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Co-op 签了合同后发现listing上提供了错误信息
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Co-op 签了合同后发现listing上提供了错误信息# Living
w*t
1
我买的是co-op。
和board面试的时候,得知listing上的common charge/maintenance fee有可能是不准
确的。于是催我的agent去查。listing上的common charge是$710,实际的common
charge是$891.对于一个一室一厅的co-op来说,$891太贵了。
我决定退出合同(还没有告诉agent我的决定)。
在我得知listing上的common charge可能比实际数目低,并要求agent去查实的时候,
我透漏出改变注意的可能性,同时征询怎样能够保护自己的利益(如果要退出的话),
她的答复是:everybody should verify information although it's very difficult
to verify ;言下之意,没有核实数目是我的责任。
我咨询了我买房的律师,得到的答复是:我如果想把定金拿回来的话,就得sue对方,
而且不一定能成功。原因有两个
1、合同里,我能够把定金拿回来的条件有三个
(1)没能拿到贷款(因为决定用现金,所以这一条不成立)
(2)board没有批准我的申请(已经批注了,也不成立)
(3)房子的title有问题(因为是Bank owned,也不成立)
2,我没有做到Due diligence
律师说他的客户都会自己联系政府去核实房产税方面的问题。可是,我买的是co-op。
我在看房子的时候,曾经问过我的agent:为什么同一个小区里,同样大小,同样
modtel的单元,common charge会差那么多。她没有正面回答(假设她也不清楚co-op的
common charge的计算),而是说,不管是多少,大家享受到的benefit是一样的。
我已经决意退出合同,下周一会通知agent,想必她会“暴跳如雷”。接下来的问题是
,如何把钱要回来?能要回来吗?
一番折腾下来,发现我的agent至始至终没有真的为我的利益考虑过。我的律师也是
agent推荐的,据说是朋友。
最坏的打算是起诉对方,而且会败诉。不管怎样,还是要尽力一试。如果起诉的话,可
以换律师吗?我的律师是agent推荐的。
我付了10%的房款,$6800.
版上的朋友有什么意见或者建议吗?如果有类似的案例或者相关资料,可否转发给我。
不胜感激。
谢谢!
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p*u
2
lol......我也是1bedroom maitainess fee 1800/月.你是在NYC嘛?
你的合同里面没有写maintianness fee是多少嘛?
我的写在合同里面了,不过我看了一下财务报表, 这个数字应该是2012年的,2013年应该
有个更高的数字才对. 也不知道这个可以不可以close时候要sell而补偿点.

difficult

【在 w*******t 的大作中提到】
: 我买的是co-op。
: 和board面试的时候,得知listing上的common charge/maintenance fee有可能是不准
: 确的。于是催我的agent去查。listing上的common charge是$710,实际的common
: charge是$891.对于一个一室一厅的co-op来说,$891太贵了。
: 我决定退出合同(还没有告诉agent我的决定)。
: 在我得知listing上的common charge可能比实际数目低,并要求agent去查实的时候,
: 我透漏出改变注意的可能性,同时征询怎样能够保护自己的利益(如果要退出的话),
: 她的答复是:everybody should verify information although it's very difficult
: to verify ;言下之意,没有核实数目是我的责任。
: 我咨询了我买房的律师,得到的答复是:我如果想把定金拿回来的话,就得sue对方,

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p*u
3
coop的maintainance fee很重要的啊.不但是这个fee现在多少钱重要,你难倒没有
review coop的financial statement? 从financial statement里你可以看到这个fee是
用哪了,是财政赤字还是黑字, 这个fee接下来会不会大幅增加之类的. 财务报表里面也
大概可以算出你的maintainance fee是多少.

difficult

【在 w*******t 的大作中提到】
: 我买的是co-op。
: 和board面试的时候,得知listing上的common charge/maintenance fee有可能是不准
: 确的。于是催我的agent去查。listing上的common charge是$710,实际的common
: charge是$891.对于一个一室一厅的co-op来说,$891太贵了。
: 我决定退出合同(还没有告诉agent我的决定)。
: 在我得知listing上的common charge可能比实际数目低,并要求agent去查实的时候,
: 我透漏出改变注意的可能性,同时征询怎样能够保护自己的利益(如果要退出的话),
: 她的答复是:everybody should verify information although it's very difficult
: to verify ;言下之意,没有核实数目是我的责任。
: 我咨询了我买房的律师,得到的答复是:我如果想把定金拿回来的话,就得sue对方,

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p*u
4
叫人匿名给coop board打电话,举报你有精神病或者crazy之类的,看board能不能收回
approval?
不过有可能seller认为board前一次的approval是binding,seller可以去告board,应该
就跟你没有多大事情拉. 不过你别让seller有证据说是你故意破坏,不然seller也可以
告你说你behave on bad faith

difficult

【在 w*******t 的大作中提到】
: 我买的是co-op。
: 和board面试的时候,得知listing上的common charge/maintenance fee有可能是不准
: 确的。于是催我的agent去查。listing上的common charge是$710,实际的common
: charge是$891.对于一个一室一厅的co-op来说,$891太贵了。
: 我决定退出合同(还没有告诉agent我的决定)。
: 在我得知listing上的common charge可能比实际数目低,并要求agent去查实的时候,
: 我透漏出改变注意的可能性,同时征询怎样能够保护自己的利益(如果要退出的话),
: 她的答复是:everybody should verify information although it's very difficult
: to verify ;言下之意,没有核实数目是我的责任。
: 我咨询了我买房的律师,得到的答复是:我如果想把定金拿回来的话,就得sue对方,

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w*t
5
我曾经要求我的agent帮我拿coop的financial statement,她答应去拿,但是也不了了
之。我也没有再追问。看来我确实是太大意了 - 没有做好该做的research,就糊里糊
涂地签了字。
合同里没有写每个月的maintenance fee.
再问一下,取消合同的过程是怎样的?单方面通知agent就可以了吗?还是通知律师?
又或者同时知会agent和律师?

【在 p****u 的大作中提到】
: coop的maintainance fee很重要的啊.不但是这个fee现在多少钱重要,你难倒没有
: review coop的financial statement? 从financial statement里你可以看到这个fee是
: 用哪了,是财政赤字还是黑字, 这个fee接下来会不会大幅增加之类的. 财务报表里面也
: 大概可以算出你的maintainance fee是多少.
:
: difficult

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w*t
6
我是在长岛。

【在 p****u 的大作中提到】
: lol......我也是1bedroom maitainess fee 1800/月.你是在NYC嘛?
: 你的合同里面没有写maintianness fee是多少嘛?
: 我的写在合同里面了,不过我看了一下财务报表, 这个数字应该是2012年的,2013年应该
: 有个更高的数字才对. 也不知道这个可以不可以close时候要sell而补偿点.
:
: difficult

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w*t
7
我没有board的联系方式。management company拒绝透漏board的联系方式。

【在 p****u 的大作中提到】
: 叫人匿名给coop board打电话,举报你有精神病或者crazy之类的,看board能不能收回
: approval?
: 不过有可能seller认为board前一次的approval是binding,seller可以去告board,应该
: 就跟你没有多大事情拉. 不过你别让seller有证据说是你故意破坏,不然seller也可以
: 告你说你behave on bad faith
:
: difficult

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n*9
8
ur attorney is telling the truth and you will have a tough battle. good luck
. btw, fighting in court is not fun.

difficult

【在 w*******t 的大作中提到】
: 我买的是co-op。
: 和board面试的时候,得知listing上的common charge/maintenance fee有可能是不准
: 确的。于是催我的agent去查。listing上的common charge是$710,实际的common
: charge是$891.对于一个一室一厅的co-op来说,$891太贵了。
: 我决定退出合同(还没有告诉agent我的决定)。
: 在我得知listing上的common charge可能比实际数目低,并要求agent去查实的时候,
: 我透漏出改变注意的可能性,同时征询怎样能够保护自己的利益(如果要退出的话),
: 她的答复是:everybody should verify information although it's very difficult
: to verify ;言下之意,没有核实数目是我的责任。
: 我咨询了我买房的律师,得到的答复是:我如果想把定金拿回来的话,就得sue对方,

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p*u
9
OMG,有没有搞错啊,你财务报表都没有看就买了??!!!!
你知道不知道coop是可以bankrupt然后你什么都没有拉的?
你知道不是coop欠了银行多少钱,分摊到你头上有多少?!
你知道不知道 有些coop只 有地面的房子,地是coop每年花钱从别人那租的??
你知道不是有些coop现在看上去fee低,但是一直是赤字,过几年肯定的大幅提高fee??
真的有狠人象你这样稀里糊涂的就买房子了?

【在 w*******t 的大作中提到】
: 我曾经要求我的agent帮我拿coop的financial statement,她答应去拿,但是也不了了
: 之。我也没有再追问。看来我确实是太大意了 - 没有做好该做的research,就糊里糊
: 涂地签了字。
: 合同里没有写每个月的maintenance fee.
: 再问一下,取消合同的过程是怎样的?单方面通知agent就可以了吗?还是通知律师?
: 又或者同时知会agent和律师?

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p*u
10
那就通过 managing agent 告诉board说这个情况.你申请package里面不是有reference
嘛?叫他们去打电话说你坏话.
现在你要推出合同只能是让board reject你.
要不然你估计要打官司.
不过我真服了你了,financial 都没有看你就把房子买了,你不怕你买了过一个月这个
coop就bankrupt了?!

【在 w*******t 的大作中提到】
: 我没有board的联系方式。management company拒绝透漏board的联系方式。
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w*t
11
是,你说的对。
现在的问题是,我break contract有什么后果,除了可能损失这$6800刀?

【在 p****u 的大作中提到】
: OMG,有没有搞错啊,你财务报表都没有看就买了??!!!!
: 你知道不知道coop是可以bankrupt然后你什么都没有拉的?
: 你知道不是coop欠了银行多少钱,分摊到你头上有多少?!
: 你知道不知道 有些coop只 有地面的房子,地是coop每年花钱从别人那租的??
: 你知道不是有些coop现在看上去fee低,但是一直是赤字,过几年肯定的大幅提高fee??
: 真的有狠人象你这样稀里糊涂的就买房子了?

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p*u
12
不过我觉得这个官司是比较大的概率打赢的,不过需要律师费啊.你还是和seller商量下
退你一半的deposite把,可以跟seller明确说你觉得你官司可以打赢,所以大家各退一步.

reference

【在 p****u 的大作中提到】
: 那就通过 managing agent 告诉board说这个情况.你申请package里面不是有reference
: 嘛?叫他们去打电话说你坏话.
: 现在你要推出合同只能是让board reject你.
: 要不然你估计要打官司.
: 不过我真服了你了,financial 都没有看你就把房子买了,你不怕你买了过一个月这个
: coop就bankrupt了?!

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w*t
13
借你吉言。
刚刚看了一些关于break contract的后果,再加上你的提醒,心里很是害怕。真的是无
知者无畏。不过,你的提问和我自己关于这个co-op的疑问,愈发坚定了我退出的决心。
这个教训太大了:什么事情都不能想当然;自己的事情要自己负责。
再问一句:取消contract,是先通知我的agent,还是先通知我的律师,还是同时通知
两者?我的agent没有尽到她应尽的职责;但是在这个时候,不能和她翻脸。

步.

【在 p****u 的大作中提到】
: 不过我觉得这个官司是比较大的概率打赢的,不过需要律师费啊.你还是和seller商量下
: 退你一半的deposite把,可以跟seller明确说你觉得你官司可以打赢,所以大家各退一步.
:
: reference

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a*n
14
靠,coop真tmd麻烦。建议标题加上coop关键字。

心。

【在 w*******t 的大作中提到】
: 借你吉言。
: 刚刚看了一些关于break contract的后果,再加上你的提醒,心里很是害怕。真的是无
: 知者无畏。不过,你的提问和我自己关于这个co-op的疑问,愈发坚定了我退出的决心。
: 这个教训太大了:什么事情都不能想当然;自己的事情要自己负责。
: 再问一句:取消contract,是先通知我的agent,还是先通知我的律师,还是同时通知
: 两者?我的agent没有尽到她应尽的职责;但是在这个时候,不能和她翻脸。
:
: 步.

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w*t
15
加了 - 希望想买co-op的朋友们以我为鉴,向pipilu学习。

【在 a***n 的大作中提到】
: 靠,coop真tmd麻烦。建议标题加上coop关键字。
:
: 心。

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p*u
16
你先把financial statement要过来分析一下再看要不要推出把.
我说的是可能的坏的情况. 大部分时候 这个coop也没有这么坏拉..

心。

【在 w*******t 的大作中提到】
: 借你吉言。
: 刚刚看了一些关于break contract的后果,再加上你的提醒,心里很是害怕。真的是无
: 知者无畏。不过,你的提问和我自己关于这个co-op的疑问,愈发坚定了我退出的决心。
: 这个教训太大了:什么事情都不能想当然;自己的事情要自己负责。
: 再问一句:取消contract,是先通知我的agent,还是先通知我的律师,还是同时通知
: 两者?我的agent没有尽到她应尽的职责;但是在这个时候,不能和她翻脸。
:
: 步.

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d*y
17
首先,你先弄清楚你所说的"我的代理",是buyer agent还是seller agent,不要假
定帮你找房子就是buyer agent,没准人家代表都是seller的利益。如果是seller
agent,在NY,buyer be aware,buyer的责任是自己做功课核实相关信息,告也告不赢
。如果是buyer agent,我觉得你的agent有责任,在你出offer前,你的agent就应该打
电话到managing office去帮你核实一切相关信息。listing上的信息不准确的情况太常
见了。
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b*1
18
楼主你大胆打官司,一般来讲签了合同卖方怕买房告,你一告,他就有个lien房子就卖
不成了。当然你不能用你现在那个律师。如果卖家精明的话会在你开lawsuit
之前退给你押金。
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w*t
19


【在 d********y 的大作中提到】
: 首先,你先弄清楚你所说的"我的代理",是buyer agent还是seller agent,不要假
: 定帮你找房子就是buyer agent,没准人家代表都是seller的利益。如果是seller
: agent,在NY,buyer be aware,buyer的责任是自己做功课核实相关信息,告也告不赢
: 。如果是buyer agent,我觉得你的agent有责任,在你出offer前,你的agent就应该打
: 电话到managing office去帮你核实一切相关信息。listing上的信息不准确的情况太常
: 见了。

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w*t
20
我的代理是buyer agent。
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w*t
21
咨询了一个律师,因为没带材料过去,所以不能做准确的判断。
但是如果我的陈述属实
1、合同上没写明管理费($710是listing上的)
我的律师在看合同的时候,有责任和对方agent核实数目。
备注:我仔细看了,合同上确实没有注明注明数字。
2.签合同前没有审核co-op的financial statement
我的律师应该审核
备注:我的律师没和我谈起financial statement的问题。我还要求我的agent去拿
financial statement,并且询问了谁会看这些tatement,没答复。我要statement是想
自己看看学习一下。
今天这个律师的结论是:我的agent和律师对co-op一窍不通。
我跟今天这个律师谈了谈我的想法:我先通知律师不买了,要求把定金拿回来;如果他
拒绝或者拿不回来,我再另外请律师告卖家。
我的想法立可被否定了:我原来的律师压根不了解co-op的运作,怎么会知道从哪里着
手,帮助客争取利益。
我现在很犹豫:
1、先跟原来的律师联系,取消合同,要回定金 - 这样最好。我也不想为难他们,都是
谋生。
2、立即开除掉原来的律师,把所有手续事宜转交给新的律师 - 他们对co-op很熟悉;
但是这样做,心里有所不忍。

【在 w*******t 的大作中提到】

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d*y
22
基本上你这边的没一个负责的。
当然你要先让你原来的律师取消合同,把定金拿回来。
如果拿不回来,你才有机会去告,因为没有损失你就没有告的依据。你可以告你的
agent,你的律师,seller's agent和seller。
最好的结果是你一说要告,对方就把定金还给你。good luck!

【在 w*******t 的大作中提到】
: 咨询了一个律师,因为没带材料过去,所以不能做准确的判断。
: 但是如果我的陈述属实
: 1、合同上没写明管理费($710是listing上的)
: 我的律师在看合同的时候,有责任和对方agent核实数目。
: 备注:我仔细看了,合同上确实没有注明注明数字。
: 2.签合同前没有审核co-op的financial statement
: 我的律师应该审核
: 备注:我的律师没和我谈起financial statement的问题。我还要求我的agent去拿
: financial statement,并且询问了谁会看这些tatement,没答复。我要statement是想
: 自己看看学习一下。

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c*6
23
选2吧,开掉原来的律师,找这个新的。你原来的律师连co-op一窍不用,也敢接活?就
算原来不懂,接到你的case,也该赶紧自学下呀。连financial statement都不知道看
,估计其他有问题,也发现不了。开掉是理所因当的。
你让新的律师重新把文件看看,说不定这个co-op还不错。800多的monthly fee还好啦
。多的100多块,你可以问问seller agent为什么会比listing多,有可能assessment
fee(semi-annual 的)被分摊到每个月之类的。co-op的这些monthly fee有60%都可以
tax deductible,所以实际没多太多。

【在 w*******t 的大作中提到】
: 咨询了一个律师,因为没带材料过去,所以不能做准确的判断。
: 但是如果我的陈述属实
: 1、合同上没写明管理费($710是listing上的)
: 我的律师在看合同的时候,有责任和对方agent核实数目。
: 备注:我仔细看了,合同上确实没有注明注明数字。
: 2.签合同前没有审核co-op的financial statement
: 我的律师应该审核
: 备注:我的律师没和我谈起financial statement的问题。我还要求我的agent去拿
: financial statement,并且询问了谁会看这些tatement,没答复。我要statement是想
: 自己看看学习一下。

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w*t
24
已经决定取消合同了,能不能拿回定金,是下一步的事情。我会及时更新,以我的亲身
经历给大家
提个醒吧。
我还是愿意相信大多数agent和律师都有他们的职业操守。
谢谢所有人的出谋划策!
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