房产的数量与质量、现金流与升值潜力（上）

房产的数量与质量、现金流与升值潜力

如山

 

（2014年11月28日，星期五）

 

投坛上人们常常提到最近买入了多少个单位（units）。谁谁拥有多少Units。准地主和新地主常常为此惊叹：哇，我什么时候才能买到这么多，或者说我计划在多少年之内达到这么这么个数字。多少数量屡屡被众人捧场，但是却很少有人提到这些Units的质量。与此同时，现金流也是大多数童鞋津津乐道的。其指标最通常就是比较Cap rate。也鲜有人与物业的升值潜力连上号。可能有童鞋马上反驳：质量的标准很难确定，未来升值潜力更是猜谜，只有现金流或者Cap rate才是最实在的，因为马上可以见到。是的，从某种意义上说有一定道理。但是从有效市场（Efficient mark）的角度说，物业的数量与质量、现金流与升值潜力之间是有紧密关系的。各自反映在市场价格上。

房产有效市场（Efficient mark）的基本表现规律为：Cap rate高，相对现金流好的物业或者地方，其升值潜力就低。当然Cap rate不等于现金流。但是在贷款条件完全相同的情况下，两者可以简化为一个概念来描述。所以下面说的Cap rate包括/代表了现金流。

全国而言，低Cap rate的地方升值潜力高，相反亦然，高Cap rate的地方，其升值潜力就低。例如美国东西岸沿海大城市的房租金回报都低，但其升值潜力都高。而美国中部很多地区房子的租金回报长期都在8%左右，可价格很多20年也没变。20年前买入现在卖出要帖钱的都不奇怪。这个道理同样适用于大城市的好区与差区的比较。

从房型来说，Cap rate与升值也同样符合这个规律。在其它外部条件都相同的情况下，由单纯土地，而独立房（SFH），而Townhouse，而Condo，最后到Apartment，其升值潜力是越来越低，而其Cap rate越来越高。就是土地升值潜力高于独立房（SFH），独立房高于Townhouse，Townhouse高于Condo，Condo高于Apartment。为何单纯的土地升值潜力最高？因为所有建筑物都有寿命，都是续年折旧，而土地没有折旧。所有城市，所有地区房子价格的上升都是土地的上升。不管是经济、包括贷款、人口、和通货膨胀等等因素导致一个地区房价上升都基本是土地的上升。为何说“基本”？因为还有通货膨胀导致的建筑成本上升，那就建筑物也上升。但一个地区的市场需求是导致其上升的根本原因。需求上升，但土地却不能多生产，所有升的基本是地。你看一个热门地区的破房都上升厉害就是这个道理。因为人们不是看中这个房，而是看中房子下面的土地。人们常说的房产就是Location，Location， Location就是指的这个地点的土地。而租金回报（Cap rate）却相反，其次序与上面相反。就是公寓（Apartment）的Cap rate高于Condo的Cap rate，Condo的Cap rate高于联体房（Townhouse），联体房（Townhouse）的Cap rate高于独立房，独立房高于纯土地。纯土地可能已经是负的回报，因为没有收入而要每年支付房产税。

童鞋们不要误解我上面的分析，结论并非买地就最好。因为买入和持有土地所需承受的风险更大，尤其是对地没什么认识的投资者。这是另外的话题。

从房子新旧程度比较，旧房子Cap rate高于新房子。

上面的规律如何运用到具体的物业选择的基本判断呢？

可以这样看，你买好区的物业，其Cap rate或者现金流应该是期望值降低；全美国而言，买东西岸物业城市中心或者好区的物业，其Cap rate低是正常的。例如，买美国中部大部分城市房子的Cap rate比买洛杉矶，三藩市，西雅图好区的房子租金回报高属于正常，不是高Cap rate的地区对房产投资有什么特别好。那只是有效市场的推动力，因为那些地方是几十年没有升值或者升值非常小。那些地方的土地供应是很充足的，从另外一个角度说，就是那些土地也是不升值的。同样道理可以运用到同一个城市，例如买洛杉矶，三藩市，或者西雅图边缘区的Cap rate应该高于西雅图中心，东边，部分北边Cap rate。具体Cap rate来说，美国中部大部分独立房出租都有8%左右，而上面提到的那些城市Cap rate在5%以下是正常的。甚至低到2%都是正常。放眼全球，香港、伦敦、东京、北京连Condo的出租也只在2%左右，到4%算高的，就更不用说那些地方的独立房了。

同样推论，同一个小范围，其它条件相同，买Apartment的预期Cap rate应该高于Condo独立房（SFH），而Condo高于Townhouse，Townhouse高于独立房（SFH）。

上面的规律不一定能用来你作为买入哪一种房产或者哪里房产的标准，但是可以用来简单判断你买得好还是不好。

例如，在不升值的地方，你买入的房子Cap rate才5%甚至4%，又是很旧的房子，那就是高买了。而在好区你买入的房子有8%，跟买差区的回报一样，就是你买入了Good deal。你买独立房（SFH）的Cap rate跟买Condo的Cap rate到达同样，就是说你买入了Good deal。。。等等，其它以此类推。又如，在西雅图你买入一个新房子（独立房）你也能达的Cap rate 6%，则便是中等至中下区，也是Supper Good deal了。

再说房产数量与质量。

我们做房产投资是以赚钱为目的，从NPV概念说，一个房产的所有收益，包括租金收入和最后能卖出的价格的总和折现（考虑了时间因素在内）才是评估一个房产的投资好还是不好的标准。房产单位个数多不能说明收益高。同样，单独的租金高或者Cap rate高也不能说明就是好投资。 

例如，在西雅图东边40来万买一个旧独立房，Cap rate回报只有4%，可同样的钱，在边缘的差区，你可能可买两个同房龄的，Cap rate年达6%。而这个钱在西雅图南边45分钟车程的一个也是海边城市，Tacoma买公寓，可买10个单位及以上。同样的钱，在美国中部很多城市，可以买30个或者以上单位的公寓。哪一个投资更好？我不知道。其规律就是你想要现在的租金现金收入，就得放弃升值潜力。我自己十几年在西雅图投资的经历是，在“烂区”及“烂区的平方”（我自己的戏称）和在东边好区投资的比较是，“烂区”及“烂区的平方”一开始的Cap rate高，20%贷款后正现金流；而东边好区的房子一开始Cap rate低，在贷款20%情况下负现金流。十几年后，大家都经历了上升、下跌、现在的再上升。“烂区”及“烂区的平方”房价与买入比只升了50%左右，而租金基本没上多少，也就10%到20%的样子；东边好区的房子房价上升一约倍，租金上升50%到60%，或者更多。我现在还在等待时机处理手上“烂区”及“烂区的平方”的烂房，完全脱手或者推掉建新房。则令那些区不好，大西雅图周边也没有“枪战区”，那里的好房还是有好租客，高租金。200平方尺的新房也能卖30多万以上。 

另外，童鞋们做比较Cap rate的时候往往也忽略一个最简单的计算。例如有些地方Cap rate 15%，房价只有2到3万就有一间独立房。好得厉害吧？但是厨房一个装修要8千，而20多万30万房子的厨房装修一次也差不多是这个钱。童鞋们比较一下，折算成费用占房价或者租金的百分比是多少？租客一次的搬出搬入，其修理费对Cap rate 15%的地方可以去掉一年甚至两年的租金收入，而好区，高价的物业也就费一个月二个月的租金而已。而差区低价物业能够招进来的租客素质低、信用差的是大多数。房子的维护修理和处理租客问题的烦恼比例就一定高。做地主是TDF的说法真正就是来源于那些地方。

好区、好房无疑是更省心，地还不需要管呢。我上面只是分析了有关规律。可具体到每个人，当然是根据你自己的环境条件、财务条件、目的等等去决定你的选择。我没有说哪个好坏。只是提醒童鞋看到别人多少单位，多高Cap rate，不必激动。那未必是你做地主的奋斗目标。

也可能有读者要质问，你不是曾经说过房地产市场不是那么的有效市场吗？是的，我说过。但是，那是比较股票市场而言。而房地产市场的非有效性是我们应该关注和利用的。房产市场的非有效性反应在哪里？请读我的博文《试谈价值投资方法在房地产投资上与股票投资上的不同》http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/200911/19149.html

你买入的物业比我上面描述的Cap rate与升值潜力规律要好，恭喜你！那说明你运用了房产的非有效性。

个人认为，在房产投资链中，只靠处理人赚钱是低端，靠处理人与资金赚钱是中端，靠处理资金操作赚钱是高端，纯靠运用人才赚钱最高端（这个是人才，不是低端的“人“）。本人什么位置？低到中之间，所以还不能脱离有时要处理烂房、差租客、烦恼事，就是还不能脱离TDF。LOL。

 

声明：上面是本人经验、学习、领悟的总结，不是投资建议。

 

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）