资金集中与分散投资之优劣探讨

资金集中与分散投资之优劣探讨

如山

（2014年10月19日，星期天）

在设定买入为市场价，出租也为市场价，其它背景条件都相同的情况下，假如你想用200万现金投资房产，现在有两个选择：一是200万买入中差区50个单位的一栋公寓（请注意，说的是整栋，一个Title的Apartment或者其它商业楼宇，不是可以分Title的Condo或者商业Store），另外一个选择是用200买入20个独立房或者Condo（SFH或者Condo）。各有什么利弊呢？ 

整栋公寓买入的优势：管理容易，因为都在一个地方；单位数达到一定量可有规模经济效益，因而管理成本相对低；租金回报相对20个独立房高（要是两者一样说明整栋的买价偏高或者管理差）。其缺点一言以蔽之，就是“一荣具荣，一损具损”。一个问题可以影响整个收入，例如某个单位的犯罪或者火灾。你可能说这是很少发生，并且有保险。但要是地区性问题呢？又或者发生枪战而不在保险范围呢？其次是缺少资金使用和税务配合的灵活性。 

相对应的，公寓的缺点就是独立房的优点，公寓的优点就是独立房的缺点。分散地方的独立房增加了管理的麻烦。而因为单个单价高而变得数量少，从而失去规模经济效益。同时全部租金收入也相对低（与同样地区同样时候市场买入比）。但是，独立房在降低租金收入的同时增大了升值潜力的可能性。同时，分散的独立房也分散了风险。更可贵的是，提高资金使用的灵活性和税务配合的灵活性。何故？比如你有几个小孩陆陆续续念大学，或者其它事需要用钱，你可以在需要时分散卖出。但是公寓你需要整栋卖出。有人可能想到，公寓我做Refinance呀。这个就跟税务有关了。假如是独立房，你有多套可以分散在不同年头卖出，其税务可能达最大的有利分配，也就是可能少付税。因为房子的Capital gain计算是与收入有关的。

整栋公寓的不停Refinance变成最后折旧用得差不多或者是用完卖出时卖出的钱可能都不够付税的。很多人也不停做1031 Exchange，有些人最后就是留给后代债务。

同时，公寓以及其它商业楼宇都是以租金收入为价值评估依据。而独立屋基本是以周围房子（例如可能全部或者大部分为自住）卖出价为估价依据。为何空置的公寓及其它商业楼宇卖价那么低，有时低至满租客价值的一半就是这个道理。这里就引出一点：公寓以及其它商业楼宇，尤其是超过百单位的公寓，其成败关键看管理队伍。进一步引申，如果主要管理者有什么变动就可能存在出现经营风险。而独立房却没有这个问题。

投坛有个例子，就是有人提起田某人管理那么多差区房子，他要有高额保险我才敢交给他。我很不以为然。因为田某人模式是代所有独立投资人买和管理独立房为主。每个投资者独立持有独立房子的独立Title。互相不干预。田某人有什么意外（Knock on wood），每个人有自己独立Title可以马上出让。而且根据我上面的分析，独立房价值不像公寓以是否有租客，租客是否满为价值判断。相反，假如投资人的钱共同买入一个商业物业，大家就是绑在一块了，就算有升值你想出手也要大家同意。而管理者的风险也变成大家的风险。一旦租客减少，公寓价格就会跟随降低。当然，要是由以短期Flipping为目的的共同购买公寓可以减少该风险。

本人在五年前的2009就曾经写过《关于买Apartment 与 Single Family House 之我见--经营房地产体》。本文是该文的延申。

声明：本文纯属理论探讨，不是投资建议，也绝不是为田某人背书。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）