【闲话房贷】容易导致房贷申请被拒的几个问题 (一)# Living
c*e
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一. 夫妻单独账户
有时因为其它原因,夫妻双方A和B只有一个人申请贷款买房(假设是A),但是银
行存款单上只有B的名字,在这种情况下,投资房(Investment Property)是不可以直
接使用该银行账户用来付头款和closing cost的,因为投资房(Investment Property
)贷款不允许使用非贷款人的资金。如果是购买自住屋,那么需要把只有B的银行的账
户里的资金转到有A名字的账户里,且做好转账记录,才可以使用。
有时买投资房,申请人想通过把B的银行账户临时加上A的名字的方法来规避上文提
到的要求,但是银行往往会认为这是特意而为之而通不过审核。所以,尤其是购买投资
房时,最好1-2个月把资金(主要是头款)准备充分且存入贷款人的账户里。
二. 无贷款(free & clear)房产
在填写申请资料的时候,有些申请人认为无贷款的房产不需要告诉银行,但是实
际上只要是在名下的房产,无论有没有贷款,都需要填写进去,因为无贷款房产的地税
(tax)和保险(home insurance)也要算在支出收入比(Debt-to-Income Ratio)里。
银行都有很强大的侦测系统可以查出申请人没有提交的房产资料。有的申请人直
到贷款快close的时候才被银行查出未,往往导致未能按时close而lock过期或者买房合
同(contract)过期而弄的措手不及。所以一开始提交申请的时候务必要准确提供房产
信息。
三. 房产代理佣金返还(agent rebate)
有时,为了更具有竞争力,房产代理(agent)会返还一定比例的佣金(
commission)来帮助客户cover closing cost。但是佣金(commission)返还的数额不
能大于closing cost (包括escrow account reserve)的总和。比如说某贷款的
closing cost是$5,000,那么银行不会允许佣金返还多于$5,000,因为多出来的部分会
cover一部分本金,假设贷款额是$400K,成交价是$500K,多出来的$1,000银行会认为
有人帮申请人多付了$1,000的头款(down payment),换句话说,银行会认为实际的贷款
房价比(Loan-to-Value)高于原来的80%(400K/500K)而变成了(400K/499K),甚至
认为代理(agent)和贷款申请人(borrower)联合企图利用佣金返还来拿到低Loan-to
-Value的贷款。所以,银行要么会要求两者降低佣金返还的数额,要么会提高这个贷款
的Loan-to-Value。
另外,佣金返还必须经过贷款审核(underwriting)。有时贷款申请人在贷款文
件(Loan Docs)要签了的时候才急急忙忙的把佣金返还的事提出来,这样会使得贷款
文件(Loan Docs)需要重新出,或者说银行的underwriter还要花时间重新审核佣金返
还的数额和相关的disclosure,有可能导致购房协议(contract)或者利率lock过期。
所以,如果有佣金返还,最好早一些或者一开始就告诉代理(broker)或者银行。
有时因为其它原因,夫妻双方A和B只有一个人申请贷款买房(假设是A),但是银
行存款单上只有B的名字,在这种情况下,投资房(Investment Property)是不可以直
接使用该银行账户用来付头款和closing cost的,因为投资房(Investment Property
)贷款不允许使用非贷款人的资金。如果是购买自住屋,那么需要把只有B的银行的账
户里的资金转到有A名字的账户里,且做好转账记录,才可以使用。
有时买投资房,申请人想通过把B的银行账户临时加上A的名字的方法来规避上文提
到的要求,但是银行往往会认为这是特意而为之而通不过审核。所以,尤其是购买投资
房时,最好1-2个月把资金(主要是头款)准备充分且存入贷款人的账户里。
二. 无贷款(free & clear)房产
在填写申请资料的时候,有些申请人认为无贷款的房产不需要告诉银行,但是实
际上只要是在名下的房产,无论有没有贷款,都需要填写进去,因为无贷款房产的地税
(tax)和保险(home insurance)也要算在支出收入比(Debt-to-Income Ratio)里。
银行都有很强大的侦测系统可以查出申请人没有提交的房产资料。有的申请人直
到贷款快close的时候才被银行查出未,往往导致未能按时close而lock过期或者买房合
同(contract)过期而弄的措手不及。所以一开始提交申请的时候务必要准确提供房产
信息。
三. 房产代理佣金返还(agent rebate)
有时,为了更具有竞争力,房产代理(agent)会返还一定比例的佣金(
commission)来帮助客户cover closing cost。但是佣金(commission)返还的数额不
能大于closing cost (包括escrow account reserve)的总和。比如说某贷款的
closing cost是$5,000,那么银行不会允许佣金返还多于$5,000,因为多出来的部分会
cover一部分本金,假设贷款额是$400K,成交价是$500K,多出来的$1,000银行会认为
有人帮申请人多付了$1,000的头款(down payment),换句话说,银行会认为实际的贷款
房价比(Loan-to-Value)高于原来的80%(400K/500K)而变成了(400K/499K),甚至
认为代理(agent)和贷款申请人(borrower)联合企图利用佣金返还来拿到低Loan-to
-Value的贷款。所以,银行要么会要求两者降低佣金返还的数额,要么会提高这个贷款
的Loan-to-Value。
另外,佣金返还必须经过贷款审核(underwriting)。有时贷款申请人在贷款文
件(Loan Docs)要签了的时候才急急忙忙的把佣金返还的事提出来,这样会使得贷款
文件(Loan Docs)需要重新出,或者说银行的underwriter还要花时间重新审核佣金返
还的数额和相关的disclosure,有可能导致购房协议(contract)或者利率lock过期。
所以,如果有佣金返还,最好早一些或者一开始就告诉代理(broker)或者银行。