?为什么是奥兰多?

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2, WHY? 为什么是奥兰多?

在房地产这一行,除了 location, location, location 这一条金科玉律之外,买投资房应该就近也是一条规律。一般来讲,以 50 英里即 80 公里为半径,投资房不应离家太远。在买前,是熟悉情况好定夺;在买后,是来去便捷易管理。可是如果要远到千里之外去买房,明显违反了这一原则,难道会是成熟的投资者所为吗?

为使自己心安理得,我先给自己提三个问题。要是答不上来,干脆就别上飞机了。

问题一,为什么要违反常规,远途买房?

答:因为现在美国部分地区特别是佛罗里达的房地产市场情况,本身就是违反常规的。房价跌落 70% ,市场上 75% 的交易是非正常交易(即 foreclosure 和 short sale ),正常的市场价无人问津,银行的割肉价成了市场价,以前哪个经纪见过这种情况?别说40年经验的大叔没见过, 60 年经验的爷爷也没见过呀!也许 80 年前的大萧条差堪比拟,但人一生也就赶上一次吧?对非常规的事若以常规待之,就是胶柱鼓瑟了。所以,打破常规,抓住机会,才是顺时应变,跟上潮流。量变引起质变,当房价跌落到一定程度,其低价空间大过了委托管理的成本,未来升值的可能性几乎确定无疑,而且当我们所居的本地与目标异地的市场差价已经达到 5 倍以上的时候,谁还能说异地投资不值得做呢?

问题二,为什么是佛罗里达?美国别的地方,不是也有值得投资的吗?

答:当然,像是老地主在华盛顿 DC 附近,也做得风生水起;像是加州的凤凰城、亚利桑那州等地,也是房地产的重灾区,大有投资潜力。但个人的能力财力有限,只能选一个地方。咱和川普、李嘉诚不能比啊!选佛罗里达的原因就是 9 个字:气候好、距离近、房价低。加拿大的冬天太冷了,温暖阳光的佛罗里达是“雪鸟”们传统的避寒胜地。我们要是去那买房,可以近期投资,远期退休,二者兼顾,一箭双雕。而且飞机只两个多小时,比西部的加州近了一半。华盛顿周围虽是天子脚下,冬雪却比加拿大还大,我们去那干吗?

问题三,为什么是奥兰多?佛州那么大,不是还有迈阿密、坦帕等地吗?

答:我没有时间去考察迈阿密、坦帕和佛州其它地方,无法对比,没有发言权。只在奥兰多转了一周,有些感性认识。奥兰多的好处是:地位适中,交通方便,景点集中,旅游业发达,有就业机会,人口增加,有住房需求。

以上所论太笼统空洞,太理性判断。下面结合此行的一些照片,来感性认识奥兰多。

奥兰多虽不靠海,但东距大西洋海岸42英里(68公里),西距墨西哥湾海边77英里(124公里),受飓风的影响较小却又不远。上图拍摄于1月20日,气温约25度C。当天多伦多的低温达到零下20多度,正处于寒流警报中。由此可以理解为什么加拿大人喜欢佛州。冬季温暖,气候宜人,号称阳光佛罗里达,是这里的最大卖点。我至今清楚记得十几年前看到的一个中文广告,把佛罗里达译为福乐利达,寄托了华人的美好愿望。



奥兰多的热带街景,水塘多,棕榈树多。因为佛罗里达地势平坦,湿地多,在城市建设中要解决排水,就自然与人工相结合,修了大量的水塘,所以人居环境优美。奥兰多的昵称是The City Beautiful,就写在市徽上,倒也不是吹的。
 


奥兰多的市中心不大,主要是一条Orange大道纵贯南北。因为地域广阔,所以高楼不多,除市中心外,多数都是低矮的房屋,这是一个平面铺开的城市。除旅游业外,这里也有些产业,如高科技公司、造导弹飞机的洛克希德马丁公司和影视娱乐业等。



市中心一景。虽然是一个长周末的星期六,也未见繁华,因为旅游者基本不来这里。



这是在吸引旅游者流连的International Drive上,右边是Orange县会议中心,是全美第二大的会议中心,仅次于芝加哥的。会议业是与旅游相关的大产业,每年有各地各界不少会议在此召开。左边正好是一辆迪斯尼乐园的旅游班车开过,两大产业在我的镜头里相会了。迪斯尼是奥兰多市最大的雇主,共有雇员7万多人,也是城市的主要财源。此外还有环球影城和海洋世界等,形成鼎立之势,以规模效应招徕游客。



浏览奥兰多的市容,常见奇特怪异的建筑装饰,与迪斯尼的风格匹配。像这座倒立的建筑是一个游乐场,里面是各种游戏和剧院。我见此突发联想,觉得它就是奥兰多如今房地产市场的写照——从云端跌落,摔了个倒栽葱,还是硬着陆。其主人和设计师就是不信风水,不怕寓意不祥吗?



因为游客众多,所以奥兰多的零售商业发达,有众多大mall。品牌厂家直销的outlet就有两个,这是其中之一。与北方的室内购物中心不同,由于四季温暖,所以这里商店间的走廊是敞开的,不需要一个大屋顶的覆盖。



我们自己买食品做了几天饭,就发现为当地市民服务的一般商业设施也都很新,建筑设计生动有趣。这是一家最流行的超级市场。我们发现这里的食物很贵,比冰天雪地的多伦多还贵不少,为什么呢?是这里的人不差钱吗?实际上,因为此地从事服务业者多,所以平均工资不高,正适合租房。


这是我们住的度假村(resort)旅馆,两室两浴,每天80多元。两家人合住,相当便宜。我估计这就是摄坛大侠购买的那种公寓式旅馆吧?这可以与普通的condo出租相比较,下文再谈。

以上都是些零星的感性认识。等回到家来,查到一些数字,对决定买不买房很有用处。奥兰多的人口在100多年里是直线上升的,与房价不同。2000年的市区人口是194,194,2010年升到245,860,增加了26.6%,是很大的增幅,这些人不都要有房住?虽然城区人口只有20多万,但所谓大奥都会区的人口却有200多万,是包括了周围的四个县,这就是大城市的规模了。

与此对比,我曾到过美国北部边疆的底特律和布法罗(水牛城),那两个城市的衰落,是因为产业转移,人口持续下降。虽然都是房地产滑坡,都有白菜房,但完全不可同日而语。真是南北两重天!

再一个数字是,2009年,到访奥兰多的游客数字是4800万,名列全美第一。游客数是奥兰多市区人口的200倍,是都会区人口的20多倍,这是惊人的。有游客就得有主人接待,就有源源不绝的财源,奥兰多的前景如何,于此可见。

基于以上理由,我就选择奥兰多吧!

(未完待续)

后文预告:

3,When? 现在是出手的时机吗?
4,Where? 该在哪里买?
5,What? 买什么?Condo,Townhouse 还是 SFH?
6,Who? 经纪、管理和银行
7,How? 怎么挑选?怎么买?怎么管理?

不知能写好吗,先吹出去了。请不要以本文为行动指南,我将回避许多具体资料。

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来源: 文学城-房崇
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