我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（3）

我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（3）

如山

（2009年8月11日）

5.  我自己的对策

我现在跟大家聊聊我是怎么做房地产的（我的其它文章已经有部分），以及在目前这种形势下我又是怎么做的。当然，我的内部外部情况与你们都可能有很大的不同，只是给你们一个例子做参考而已。如果对读者有一点启发，也不枉费我码字之劳了。

首先，我定义自己为一个房地产商人。我做房地产分开两部分（分开为二个公司）：一是作为出租，也就是长期投资。这方面我只持有SFH，不持Condo，也不持Apartment（至于原因，我以前的文章已经论述）；二是作为转手买卖（Trading）。Trading部分又可分为三种不同内容：1.Flipping，买进房子进行装修，然后再卖掉。这种做法在我刚开始做房地产时比较多，后来慢慢减少。现在一年也就一个到两个；2.建筑新房子（Builder），建好房子然后卖掉。我不帮别人建，我只在我自己买入的地建，建好后卖；3.土地开发（Land developing）。将一块大片的地分开成几个或者十几个Lots（我目前能够做到最大的只是分到十几个Lots）。但是对长期投资和打算短期转手的并非一成不变，而是根据具体情况而调整和转换。

5-a) 出租房

我现在所拥有的出租物业（SFH）是我拥有最多时的一半。由2006年开始我就再没买入过单纯出租的房。为什么呢？房子的价格上升太快，而租金的上升跟不上，就造成了现金流的变差，所以我停止买入单纯出租。我为什么又减持出租房呢？一来房价上升太快，必然有泡沫，有很大的下降可能。任何市场都是这个规律: 当急升时，下跌的隐患就同时加大。当然，到底什么时候下降，下降多少，其实没有人说得清楚，但是可以分析它的机率。加上当时读了Robert James Shiller的文章说全美房地产泡沫有40%以上。二来我由于进入了做发展商和建筑商，也需要大量现金。建筑商用贷款是可以，但是利息（连同手续费）比出租房高很多。而做土地开发的利息成本就更贵，而且占用资金周期很长（从一年到几年）。因而用贷款去做土地开发其风险就增大，尤其是看到市场上升过快时。所以我不用贷款，只用现金投入这部分。三是累积在出租房里面值净迅速增加，要是用refinancing的办法抽出来，出租房的现金流就很差，不安全。而现金投放到土地发展加上建房，就有高很多的回报。

可能有人会问，既然你也能看到市场的走向，为什么不在它开始跌的时候，或者是现在把全部的出租房卖出去，然后在最低的时候再买回来呢？这里我有几个考虑：一，我在房地产高峰期看到市场的下跌的隐患，我当时对当地市场的估计是20%到30%的下降幅度，没有估计会达到40%。就算是当时我告诉过很多同行这一点，也没人相信我们当地会有20%的跌幅；二，我所买入的出租房基本上都将所有原来放进去的现金cash out。并且由于几年前所固定的低利率，尽管今年以来出租房的空置率上升，但全部都依然能维持正的现金流；三，原来的出租房利率都固定在6%以下，但是现在要再借款的话，我的出租房的利率都在7.5%以上；四，一进一出（卖出再买进）的费用（佣金、销售税和简单装修等等）最少扣掉10%到15%左右的成本。五，因为我qualify Real Estate Professional, 出租房的损失额不受限制。而这些出租房每年给我带来六位数字的Expense deduction。这每年给我的税务利益是很高的，所以也不会一下子卖掉全部出租房。有人可能会说，出租房折旧所省的税以后卖出时也是要付的。是的。不过，a) 折旧费用现在抵消的是Ordinary business income，以后我要付的是Long term capital gain，这里差别满大；b）就算现在所付税跟15年后所付税金额一样，但是钱的时间价值（money time value）已经有很大差别。比如说15年后的10万可能等于现在的5万或者更少。C）我可以在没什么收入（或者收入变小）的时候将这些出租房陆续卖出。六，我既然不能准确知道房地产价值什么时候是底部，也不能清楚知道什么时候利息会升、通货膨胀会到，我还是维持现在的低贷款出租房比较有利。因为长期而言，房地产还是抵抗通货膨胀的有效工具。这基本上已经是所以经济学家的共识。 

那么我现在会不会继续买入出租房呢？也不会。原因如下:一，我现在做房地产的主力放在土地发展和建筑。主要的利润和机会还是在这部分；二，人的时间精力有限，也不想太辛苦；三，今年以来我的出租房空置率上升，租金明显下跌，所以现金流量会比预期的继续向下；四，银行继续收紧贷款，我的出租房loan早就超过10个，一般跟我没长期关系的银行根本不会贷款给我做投资房。今年年头（2009年）还有三家本地小银行愿意贷款给我买投资房，现在只剩下一间勉强可以。为什么说“勉强”呢？要我放40%以上down，利息7.5%以上。我虽然从2006年以来就没怎么贷款（最后一次是2007年买建一间破房子连同一大片地来做开发时贷的Rental house款），但是我一直保持跟本地的银行联络，以掌握当地贷款市场动态。因为贷款市场对房地产市场影响重大。

綜上所述，我现在暂时不打算买入出租房，也不打算全部或者大部分卖出。最大的可能是将原来的太旧或者地点不很理想的出租房卖掉，换入自己新建的房来做出租。从一些网友的报道来看，某些地方能够买到Cap rate15%以上，而且也不是没人住的“鬼城”，并且已经将空置率的因素考虑进去，贷款利率也不高（6.5%以下）话，我也看不出为什么不值得买。这种情况在我的范围（同一个County，开车不超过半个小时）没有。

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参考：我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（1）

http://blog.wenxuecity.com/myblog.php?blogID=43626

我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（2）http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200907&postID=41240