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买房卖房经济账，算不明白，大家帮忙看看

买房卖房经济账，算不明白，大家帮忙看看# Living

h*g2012-03-13 07:03

1 楼

【以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部】
发信人: huangg (水银泻地), 信区: TonyXuClub
标题: 买房卖房经济账，算不明白，大家帮忙看看
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Mar 13 02:07:08 2012, 美东)
现在还在买房，但是想粗估一下将来卖房时的情况，数字就取整算了
如果现在贷款500k，买625k的房，首付是20% 125k
贷款按照30年fix来算，利率就说4吧
月供是2387
房产税按照1.5%算吧，是9375/y
保险按照1000/y算吧
每月税和保险865
如果20年后卖房，假设能按照每年2%通货膨胀率，房价跟着上涨(1.02)^20=1.485
1.485*625k=928k
这时还欠银行$234,171本金，这时要求一次pay off，要还银行多少钱呢？按照2387×
12×10来算是$286,440,我想应该还银行这两个数中间的什么值，但是我不会算，按照
270k来算吧
手续费呢，现在是不是给agent3+3个点，那么再加上什么税什么的，总共花销10个点吧
，92.8k
那么卖了房能拿到手的是不是928-270-92.8=565.2k
到这时为止，月供加保险加税已经投入了（2387+865）×12×20=780480的现金，
780k-565k=215k
215k/20/12=896
这么说是不是假设月租不变，每月付租金896，那么最后手上现金是一样的？
如果有能租20年的房，月租是896以下，那么就应该租房，
当然我按照2个点的通货膨胀来算房价未必靠谱,还有房租，property tax都会涨，房子
肯定会要修要换东西，想房顶，地板地毯，暖气，热水器什么的，但是这些都是未知因
素了
另外关于省税，20年累计付了$308,670的利息，是不是都能用来省税？理想情况下，如
果不触发amt，那么可以累计省下380k*0.25=95k的税？

m*c2012-03-13 07:03

2 楼

你算的挺好的啊。
20年后你卖房时，已交利息$308,670，剩余欠款$235,771。

【在 h****g 的大作中提到】

: 【以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部】
: 发信人: huangg (水银泻地), 信区: TonyXuClub
: 标题: 买房卖房经济账，算不明白，大家帮忙看看
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Mar 13 02:07:08 2012, 美东)
: 现在还在买房，但是想粗估一下将来卖房时的情况，数字就取整算了
: 如果现在贷款500k，买625k的房，首付是20% 125k
: 贷款按照30年fix来算，利率就说4吧
: 月供是2387
: 房产税按照1.5%算吧，是9375/y
: 保险按照1000/y算吧

h*g2012-03-13 07:03

3 楼

那不是我算的，是网上计算器算的，但是它没有关于提前还款的计算器，另外没有交易
费用的计算器
http://partners.leadfusion.com/tools/wellsfargo/pathway/pw_home
http://partners.leadfusion.com/tools/wellsfargo/pathway/pw_home

【在 m********c 的大作中提到】

: 你算的挺好的啊。
: 20年后你卖房时，已交利息$308,670，剩余欠款$235,771。

a*r2012-03-13 07:03

4 楼

1. 20年后本金剩多少，就需要还多少。不需要多付
2. 卖房除了代理费用其他的费用都比较低，所以7个点足够了。
3. 不是所有的利息都用来省税，只有itemized deduction超过
standard deduction的部分才能算作省税的。不过在你的例子里面
property tax和state income tax加起来就会超过standard deduction
所以所有的利息都会省税

【在 h****g 的大作中提到】

: 那不是我算的，是网上计算器算的，但是它没有关于提前还款的计算器，另外没有交易
: 费用的计算器
: http://partners.leadfusion.com/tools/wellsfargo/pathway/pw_home
: http://partners.leadfusion.com/tools/wellsfargo/pathway/pw_home

b*22012-03-13 07:03

5 楼

用这个
http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/amortization-calc

【在 h****g 的大作中提到】

y*r2012-03-13 07:03

6 楼

mark

【在 h****g 的大作中提到】

A*y2012-03-13 07:03

7 楼

1. 20年后本金剩多少，就需要还多少。不需要多付
2. 卖房除了代理费用其他的费用都比较低，所以7个点足够了。
780k-565k=215k is not correct,
should be 780K-645k=135k
135k/20/12=562.50
你觉得625K的HOUSE，可能租金896＄／月OR 562$/月么？
我们这里这样的HOUSE 要3000＄以上。

m*c2012-03-13 07:03

8 楼

所以说了。租房子肯定不会想多交租金住大房子。

【在 A*******y 的大作中提到】

: 1. 20年后本金剩多少，就需要还多少。不需要多付
: 2. 卖房除了代理费用其他的费用都比较低，所以7个点足够了。
: 780k-565k=215k is not correct,
: should be 780K-645k=135k
: 135k/20/12=562.50
: 你觉得625K的HOUSE，可能租金896＄／月OR 562$/月么？
: 我们这里这样的HOUSE 要3000＄以上。

h*g2012-03-13 07:03

9 楼

能说说这个645k是怎么来的吗？
按照本金剩多少就还多少，费用总共按7个点算，那么是
卖了房能拿到手928-234.171-（928×0.07）=665.989 about 666k
不可能,所以一定要死撑买房,其实我这个计算就是和ld讨论死撑买房是不是经济上合算
如果我的计算是正确的，那么显然应该买房呀，但是问题是这个计算对吗
当然，像房价上涨，什么的因素都是未定的，另外维护，修理也是很多的

【在 A*******y 的大作中提到】

a*r2012-03-13 07:03

10 楼

住20年以上，不用算，肯定买房划算。
一般说来，只要住5年以上，买房就比租房划算(当然前提是不要把买豪宅和租两居室公
寓比)

【在 h****g 的大作中提到】

:
: 能说说这个645k是怎么来的吗？
: 按照本金剩多少就还多少，费用总共按7个点算，那么是
: 卖了房能拿到手928-234.171-（928×0.07）=665.989 about 666k
: 不可能,所以一定要死撑买房,其实我这个计算就是和ld讨论死撑买房是不是经济上合算
: 如果我的计算是正确的，那么显然应该买房呀，但是问题是这个计算对吗
: 当然，像房价上涨，什么的因素都是未定的，另外维护，修理也是很多的

m*c2012-03-13 07:03

11 楼

嗯，自从版主被极少数图谋不轨之徒在春夏之交期间点名之后，很是热心版务。
赞。

【在 a**r 的大作中提到】

: 住20年以上，不用算，肯定买房划算。
: 一般说来，只要住5年以上，买房就比租房划算(当然前提是不要把买豪宅和租两居室公
: 寓比)

a*r2012-03-13 07:03

12 楼

是啊，得混个脸熟。以前都用马甲，还都以为我不务正业呢

【在 m********c 的大作中提到】

: 嗯，自从版主被极少数图谋不轨之徒在春夏之交期间点名之后，很是热心版务。
: 赞。

m*c2012-03-13 07:03

13 楼

嗯，个人建议版主天天戴红箍坐马扎

【在 a**r 的大作中提到】

: 是啊，得混个脸熟。以前都用马甲，还都以为我不务正业呢

S*62012-03-13 07:03

14 楼

房租绝对是跟通货膨胀率走的。

【在 h****g 的大作中提到】

t*e2012-03-13 07:03

15 楼

我还是脑子慢，
尤其是卖房余款的那段，为啥你和....的结果不一样，谁对呢？
其实我觉得，是不是1.买房买房时机更重要，
2.能出租就多赚一份钱也重要，
3.如果贷款一定亏得可能大，因为你其实是付房款+利息+地税+保险。
谁来批评下我过于简单的头脑？

【在 h****g 的大作中提到】

b*m2012-03-13 07:03

16 楼

是“一小撮”:-)

【在 m********c 的大作中提到】

: 嗯，自从版主被极少数图谋不轨之徒在春夏之交期间点名之后，很是热心版务。
: 赞。

f*i2012-03-13 07:03

17 楼

。。。贷款虽然付利息，但是贷款部分房价的升值在卖的时候就赚到了。贷款相当于
leverage投资。简单地想像20万买一个好还是做downpay买4个。算一下就知道了

【在 t*****e 的大作中提到】

: 我还是脑子慢，
: 尤其是卖房余款的那段，为啥你和....的结果不一样，谁对呢？
: 其实我觉得，是不是1.买房买房时机更重要，
: 2.能出租就多赚一份钱也重要，
: 3.如果贷款一定亏得可能大，因为你其实是付房款+利息+地税+保险。
: 谁来批评下我过于简单的头脑？