我还是百思不得其解dual agent对买家有什么坏处 - 未名空间MITBBS历史存档

我还是百思不得其解dual agent对买家有什么坏处# Living

l*e2012-09-23 07:09

1 楼

好处我能想出来的：
1. Dual agent ‘可能’会给更多的rebate。当然这个要case by case, 如果他不给，
和用buyer agent比也没啥坏处。我们谈过的一个dual agent同意给2%的rebate as
cash。
2. 如果有人跟你出一样的offer, dual agent有更大的动力说服卖家接受你的offer。
坏处呢，google了一下午，也没看出有啥坏处，倒是一堆一堆的文章，说不该用dual
agent, 唯一的理由就是，'not representing your best interest'，在我看来根本不
是啥坏处，因为我就没遇到过能代表买家最大利益的buyer agent.

z*s2012-09-23 07:09

2 楼

有道理, 主要是你定要买的时候; 但有时候你想退出, buyer agent就有用了.

M*I2012-09-23 07:09

3 楼

举一例，简单起见，卖家要价100万。你用dual agent, 即使知道卖家可以接受90万，
也不会告诉你，而且不会让你出 90万的offer.
她告诉你她可以把代理费减成4%，让你出个98万
用其他代理，即使她不为你参考，你还是能出你想出的价，如果你出90万，成交价多半
低于98万

Q*N2012-09-23 07:09

4 楼

好处坏处都有。
“2. 如果有人跟你出一样的offer, dual agent有更大的动力说服卖家接受你的offer”
价格的决定权在ＳＥＬＬＥＲ／ＢＵＹＥＲ，　ＡＧＥＮＴＳ的影响力还是有限的。因
为ＤＵＡＬ　ＡＧＥＮＴ为双方服务，成了中立方，很多ＳＥＬＬＥＲ不愿意，认为自
己出了钱没得到应有的服务。如果有２个接近的ＯＦＦＥＲ，　会怀疑ＤＵＡＬＡＧＥ
ＮＴ的作用，从而不喜欢ＤＵＡＬ　ＡＧＥＮＴ的ＯＦＦＥＲ。

【在 l*****e 的大作中提到】

: 好处我能想出来的：
: 1. Dual agent ‘可能’会给更多的rebate。当然这个要case by case, 如果他不给，
: 和用buyer agent比也没啥坏处。我们谈过的一个dual agent同意给2%的rebate as
: cash。
: 2. 如果有人跟你出一样的offer, dual agent有更大的动力说服卖家接受你的offer。
: 坏处呢，google了一下午，也没看出有啥坏处，倒是一堆一堆的文章，说不该用dual
: agent, 唯一的理由就是，'not representing your best interest'，在我看来根本不
: 是啥坏处，因为我就没遇到过能代表买家最大利益的buyer agent.

b*22012-09-23 07:09

5 楼

如LS所说, 好坏处都有.
buyer对agent来说是boss和employee的关系, 不管是dual agent还是buyer agent, 您
给自己找个好的agent, 对您的利益就有好处.

L*P2012-09-23 07:09

6 楼

dual agent有好处有坏处,好处容易成交,坏处坑了你一把你也不知道,所以只要你很喜
欢那个房子,就无所谓了
dual agent的坏处的根源在于利益冲突,因为无法为你100% advocate,他还需要照顾
seller的利益,但是这也是为什么dual有好处,他两边要考虑,更容易成交

【在 b********2 的大作中提到】

: 如LS所说, 好坏处都有.
: buyer对agent来说是boss和employee的关系, 不管是dual agent还是buyer agent, 您
: 给自己找个好的agent, 对您的利益就有好处.

R*C2012-09-23 07:09

7 楼

这个问题也会发生在buyer agent身上

【在 M********I 的大作中提到】

: 举一例，简单起见，卖家要价100万。你用dual agent, 即使知道卖家可以接受90万，
: 也不会告诉你，而且不会让你出 90万的offer.
: 她告诉你她可以把代理费减成4%，让你出个98万
: 用其他代理，即使她不为你参考，你还是能出你想出的价，如果你出90万，成交价多半
: 低于98万

l*e2012-09-23 07:09

8 楼

这个我真不能同意，上次用dual agent, 下offer的时候征求他的意见，他说作为dual
agent, 他不能给双方任何price negotiation 的意见，我们愿意下多少都可以，他只
负责转达。
至少从我的经验来看，dual agent绝没有不许下offer的情况。

★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5

【在 M********I 的大作中提到】

: 举一例，简单起见，卖家要价100万。你用dual agent, 即使知道卖家可以接受90万，
: 也不会告诉你，而且不会让你出 90万的offer.
: 她告诉你她可以把代理费减成4%，让你出个98万
: 用其他代理，即使她不为你参考，你还是能出你想出的价，如果你出90万，成交价多半
: 低于98万

l*e2012-09-23 07:09

9 楼

这个我同意，如果我是卖家我也不喜欢dual agent，但是我觉得对买家肯定没坏处。

offer”
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5

【在 Q***N 的大作中提到】

: 好处坏处都有。
: “2. 如果有人跟你出一样的offer, dual agent有更大的动力说服卖家接受你的offer”
: 价格的决定权在ＳＥＬＬＥＲ／ＢＵＹＥＲ，　ＡＧＥＮＴＳ的影响力还是有限的。因
: 为ＤＵＡＬ　ＡＧＥＮＴ为双方服务，成了中立方，很多ＳＥＬＬＥＲ不愿意，认为自
: 己出了钱没得到应有的服务。如果有２个接近的ＯＦＦＥＲ，　会怀疑ＤＵＡＬＡＧＥ
: ＮＴ的作用，从而不喜欢ＤＵＡＬ　ＡＧＥＮＴ的ＯＦＦＥＲ。

l*e2012-09-23 07:09

10 楼

我真没发现哪个buyer agent会百分百advocate我的利益，无论是怎么开始的，最后基
本上是不顾一切要促成交易。脸皮薄点的会故意忽略我们的感受，脸皮厚的就直接说谎
，把很严重的问题说成没什么，比如白蚁，地基进水什么的。
老是有人说，那是因为你没找到好的，我想问问，有好的agent吗？

★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5

【在 L**P 的大作中提到】

: dual agent有好处有坏处,好处容易成交,坏处坑了你一把你也不知道,所以只要你很喜
: 欢那个房子,就无所谓了
: dual agent的坏处的根源在于利益冲突,因为无法为你100% advocate,他还需要照顾
: seller的利益,但是这也是为什么dual有好处,他两边要考虑,更容易成交

L*P2012-09-23 07:09

11 楼

当然有好多agent,我agent就好
是的,buyer agent会有你说的问题,但是这样的agent成了你的dual agent不更差? 到时
他两边都控制,拿双倍commission,不更要让你买?
所以归根到底你有多喜欢这个房子,和agent没关系,你喜欢,dual agent对你能不能买到
有很大帮助,我就碰到我出的offer更好也没搞过别人比我的offere低但是用了
selleragent同时做两边的.同理说明,dualeagent对seller危害更大,相对buyer,所以有
人签合同明要求不允许dual

【在 l*****e 的大作中提到】

: 我真没发现哪个buyer agent会百分百advocate我的利益，无论是怎么开始的，最后基
: 本上是不顾一切要促成交易。脸皮薄点的会故意忽略我们的感受，脸皮厚的就直接说谎
: ，把很严重的问题说成没什么，比如白蚁，地基进水什么的。
: 老是有人说，那是因为你没找到好的，我想问问，有好的agent吗？
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5

l*e2012-09-23 07:09

12 楼

无论是哪种Agent，反正也会push 我，那我何不找个更容易拿rebate, 更容易抢到房的
dual agent呢，至于最后的决定，当然还是买家自己要把住底线了。
其实好几个人都提到了，dual agent是伤害卖家利益的，换个角度考虑，不也说明是对
买家有益吗？

★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5

【在 L**P 的大作中提到】

: 当然有好多agent,我agent就好
: 是的,buyer agent会有你说的问题,但是这样的agent成了你的dual agent不更差? 到时
: 他两边都控制,拿双倍commission,不更要让你买?
: 所以归根到底你有多喜欢这个房子,和agent没关系,你喜欢,dual agent对你能不能买到
: 有很大帮助,我就碰到我出的offer更好也没搞过别人比我的offere低但是用了
: selleragent同时做两边的.同理说明,dualeagent对seller危害更大,相对buyer,所以有
: 人签合同明要求不允许dual

Q*N2012-09-23 07:09

13 楼

其实，不管“好”ＡＧＥＮＴ，“坏”Agent, 关键在自己。一是自己要做功课，二是
明确自己才是决策者，不能把自己的辛苦钱让别人掌控。
即使是好Agent，考虑问题的角度和客户也会有一定的差距，只是“好”ＡＧＥＮＴ能
遵守职业操守，有长远的眼光，而不只看眼前利益而已。

l*e2012-09-23 07:09

14 楼

这我完全同意，自己没主见的话，找dual agent只会被push的更狠。
但是对于有主见的买家，我觉得dual agent还是能给你一些advantage, 至少更容易抢
到房是肯定的。

★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5

【在 Q***N 的大作中提到】

: 其实，不管“好”ＡＧＥＮＴ，“坏”Agent, 关键在自己。一是自己要做功课，二是
: 明确自己才是决策者，不能把自己的辛苦钱让别人掌控。
: 即使是好Agent，考虑问题的角度和客户也会有一定的差距，只是“好”ＡＧＥＮＴ能
: 遵守职业操守，有长远的眼光，而不只看眼前利益而已。

k*a2012-09-23 07:09

15 楼

关键在自己。。。

【在 Q***N 的大作中提到】

: 其实，不管“好”ＡＧＥＮＴ，“坏”Agent, 关键在自己。一是自己要做功课，二是
: 明确自己才是决策者，不能把自己的辛苦钱让别人掌控。
: 即使是好Agent，考虑问题的角度和客户也会有一定的差距，只是“好”ＡＧＥＮＴ能
: 遵守职业操守，有长远的眼光，而不只看眼前利益而已。

J*S2012-09-23 07:09

16 楼

这话实在。
其实付钱买房的是你自己，不是AGENT。AGENT的意见，只能作为你的参考。而且老实
说，如果买方卖方的AGENT都遵守职业操守， AGENT的作用其实不大。AGENT的作用是给
你意见，帮你把关，帮你获得有关房子的信息，帮你和LIST AGENT/SELLER沟通，最后
决定的是你自己。
关于DUAL AGENT，多数情况下，我觉得这是下策，特别是，自己缺少房产买卖的知识有
限的时候，有自己的BUYER AGENT帮助还是挺大的。实际上很多珍惜自己REPUTATION的
LIST AGENT也不太愿意做DUAL AGENT。往往也只是给你推荐其它的AGENT给你，这样
可以避嫌。
我觉得最好用DUAL AGENT的情况，是一些SHORT SALE的房子。 SELLER其实不在乎最后
价格（当然你的OFFER要足够好，如果太低了，SELLER觉被银行拒绝的可能性大，你也
拿不到），只要成交，这和AGENT不谋而合。当你用LIST AGENT做DUAL AGENT的时候，
你
最后拿到房子的几率可以大增。在不违反作为AGENT的职业道德的情况下，他/她会促
成把房子卖给你。很多情况LIST AGENT都可以在可容许的范围内帮你拿到房子。
其他的REGULAR SALE的房子，DUAL AGENT的作用不是很大。

【在 Q***N 的大作中提到】

: 其实，不管“好”ＡＧＥＮＴ，“坏”Agent, 关键在自己。一是自己要做功课，二是
: 明确自己才是决策者，不能把自己的辛苦钱让别人掌控。
: 即使是好Agent，考虑问题的角度和客户也会有一定的差距，只是“好”ＡＧＥＮＴ能
: 遵守职业操守，有长远的眼光，而不只看眼前利益而已。

L*P2012-09-23 07:09

17 楼

agent选房看房参考意见是一部分,这一部分买家自己也要做好功课,自己做主,不要被
agent push,,但是也不要被agent push就觉得agent怎么样,不排除agent为了自己利益
push,不过每个人意见不一样,也有可能agent是真心觉得是个好房子
但是这只是agent干活的一部分而已,选了房子以后,手续流程agent一样是给你服务的重
要部分,所以经常有人看看房子就觉得自己能买卖了,觉得agent没作用,那是他们还没走
到下面的步骤,很繁琐的,第一次买房的人更本不可能弄清楚

识有

【在 J**S 的大作中提到】

: 这话实在。
: 其实付钱买房的是你自己，不是AGENT。AGENT的意见，只能作为你的参考。而且老实
: 说，如果买方卖方的AGENT都遵守职业操守， AGENT的作用其实不大。AGENT的作用是给
: 你意见，帮你把关，帮你获得有关房子的信息，帮你和LIST AGENT/SELLER沟通，最后
: 决定的是你自己。
: 关于DUAL AGENT，多数情况下，我觉得这是下策，特别是，自己缺少房产买卖的知识有
: 限的时候，有自己的BUYER AGENT帮助还是挺大的。实际上很多珍惜自己REPUTATION的
: LIST AGENT也不太愿意做DUAL AGENT。往往也只是给你推荐其它的AGENT给你，这样
: 可以避嫌。
: 我觉得最好用DUAL AGENT的情况，是一些SHORT SALE的房子。 SELLER其实不在乎最后

s*e2012-09-23 07:09

18 楼

请问在没有buyer agent的情况下，怎么联系看房？直接跟房子的seller后者seller
agent联系吗？看了房子，觉得喜欢了然后跟seller agent聊dual agent的事？
我这样理解对吗？
谢谢

【在 l*****e 的大作中提到】

: 好处我能想出来的：
: 1. Dual agent ‘可能’会给更多的rebate。当然这个要case by case, 如果他不给，
: 和用buyer agent比也没啥坏处。我们谈过的一个dual agent同意给2%的rebate as
: cash。
: 2. 如果有人跟你出一样的offer, dual agent有更大的动力说服卖家接受你的offer。
: 坏处呢，google了一下午，也没看出有啥坏处，倒是一堆一堆的文章，说不该用dual
: agent, 唯一的理由就是，'not representing your best interest'，在我看来根本不
: 是啥坏处，因为我就没遇到过能代表买家最大利益的buyer agent.

g*72012-09-23 07:09

19 楼

"实际上很多珍惜自己REPUTATION的LIST AGENT也不太愿意做DUAL AGENT。往往也只是
给你推荐其它的AGENT给你，这样可以避嫌。"
这充分,必须地说明了DUAL AGENT对买家有利.

识有

【在 J**S 的大作中提到】

: 这话实在。
: 其实付钱买房的是你自己，不是AGENT。AGENT的意见，只能作为你的参考。而且老实
: 说，如果买方卖方的AGENT都遵守职业操守， AGENT的作用其实不大。AGENT的作用是给
: 你意见，帮你把关，帮你获得有关房子的信息，帮你和LIST AGENT/SELLER沟通，最后
: 决定的是你自己。
: 关于DUAL AGENT，多数情况下，我觉得这是下策，特别是，自己缺少房产买卖的知识有
: 限的时候，有自己的BUYER AGENT帮助还是挺大的。实际上很多珍惜自己REPUTATION的
: LIST AGENT也不太愿意做DUAL AGENT。往往也只是给你推荐其它的AGENT给你，这样
: 可以避嫌。
: 我觉得最好用DUAL AGENT的情况，是一些SHORT SALE的房子。 SELLER其实不在乎最后

l*e2012-09-23 07:09

20 楼

你这是说的完全没有agent的情况，有dual agent的话，他还是会告诉你每一步应该做
什么的。

【在 L**P 的大作中提到】

: agent选房看房参考意见是一部分,这一部分买家自己也要做好功课,自己做主,不要被
: agent push,,但是也不要被agent push就觉得agent怎么样,不排除agent为了自己利益
: push,不过每个人意见不一样,也有可能agent是真心觉得是个好房子
: 但是这只是agent干活的一部分而已,选了房子以后,手续流程agent一样是给你服务的重
: 要部分,所以经常有人看看房子就觉得自己能买卖了,觉得agent没作用,那是他们还没走
: 到下面的步骤,很繁琐的,第一次买房的人更本不可能弄清楚
:
: 识有

q*z2012-09-23 07:09

21 楼

你这样说的前提就是,你自己对market很熟悉,.对房屋状况以及维修很熟悉,找房源,出价
,维修都不需要别人意见.只想有个人帮你做paper work

【在 l*****e 的大作中提到】

: 好处我能想出来的：
: 1. Dual agent ‘可能’会给更多的rebate。当然这个要case by case, 如果他不给，
: 和用buyer agent比也没啥坏处。我们谈过的一个dual agent同意给2%的rebate as
: cash。
: 2. 如果有人跟你出一样的offer, dual agent有更大的动力说服卖家接受你的offer。
: 坏处呢，google了一下午，也没看出有啥坏处，倒是一堆一堆的文章，说不该用dual
: agent, 唯一的理由就是，'not representing your best interest'，在我看来根本不
: 是啥坏处，因为我就没遇到过能代表买家最大利益的buyer agent.

l*e2012-09-23 07:09

22 楼

找房源无非就是那几个网站，出价就自己琢磨贝，都成年人了，不会这也需要agent吧
，在一个地方住一段时间，或者看过十几个房子之后，对出价基本上就是个八九不离十
了。
至于什么房屋，维修，难道大家的buyer agent还能干这个？反正我用过的agents, 没
几个能给出什么象样的意见的，还有的agent, inspector指出房子的毛病，她还很不高
兴。

出价

【在 q*z 的大作中提到】

: 你这样说的前提就是,你自己对market很熟悉,.对房屋状况以及维修很熟悉,找房源,出价
: ,维修都不需要别人意见.只想有个人帮你做paper work

q*z2012-09-23 07:09

23 楼

看的出你是很自信的人,但是不是所有人都是和你一样.祝你好运.

【在 l*****e 的大作中提到】

: 找房源无非就是那几个网站，出价就自己琢磨贝，都成年人了，不会这也需要agent吧
: ，在一个地方住一段时间，或者看过十几个房子之后，对出价基本上就是个八九不离十
: 了。
: 至于什么房屋，维修，难道大家的buyer agent还能干这个？反正我用过的agents, 没
: 几个能给出什么象样的意见的，还有的agent, inspector指出房子的毛病，她还很不高
: 兴。
:
: 出价

L*P2012-09-23 07:09

24 楼

当然会告诉你做什么，不然seller也没法close收钱啊，但是不见得诉你每步怎么做，更
不会告诉你每步要小心什么。
就比如告诉你，你下步要去纽约，不见得告诉你坐飞机还是坐汽车火车还是坐船，选哪家
公司的飞机汽车船，小心什么陷阱有什么注意，这些东西只要你愿意花时间人聪明小心
，agent能搞定你也肯定能搞定，但是就看你愿意不愿意花时间人是不是聪明小心了。
迷信agent和完全认为agent没用都是两个极端。

【在 l*****e 的大作中提到】

: 你这是说的完全没有agent的情况，有dual agent的话，他还是会告诉你每一步应该做
: 什么的。

l*e2012-09-23 07:09

25 楼

能不能说说哪一步最容易有陷阱，我自己的经验，agent给准备了合同，都是standard
terms，不需要啥特殊的改动。然后进入attorney review, 就全是律师的事了。后面
inspection, 跟卖家谈条件，都是通过律师啊。还能有啥呢？

，更
哪家

【在 L**P 的大作中提到】

: 当然会告诉你做什么，不然seller也没法close收钱啊，但是不见得诉你每步怎么做，更
: 不会告诉你每步要小心什么。
: 就比如告诉你，你下步要去纽约，不见得告诉你坐飞机还是坐汽车火车还是坐船，选哪家
: 公司的飞机汽车船，小心什么陷阱有什么注意，这些东西只要你愿意花时间人聪明小心
: ，agent能搞定你也肯定能搞定，但是就看你愿意不愿意花时间人是不是聪明小心了。
: 迷信agent和完全认为agent没用都是两个极端。

L*P2012-09-23 07:09

26 楼

实在没法回答这个问题，细节上能出问题的地方多了
但是也没必要太担心，出问题的总是少数，绝大部分也都没事，这就跟保险一样，不是
说一定出问题你才买保险，不是说一定买房出问题你才请agent。再说你如果请律师看
，就更没必要担心了，大问题是不会有的，就行了。

standard

【在 l*****e 的大作中提到】

: 能不能说说哪一步最容易有陷阱，我自己的经验，agent给准备了合同，都是standard
: terms，不需要啥特殊的改动。然后进入attorney review, 就全是律师的事了。后面
: inspection, 跟卖家谈条件，都是通过律师啊。还能有啥呢？
:
: ，更
: 哪家