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(updated)房子马上要closing了，又出了些问题，求建议（包子答谢）

(updated)房子马上要closing了，又出了些问题，求建议（包子答谢）# Living

f*r2012-11-27 08:11

1 楼

10月看了一处房子，很喜欢就出了offer.虽然卖家提出了很多苛刻的要求，比如1万的
EMD,赔偿卖家2000块如果贷款拿不到，rentback不交security deposit,remove
apprasial contigency等等，但是因为喜欢房子，而且不想再带着小baby到处看房，就
和卖家签订了合约。促使我们签约的还有一点就是卖家答应12月初closing,1月末搬出
房子，所以合约上留了45天的occupancy contingency.这一点对我们来说是有利的，因
为我们回国一月中旬才回来，而且我们现在的租约要一月底才到期。所以当时卖家的
agent提出了这一点，我们就签了约。
现在房子马上要closing了，卖方的agent却说45天的occupancy，卖家可在45内的任何
一天搬走，卖家没有义务帮我们house sitting，和她当时email中说的完全不一样。当
时email上说卖家要45天的occupancy,这样的话可以在我们回来之后他们才搬走，房子
也不至于空着。现在我们怀疑卖家的agent当时为了促成这笔生意，就信口开河，根本
可能不是卖家的意思。copy了卖家agent当时写的email给她，她也不说什么，还是坚持
卖家随时可以搬走。
我们不想让房子空着，而且我们不在美国的话，key release好多文件我们都不能签，
而且如果房子在卖家搬走的时候有损坏，那该怎么办？我们还要交mortgage和rent两份
钱，心里真的很气愤，可以不知道该怎么办？
大家给点建议吧，好的建议双黄包答谢。

b*k2012-11-27 08:11

2 楼

为什么不定1月初你们回来以后再close？难道你close以后交放贷让对方继续住45天？
不理解。

【在 f**********r 的大作中提到】

: 10月看了一处房子，很喜欢就出了offer.虽然卖家提出了很多苛刻的要求，比如1万的
: EMD,赔偿卖家2000块如果贷款拿不到，rentback不交security deposit,remove
: apprasial contigency等等，但是因为喜欢房子，而且不想再带着小baby到处看房，就
: 和卖家签订了合约。促使我们签约的还有一点就是卖家答应12月初closing,1月末搬出
: 房子，所以合约上留了45天的occupancy contingency.这一点对我们来说是有利的，因
: 为我们回国一月中旬才回来，而且我们现在的租约要一月底才到期。所以当时卖家的
: agent提出了这一点，我们就签了约。
: 现在房子马上要closing了，卖方的agent却说45天的occupancy，卖家可在45内的任何
: 一天搬走，卖家没有义务帮我们house sitting，和她当时email中说的完全不一样。当
: 时email上说卖家要45天的occupancy,这样的话可以在我们回来之后他们才搬走，房子

s*t2012-11-27 08:11

3 楼

把你前后收到的的的email原话和相关合同条款贴出来，一个标点都不要差。

w*t2012-11-27 08:11

4 楼

你们的买方agent怎么说的。

【在 f**********r 的大作中提到】

n*e2012-11-27 08:11

5 楼

嗯，中药

【在 w******t 的大作中提到】

: 你们的买方agent怎么说的。

b*c2012-11-27 08:11

6 楼

房子空一个月很要紧吗？我们回国房子也空一个月。

【在 f**********r 的大作中提到】

n*e2012-11-27 08:11

7 楼

1 ipad + 1 iphone

【在 b*******c 的大作中提到】

: 房子空一个月很要紧吗？我们回国房子也空一个月。

b*k2012-11-27 08:11

8 楼

对方搬出去以后要做final walk through的
不明白lz这个在closing之后怎么弄。完全对己方不利啊

【在 b*******c 的大作中提到】

: 房子空一个月很要紧吗？我们回国房子也空一个月。

w*t2012-11-27 08:11

9 楼

楼主的买方agent怎么说的。

【在 b**k 的大作中提到】

: 对方搬出去以后要做final walk through的
: 不明白lz这个在closing之后怎么弄。完全对己方不利啊

J*S2012-11-27 08:11

10 楼

我觉得是LZ可能有误。
CONTINGENCY的期限，是最后的期限，上面的我的理解是卖家最多住45天，不是第45才
搬走。
就和17天INSPECTION CONTIGENCY一样。不是说你只能第17天用， 17天前，任何一天
都可以用CONTIGENCY。

l*o2012-11-27 08:11

11 楼

re, 我也觉得对方本来就是这个意思。人家email说要住45天，其实就是想说最多住
45天。

【在 J**S 的大作中提到】

: 我觉得是LZ可能有误。
: CONTINGENCY的期限，是最后的期限，上面的我的理解是卖家最多住45天，不是第45才
: 搬走。
: 就和17天INSPECTION CONTIGENCY一样。不是说你只能第17天用， 17天前，任何一天
: 都可以用CONTIGENCY。

J*S2012-11-27 08:11

12 楼

house sitting是啥意思。
不是说好了12月初CLOSE吗？卖家住里面，不住里面，有什么区别。难道卖家不搬出
去， 12月初CLOSE的时候，LZ不用回来,不用签字，就能CLOSE?

b*k2012-11-27 08:11

13 楼

不知道啊
这个房子买的程序挺怪

【在 w******t 的大作中提到】

: 楼主的买方agent怎么说的。

M*I2012-11-27 08:11

14 楼

楼主没有自己的代理吧。
对方住多长时间不是关键，对方提出来住45天的时候，你们关于这段时间房子的cost（
比如贷款，保险，地税）等有没有明确要卖方来出。
如果卖方把钱出了，你的条款只能要求卖方最多住45天，第二天人家就搬走，你也不能
拦着啊。
如果条款是住几天给几天钱，那你也没有办法。
你去租房，房东能不能要求你每天必须在房子里睡啊
如果他们确定了提早搬走，找朋友给拿下钥匙，帮看看房子。有代理就让你的代理干
这些

J*S2012-11-27 08:11

15 楼

12月初CLOSE的时候，才是最关键的时候，那时候做FINAL WALK THROUGH。 CLOSE以后
，房子就是LZ的了，即使人家还住在那里。
等人家要搬走的时候，你再做final walk through，就没有一点意义了。那时候，即
使把你的东西都拆光了，你钱已经付了，TITLE也是你的名字了，你不可能退出了。
还有真不知道这个45天 contingency在12月初CLOSE以后，怎么执行。
看看你的CONTRACT吧。

【在 b**k 的大作中提到】

: 对方搬出去以后要做final walk through的
: 不明白lz这个在closing之后怎么弄。完全对己方不利啊

w*t2012-11-27 08:11

16 楼

付租金的。
楼主的意思是说：大家先过户，然后卖方租住进去，付楼主租金直到搬走，我猜是按日
子付租金。
楼主认为他们至少住45天，但现在卖方说很快就能搬走。
楼主觉得房子空了，没了卖方搬走之后的租金，自己还支付着目前房子的租金，还要付
新房子的贷款地税保险等。
大致是这样。

【在 J**S 的大作中提到】

: house sitting是啥意思。
: 不是说好了12月初CLOSE吗？卖家住里面，不住里面，有什么区别。难道卖家不搬出
: 去， 12月初CLOSE的时候，LZ不用回来,不用签字，就能CLOSE?

J*S2012-11-27 08:11

17 楼

哦，原来是少了租金。
这要看CONTRACT怎么写了。这个用CONTINGENCY，就是45之内搬走的意思。 LZ没有理
解CONTINGENCY的意思。
LZ当初签约的时候，如果要卖家住45天，应该签45天的LEASE才对。CLOSE的时候，把租
金给你。估计卖家也不会和你签这个，因为你误会了卖家的RENT BACK 的 45天的
CONTINGENCY的意思了。

【在 w******t 的大作中提到】

: 付租金的。
: 楼主的意思是说：大家先过户，然后卖方租住进去，付楼主租金直到搬走，我猜是按日
: 子付租金。
: 楼主认为他们至少住45天，但现在卖方说很快就能搬走。
: 楼主觉得房子空了，没了卖方搬走之后的租金，自己还支付着目前房子的租金，还要付
: 新房子的贷款地税保险等。
: 大致是这样。

w*t2012-11-27 08:11

18 楼

嗯，如果签合同时，要求卖方在过户时一次性支付日后租住的全部租金而不是按日子支
付，才有可能栓住卖家。不过"rentback不交security deposit"本身就是很要承担风险
的事情。
当然，卖家看到这个条件后，会不会签卖房合同，那是另外一件事情。

【在 J**S 的大作中提到】

: 哦，原来是少了租金。
: 这要看CONTRACT怎么写了。这个用CONTINGENCY，就是45之内搬走的意思。 LZ没有理
: 解CONTINGENCY的意思。
: LZ当初签约的时候，如果要卖家住45天，应该签45天的LEASE才对。CLOSE的时候，把租
: 金给你。估计卖家也不会和你签这个，因为你误会了卖家的RENT BACK 的 45天的
: CONTINGENCY的意思了。

s*02012-11-27 08:11

19 楼

发现现在流行问个问题，然后消失...

J*S2012-11-27 08:11

20 楼

房子都CLOSE了，还来个CONTINGENCY，真是笑掉大牙。那更本就是个LEASE。

【在 w******t 的大作中提到】

: 嗯，如果签合同时，要求卖方在过户时一次性支付日后租住的全部租金而不是按日子支
: 付，才有可能栓住卖家。不过"rentback不交security deposit"本身就是很要承担风险
: 的事情。
: 当然，卖家看到这个条件后，会不会签卖房合同，那是另外一件事情。

G*s2012-11-27 08:11

21 楼

那卖主够ws了，要么就干脆早点搬走，不搬还想赖这点钱

【在 J**S 的大作中提到】

: 房子都CLOSE了，还来个CONTINGENCY，真是笑掉大牙。那更本就是个LEASE。

w*t2012-11-27 08:11

22 楼

那，引以为戒。
总成吧？

【在 J**S 的大作中提到】

: 房子都CLOSE了，还来个CONTINGENCY，真是笑掉大牙。那更本就是个LEASE。

f*r2012-11-27 08:11

23 楼

不好意思,带宝宝睡觉,现在回答问题.
12月10号closing是卖家要求的,因为他们前一个买主迟迟不能closing,他们很生气,据
说前一个买家也是中国人.contract里说的是closing之后,他们可以住45天,每天按PITI
付钱.closing的时候我们还在,12月13号我们才会离开美国.我的agent说到时候她可以
和我的朋友一起帮我walkthrough,签key release.我理解45天是说最多可以住45天,但
是当时我们让agent一再告诉卖家我们会离开一个月,希望他们在我们回来之后再搬走,
只有这样我们才会买这个房子.下面是我copy卖方和我的agent的email.
卖家的email: Instead, could they have 45 days occupancy... which will have
them out by Jan. 25. Then they don't have to give any deposits until after
closing, and the house won't sit empty while your clients are out-of-town.

b*k2012-11-27 08:11

24 楼

他们生气你就从了？即使他们要继续住也要你提前closing？我看这个卖家很无理，要
是我早就掉头走了，我才不陪这种人玩儿。

PITI
after

【在 f**********r 的大作中提到】

: 不好意思,带宝宝睡觉,现在回答问题.
: 12月10号closing是卖家要求的,因为他们前一个买主迟迟不能closing,他们很生气,据
: 说前一个买家也是中国人.contract里说的是closing之后,他们可以住45天,每天按PITI
: 付钱.closing的时候我们还在,12月13号我们才会离开美国.我的agent说到时候她可以
: 和我的朋友一起帮我walkthrough,签key release.我理解45天是说最多可以住45天,但
: 是当时我们让agent一再告诉卖家我们会离开一个月,希望他们在我们回来之后再搬走,
: 只有这样我们才会买这个房子.下面是我copy卖方和我的agent的email.
: 卖家的email: Instead, could they have 45 days occupancy... which will have
: them out by Jan. 25. Then they don't have to give any deposits until after
: closing, and the house won't sit empty while your clients are out-of-town.

f*r2012-11-27 08:11

25 楼

我的agent的email:I'm not getting to trust what you say. As an experienced
agent, you should keep your words. Your email on 10/30 agreed on 45 days
occupancy and move out after 1/25, this is a proof.
I stated clearly during the negotiatiion that buyers will be out of country
between 12/13 and 1/12, they don't want to let the house sit empty, or they
won't accept the deal. The buyer still stick on the occupancy for 45 days
and move out after 1/12, or they don't want to close.

f*r2012-11-27 08:11

26 楼

我们这里房子太抢手了,而且房子本身我们也很喜欢.都怪我们太包子了,本来想都要
closing了,没想到又出了这个事情.

【在 b**k 的大作中提到】

: 他们生气你就从了？即使他们要继续住也要你提前closing？我看这个卖家很无理，要
: 是我早就掉头走了，我才不陪这种人玩儿。
:
: PITI
: after

w*t2012-11-27 08:11

27 楼

"Then they don't have to give any deposits until after closing"，是什么意思？
是说他们在close之后会给你deposit吗？

PITI
after

【在 f**********r 的大作中提到】

b*k2012-11-27 08:11

28 楼

你的agent看上去还不错
close以后前房主还住，你怎么解决final walk through的问题？如果他们住的过程中
有damage，怎么算？其实这样很麻烦，还不如等你们回来以后再close
假设他们是故意想耍花招赖你，再喜欢的房子，如果房主rp差，以后有什么样的隐患可
不好说

country
they

【在 f**********r 的大作中提到】

: 我的agent的email:I'm not getting to trust what you say. As an experienced
: agent, you should keep your words. Your email on 10/30 agreed on 45 days
: occupancy and move out after 1/25, this is a proof.
: I stated clearly during the negotiatiion that buyers will be out of country
: between 12/13 and 1/12, they don't want to let the house sit empty, or they
: won't accept the deal. The buyer still stick on the occupancy for 45 days
: and move out after 1/12, or they don't want to close.

f*r2012-11-27 08:11

29 楼

他们不想给deposit,我们坚持，他们最后答应给500块

思？

【在 w******t 的大作中提到】

: "Then they don't have to give any deposits until after closing"，是什么意思？
: 是说他们在close之后会给你deposit吗？
:
: PITI
: after

w*t2012-11-27 08:11

30 楼

所以，现在的情况是，在closing之后，他们先给你500刀做押金，然后入住，然后在搬
走之后根据住了多少天，按你们PITI的换算成单天的金额支付给你们他们住了多少天的
钱。
我的理解对吗？

【在 f**********r 的大作中提到】

: 他们不想给deposit,我们坚持，他们最后答应给500块
:
: 思？

l*o2012-11-27 08:11

31 楼

你说说合同的那一段contingency怎么写的吧。。。

【在 f**********r 的大作中提到】

: 他们不想给deposit,我们坚持，他们最后答应给500块
:
: 思？

f*r2012-11-27 08:11

32 楼

对的。问题是我们一直认为他们会在我们回来再搬走，现在是他们很可能在我们不在的
时候搬走。我们担心如果有什么损害，我们该怎么办？500块如果不够怎么办？

【在 w******t 的大作中提到】

: 所以，现在的情况是，在closing之后，他们先给你500刀做押金，然后入住，然后在搬
: 走之后根据住了多少天，按你们PITI的换算成单天的金额支付给你们他们住了多少天的
: 钱。
: 我的理解对吗？

l*o2012-11-27 08:11

33 楼

那要是他们在你们回来后再搬走，有损害的话你们怎么办？

【在 f**********r 的大作中提到】

: 对的。问题是我们一直认为他们会在我们回来再搬走，现在是他们很可能在我们不在的
: 时候搬走。我们担心如果有什么损害，我们该怎么办？500块如果不够怎么办？

f*r2012-11-27 08:11

34 楼

我们觉的如果他们move out的时候我们在，比较好对峙。如果我们不在的话，等我们回
答不知道他们会不会承认。可能是第一次买房，想的东西太多。我们的agent说肯定没
问题了，但我们还是担心。你觉的卖方agent的email有没有法律效应啊，这个agent真
是太坏了。

w*02012-11-27 08:11

35 楼

不明白。。。我们这里都是做final walk trough的时候卖家必须搬出去把房子空出来
，做完final walk through 才会做closing. 都closing了再final walk through还有
什么意义呢？发现了问题谁修呢？
如果原定的closing date有变故无法履行，双方如果能达成一致那没问题，但是如果一
方不同意，那最多只能延迟15天，我没看明白为什么对方closing后不住满45天提前搬
出去你们还不高兴，不是closing当天开始所有的地税+保险+水电煤气费都市你们付吗
？难道他们付房租？