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“挖坑”效果与“掏粪”效果之连想

“挖坑”效果与“掏粪”效果之连想

博客

“挖坑”效果与“掏粪”效果之连想

如山

 

2013629日,星期六)

近日投坛上的DC农夫发贴披露自己的离婚故事,引起大量热议。就如有网友说的,大家“犹如打鸡针般兴奋”。不奇怪,婚姻、爱情、子女等等都是人们永恒的话题。我不打算去评论该事件中各人的对错误,观点的争议。只是从“挖坑”的效果连想到“掏粪”效果。 

何解?在DC农夫离婚贴之前,16妈被称投坛“坑王”。但是读者比较一下两者的行为与效果,就明白现在16妈该退居第二了。因为16妈每每靠发多条相关的人们很感兴趣的话题而引起热议。而“开坑”的往往是欲言又止式的一句半句话,里面没有内容。一句话,靠多开新贴而赢得挖坑之首的地位。然而,DC农夫却只是发一贴,就引来人们纷纷开新贴讨论,而每一个新贴都是大量的跟贴。而且连续几天人们意犹未尽。从挖坑效果看,16妈与DC农夫高下立见。因为DC农夫“精细作”,才能令“坑”挖得好。所以我说,目前投坛“坑王”非DC农夫莫属。

“掏粪”的道理是类似的。 

新入房产的地主们对某些地主拥有多少个单位(units)常常十分惊叹。但是多个Unite并不说明投资的效果。是的,多了出租的单位,一定是多了租客,多了“掏粪”的功夫。但不等于多了投资回报。另外,买入一个房子的折扣量,也要看看是什么基数才能比较。例如在便宜的地方,一个SFH才一万多,给你50%折扣很多吗?不过是便宜了几千块而已。一个房子的装修,看漏了要装修的地方、装修筹划不对、请错了人,动不动就不见几千块了。而买2030万一个房子的地方,一个装修的改进或者市场一点升值,就带来了几万块的利润。可能有人说,那我说比例没错,因为20万可以买10间了,其折扣是50%的话,10万利润已经出来了。我说,这不过是理论数字,实际却不是这样。因为,其一,1050%deal不可能容易找到,假如是容易找到,那其实已经是市场价,不是50%折扣了;其二,假如大家都是类似的SFH,你的装修算百分比的应该是200%300%,而20万的不过是房价的10%左右;贷款呢?23万价值的房子怎么贷款?假如能贷,贷款手续费占多少百分比啦?其三,管20个房子的维修、招租和管理租客、Eviction等等跟管一个房子的工作量一样吗?其四,卖出呢?在一二万一个Unite的(SFH或者Condo)的地方卖出时是不容易的。有人可能说,我交PM管理,让别人“掏粪” 去,我坐等收钱就成。其实没那么简单。我总是相信“力不到不为财”。交给PM管理,可能减轻了一点工作量,但也未必。因为很多修理、跟租客处理关系很是要你自己做决定。要是请了一个不太好的PM,你的头痛事不是少,反而可能更多了一重,就是处理你跟PM的争议。这时候,你可能是不必面对租客,不用“掏粪”了,但是你可能变成要洗马桶了。

总而言之,我的观点是,用有限的钱买多个低价Unite不见得是什么坏处,但肯定不能说明是高回报。对每一个房产,从选deal到装修、选租客或者开发等等每一个步骤都花时间、精力“精细作”地认真做好才是最重要的。房产的数量不能说明效果,质量才能说明你的投资是否值得。就像前面提到的16妈与DC农夫的“挖坑效果一样(这里俺不评论DC农夫的离婚案本身),挖好一个坑,其效果比多挖数个深度不够的坑要好。

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来源: 文学城-如山
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