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关于找agent的几个问题

关于找agent的几个问题# Living

b*n2012-04-02 07:04

1 楼

看网上有人说找dual agent好，原因是砍价幅度大。也有人说要找buyer agent, 理由
是有纠纷的话，dual agent是代表卖方利益，而且可能会隐瞒房屋历史缺陷等忽悠你快
买。不过很困惑，难道buyer agent就不隐瞒房子缺陷了吗？毕竟buyer agent也希望你
赶快把房子买了啊。
联系了几个agent, 有buyer agent dual, 也有dual agent。都很热情。不知到底用
buyer agent还是dual agent好呢？
联系的几个agent都跟我要了姓名和联系方式，乍一下也看不出哪agent靠谱。我可以同
时用他们吗？假如最后在一个agent手下买了房，另外几个再一直发信骚扰我咋办？今
天一个agent还罗嗦半天让我不要同时找几个agent看房呢。
Agent推荐的inspector是不是最好不用？

m*r2012-04-02 07:04

2 楼

一般都avoid dual agent吧，虽然你自己找的buyer agent也是最终为seller服务的

b*n2012-04-02 07:04

3 楼

那不找dual agent的原因是什么呢？buyer agent不也是一样希望买房快点买而故意隐
瞒房子缺陷？

【在 m*******r 的大作中提到】

: 一般都avoid dual agent吧，虽然你自己找的buyer agent也是最终为seller服务的

j*02012-04-02 07:04

4 楼

every buyer will have similar issue. So please do not feel alone.
it is a judgement issue and everyone will have his own approaches.
do you homework, learn some lesson from practice and appreciate kind service.
Look for integrity, how agents do in their lives and how they treat people
are all indicators of quality of agents.
Dual agent or commission back are all good temptations to make a hasty
decision. But if you look for good service, you will look beyond this.

【在 b********n 的大作中提到】

: 看网上有人说找dual agent好，原因是砍价幅度大。也有人说要找buyer agent, 理由
: 是有纠纷的话，dual agent是代表卖方利益，而且可能会隐瞒房屋历史缺陷等忽悠你快
: 买。不过很困惑，难道buyer agent就不隐瞒房子缺陷了吗？毕竟buyer agent也希望你
: 赶快把房子买了啊。
: 联系了几个agent, 有buyer agent dual, 也有dual agent。都很热情。不知到底用
: buyer agent还是dual agent好呢？
: 联系的几个agent都跟我要了姓名和联系方式，乍一下也看不出哪agent靠谱。我可以同
: 时用他们吗？假如最后在一个agent手下买了房，另外几个再一直发信骚扰我咋办？今
: 天一个agent还罗嗦半天让我不要同时找几个agent看房呢。
: Agent推荐的inspector是不是最好不用？

b*n2012-04-02 07:04

5 楼

能否指点一下如何do my homework?不合某一agent接触几次，带我看几次房好像看不出
他们好坏。因为我看过的几个agent都很热情，当然有可能是表面的。如果让agent带我
看几次房发现他不好的话，以后不想联系他了，可他还经常email电话什么的骚扰咋办
？多谢

service.

【在 j*******0 的大作中提到】

: every buyer will have similar issue. So please do not feel alone.
: it is a judgement issue and everyone will have his own approaches.
: do you homework, learn some lesson from practice and appreciate kind service.
: Look for integrity, how agents do in their lives and how they treat people
: are all indicators of quality of agents.
: Dual agent or commission back are all good temptations to make a hasty
: decision. But if you look for good service, you will look beyond this.

s*82012-04-02 07:04

6 楼

你可能来这里不久，这里很多鼓吹Agent什么的本身就是agent。因为conflict of
interest，所有Agent都是坏的，这是Agent的原罪，在现行制度下是不可避免的。不用
说你看不出Agent的好坏，很多自以为找了好agent的人其实也不见得是真的好，无非是
比较善于忽悠罢了。
所以买房子就要假设Agent都是坏的，你的Homework不是用来研究Agent的好坏，而是研
究房子的好坏。用Dual Agent和用buyer agent只有一个目的，那就是拿到最多的Cash
back。如果用Dual agent，一定要在出价前和他说好要他降低commission 2%，而且一
定要让Seller知道如果他把房子卖给你，Commission要少2%。如果用Buyer agent，一
定要至少1-1.5%的Rebate。
另外所有Agent推荐的人物，比如什么Inspector，Lawyer之类的，立即拖入黑名单，永
不起用，

【在 b********n 的大作中提到】

: 能否指点一下如何do my homework?不合某一agent接触几次，带我看几次房好像看不出
: 他们好坏。因为我看过的几个agent都很热情，当然有可能是表面的。如果让agent带我
: 看几次房发现他不好的话，以后不想联系他了，可他还经常email电话什么的骚扰咋办
: ？多谢
:
: service.

j*02012-04-02 07:04

7 楼

just want to share some thoughts for your reference.
clients have rights to choose which one to use. If you tells someone you are
not supposed to use any Realtor, he is not supposed to hassle you. It is
hard to define the appropriate contact frequency. If you feel he cross the
line, you can let him know directly to shut down the door. On the other hard
, please try to be considerate of the work done by your Realtors. They are
working for living so good job should be appreciated.
Yes, you cannot really see a good agent if you guys have not been working
together. As a matter of fact, you really do not know if an agent is a good
one until the deal is closed or a few years later. You are supposed to do a
little homework and use it as reference to see if what your Realtor does or
says is on your own benefits. For example, any house has good points or bad
points. Does he mention both sides to you? When he says that the house is in
a bidding war, try to find other people on the market and see if they have
encountered same situation. So many to say.
If you feel difficult to do your own homework, then you need to use life
wisdom. You have it when you choose friends or judge if a person is a good
one. Real estate business is a relationship and service industry. So if you
fail one time to build that chemistry, do not feel disoriented. You could
have many shots in your life and cherish the good one you have.

【在 b********n 的大作中提到】

b*n2012-04-02 07:04

8 楼

多谢指点。受益匪浅啊。不过还有一点不明确。您说的要commision少2%是在什么时候
和agent谈啊？假如在出价前，那是不是太晚了？如果agent说不行，我弃之不用换其他
agent不妥吧？毕竟让人家带着看房表明用人家service了。

Cash

【在 s*8 的大作中提到】

: 你可能来这里不久，这里很多鼓吹Agent什么的本身就是agent。因为conflict of
: interest，所有Agent都是坏的，这是Agent的原罪，在现行制度下是不可避免的。不用
: 说你看不出Agent的好坏，很多自以为找了好agent的人其实也不见得是真的好，无非是
: 比较善于忽悠罢了。
: 所以买房子就要假设Agent都是坏的，你的Homework不是用来研究Agent的好坏，而是研
: 究房子的好坏。用Dual Agent和用buyer agent只有一个目的，那就是拿到最多的Cash
: back。如果用Dual agent，一定要在出价前和他说好要他降低commission 2%，而且一
: 定要让Seller知道如果他把房子卖给你，Commission要少2%。如果用Buyer agent，一
: 定要至少1-1.5%的Rebate。
: 另外所有Agent推荐的人物，比如什么Inspector，Lawyer之类的，立即拖入黑名单，永

b*n2012-04-02 07:04

9 楼

多谢了，非常详细的回复！不知我理解的对不对，一个buyer可以同时让几个agent带着
看房，最后只有带我看我决定买的那个房子的agent可以拿commission。但我买了房后
，是不是太对不住其他几个带我看过房的agent了？他们要是知道我同时用几个，不得
恨我。呵呵。买了房后不知怎么跟其他几个交代

are
hard
good
a

【在 j*******0 的大作中提到】

: just want to share some thoughts for your reference.
: clients have rights to choose which one to use. If you tells someone you are
: not supposed to use any Realtor, he is not supposed to hassle you. It is
: hard to define the appropriate contact frequency. If you feel he cross the
: line, you can let him know directly to shut down the door. On the other hard
: , please try to be considerate of the work done by your Realtors. They are
: working for living so good job should be appreciated.
: Yes, you cannot really see a good agent if you guys have not been working
: together. As a matter of fact, you really do not know if an agent is a good
: one until the deal is closed or a few years later. You are supposed to do a

b*n2012-04-02 07:04

10 楼

您的这句话我不是太理解：＂ If you tells someone you are not supposed to use
any Realtor, he is not supposed to hassle you. ＂如果我说not supposed to use
any Realtor, 估计人家都不会带我看房了吧？agent主动给我发房子的list并带我看
房就说明我在用人家吧？

are
hard
good
a

【在 j*******0 的大作中提到】

s*82012-04-02 07:04

11 楼

看房子的时候如果你没有Buyer agent，Seller agent往往会不知羞耻地拿出一张纸来
让你签字，表明他做你的dual agent，此时要义正严辞地把他鄙视教训一番，说我是绝
对不会和你签的，你顶多做我的"facilitator"。看完房子后，如果有意出价，根他说
你有一个non-binding的buyer agent，问他降2%commission，如果他不同意，立即表示
鄙视他，并且启用那个许诺给你最高Rebate的Buyer Agent。
给你看房子是seller agent的本职工作，不降commission说明他是个无耻之极的无耻之
徒，弃之不用毫无不妥之处，要知道Seller agent要赚2.5-4%的房价的。

【在 b********n 的大作中提到】

: 多谢指点。受益匪浅啊。不过还有一点不明确。您说的要commision少2%是在什么时候
: 和agent谈啊？假如在出价前，那是不是太晚了？如果agent说不行，我弃之不用换其他
: agent不妥吧？毕竟让人家带着看房表明用人家service了。
:
: Cash

j*02012-04-02 07:04

12 楼

no, you would not use multiple buyer agents at the same time. Agents need to
have integrity while buyers also need to pay attention to moral standards.
I know it is hard to see that we cannot get all the benefits at the same
time. But being an honest person is more important.

【在 b********n 的大作中提到】

: 多谢了，非常详细的回复！不知我理解的对不对，一个buyer可以同时让几个agent带着
: 看房，最后只有带我看我决定买的那个房子的agent可以拿commission。但我买了房后
: ，是不是太对不住其他几个带我看过房的agent了？他们要是知道我同时用几个，不得
: 恨我。呵呵。买了房后不知怎么跟其他几个交代
:
: are
: hard
: good
: a

j*02012-04-02 07:04

13 楼

I meant that once you do not want to use any Realtors, you can tell him
directly with kind words. And those Realtors normally will not contact you.
If they continue sending list to you, that does not means that you are
getting their help as they are the ones who initiate this.
There are good apples and bad apples on both sides. No matter which side you
are, you want to be good ones.

use
use

【在 b********n 的大作中提到】

: 您的这句话我不是太理解：＂ If you tells someone you are not supposed to use
: any Realtor, he is not supposed to hassle you. ＂如果我说not supposed to use
: any Realtor, 估计人家都不会带我看房了吧？agent主动给我发房子的list并带我看
: 房就说明我在用人家吧？
:
: are
: hard
: good
: a

b*n2012-04-02 07:04

14 楼

恩，好的。多谢！我之前联系了几个agent，都是去的公司找到的 (还没去过open
house) 他们大多是既可作buyer agent, 如果我看中他list的房子，他就可以做dual
agent。agent都主动要了我姓名和联系方式, 然后就给我发来了房子的list，并提出我
看中哪个带我去看。要不要刚开始看房就跟他讨论rebate或commission?看哪个给得多而且比较靠谱就
继续用哪个？

【在 s*8 的大作中提到】

: 看房子的时候如果你没有Buyer agent，Seller agent往往会不知羞耻地拿出一张纸来
: 让你签字，表明他做你的dual agent，此时要义正严辞地把他鄙视教训一番，说我是绝
: 对不会和你签的，你顶多做我的"facilitator"。看完房子后，如果有意出价，根他说
: 你有一个non-binding的buyer agent，问他降2%commission，如果他不同意，立即表示
: 鄙视他，并且启用那个许诺给你最高Rebate的Buyer Agent。
: 给你看房子是seller agent的本职工作，不降commission说明他是个无耻之极的无耻之
: 徒，弃之不用毫无不妥之处，要知道Seller agent要赚2.5-4%的房价的。

b*n2012-04-02 07:04

15 楼

恩，对，您说的是。一般让一个agent带我看一两次房然后看他的表现，如果不合适，
委婉拒绝，这样ok吗？

to

【在 j*******0 的大作中提到】

: no, you would not use multiple buyer agents at the same time. Agents need to
: have integrity while buyers also need to pay attention to moral standards.
: I know it is hard to see that we cannot get all the benefits at the same
: time. But being an honest person is more important.

s*h2012-04-02 07:04

16 楼

我们遇到的都不给rebate
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a*d2012-04-02 07:04

17 楼

I bought 2 houses with buyer agent.
I love both of my houses; I appreciate my agents' work.
They know what I didn't know or didn't think about it, especially my second
house.
I don’t have much info/knowledge as someone who makes a living on it.
My suggestion is sign with buyer agent for one house only at one time.
We relocated to another state about 1 year ago. Found two agents at first,
the American one was my friend’s buyer agent. My friend is the kind of
person whatever hers is the best. The American agent wasn’t available
during our house hunting trip. She sent us some package with one paper for
the 6 month service thing. We turned down her immediately. My husband
found a Chinese lady. She didn’t say a word about any houses, bad or good.
I didn’t like her. After we moved to apartment, another Chinese agent
approached me in Chinese school. I saw a few houses with her. She only say
good thing about the house, not any down side. Even something I mentioned,
she would say no bid deal.
We found another one. She is better.
Hope that help

【在 b********n 的大作中提到】

: 恩，对，您说的是。一般让一个agent带我看一两次房然后看他的表现，如果不合适，
: 委婉拒绝，这样ok吗？
:
: to

s*82012-04-02 07:04

18 楼

如果agent带你去看房子，那么那个Agent就是buyer agent，你是逃不了了的，必须先
讨论确定rebate。
你为什么要Agent带你去看房子？毫无意义的事情，看房子当然是自己到Redfin,FSBO等
网站去看房子，或者如果你确定地方的话，自己开个车到处转转，然后打电话给
Listing agent或者Owner去看房子。
在整个交易中，Owner出房子，你出钱，所有的收费最终都来自你。别的人都是想雁过
拔毛的，他们的主动热情都是看中你的钱，这一点你要非常的确定，顾客就是上帝。

多而且比较靠谱就

【在 b********n 的大作中提到】

: 恩，好的。多谢！我之前联系了几个agent，都是去的公司找到的 (还没去过open
: house) 他们大多是既可作buyer agent, 如果我看中他list的房子，他就可以做dual
: agent。agent都主动要了我姓名和联系方式, 然后就给我发来了房子的list，并提出我
: 看中哪个带我去看。要不要刚开始看房就跟他讨论rebate或commission?看哪个给得多而且比较靠谱就
: 继续用哪个？

Q*N2012-04-02 07:04

19 楼

"想得到别人的尊重,你首先得尊重别人"这是我父亲在我上初中时和我说的. 其实尊重是建立在相
互的基础上,即使是自己的竞争对手,也应该做到最基本为人的尊重. AGENT是份职业,靠自己的劳
动来养家糊口.如果你曾经遇人不俶,也不要一棒子打翻一
船人.
对于像你一样"鄙视"来,"鄙视"去的,只知道自己,眼里没有别人的, 你倒贴我也不愿意挣你这份
钱. 靠自己劳动,挣心安理得的钱,花起来也自在.

【在 s*8 的大作中提到】

j*02012-04-02 07:04

20 楼

that is the way. as buyers, you need to protect your interests. as agents,
they should work hard to provide best service.
due-agency normally means less loyalty and credit back commonly represents
low morality.
on the other hand, both of them will bring the prices of houses down. It is
a balance between money and service. It is hard to catch both. different
people will make difference choices.
buyers are choosing agents while agents are selecting buyers as well.

【在 b********n 的大作中提到】

: 恩，对，您说的是。一般让一个agent带我看一两次房然后看他的表现，如果不合适，
: 委婉拒绝，这样ok吗？
:
: to

Q*N2012-04-02 07:04

21 楼

yes, IT IS OK.
湾区,一般不签exclusive agency relationship. 在递OFFER时,签一份针对这个房子的
"non-exclusive agency relationship".

【在 b********n 的大作中提到】

: 恩，对，您说的是。一般让一个agent带我看一两次房然后看他的表现，如果不合适，
: 委婉拒绝，这样ok吗？
:
: to

Q*N2012-04-02 07:04

22 楼

REBATE一定要一开始就谈.各个地区的情况不一样.我在ATLANTA时,当地一般都没有
REBATE.到湾区,至少华人AGENT一般都有.

多而且比较靠谱就

【在 b********n 的大作中提到】

b*n2012-04-02 07:04

23 楼

那如果整个过程都是我自己看房子，那agent有什么用呢？好的agent应该对该房子比我
更了解吧，能提出一些意见吧。至少一些很好的agent是会说出房子的缺点的。

【在 s*8 的大作中提到】

: 如果agent带你去看房子，那么那个Agent就是buyer agent，你是逃不了了的，必须先
: 讨论确定rebate。
: 你为什么要Agent带你去看房子？毫无意义的事情，看房子当然是自己到Redfin,FSBO等
: 网站去看房子，或者如果你确定地方的话，自己开个车到处转转，然后打电话给
: Listing agent或者Owner去看房子。
: 在整个交易中，Owner出房子，你出钱，所有的收费最终都来自你。别的人都是想雁过
: 拔毛的，他们的主动热情都是看中你的钱，这一点你要非常的确定，顾客就是上帝。
:
: 多而且比较靠谱就

b*n2012-04-02 07:04

24 楼

多谢分享。您提到的最后那个中国lady，只说房子的好处不说坏处的那个，您让她看房
前有没有签协议说只能用她？她带您看房后，您觉得他不好不准备用她了，是以什么理
由拒绝她再联系您的呢？她有没有pissed off?（毕竟带您看了几次房）

second
,

【在 a***d 的大作中提到】

: I bought 2 houses with buyer agent.
: I love both of my houses; I appreciate my agents' work.
: They know what I didn't know or didn't think about it, especially my second
: house.
: I don’t have much info/knowledge as someone who makes a living on it.
: My suggestion is sign with buyer agent for one house only at one time.
: We relocated to another state about 1 year ago. Found two agents at first,
: the American one was my friend’s buyer agent. My friend is the kind of
: person whatever hers is the best. The American agent wasn’t available
: during our house hunting trip. She sent us some package with one paper for

s*82012-04-02 07:04

25 楼

Agent当然比你更了解，但是会不会提中肯的意见就是另外一回事了。我查过我接触过
的Agent自己买的房子，很多是不可想象的最低价。但是Agent可能把这些房子搞给你么
？绝对不可能，你是他的亲戚，战友，玩伴，还是炮友？
现在交易制度是这样的，Agent只有在你买房子签约的那个瞬间才能拿到钱，如果生意
被搅黄了，Agent比谁都急。所以“好”的Agent是这样的，他们就好像精明的算命先生
一样，先要把握你的经验和心态，然后要装作很关心你的样子，现带你去看几个价高质
低的房子，给你以心理冲击，再说几个缺点，让你觉得此人可信。然后看个房子，并且
找出一些他认为你可以接受的缺点，让双方皆大欢喜。
Agent在古代最大的用处不是帮助你判断房子的好坏，而是提供房源信息，在古代没有
Agent，很难搞清楚房子的情况。但是现代网络社会，这个Agent最主要的功能已经毫无
意义，Agent制度不过是历史的残余。在现在，判断房子好坏是靠Inspector，判断房价
高低是靠自己研究。Agent是100%不可能和你站在一个战壕里面的，要买房子，你就要
自己花时间，或者出高价。Agent最大的用处就是拿Rebate。

【在 b********n 的大作中提到】

: 那如果整个过程都是我自己看房子，那agent有什么用呢？好的agent应该对该房子比我
: 更了解吧，能提出一些意见吧。至少一些很好的agent是会说出房子的缺点的。

l*p2012-04-02 07:04

26 楼

【在 s*8 的大作中提到】

: Agent当然比你更了解，但是会不会提中肯的意见就是另外一回事了。我查过我接触过
: 的Agent自己买的房子，很多是不可想象的最低价。但是Agent可能把这些房子搞给你么
: ？绝对不可能，你是他的亲戚，战友，玩伴，还是炮友？
: 现在交易制度是这样的，Agent只有在你买房子签约的那个瞬间才能拿到钱，如果生意
: 被搅黄了，Agent比谁都急。所以“好”的Agent是这样的，他们就好像精明的算命先生
: 一样，先要把握你的经验和心态，然后要装作很关心你的样子，现带你去看几个价高质
: 低的房子，给你以心理冲击，再说几个缺点，让你觉得此人可信。然后看个房子，并且
: 找出一些他认为你可以接受的缺点，让双方皆大欢喜。
: Agent在古代最大的用处不是帮助你判断房子的好坏，而是提供房源信息，在古代没有
: Agent，很难搞清楚房子的情况。但是现代网络社会，这个Agent最主要的功能已经毫无

l*p2012-04-02 07:04

27 楼

sue8 is a good guy, tell the truth,

【在 s*8 的大作中提到】

s*32012-04-02 07:04

28 楼

那可能是ATLANTA房价低，华人agent竞争又少，所以很难有REBATE;湾区房价高，华人
agent竞争又多，所以有谈REBATE的空间。

【在 Q***N 的大作中提到】

: REBATE一定要一开始就谈.各个地区的情况不一样.我在ATLANTA时,当地一般都没有
: REBATE.到湾区,至少华人AGENT一般都有.
:
: 多而且比较靠谱就

b*z2012-04-02 07:04

29 楼

Well, you get what you pay for