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m*y2019-01-16 08:01

1 楼

各位专家请进，如果房子跌了20万，目前没有任何回升的迹象，工资还不错，short
sale 可能吗，还是一走了之？
有人建议买一个便宜房子后，再扔这个房子，问题来了，如果买了N个房子，请问，把
这个唯一亏损的房子还给银行，银行要一直追吗，如果银行看到屋主买了n个房子，这
个亏损的房子如果是自住房，一个贷款，short sale银行会同意吗，只是cancle debt
还是会追债。
请高人给出最佳方案，谢谢
情况如下，
1。自住房，亏20万账面，一个贷款，每个月工资还贷款没有问题。
2。投资房，n个，有现金一次付清，有贷款买的。
3。所有贷款都是男方名字，女方没有贷款，贷款房子上也只有男方一个人的名字。女
方准备未来买房，如果男方扔掉自住房子，会不会对女方买房造成影响。
问题：自住房贷款时候利率也比较高，5。5%，因为underwater20万，现在也没办法做
refinance,请问高人，应该怎么办。现在这个情况，自住房每个月多付大概1000块的
mortgage payment,可以承受，但是内心不情愿，不知道能不能有方法把这个房子扔了
。会对未来女的买房子或是投资房子不造成影响吗？

h*32019-01-16 08:01

2 楼

可以开freesync了，效果挺好

p*n2019-01-16 08:01

3 楼

真有钱哪。。。

b*e2019-01-16 08:01

4 楼

没有freesync电梯残念

【在 h*********3 的大作中提到】

: 可以开freesync了，效果挺好

s*l2019-01-16 08:01

5 楼

Why do you care about this since you have n investment houses?

debt

【在 m*********y 的大作中提到】

: 各位专家请进，如果房子跌了20万，目前没有任何回升的迹象，工资还不错，short
: sale 可能吗，还是一走了之？
: 有人建议买一个便宜房子后，再扔这个房子，问题来了，如果买了N个房子，请问，把
: 这个唯一亏损的房子还给银行，银行要一直追吗，如果银行看到屋主买了n个房子，这
: 个亏损的房子如果是自住房，一个贷款，short sale银行会同意吗，只是cancle debt
: 还是会追债。
: 请高人给出最佳方案，谢谢
: 情况如下，
: 1。自住房，亏20万账面，一个贷款，每个月工资还贷款没有问题。
: 2。投资房，n个，有现金一次付清，有贷款买的。

m*d2019-01-16 08:01

6 楼

$200脑残税取消了？

b*d2019-01-16 08:01

7 楼

你当时买房子的时候有没有付Downpayment?如果有20%的话,看看能不能补点钱,然后做
DU refi,LTV可以到105,如果是同一家银行的话,有可能到125.

debt

【在 m*********y 的大作中提到】

: 各位专家请进，如果房子跌了20万，目前没有任何回升的迹象，工资还不错，short
: sale 可能吗，还是一走了之？
: 有人建议买一个便宜房子后，再扔这个房子，问题来了，如果买了N个房子，请问，把
: 这个唯一亏损的房子还给银行，银行要一直追吗，如果银行看到屋主买了n个房子，这
: 个亏损的房子如果是自住房，一个贷款，short sale银行会同意吗，只是cancle debt
: 还是会追债。
: 请高人给出最佳方案，谢谢
: 情况如下，
: 1。自住房，亏20万账面，一个贷款，每个月工资还贷款没有问题。
: 2。投资房，n个，有现金一次付清，有贷款买的。

m*y2019-01-16 08:01

8 楼

当时付了首付，现在总贷款数比房子价值低十几万。那请问，你认为扔房子是个好办法
吗，还是补钱做refinance把利率降下来算了

【在 b*d 的大作中提到】

: 你当时买房子的时候有没有付Downpayment?如果有20%的话,看看能不能补点钱,然后做
: DU refi,LTV可以到105,如果是同一家银行的话,有可能到125.
:
: debt

f*i2019-01-16 08:01

9 楼

你这房子还在水面上呢，扔啥扔

【在 m*********y 的大作中提到】

: 当时付了首付，现在总贷款数比房子价值低十几万。那请问，你认为扔房子是个好办法
: 吗，还是补钱做refinance把利率降下来算了

y*w2019-01-16 08:01

10 楼

你过虑了，美国几乎所有的房贷都是non-recourse（无追索权）的债务，你抵押的只是
房子，和你的个人别的财产无关。就算你有数亿cash，你仍然可以一拍屁股一走了之。
你去和银行要求short sale，银行不同意，就先贷款买下一个房子，出租，然后现在这
个房子不交mortgage，免费住一两年，再搬到新的房子里去。

【在 m*********y 的大作中提到】

: 各位专家请进，如果房子跌了20万，目前没有任何回升的迹象，工资还不错，short
: sale 可能吗，还是一走了之？
: 有人建议买一个便宜房子后，再扔这个房子，问题来了，如果买了N个房子，请问，把
: 这个唯一亏损的房子还给银行，银行要一直追吗，如果银行看到屋主买了n个房子，这
: 个亏损的房子如果是自住房，一个贷款，short sale银行会同意吗，只是cancle debt
: 还是会追债。
: 请高人给出最佳方案，谢谢
: 情况如下，
: 1。自住房，亏20万账面，一个贷款，每个月工资还贷款没有问题。
: 2。投资房，n个，有现金一次付清，有贷款买的。

f*i2019-01-16 08:01

11 楼

拍屁股走了对LZ有啥好处？equity被没收？

【在 y*******w 的大作中提到】

: 你过虑了，美国几乎所有的房贷都是non-recourse（无追索权）的债务，你抵押的只是
: 房子，和你的个人别的财产无关。就算你有数亿cash，你仍然可以一拍屁股一走了之。
: 你去和银行要求short sale，银行不同意，就先贷款买下一个房子，出租，然后现在这
: 个房子不交mortgage，免费住一两年，再搬到新的房子里去。

j*o2019-01-16 08:01

12 楼

难道没好处吗？

只是
之。
在这

【在 f****i 的大作中提到】

: 拍屁股走了对LZ有啥好处？equity被没收？

f*i2019-01-16 08:01

13 楼

他这房子有equity的

【在 j**o 的大作中提到】

: 难道没好处吗？
:
: 只是
: 之。
: 在这

y*w2019-01-16 08:01

14 楼

wk，你这是什么样的豪宅哪，房子跌了20万，你竟然还能水上十几万，

【在 m*********y 的大作中提到】

: 当时付了首付，现在总贷款数比房子价值低十几万。那请问，你认为扔房子是个好办法
: 吗，还是补钱做refinance把利率降下来算了

i*s2019-01-16 08:01

15 楼

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
这个......,, 估计银行巴不得你把房子扔了.

【在 m*********y 的大作中提到】

: 当时付了首付，现在总贷款数比房子价值低十几万。那请问，你认为扔房子是个好办法
: 吗，还是补钱做refinance把利率降下来算了

m*y2019-01-16 08:01

16 楼

各路专家，是自住房子的贷款数比现在房子的价值低十几万，比方说贷款数40万，现在
房子28万，差12万，当时还付12万的首付，肯定是已经被吃掉了，这个首付不算，还亏
了12万啊，这个房子总的亏损应该算24万吧，叙述不清楚的地方，请见谅

m*y2019-01-16 08:01

17 楼

个人感觉大伙都misleading，
个人认为foreclosure is not an option.
我对foreclosure和short sale有深入研究
1）对信用度的损失是一样的，因为你有default。如果你没有default，并且short
sale成功的话，那信用度是区别的。但是如果你不default，银行一般是不会同意short
sale的。
2）最重要的一点是银行可以到法院告你，如果是foreclosue的话，你会得到
deficiency judgment，这个东西的时效很长，可达20年，如果你将来有钱的话，你是
要还钱的。short sale一般是没有的。如果你是蓝领，银行可能不会pursue这个，但如
果它认为你将来会有钱的话，它或许会。建议你google deficiency judgement

T*e2019-01-16 08:01

18 楼

有些州有可能追溯。问律师。

short

【在 m*********y 的大作中提到】

: 个人感觉大伙都misleading，
: 个人认为foreclosure is not an option.
: 我对foreclosure和short sale有深入研究
: 1）对信用度的损失是一样的，因为你有default。如果你没有default，并且short
: sale成功的话，那信用度是区别的。但是如果你不default，银行一般是不会同意short
: sale的。
: 2）最重要的一点是银行可以到法院告你，如果是foreclosue的话，你会得到
: deficiency judgment，这个东西的时效很长，可达20年，如果你将来有钱的话，你是
: 要还钱的。short sale一般是没有的。如果你是蓝领，银行可能不会pursue这个，但如
: 果它认为你将来会有钱的话，它或许会。建议你google deficiency judgement

l*a2019-01-16 08:01

19 楼

看来你说的是贷款数比现在房子的价值高十几万，对不？

【在 m*********y 的大作中提到】

: 各路专家，是自住房子的贷款数比现在房子的价值低十几万，比方说贷款数40万，现在
: 房子28万，差12万，当时还付12万的首付，肯定是已经被吃掉了，这个首付不算，还亏
: 了12万啊，这个房子总的亏损应该算24万吧，叙述不清楚的地方，请见谅

g*72019-01-16 08:01

20 楼

还是看得糊涂.
别比如了.把实际数字说出来又不丢人.

【在 m*********y 的大作中提到】

: 各路专家，是自住房子的贷款数比现在房子的价值低十几万，比方说贷款数40万，现在
: 房子28万，差12万，当时还付12万的首付，肯定是已经被吃掉了，这个首付不算，还亏
: 了12万啊，这个房子总的亏损应该算24万吧，叙述不清楚的地方，请见谅

m*y2019-01-16 08:01

21 楼

把比如拿掉，其实就是实际数字了
52万跌到28万，有可能还要跌，首付12万，就这样

【在 g******7 的大作中提到】

: 还是看得糊涂.
: 别比如了.把实际数字说出来又不丢人.

p*n2019-01-16 08:01

22 楼

既然有钱就死抗阿, short sale也是要损失很多钱的

debt

【在 m*********y 的大作中提到】

: 各位专家请进，如果房子跌了20万，目前没有任何回升的迹象，工资还不错，short
: sale 可能吗，还是一走了之？
: 有人建议买一个便宜房子后，再扔这个房子，问题来了，如果买了N个房子，请问，把
: 这个唯一亏损的房子还给银行，银行要一直追吗，如果银行看到屋主买了n个房子，这
: 个亏损的房子如果是自住房，一个贷款，short sale银行会同意吗，只是cancle debt
: 还是会追债。
: 请高人给出最佳方案，谢谢
: 情况如下，
: 1。自住房，亏20万账面，一个贷款，每个月工资还贷款没有问题。
: 2。投资房，n个，有现金一次付清，有贷款买的。

y*n2019-01-16 08:01

23 楼

short-sale,if you can.
short-sale，不影响你的信用记录。但如果一走了之，那事就多了。你得申请破产保护
？

f*i2019-01-16 08:01

24 楼

如果银行让你出5万的closing cost，然后给你一张7万的1099，你干不干？

【在 m*********y 的大作中提到】

: 把比如拿掉，其实就是实际数字了
: 52万跌到28万，有可能还要跌，首付12万，就这样

m*y2019-01-16 08:01

25 楼

short sale要证明hardship,我家估计很难证明，不知道银行能不能同意。以前曾经有
agent忽悠我说可以short sale,保证没问题，但我真的不敢相信他啊

【在 f****i 的大作中提到】

: 如果银行让你出5万的closing cost，然后给你一张7万的1099，你干不干？

f*b2019-01-16 08:01

26 楼

像楼主手笔这么大，资产构成又复杂，不用来这里讨论了，直接找房产律师帮你出解决
方案就是。出几千刀，随便哪个律师都会帮你搞的舒舒服服的。

k*a2019-01-16 08:01

27 楼

why not sell one or two of your investment house, then use the cash to buy
this primary house???

y*w2019-01-16 08:01

28 楼

我是越来越糊涂了，贷款40万，现在房子28万，怎么是“贷款数比现在房子的价值低十
几万”？难道40比28低？
不管你在哪个state，美国大部分的mortgage都是non-recourse的，虽然很多州home-
equity loan是recourse的。我住在recourse的州，但是我借过的几个mortgage都是non
-recourse的，你仔细读一下你的loan document应该就能发现是不是recourse的。其实
想一想也知道，如果-recourse州的mortgage都是recourse的话，那么这些州的贷款利
率就会比non-recourse州的利率要显著的低，但是事实上其实相差都不大。当然如果你
住在recourse州，最好是读一下你的文件。

【在 m*********y 的大作中提到】

: 各路专家，是自住房子的贷款数比现在房子的价值低十几万，比方说贷款数40万，现在
: 房子28万，差12万，当时还付12万的首付，肯定是已经被吃掉了，这个首付不算，还亏
: 了12万啊，这个房子总的亏损应该算24万吧，叙述不清楚的地方，请见谅

M*i2019-01-16 08:01

29 楼

non
這事大意不得，一定要找律師（最好還加上會計師），而且要好的有本州執照的律師。
第一個loan可能是non-recourse，home-equity and refinanced loan可能就是recourse，
但需要律師來看才說的準。而且你的mortgage如果被MERSed過，很可能bank根本找不著你的note，
如果你有夠狠的律師搞不好可以幫你弄個free house，還是找個好律師把對策搞清楚再行動。

【在 y*******w 的大作中提到】

: 我是越来越糊涂了，贷款40万，现在房子28万，怎么是“贷款数比现在房子的价值低十
: 几万”？难道40比28低？
: 不管你在哪个state，美国大部分的mortgage都是non-recourse的，虽然很多州home-
: equity loan是recourse的。我住在recourse的州，但是我借过的几个mortgage都是non
: -recourse的，你仔细读一下你的loan document应该就能发现是不是recourse的。其实
: 想一想也知道，如果-recourse州的mortgage都是recourse的话，那么这些州的贷款利
: 率就会比non-recourse州的利率要显著的低，但是事实上其实相差都不大。当然如果你
: 住在recourse州，最好是读一下你的文件。

j*f2019-01-16 08:01

30 楼

既然有钱就不要赖账了, 伤rp.

m*y2019-01-16 08:01

31 楼

投资房回报率高，卖了添这个窟窿太亏了，不舍得啊，而且自住房利息可以减税，投资
房七扣八扣的也交不了什么税

【在 k*****a 的大作中提到】

: why not sell one or two of your investment house, then use the cash to buy
: this primary house???

m*y2019-01-16 08:01

32 楼

原来是搞反了啊，贷款数高于房价。
如果5-10年内能涨到这个房子贷款的数目，我就不扔给银行了，不知道有没有希望

non

【在 y*******w 的大作中提到】

: 我是越来越糊涂了，贷款40万，现在房子28万，怎么是“贷款数比现在房子的价值低十
: 几万”？难道40比28低？
: 不管你在哪个state，美国大部分的mortgage都是non-recourse的，虽然很多州home-
: equity loan是recourse的。我住在recourse的州，但是我借过的几个mortgage都是non
: -recourse的，你仔细读一下你的loan document应该就能发现是不是recourse的。其实
: 想一想也知道，如果-recourse州的mortgage都是recourse的话，那么这些州的贷款利
: 率就会比non-recourse州的利率要显著的低，但是事实上其实相差都不大。当然如果你
: 住在recourse州，最好是读一下你的文件。

p*i2019-01-16 08:01

33 楼

what you said about deficiency judgment was right. There is not really any
loophole for you.

【在 m*********y 的大作中提到】

: 投资房回报率高，卖了添这个窟窿太亏了，不舍得啊，而且自住房利息可以减税，投资
: 房七扣八扣的也交不了什么税

m*y2019-01-16 08:01

34 楼

恩，有道理，还是找个律师问下再说吧
我也算过，同样的房子，现在出去租，要1800最起码，我贷款一个月还2500加地税400
，减去税务优惠大概有900吧，每个月房子上要花2000块，其中还的本金40万，按照30
年算，每个月还了差不多1100吧，那其实花费才900，比外面租房子还是便宜了900块，
所以我觉得这个房价还是偏低，应该还有上涨空间，或者说现在房租市场定价不正常，
但房租从来都是只涨不跌啊

recourse，
著你的note，
再行動。

【在 M**i 的大作中提到】

:
: non
: 這事大意不得，一定要找律師（最好還加上會計師），而且要好的有本州執照的律師。
: 第一個loan可能是non-recourse，home-equity and refinanced loan可能就是recourse，
: 但需要律師來看才說的準。而且你的mortgage如果被MERSed過，很可能bank根本找不著你的note，
: 如果你有夠狠的律師搞不好可以幫你弄個free house，還是找個好律師把對策搞清楚再行動。

s*f2019-01-16 08:01

35 楼

你说的一点没错，我几个朋友都试过，loan modification, short sale, 因为是中产
，有decent income, 没法证明hardship，耽误了很长时间，根本办不下来。什么办法
都想了。别听 agent 忽悠你。只能 walk away, 就是 bank own了，credit 损伤太大
。所以现在没办法，都撑着呢。有的新房子都买了，亏的房子也下不了决心扔。

rh2019-01-16 08:01

36 楼

如果有income，没法证明hardship，那么short sale确实办不下来
但是多数情况下，walk-away/foreclose是个好的选择
信用崩溃不怕，只要不在乎未来7年的贷款，就直接走人好了
很多州没有deficiency judgement
就是说银行只能收回你的房子，而不能继续向你追索差额欠款
所以楼主可以看看这个房子的贷款文件怎么说的
如果有出现“power of sale"字眼，那直接走人，不会对其他的N个房产有任何影响
也不会影响老婆的另外买房
walk-away的话，楼主的损失就是：本人的信用崩溃，12万首付打了水漂。
仅此而已！

【在 s*******f 的大作中提到】

: 你说的一点没错，我几个朋友都试过，loan modification, short sale, 因为是中产
: ，有decent income, 没法证明hardship，耽误了很长时间，根本办不下来。什么办法
: 都想了。别听 agent 忽悠你。只能 walk away, 就是 bank own了，credit 损伤太大
: 。所以现在没办法，都撑着呢。有的新房子都买了，亏的房子也下不了决心扔。

B*M2019-01-16 08:01

37 楼

早该default

debt

【在 m*********y 的大作中提到】

: 各位专家请进，如果房子跌了20万，目前没有任何回升的迹象，工资还不错，short
: sale 可能吗，还是一走了之？
: 有人建议买一个便宜房子后，再扔这个房子，问题来了，如果买了N个房子，请问，把
: 这个唯一亏损的房子还给银行，银行要一直追吗，如果银行看到屋主买了n个房子，这
: 个亏损的房子如果是自住房，一个贷款，short sale银行会同意吗，只是cancle debt
: 还是会追债。
: 请高人给出最佳方案，谢谢
: 情况如下，
: 1。自住房，亏20万账面，一个贷款，每个月工资还贷款没有问题。
: 2。投资房，n个，有现金一次付清，有贷款买的。

S*O2019-01-16 08:01

38 楼

BSO

debt

【在 m*********y 的大作中提到】

: 各位专家请进，如果房子跌了20万，目前没有任何回升的迹象，工资还不错，short
: sale 可能吗，还是一走了之？
: 有人建议买一个便宜房子后，再扔这个房子，问题来了，如果买了N个房子，请问，把
: 这个唯一亏损的房子还给银行，银行要一直追吗，如果银行看到屋主买了n个房子，这
: 个亏损的房子如果是自住房，一个贷款，short sale银行会同意吗，只是cancle debt
: 还是会追债。
: 请高人给出最佳方案，谢谢
: 情况如下，
: 1。自住房，亏20万账面，一个贷款，每个月工资还贷款没有问题。
: 2。投资房，n个，有现金一次付清，有贷款买的。

s*b2019-01-16 08:01

39 楼

直接walk away对办绿卡，签证啥的有影响吗？