买房投资，出租，贷款请教 - 未名空间MITBBS历史存档

买房投资，出租，贷款请教# Living

L*d2012-02-12 08:02

1 楼

请教各位：
我的情况比较复杂， Master-opt 被学校提前终止（1月到期），今年的H1B申请名额又
基本用完了。
咨询了学校可以转学，不过有没有更好的解决办法呢？实在不想离开美国。
有没有专门办 H1B 的公司阿？！年底又不是找工作的好时候。
急求！

w*u2012-02-12 08:02

2 楼

在美国呆了几年，省吃俭用留下点钱，小农想赚点小钱，又怕佘了。
想投资个APATMENT出租，看中了2个，但不知道是否合适，有没有
投资过的姐妹，请教一下
一，老房子，73年的，面积是1200，学区还不错，里面有租户，并且
不想搬走。租金是1600每个月，如果在装修一下，可以出租到1800，HOA300,税是150，
每月保险 100 每月月供是600 房子价格是17万
1600-300-150-100-600剩余450块钱，首付是百分之三十，
五万块
二新房子，远点地方的HOUSE，26万，出租现在2000，税500,HOA45
保险100 ,每月贷款是800，首付百分之三十五，比较少的操心，房子很新。
2000-500-45-800-100剩余500左右
三现在犹豫的地方是，美国这样的房子可以投资吗？还有什么别的
风险吗，关于贷款我也有疑问，问了负责贷款的人，她建议是我这2套房子因为差不多
时间下的OFFER，她让我同时申请自住房贷款，这样利息比较底，也好贷款，但我又担
心报税以后有问题。
四，如果这样的投资合适，那么我继续循环贷款有没有问题，我和
先生的收入本身并不高

b*h2012-02-12 08:02

3 楼

先找个学校挂着，再慢慢找工作，H1还没有用完啊！

【在 L*********d 的大作中提到】

: 请教各位：
: 我的情况比较复杂， Master-opt 被学校提前终止（1月到期），今年的H1B申请名额又
: 基本用完了。
: 咨询了学校可以转学，不过有没有更好的解决办法呢？实在不想离开美国。
: 有没有专门办 H1B 的公司阿？！年底又不是找工作的好时候。
: 急求！

n*e2012-02-12 08:02

4 楼

a 170k apartment can rent out for $1800. definitely go for it

m*c2012-02-12 08:02

5 楼

崇拜，1600~1800刀租一个价值17万刀的公寓。

【在 w********u 的大作中提到】

: 在美国呆了几年，省吃俭用留下点钱，小农想赚点小钱，又怕佘了。
: 想投资个APATMENT出租，看中了2个，但不知道是否合适，有没有
: 投资过的姐妹，请教一下
: 一，老房子，73年的，面积是1200，学区还不错，里面有租户，并且
: 不想搬走。租金是1600每个月，如果在装修一下，可以出租到1800，HOA300,税是150，
: 每月保险 100 每月月供是600 房子价格是17万
: 1600-300-150-100-600剩余450块钱，首付是百分之三十，
: 五万块
: 二新房子，远点地方的HOUSE，26万，出租现在2000，税500,HOA45
: 保险100 ,每月贷款是800，首付百分之三十五，比较少的操心，房子很新。

f*i2012-02-12 08:02

6 楼

1怎么会有100刀的保险每个月？
贷款还看ltv，每多一套房子就多一个liability。租金要两年后才算incoming。有hoa
的看清楚有没有出租限制

【在 w********u 的大作中提到】

: 在美国呆了几年，省吃俭用留下点钱，小农想赚点小钱，又怕佘了。
: 想投资个APATMENT出租，看中了2个，但不知道是否合适，有没有
: 投资过的姐妹，请教一下
: 一，老房子，73年的，面积是1200，学区还不错，里面有租户，并且
: 不想搬走。租金是1600每个月，如果在装修一下，可以出租到1800，HOA300,税是150，
: 每月保险 100 每月月供是600 房子价格是17万
: 1600-300-150-100-600剩余450块钱，首付是百分之三十，
: 五万块
: 二新房子，远点地方的HOUSE，26万，出租现在2000，税500,HOA45
: 保险100 ,每月贷款是800，首付百分之三十五，比较少的操心，房子很新。

f*i2012-02-12 08:02

7 楼

而且是73年的！

【在 n****e 的大作中提到】

: a 170k apartment can rent out for $1800. definitely go for it

b*d2012-02-12 08:02

8 楼

这么好的Deal才是大deal呢。

HOA45

【在 w********u 的大作中提到】

: 在美国呆了几年，省吃俭用留下点钱，小农想赚点小钱，又怕佘了。
: 想投资个APATMENT出租，看中了2个，但不知道是否合适，有没有
: 投资过的姐妹，请教一下
: 一，老房子，73年的，面积是1200，学区还不错，里面有租户，并且
: 不想搬走。租金是1600每个月，如果在装修一下，可以出租到1800，HOA300,税是150，
: 每月保险 100 每月月供是600 房子价格是17万
: 1600-300-150-100-600剩余450块钱，首付是百分之三十，
: 五万块
: 二新房子，远点地方的HOUSE，26万，出租现在2000，税500,HOA45
: 保险100 ,每月贷款是800，首付百分之三十五，比较少的操心，房子很新。

p*y2012-02-12 08:02

9 楼

如果是用作投资就不要申请自住房的贷款，直接申请investment。如果被查出了
occupancy有问题更麻烦。
没签合同的情况下，没有lender会看application package的。看不出同时下offer跟同
时申请primary有什么逻辑联系。每个application会产生一个Mers #，大部分银行都会
去查Mers的，两个primary基本是没戏的。

m*c2012-02-12 08:02

10 楼

嗯，还有一个亮点是面积是1200。
不知道楼主住的是哪里？

【在 f*****i 的大作中提到】

: 而且是73年的！

a*l2012-02-12 08:02

11 楼

真贵啊。

l*g2012-02-12 08:02

12 楼

投资房的简单算法，月房租X100，第一个更满足条件。如果你住得近，可以自己打理，
应该还可以省管理费。但缺点是管理房屋本身是工作，省钱的同时要付出劳动。这个不
错，我要是能看见这个，我也打算出手，比被人家天天印钱稀释存款来得好。

HOA45

【在 w********u 的大作中提到】

: 在美国呆了几年，省吃俭用留下点钱，小农想赚点小钱，又怕佘了。
: 想投资个APATMENT出租，看中了2个，但不知道是否合适，有没有
: 投资过的姐妹，请教一下
: 一，老房子，73年的，面积是1200，学区还不错，里面有租户，并且
: 不想搬走。租金是1600每个月，如果在装修一下，可以出租到1800，HOA300,税是150，
: 每月保险 100 每月月供是600 房子价格是17万
: 1600-300-150-100-600剩余450块钱，首付是百分之三十，
: 五万块
: 二新房子，远点地方的HOUSE，26万，出租现在2000，税500,HOA45
: 保险100 ,每月贷款是800，首付百分之三十五，比较少的操心，房子很新。

s*z2012-02-12 08:02

13 楼

if it is too good to be true, it is!
Why is the seller selling it? Are there things you don't know?

HOA45

【在 w********u 的大作中提到】

: 在美国呆了几年，省吃俭用留下点钱，小农想赚点小钱，又怕佘了。
: 想投资个APATMENT出租，看中了2个，但不知道是否合适，有没有
: 投资过的姐妹，请教一下
: 一，老房子，73年的，面积是1200，学区还不错，里面有租户，并且
: 不想搬走。租金是1600每个月，如果在装修一下，可以出租到1800，HOA300,税是150，
: 每月保险 100 每月月供是600 房子价格是17万
: 1600-300-150-100-600剩余450块钱，首付是百分之三十，
: 五万块
: 二新房子，远点地方的HOUSE，26万，出租现在2000，税500,HOA45
: 保险100 ,每月贷款是800，首付百分之三十五，比较少的操心，房子很新。

d*f2012-02-12 08:02

14 楼

17w的房子租出1600？这比抢钱还容易啊

HOA45

【在 w********u 的大作中提到】

: 在美国呆了几年，省吃俭用留下点钱，小农想赚点小钱，又怕佘了。
: 想投资个APATMENT出租，看中了2个，但不知道是否合适，有没有
: 投资过的姐妹，请教一下
: 一，老房子，73年的，面积是1200，学区还不错，里面有租户，并且
: 不想搬走。租金是1600每个月，如果在装修一下，可以出租到1800，HOA300,税是150，
: 每月保险 100 每月月供是600 房子价格是17万
: 1600-300-150-100-600剩余450块钱，首付是百分之三十，
: 五万块
: 二新房子，远点地方的HOUSE，26万，出租现在2000，税500,HOA45
: 保险100 ,每月贷款是800，首付百分之三十五，比较少的操心，房子很新。

h*22012-02-12 08:02

15 楼

老实说一点都不赚，我们16万的房子，租1500，一年return 4%，你觉得这高么？

【在 d********f 的大作中提到】

: 17w的房子租出1600？这比抢钱还容易啊
:
: HOA45
:

l*u2012-02-12 08:02

16 楼

你这个貌似和大家的计算都不一样。你说说你怎么算的？

【在 h*****2 的大作中提到】

: 老实说一点都不赚，我们16万的房子，租1500，一年return 4%，你觉得这高么？

d*f2012-02-12 08:02

17 楼

你算法错误，你算回报率，16w进去，除掉hoa,insurance,到手1000，回报率达到1。2/
15=8%，街上85%的hf都没这么牛

【在 h*****2 的大作中提到】

: 老实说一点都不赚，我们16万的房子，租1500，一年return 4%，你觉得这高么？

m*c2012-02-12 08:02

18 楼

是95%的hf。

【在 d********f 的大作中提到】

: 你算法错误，你算回报率，16w进去，除掉hoa,insurance,到手1000，回报率达到1。2/
: 15=8%，街上85%的hf都没这么牛

f*a2012-02-12 08:02

19 楼

rent should have the following expense :
1. HOA
2. mortgage
3. insurance
4. management (if you can not manage it yourself)
5. maintenance
6. manage expense (ads etc)
7. vancancy period
8. eviction if you are unlucky (pretty normal if it's a long time rent --
several years)
The risk is not low.

m*c2012-02-12 08:02

20 楼

收租的日子不要太爽啊

【在 f*****a 的大作中提到】

: rent should have the following expense :
: 1. HOA
: 2. mortgage
: 3. insurance
: 4. management (if you can not manage it yourself)
: 5. maintenance
: 6. manage expense (ads etc)
: 7. vancancy period
: 8. eviction if you are unlucky (pretty normal if it's a long time rent --
: several years)

h*22012-02-12 08:02

21 楼

还有税是5000一年，因为是rental property.还有修理费用。
还操很多心。

2/

【在 d********f 的大作中提到】

: 你算法错误，你算回报率，16w进去，除掉hoa,insurance,到手1000，回报率达到1。2/
: 15=8%，街上85%的hf都没这么牛

w*u2012-02-12 08:02

22 楼

卖主是因为没了工作，被银行收回吧，现在是SHORT SALE

【在 s********z 的大作中提到】

: if it is too good to be true, it is!
: Why is the seller selling it? Are there things you don't know?
:
: HOA45
:

i*h2012-02-12 08:02

23 楼

re

【在 m********c 的大作中提到】

: 是95%的hf。

t*e2012-02-12 08:02

24 楼

But if the rentee is always paying the rent, it can cover the mongage ba.

montage

【在 w********u 的大作中提到】

: 卖主是因为没了工作，被银行收回吧，现在是SHORT SALE

g*i2012-02-12 08:02

25 楼

not a big deal. other factors are more important

【在 f*****i 的大作中提到】

: 而且是73年的！

f*i2012-02-12 08:02

26 楼

我是xm他这么旧的房子还能租那么高呀

【在 g*****i 的大作中提到】

: not a big deal. other factors are more important

O*o2012-02-12 08:02

27 楼

这个回报率很普通啊。注意HOA要300啊。直接相当于租1300了。
很直接的一个算法是假设用现金买，看年回报。这个如果拍17万现金，交易费用不算，
月租1600，去掉300的HOA，150税，100保险，年回报是7.4%。在现在的市场上，
这个租房收益并不高。而且实际收益肯定比这少，因为escrow要钱，装修要钱，
即使不装修，日常小修小补也要钱，还有空房率的问题，如果找property manager
来管，也要钱。
我有4处投资房，正在买第5个。我看的很多地方收益都比这个高。

【在 m********c 的大作中提到】

: 崇拜，1600~1800刀租一个价值17万刀的公寓。

O*o2012-02-12 08:02

28 楼

location, location, location.
出租房和自主完全是两个概念。新旧，装潢，布局，朝向bla bla
全都是不相干的。

【在 f*****i 的大作中提到】

: 我是xm他这么旧的房子还能租那么高呀

w*t2012-02-12 08:02

29 楼

re

【在 O**o 的大作中提到】

: location, location, location.
: 出租房和自主完全是两个概念。新旧，装潢，布局，朝向bla bla
: 全都是不相干的。

u*r2012-02-12 08:02

30 楼

您的投资房在哪呢

【在 O**o 的大作中提到】

: 这个回报率很普通啊。注意HOA要300啊。直接相当于租1300了。
: 很直接的一个算法是假设用现金买，看年回报。这个如果拍17万现金，交易费用不算，
: 月租1600，去掉300的HOA，150税，100保险，年回报是7.4%。在现在的市场上，
: 这个租房收益并不高。而且实际收益肯定比这少，因为escrow要钱，装修要钱，
: 即使不装修，日常小修小补也要钱，还有空房率的问题，如果找property manager
: 来管，也要钱。
: 我有4处投资房，正在买第5个。我看的很多地方收益都比这个高。

y*n2012-02-12 08:02

31 楼

我们这疙瘩，２０万房子租金是1200左右，３０万房是1800左右。

【在 O**o 的大作中提到】

: 这个回报率很普通啊。注意HOA要300啊。直接相当于租1300了。
: 很直接的一个算法是假设用现金买，看年回报。这个如果拍17万现金，交易费用不算，
: 月租1600，去掉300的HOA，150税，100保险，年回报是7.4%。在现在的市场上，
: 这个租房收益并不高。而且实际收益肯定比这少，因为escrow要钱，装修要钱，
: 即使不装修，日常小修小补也要钱，还有空房率的问题，如果找property manager
: 来管，也要钱。
: 我有4处投资房，正在买第5个。我看的很多地方收益都比这个高。

O*o2012-02-12 08:02

32 楼

好区的租售比都是不make sense的。我自己住的地方，60万的小SFH租2500，
招租一个月还未必租的出去。30-40万的3BR condo租1800，也不好租。
但是差一点的区，因为location非常方便，一样是3BR condo, 租1700，
一周之内就能租出去。

【在 y******n 的大作中提到】

:
: 我们这疙瘩，２０万房子租金是1200左右，３０万房是1800左右。

O*o2012-02-12 08:02

33 楼

南加。Fontana, Riverside, Santa Ana, Mission Viejo, San Juan，
都找得到这样的房子。
我还琢磨过凤凰城和拉斯维加斯。单看租售比的话这两个城市更漂亮。但我
后来还是没去，因为太远了不好管，自己没有真正住过这些地方，对于具体哪个
地方合适，哪里好租实在不熟。找property manager, 谈了几个，没有让我
觉得放心的。就缩了。南加很多人在这两个地方大量买房的。

【在 u*******r 的大作中提到】

: 您的投资房在哪呢

c*c2012-02-12 08:02

34 楼

re这个

【在 O**o 的大作中提到】

: 这个回报率很普通啊。注意HOA要300啊。直接相当于租1300了。
: 很直接的一个算法是假设用现金买，看年回报。这个如果拍17万现金，交易费用不算，
: 月租1600，去掉300的HOA，150税，100保险，年回报是7.4%。在现在的市场上，
: 这个租房收益并不高。而且实际收益肯定比这少，因为escrow要钱，装修要钱，
: 即使不装修，日常小修小补也要钱，还有空房率的问题，如果找property manager
: 来管，也要钱。
: 我有4处投资房，正在买第5个。我看的很多地方收益都比这个高。

p*y2012-02-12 08:02

35 楼

有些银行未必会把good deal的short sale批给investment purpose的。

【在 w********u 的大作中提到】

: 卖主是因为没了工作，被银行收回吧，现在是SHORT SALE

b*d2012-02-12 08:02

36 楼

Fontana的收益比真得不错，我的一个客人都买了好几个了。

【在 O**o 的大作中提到】

: 南加。Fontana, Riverside, Santa Ana, Mission Viejo, San Juan，
: 都找得到这样的房子。
: 我还琢磨过凤凰城和拉斯维加斯。单看租售比的话这两个城市更漂亮。但我
: 后来还是没去，因为太远了不好管，自己没有真正住过这些地方，对于具体哪个
: 地方合适，哪里好租实在不熟。找property manager, 谈了几个，没有让我
: 觉得放心的。就缩了。南加很多人在这两个地方大量买房的。