“城头变幻大王旗”-地主更迭之随想

“城头变幻大王旗”-地主更迭之随想

如山

（2011年12月13日，星期二）

看到投坛上网友的转帖《给大家讲个经济不好地主倒霉的故事》，有些“随想”。“随想”者，随便想也。既然是随便想，咱就随便聊聊：-）。 

故事说的是兄弟俩在房产高峰时买了一个有一百二十多户的公寓。那时经济好，容易出租而租金也高。所以每月除了付贷款和相关开销还剩下不少钱。兄弟俩就觉得这是一本万利的生意，这个赚钱机器是“永动机”。于是将每月剩下的钱全部挥霍掉。到了现在，碰上经济差，租金下跌，空置率上升（出租率只有百分之十五左右）。现金流出现问题，最终无疑是被银行Foreclosure或者破产或者两者同时发生收场。 

说实在，这个故事本身没有特别，也没有什么新卖点。因为做地主，特别是做多单位Apartment的地主，就跟其它商业一样，随时可以看到经营失败的（亏损的）案例。在市场好坏时期都一样有失败的，有成功的。可以说市场好时失败的比例少点，因为做不下去容易有人接手，就算亏损可能也不多。这里面的经营是包括出租管理、融资、资金运用和管理、风险意识和应付财务和责任风险的准备等等。

下面跟诸位童鞋分享一下俺读过的美国地产牛人Donald Trump经营的一个“问题”商业楼的故事。

纽约曼哈顿华尔街40号建于1920年代。当时曾经是世界最高的楼，并且很长时间都是纽约的地标。但到了Donald Trump入主前的1994年，该楼已经差不多是一栋“鬼楼”了，空置率达70%。之前经历了几次银行Foreclosure拍卖，换了几个业主，都是雄心勃勃地来，搞不定而灰溜溜地逃。Donald Trump买入前的最后一个业主是来自香港的Kinson Group。他们在装修上花了几百万未能完成而放弃。最后以一百万美元的价格将该大厦（只是Building，不包括地。地属于德国的一个家族）卖给Donald Trump。该大厦有面积一百万平方英尺，所以等于是每平方英尺$1。其后Donald Trump投入约4千万美元装修。装修好后以平均每平方英尺$24的价格出租。现时该大楼价值已经超过4亿美元。那就是赫赫有名的Trump Building。

这个故事想说明的道理是，建筑物还是同样的建筑物，但是不同的人去经营就会有不同的结果。 

其实，物业本身的问题大多数情况下是人的问题，物业导致的亏损说到底就是人的经营和管理导致的亏损。市场只是好做不好做的因素之一，甚至不是唯一因素。这就是“房产经营”。其关键在于如何“经营”。 

无论是兄弟俩的类似故事还是Donald Trump的类似故事，以前有、现在有、将来也会有。市场坏的时候有、市场一般的时候有、市场好的时候也有。

行文至此，我的耳边突然响起一首以前很熟悉的歌（忘记了歌名，哪位网友知道的请提示。先谢。）：天哟，还是那个天哟；地哟，还是那个地哟……。是的，我们知道同一个地块，历经变更的是业主，成败都可能在此上演。“城头变幻大王旗”，天不变，地不变，变的只是人。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）

欢迎参考我的文章：《使用财务杠杆的风险分析》

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