买房求助-必须要Agent 吗？ - 未名空间MITBBS历史存档

买房求助-必须要Agent 吗？# Living

r*t2015-09-08 07:09

1 楼

在一个好学区住了一年多，也习惯了，今天和房东聊天，他说我们住的这套3房2.5浴
condo 房子可以卖给我们。要是没agent的话50万，有agent的话51万。
这是1975年的房，没有煤气，全是用电的，他当时租价1950/月,一年前房客上午搬走，
没怎么打扫下午我们就搬进来，好区好地段房租也不错，所以地毯脏点东西旧点就不管
它了。
要是买下来的话，我会换掉地毯，全做上地板，煤气可能装不了，我们这儿18家的
condo全是用电。
问题是agent, 究竟要不要，便宜的那一万究竟是不是值得？谢谢大家

t*y2015-09-08 07:09

2 楼

你都住一年了，对房子应该很了解，找个律师就行了，没必要找agent.

【在 r******t 的大作中提到】

: 在一个好学区住了一年多，也习惯了，今天和房东聊天，他说我们住的这套3房2.5浴
: condo 房子可以卖给我们。要是没agent的话50万，有agent的话51万。
: 这是1975年的房，没有煤气，全是用电的，他当时租价1950/月,一年前房客上午搬走，
: 没怎么打扫下午我们就搬进来，好区好地段房租也不错，所以地毯脏点东西旧点就不管
: 它了。
: 要是买下来的话，我会换掉地毯，全做上地板，煤气可能装不了，我们这儿18家的
: condo全是用电。
: 问题是agent, 究竟要不要，便宜的那一万究竟是不是值得？谢谢大家

D*r2015-09-08 07:09

3 楼

你需要知道每年房产税，hoa fee都是多少，再研究下最近附近单元卖价多少

c*o2015-09-08 07:09

4 楼

显然是要50万+用agent，楼主你在想些什么？

h*e2015-09-08 07:09

5 楼

没agent的话50万，有agent的话51万。

【在 c****o 的大作中提到】

: 显然是要50万+用agent，楼主你在想些什么？

i*72015-09-08 07:09

6 楼

50万的condo，要是贷款80%的话，加税，HOA和保险，目测一个月要3000+，你2000能
租的
下来的话，感觉租比较划算。当然，如果全额付清的话，那是另外一回事。

n*t2015-09-08 07:09

7 楼

显然楼主是在想省那一万块钱，但是又怕交易出问题，需要一个保险点的transaction。
听起来房主是想sell by owner，就是不用listing agent，如果再不用buying agent，
那就纯粹是私人deal了。房屋买卖纯私下deal，是否保险可靠，用脚丫子都能想明白吧
。律师肯定是要的了。

c*o2015-09-08 07:09

8 楼

看到了的。房东说的话算个鸟，就按正常程序来，找个agent，最多50万offer，多一毛
都没有。楼主明明白白被房东耍

【在 h*e 的大作中提到】

: 没agent的话50万，有agent的话51万。

w*m2015-09-08 07:09

9 楼

你不SHOP一下，哪里知道50万是贵了还是贱了？

m*s2015-09-08 07:09

10 楼

42万。

【在 r******t 的大作中提到】

: 在一个好学区住了一年多，也习惯了，今天和房东聊天，他说我们住的这套3房2.5浴
: condo 房子可以卖给我们。要是没agent的话50万，有agent的话51万。
: 这是1975年的房，没有煤气，全是用电的，他当时租价1950/月,一年前房客上午搬走，
: 没怎么打扫下午我们就搬进来，好区好地段房租也不错，所以地毯脏点东西旧点就不管
: 它了。
: 要是买下来的话，我会换掉地毯，全做上地板，煤气可能装不了，我们这儿18家的
: condo全是用电。
: 问题是agent, 究竟要不要，便宜的那一万究竟是不是值得？谢谢大家

w*m2015-09-08 07:09

11 楼

2000租个50万的房子，又遇上活雷锋了，打死也不买啊，多便宜啊

e*e2015-09-08 07:09

12 楼

Can't agree more. 租啊, 签个10 年的合同, 爽死了.

【在 w*****m 的大作中提到】

: 2000租个50万的房子，又遇上活雷锋了，打死也不买啊，多便宜啊

d*a2015-09-08 07:09

13 楼

觉得有用就给个包子吧。
没有规定买房必须要找agent的。找agent就是为了省心和少犯错。你如果想省钱，可以
不找agent，或者花个flat fee（固定的几百或上千块钱）找个agent（有执照的
realtor或律师），说清楚就是给写个合同和调出来一些文件（house info disclosure
， water disclosure等等）然后email给买家和卖家就行。有经验的agent应该1～3个
小时就能搞定，挣个flat fee也不错。挣2～3% commission 的agent是很辛苦的，花了
时间精力还倒贴油费带你看房几次，十几次，你有可能一个offer也不下，即使下了
offer也不一定能under contract，即使under contract也不一定能close。没close，
buyer agent就挣不到一分钱。所以你们花个小钱（和卖家5-5分摊）找个flat fee
agent还是不难找到的。
我有一个出租房就是直接和卖家谈的价格和条款，然后500刀（双方各付250刀）找了个
flat fee agent做的合同和调出来各种disclosure。当然在那之前我close过2个出租房
，对本州的通用合同稍微了解了一些。而且出租房很便宜（7万刀总价，首付25%，贷款
75%），风险不大。lz的房子要50万，不是个小数，而且我猜lz是第一次买房，看购房
合同肯定头大，有一堆问题不明白。如果有问题要问agent的话，就说是按小时付费吧
，最后应该比2～3% commission便宜很多。而且这个4～6% 的commission（buyer
agent和seller/listing agent分别2～3% commission）是应该卖家出的，如果你们同
意不用卖家出4～6% commission，最后房子价格应该可以再砍砍的。至于50万买这个房
子是不是划算，就要lz自己做功课了。一般buyer agent都会给CMA （Comparative
Market Analysis）估价的，zillow和其他网站也有估价（zillow的估价只能当参考，
不靠谱程度因时间和地区有很大变化）。前人推荐的买房流程应该是花半年时间，实地
考察进到房子里面看100套房子（进而了解房子的结构，自家的期望，和市场价格等）
，下10个offer，如果能有3个offer被接受，再选一个最好的offer把房子买下来。根据
个人的实际情况（比如没那么多时间去看100套房子）和各地的房市（比如抢房厉害，
下10个offer也没一个被接受），很多人很难做到上面说的100-10-3-1.但是买房前尽量
多看几套房子肯定是有好处的。
总之买房是个费时费力的事情。想省钱就要多费心。想省心就找个靠谱的buyer agent
教你整个流程。如果lz是第一次买房，估计还处在不知道自己不知道些什么的阶段，就
是不知道该问些什么问题。房子在不在flood zone？是不是non-warrantable condo（
会影响银行贷款）？有没有single owner拥有整个HOA超过10%的单元（会影响银行贷款
）？房产税要交多少？投资房是不是比自住房的税贵一倍（万一以后搬家，这个房子要
租出去）？HOA每月要付多少钱？HOA包括了哪些费用？HOA有哪些条款（比如宠物的种
类大小的规定，比如有没有规定出租房占小区单元数不能超过多少百分比）？等等问题。

c*h2015-09-08 07:09

14 楼

算一下帐，估计还是租便宜

z*s2015-09-08 07:09

15 楼

好家伙这么复杂。你再详细好好写写，可以进精华区了。

disclosure

【在 d*******a 的大作中提到】

: 觉得有用就给个包子吧。
: 没有规定买房必须要找agent的。找agent就是为了省心和少犯错。你如果想省钱，可以
: 不找agent，或者花个flat fee（固定的几百或上千块钱）找个agent（有执照的
: realtor或律师），说清楚就是给写个合同和调出来一些文件（house info disclosure
: ， water disclosure等等）然后email给买家和卖家就行。有经验的agent应该1～3个
: 小时就能搞定，挣个flat fee也不错。挣2～3% commission 的agent是很辛苦的，花了
: 时间精力还倒贴油费带你看房几次，十几次，你有可能一个offer也不下，即使下了
: offer也不一定能under contract，即使under contract也不一定能close。没close，
: buyer agent就挣不到一分钱。所以你们花个小钱（和卖家5-5分摊）找个flat fee
: agent还是不难找到的。

w*82015-09-08 07:09

16 楼

要被坑的节奏
[在 costco (我是一袋天蕉) 的大作中提到：]
：看到了的。房东说的话算个鸟，就按正常程序来，找个agent，最多50万offer，多一
毛都没有。楼主明明白白被房东耍
：
：...........

r*g2015-09-08 07:09

17 楼

没有煤气，全是用电的，租价1950/月。要卖50万？楼主省省心吧，别买了，40万可以
考虑。

S*62015-09-08 07:09

18 楼

前面人都说了：你确定这个房子值五十万吗？Zillow.com 怎么估价，最近周围类似
房子卖价多少，有没有做 agent 或者有 agent 本子的朋友给看一看，请他顿饭就行了。
你也可以去查政府部门当前对这个房子的股价，这是公开数据。

【在 r******t 的大作中提到】

: 在一个好学区住了一年多，也习惯了，今天和房东聊天，他说我们住的这套3房2.5浴
: condo 房子可以卖给我们。要是没agent的话50万，有agent的话51万。
: 这是1975年的房，没有煤气，全是用电的，他当时租价1950/月,一年前房客上午搬走，
: 没怎么打扫下午我们就搬进来，好区好地段房租也不错，所以地毯脏点东西旧点就不管
: 它了。
: 要是买下来的话，我会换掉地毯，全做上地板，煤气可能装不了，我们这儿18家的
: condo全是用电。
: 问题是agent, 究竟要不要，便宜的那一万究竟是不是值得？谢谢大家

r*32015-09-08 07:09

19 楼

凭这租金，这condo顶多值35万。

n*e2015-09-08 07:09

20 楼

不要agent, 一点用都没。

m*d2015-09-08 07:09

21 楼

找agent价格才贵一万，当然要agent. 直接和agent说，我看好房子了，谈好价格了，
所以我要一半的commission rebate. 通常agent commission 是3%房价，如果是银行房
子可能是2%。51万的3%是15300，一半就是$7650，所以你只是多花了2000多就找了一个
agent代表你，省心放心，何乐而不为。

l*32015-09-08 07:09

22 楼

you don't need a real-estate agent but you will need a closing agent or
attorney. He or She will hold the deposit, perform title search, work out a
HUD and perform the final closing. One note: always buy title insurance
although it will cost about $2000 for a 500K condo.
If you get a loan, the closing fee should be a couple hundreds. If you pay
all cash, make sure you ask for a discount.

【在 r******t 的大作中提到】

: 在一个好学区住了一年多，也习惯了，今天和房东聊天，他说我们住的这套3房2.5浴
: condo 房子可以卖给我们。要是没agent的话50万，有agent的话51万。
: 这是1975年的房，没有煤气，全是用电的，他当时租价1950/月,一年前房客上午搬走，
: 没怎么打扫下午我们就搬进来，好区好地段房租也不错，所以地毯脏点东西旧点就不管
: 它了。
: 要是买下来的话，我会换掉地毯，全做上地板，煤气可能装不了，我们这儿18家的
: condo全是用电。
: 问题是agent, 究竟要不要，便宜的那一万究竟是不是值得？谢谢大家

c*22015-09-08 07:09

23 楼

租价1950/月 or become owner of half a million $?
I 'll go for being the renter. It costs you more to own the house. which
means you actually earn/save money every month to rent this house. Either
your rent is too cheap or the asking sale price is too high.
exception: if this house will increase value to 600K in 5 years, then you
can consider buying.

g*22015-09-08 07:09

24 楼

我买过几个房子，都没用agent。
agent和购房合同的有效性没有任何关系。agent只是带你看房。你现在已经不需要看房
了，你要agent干什么呢？真正的过户法律手续，agent其实不参加。
你过户还是要找律师和title company，而这只需要花几百块就行了。过户的文件都要
政府备案的。

【在 r******t 的大作中提到】

: 在一个好学区住了一年多，也习惯了，今天和房东聊天，他说我们住的这套3房2.5浴
: condo 房子可以卖给我们。要是没agent的话50万，有agent的话51万。
: 这是1975年的房，没有煤气，全是用电的，他当时租价1950/月,一年前房客上午搬走，
: 没怎么打扫下午我们就搬进来，好区好地段房租也不错，所以地毯脏点东西旧点就不管
: 它了。
: 要是买下来的话，我会换掉地毯，全做上地板，煤气可能装不了，我们这儿18家的
: condo全是用电。
: 问题是agent, 究竟要不要，便宜的那一万究竟是不是值得？谢谢大家

a*y2015-09-08 07:09

25 楼

恭喜被房东操爆 condo买卖tricky 没经验别贪便宜

p*n2015-09-08 07:09

26 楼

租吧，别买了，不合适

k*12015-09-08 07:09

27 楼

我买两次房都只是让agent开开门而已

【在 r******t 的大作中提到】

: 在一个好学区住了一年多，也习惯了，今天和房东聊天，他说我们住的这套3房2.5浴
: condo 房子可以卖给我们。要是没agent的话50万，有agent的话51万。
: 这是1975年的房，没有煤气，全是用电的，他当时租价1950/月,一年前房客上午搬走，
: 没怎么打扫下午我们就搬进来，好区好地段房租也不错，所以地毯脏点东西旧点就不管
: 它了。
: 要是买下来的话，我会换掉地毯，全做上地板，煤气可能装不了，我们这儿18家的
: condo全是用电。
: 问题是agent, 究竟要不要，便宜的那一万究竟是不是值得？谢谢大家

S*62015-09-08 07:09

28 楼

agent 的主要目的是帮你参谋，帮你估价，以及帮你砍价，以及最后有些文件帮你把关
。如果你对房子质量，定价有足够了解，要不要 agent 都没有关系。
即使你选择用 agent, 也注意是不是房东想和你公用同一个 agent. 公用 agent 有的
时候会便宜（比如有佣金返还），这个可能会是下一个对你的诱惑。

【在 r******t 的大作中提到】

: 在一个好学区住了一年多，也习惯了，今天和房东聊天，他说我们住的这套3房2.5浴
: condo 房子可以卖给我们。要是没agent的话50万，有agent的话51万。
: 这是1975年的房，没有煤气，全是用电的，他当时租价1950/月,一年前房客上午搬走，
: 没怎么打扫下午我们就搬进来，好区好地段房租也不错，所以地毯脏点东西旧点就不管
: 它了。
: 要是买下来的话，我会换掉地毯，全做上地板，煤气可能装不了，我们这儿18家的
: condo全是用电。
: 问题是agent, 究竟要不要，便宜的那一万究竟是不是值得？谢谢大家

w*w2015-09-08 07:09

29 楼

what you need is an attorney, he will handle all the paper work for you.

【在 r******t 的大作中提到】

: 在一个好学区住了一年多，也习惯了，今天和房东聊天，他说我们住的这套3房2.5浴
: condo 房子可以卖给我们。要是没agent的话50万，有agent的话51万。
: 这是1975年的房，没有煤气，全是用电的，他当时租价1950/月,一年前房客上午搬走，
: 没怎么打扫下午我们就搬进来，好区好地段房租也不错，所以地毯脏点东西旧点就不管
: 它了。
: 要是买下来的话，我会换掉地毯，全做上地板，煤气可能装不了，我们这儿18家的
: condo全是用电。
: 问题是agent, 究竟要不要，便宜的那一万究竟是不是值得？谢谢大家

x*02015-09-08 07:09

30 楼

好复杂

r*n2015-09-08 07:09

31 楼

正如前面明白人说的。$2000一个月租50万房子是个不错的选择。不要买，一直租着就
好。

O*d2015-09-08 07:09

32 楼

你要在zillow上仔细研究周围的房价。最好花钱请人做一个appraisal

【在 r******t 的大作中提到】

: 在一个好学区住了一年多，也习惯了，今天和房东聊天，他说我们住的这套3房2.5浴
: condo 房子可以卖给我们。要是没agent的话50万，有agent的话51万。
: 这是1975年的房，没有煤气，全是用电的，他当时租价1950/月,一年前房客上午搬走，
: 没怎么打扫下午我们就搬进来，好区好地段房租也不错，所以地毯脏点东西旧点就不管
: 它了。
: 要是买下来的话，我会换掉地毯，全做上地板，煤气可能装不了，我们这儿18家的
: condo全是用电。
: 问题是agent, 究竟要不要，便宜的那一万究竟是不是值得？谢谢大家

O*d2015-09-08 07:09

33 楼

你必须要知道这个condo的市价是多少。 zillow.com上极丰富的资料。包括房子的买
卖历史，当初这个房东的买价，周围房子的卖价。