奥兰多观房报告（二）WHY？为什么是奥兰多？

2， WHY? 为什么是奥兰多？

在房地产这一行，除了 location, location, location 这一条金科玉律之外，买投资房应该就近也是一条规律。一般来讲，以 50 英里即 80 公里为半径，投资房不应离家太远。在买前，是熟悉情况好定夺；在买后，是来去便捷易管理。可是如果要远到千里之外去买房，明显违反了这一原则，难道会是成熟的投资者所为吗？

为使自己心安理得，我先给自己提三个问题。要是答不上来，干脆就别上飞机了。

问题一，为什么要违反常规，远途买房？

答：因为现在美国部分地区特别是佛罗里达的房地产市场情况，本身就是违反常规的。房价跌落 70% ，市场上 75% 的交易是非正常交易（即 foreclosure 和 short sale ），正常的市场价无人问津，银行的割肉价成了市场价，以前哪个经纪见过这种情况？别说40年经验的大叔没见过， 60 年经验的爷爷也没见过呀！也许 80 年前的大萧条差堪比拟，但人一生也就赶上一次吧？对非常规的事若以常规待之，就是胶柱鼓瑟了。所以，打破常规，抓住机会，才是顺时应变，跟上潮流。量变引起质变，当房价跌落到一定程度，其低价空间大过了委托管理的成本，未来升值的可能性几乎确定无疑，而且当我们所居的本地与目标异地的市场差价已经达到 5 倍以上的时候，谁还能说异地投资不值得做呢？

问题二，为什么是佛罗里达？美国别的地方，不是也有值得投资的吗？

答：当然，像是老地主在华盛顿 DC 附近，也做得风生水起；像是加州的凤凰城、亚利桑那州等地，也是房地产的重灾区，大有投资潜力。但个人的能力财力有限，只能选一个地方。咱和川普、李嘉诚不能比啊！选佛罗里达的原因就是 9 个字：气候好、距离近、房价低。加拿大的冬天太冷了，温暖阳光的佛罗里达是“雪鸟”们传统的避寒胜地。我们要是去那买房，可以近期投资，远期退休，二者兼顾，一箭双雕。而且飞机只两个多小时，比西部的加州近了一半。华盛顿周围虽是天子脚下，冬雪却比加拿大还大，我们去那干吗？

问题三，为什么是奥兰多？佛州那么大，不是还有迈阿密、坦帕等地吗？

答：我没有时间去考察迈阿密、坦帕和佛州其它地方，无法对比，没有发言权。只在奥兰多转了一周，有些感性认识。奥兰多的好处是：地位适中，交通方便，景点集中，旅游业发达，有就业机会，人口增加，有住房需求。

以上所论太笼统空洞，太理性判断。下面结合此行的一些照片，来感性认识奥兰多。

奥兰多虽不靠海，但东距大西洋海岸42英里（68公里），西距墨西哥湾海边77英里（124公里），受飓风的影响较小却又不远。上图拍摄于1月20日，气温约25度C。当天多伦多的低温达到零下20多度，正处于寒流警报中。由此可以理解为什么加拿大人喜欢佛州。冬季温暖，气候宜人，号称阳光佛罗里达，是这里的最大卖点。我至今清楚记得十几年前看到的一个中文广告，把佛罗里达译为福乐利达，寄托了华人的美好愿望。



奥兰多的热带街景，水塘多，棕榈树多。因为佛罗里达地势平坦，湿地多，在城市建设中要解决排水，就自然与人工相结合，修了大量的水塘，所以人居环境优美。奥兰多的昵称是The City Beautiful，就写在市徽上，倒也不是吹的。
 


奥兰多的市中心不大，主要是一条Orange大道纵贯南北。因为地域广阔，所以高楼不多，除市中心外，多数都是低矮的房屋，这是一个平面铺开的城市。除旅游业外，这里也有些产业，如高科技公司、造导弹飞机的洛克希德马丁公司和影视娱乐业等。



市中心一景。虽然是一个长周末的星期六，也未见繁华，因为旅游者基本不来这里。



这是在吸引旅游者流连的International Drive上，右边是Orange县会议中心，是全美第二大的会议中心，仅次于芝加哥的。会议业是与旅游相关的大产业，每年有各地各界不少会议在此召开。左边正好是一辆迪斯尼乐园的旅游班车开过，两大产业在我的镜头里相会了。迪斯尼是奥兰多市最大的雇主，共有雇员7万多人，也是城市的主要财源。此外还有环球影城和海洋世界等，形成鼎立之势，以规模效应招徕游客。



浏览奥兰多的市容，常见奇特怪异的建筑装饰，与迪斯尼的风格匹配。像这座倒立的建筑是一个游乐场，里面是各种游戏和剧院。我见此突发联想，觉得它就是奥兰多如今房地产市场的写照——从云端跌落，摔了个倒栽葱，还是硬着陆。其主人和设计师就是不信风水，不怕寓意不祥吗？



因为游客众多，所以奥兰多的零售商业发达，有众多大mall。品牌厂家直销的outlet就有两个，这是其中之一。与北方的室内购物中心不同，由于四季温暖，所以这里商店间的走廊是敞开的，不需要一个大屋顶的覆盖。



我们自己买食品做了几天饭，就发现为当地市民服务的一般商业设施也都很新，建筑设计生动有趣。这是一家最流行的超级市场。我们发现这里的食物很贵，比冰天雪地的多伦多还贵不少，为什么呢？是这里的人不差钱吗？实际上，因为此地从事服务业者多，所以平均工资不高，正适合租房。


这是我们住的度假村（resort）旅馆，两室两浴，每天80多元。两家人合住，相当便宜。我估计这就是摄坛大侠购买的那种公寓式旅馆吧？这可以与普通的condo出租相比较，下文再谈。

以上都是些零星的感性认识。等回到家来，查到一些数字，对决定买不买房很有用处。奥兰多的人口在100多年里是直线上升的，与房价不同。2000年的市区人口是194,194，2010年升到245,860，增加了26.6%，是很大的增幅，这些人不都要有房住？虽然城区人口只有20多万，但所谓大奥都会区的人口却有200多万，是包括了周围的四个县，这就是大城市的规模了。

与此对比，我曾到过美国北部边疆的底特律和布法罗（水牛城），那两个城市的衰落，是因为产业转移，人口持续下降。虽然都是房地产滑坡，都有白菜房，但完全不可同日而语。真是南北两重天！

再一个数字是，2009年，到访奥兰多的游客数字是4800万，名列全美第一。游客数是奥兰多市区人口的200倍，是都会区人口的20多倍，这是惊人的。有游客就得有主人接待，就有源源不绝的财源，奥兰多的前景如何，于此可见。

基于以上理由，我就选择奥兰多吧！

（未完待续）

后文预告：

3，When? 现在是出手的时机吗？
4，Where? 该在哪里买？
5，What? 买什么？Condo,Townhouse 还是 SFH?
6，Who? 经纪、管理和银行
7，How? 怎么挑选？怎么买？怎么管理？

不知能写好吗，先吹出去了。请不要以本文为行动指南，我将回避许多具体资料。