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Refinance付当月interest的问题

Refinance付当月interest的问题# Living

h*h2010-07-29 07:07

1 楼

我去年买房子的时候因为首付不够，最后用了FHA。现在钱多了一些，想趁利率低转成
conventional.前几天在版上问refianance，有人提醒说FHA一定要争取在月底close，
FHA规定不管什么时候close，都要付当月的利息。
给银行打了电话得到确认是这样的。现在有个问题，这个“requires that interest
be paid for a full month, regardless of when a loan is closed during the
month。”这个interest是指什么interest呢？
按照我原来GFE上的，每个月interest也就200多元。但现在买房子还不到一年，看银行
的mortgage statement每个月付的钱基本都是利息。如果当月利息是200多，也就算了
。如果是按照mortgage statement，如果我月中close，还要付当月利息，这个数字就
很大了，2000多元呢。
有哪位对refinance熟悉的，能给解释一下interest是怎么计算的，refinance是如何
split两个loan?

p*12010-07-29 07:07

2 楼

同问refi 的interest问题。月初和月底有什么关系?

p*12010-07-29 07:07

3 楼

up.

【在 p***1 的大作中提到】

: 同问refi 的interest问题。月初和月底有什么关系?

p*y2010-07-29 07:07

4 楼

同问！谢谢！

【在 p***1 的大作中提到】

: up.

s*d2010-07-29 07:07

5 楼

回答楼主 FHA refi 的问题。不适用于其他贷款。
比如你 8 月 2号 close，新的 lender 要按新的rate预收 2 号到 31 号的利息。（
比如， 4% rate，就收 loan amount × 4% / 12）
原来银行再收你 8 月 1 号到 31 号整一个月的利息。（假设原来 rate 5%，收
loan amount × 5%/12）
所以这个月 2 号到 31 号你给两个银行付利息。
另外你说的 200 应该是 Mortgage insurance，利息不可能只有 200
非 FHA 的 refi，月初月底没差多少钱，只是早交十几二十天而已

p*y2010-07-29 07:07

6 楼

谢谢。好人好报！

【在 s********d 的大作中提到】

: 回答楼主 FHA refi 的问题。不适用于其他贷款。
: 比如你 8 月 2号 close，新的 lender 要按新的rate预收 2 号到 31 号的利息。（
: 比如， 4% rate，就收 loan amount × 4% / 12）
: 原来银行再收你 8 月 1 号到 31 号整一个月的利息。（假设原来 rate 5%，收
: loan amount × 5%/12）
: 所以这个月 2 号到 31 号你给两个银行付利息。
: 另外你说的 200 应该是 Mortgage insurance，利息不可能只有 200
: 非 FHA 的 refi，月初月底没差多少钱，只是早交十几二十天而已

c*72010-07-29 07:07

7 楼

感觉你说的200多像是mortgage insurance吧，interest怎么可能只有那么少。
我觉得月底和月初close差不了多少，就是有一个月只付利息，本金没减少而已。

【在 h**h 的大作中提到】

: 我去年买房子的时候因为首付不够，最后用了FHA。现在钱多了一些，想趁利率低转成
: conventional.前几天在版上问refianance，有人提醒说FHA一定要争取在月底close，
: FHA规定不管什么时候close，都要付当月的利息。
: 给银行打了电话得到确认是这样的。现在有个问题，这个“requires that interest
: be paid for a full month, regardless of when a loan is closed during the
: month。”这个interest是指什么interest呢？
: 按照我原来GFE上的，每个月interest也就200多元。但现在买房子还不到一年，看银行
: 的mortgage statement每个月付的钱基本都是利息。如果当月利息是200多，也就算了
: 。如果是按照mortgage statement，如果我月中close，还要付当月利息，这个数字就
: 很大了，2000多元呢。

h*h2010-07-29 07:07

8 楼

我才付了不到一年的钱，自己也没有弄清楚。
GFE是当初给的estimate，但现在mortgage statement上写的不一样。
哪位有经验，给说说，45万的loan，5。25%利率，每个月的interest是多少。这样月初
和月中close，我们要付多少利息。
另外，mortgage insurance是不是也要付全月的。

【在 c********7 的大作中提到】

: 感觉你说的200多像是mortgage insurance吧，interest怎么可能只有那么少。
: 我觉得月底和月初close差不了多少，就是有一个月只付利息，本金没减少而已。

s*d2010-07-29 07:07

9 楼

我上面说的只适用于 FHA refi。其他贷款只需要付 close 前后两天的 double interest。
回答楼上问题。
你现在一个月利息是 450,000 * 5.25%/12，一个月是 $1969。
MI 200 左右也要全付。
我还是举个例吧。
如果 1 号 close，你付 8 月利息给原来银（FHA 霸王条款），（$2169 包括 $1969 利息 + $200 mortgage insurance）. 再预付新的银行当月利息,(按 4% 利率的话，就是 $1500 左右)。
如果下个月 15 号可以 close，你还是付 8 月一整个月的利息给原来银行 $2169。但是给新的银行预付的就只付 8 月 15 到 31 号利息给新的银行(按 4% 利率的话，就是 $750 左右)。
如果选 30 号 close，你还是付 8 月分利息给原来银行，$2169。但只需要预付两天利息给新的银行，就是 $100 左右。
所以不管那天 close，付给原来银行的利息钱是一样的。而新的银行只收实际产生的利息，就是 fund 那天到月底的利息。那当然是越晚越好了。
不

f*r2010-07-29 07:07

10 楼

难道说8月二号close的就要白白多交2000$?
这也太不公平了吧，难道多交的钱银行不退回来吗？

interest。
1969 利息
+ $200 mortgage insurance）. 再预付新的银行当月利息,(按 4% 利率的话，就是 $
1500 左
右)。
但是给新的
银行预付的就只付 8 月 15 到 31 号利息给新的银行(按 4% 利率的话，就是 $750 左
右)。
天利息给新
的银行，就是 $100 左右。
的利息，就是
fund 那天到月底的利息。那当然是越晚越好了。

【在 s********d 的大作中提到】

: 我上面说的只适用于 FHA refi。其他贷款只需要付 close 前后两天的 double interest。
: 回答楼上问题。
: 你现在一个月利息是 450,000 * 5.25%/12，一个月是 $1969。
: MI 200 左右也要全付。
: 我还是举个例吧。
: 如果 1 号 close，你付 8 月利息给原来银（FHA 霸王条款），（$2169 包括 $1969 利息 + $200 mortgage insurance）. 再预付新的银行当月利息,(按 4% 利率的话，就是 $1500 左右)。
: 如果下个月 15 号可以 close，你还是付 8 月一整个月的利息给原来银行 $2169。但是给新的银行预付的就只付 8 月 15 到 31 号利息给新的银行(按 4% 利率的话，就是 $750 左右)。
: 如果选 30 号 close，你还是付 8 月分利息给原来银行，$2169。但只需要预付两天利息给新的银行，就是 $100 左右。
: 所以不管那天 close，付给原来银行的利息钱是一样的。而新的银行只收实际产生的利息，就是 fund 那天到月底的利息。那当然是越晚越好了。
: 不

s*d2010-07-29 07:07

11 楼

不退。

【在 f******r 的大作中提到】

: 难道说8月二号close的就要白白多交2000$?
: 这也太不公平了吧，难道多交的钱银行不退回来吗？
:
: interest。
: 1969 利息
: + $200 mortgage insurance）. 再预付新的银行当月利息,(按 4% 利率的话，就是 $
: 1500 左
: 右)。
: 但是给新的
: 银行预付的就只付 8 月 15 到 31 号利息给新的银行(按 4% 利率的话，就是 $750 左

g*n2010-07-29 07:07

12 楼

RE这个，哪有利息才200的？

【在 s********d 的大作中提到】

h*h2010-07-29 07:07

13 楼

Thanks so much, your explianation is clear.
It is better to close at the end of the month, for sure.

interest。
1969 利息 + $200 mortgage insurance）. 再预付新的银行当月利息,(按 4% 利率的
话，就是 $1500 左右)。
但是给新的银行预付的就只付 8 月 15 到 31 号利息给新的银行(按 4% 利率的话，就
是 $750 左右)。
天利息给新的银行，就是 $100 左右。
的利息，就是 fund 那天到月底的利息。那当然是越晚越好了。

【在 s********d 的大作中提到】

s*d2010-07-29 07:07

14 楼

每个月interest是变的。第一年大约80-90%月付都是interest。
不管怎样都不可能一个月200 interest.

【在 h**h 的大作中提到】

: 我才付了不到一年的钱，自己也没有弄清楚。
: GFE是当初给的estimate，但现在mortgage statement上写的不一样。
: 哪位有经验，给说说，45万的loan，5。25%利率，每个月的interest是多少。这样月初
: 和月中close，我们要付多少利息。
: 另外，mortgage insurance是不是也要付全月的。

c*72010-07-29 07:07

15 楼

恩，上面说的挺清楚的。
不过我不知道是不是fha才有这样的霸王条款。一般银行之间refi，只是有2天的利息
overlap，月初和月底close区别只是当月只是纯付利息，没有付任何principal，所以
差别不大。

【在 h**h 的大作中提到】

: Thanks so much, your explianation is clear.
: It is better to close at the end of the month, for sure.
:
: interest。
: 1969 利息 + $200 mortgage insurance）. 再预付新的银行当月利息,(按 4% 利率的
: 话，就是 $1500 左右)。
: 但是给新的银行预付的就只付 8 月 15 到 31 号利息给新的银行(按 4% 利率的话，就
: 是 $750 左右)。
: 天利息给新的银行，就是 $100 左右。
: 的利息，就是 fund 那天到月底的利息。那当然是越晚越好了。