从租房市场看南加州房市（转载）# Living
u*y
1 楼
全美国有近百分之四十的人租房子，越是大城市，买不起房子的人越多，只能租房子住
，而且趋势是有能力拥有自住房的会越来越少。大城市，沿海地区，人口可以膨胀，土
地不能再生，这是不能更改的事实。所以，房地产就是个绕不开的话题，出租房子的生
意从长远来看只能说越来越好。
先驳斥一下谬论，一直在欧洲旅行，没腾出时间。有人说，原话：
“买多余自需的房子的人，就是炒房者。”
我想问一句，您外出旅行不会是睡火车站吧？您有钱就住希尔顿，没钱住B&B，也不能
睡大街上吧？我有多余的房要不学大型公寓长时间出租，要不就搞B&B短期租，都是收
租，我和希尔顿酒店老板有什么本质区别呢？只不过他走他的阳关道，我走我的独木桥
。有些智商高的人看不上掏粪的弱小地主，毕竟掏粪是要身体力行，事必躬亲。自视清
高， 眼高手低，四体不勤，五金不分，劳心者治人劳力者治于人，自己做不来，又看
不惯别人做，典型的恨人有，笑人无。绝大多数的地主有几个破房子就很有成就感，有
底气在狐朋狗党面前吹吹牛逼，知足了。很少人奢望成为希尔顿酒店的老板，百岁思春
，想也白想。但高智商的人不同，高智商的人不会满足于赚点蝇头小利，总以为会成为
巴菲特第二，癞蛤蟆打哈欠，口气不小。现如今自认智商高的人遍地都是，残酷的现实
是心比天高，命比纸薄，有心补天，无命赚钱。
房地产有周期性，上个周期下跌停滞几年后从2012年起连续几年反弹，然后是稳步上升
。前年很多人认为房价太高了，我说过，当时的房价就像是你喜欢的妹子不去追，一转
眼就成了别人的妹子，去年说过同样的话，今年不敢说了，一是房价的确很高，不敢铁
嘴直断；二是不敢再忽悠别人买房，特别是两眼一抹黑，像没头苍蝇乱撞的。但是，今
年除了三次在外面旅行，平时一有时间就去看房，去追别人没追到的妹子。
一般我不看有关房地产分析的文章，像什么最佳投资地方，房价房租涨跌分析之类的文
章。最佳和最差和我有啥关系?房价房租涨了跌了，要不就是马后炮，要不就是信口开
河。房地产是地域性问题，我眼前的一亩三分地你连看都没看过一眼，我凭什么要信你
说的?我很怀疑写文章的人都未必有自己的房，完全是纸上谈兵。
房地产有别于股票在于其使用价值，房子是用来住人的，商业地产是做生意的。房地产
要靠人口支撑，地广人稀的地方做房地产比较困难。所以要关注人口问题，最简单的是
populationg and census data。1970年加州人口是两千万，1990年是三千万，今天，
2017年已经非常接近四千万，达到五千万也不是太久的问题，地从哪里来?
加州的国民经济按照国家排名，仅次于美，中，日，德，英排在第六位。经济蓬勃发展
，也造成房价节节攀升。高房价肯定会让一些人不能适应，搬离加州。大浪淘沙，适者
生存，搬入加州的各路人马，浩浩荡荡，络绎不绝，不管是有钱的还是没钱的。有钱人
需要没钱人的衬托才可谓有钱，加州并不是满大街百万富翁横冲直闯，更多的是芸芸众
生为了生计而东奔西忙。南北加都住过，定居南加，并将终老于此。北加州是我梦开始
之地，至今魂牵梦萦，但别梦依稀，渐行渐远，不敢信口乱讲。
南加州，具体到所居住的橙县，目前的人口是三百二十万，过去的二十多年里增加了一
百万，并且还在增加，以拉丁裔和亚裔增加幅度大，但仍然以白人为主，黑人比例不到
百分之二。
房地产也有天时地利人和问题，这个以后具体再谈。天时就是机遇，回过头来看，我的
确抓到了机遇，不是一次，是两次，但在机遇面前没有人敢百分之百肯定是机遇而不是
陷阱。二十多年前虽然抓到了第一次机遇，可那时的贷款利率是百分之十，放在今天会
吓破很多人的胆，就是在当时也让很多人踌躇不前。再有，房子也不容易租，经常周末
要在大街上插排子，open house，守株待兔，骑驴找马，那种感觉可是不好受啊？躺在
沙滩上数钱是从蹲马桶上找钱开始的，不能只看见贼吃饭，还要看见贼挨打。
锲而不舍，金石可镂，苦尽甘来，渐入佳境。经过几年摸索，生意步入正轨，房地产在
开始阶段很艰难，慢慢会有一个惯性力量，不由自主的前行。正常年份，以房客平均住
三年计算，我应该是每个月至少一户搬进搬出，也就忙几天的时间，一般的装修，油漆
，换地毯或地板会在三，四天之内解决问题。
随着人口增加，租房市场越来越紧张，我的策略是要尽量保持房客的稳定，住的越久，
房租的优惠越大，房租是要涨，但让房客感觉到住在我这里是到占便宜，不愿意搬走，
对我来说，一进一出也是损失。前年只有五个搬走，去年下降到三个，这可以说是闲死
的节奏。去年的一个房客给了搬走通知后不久，我在窗上放了出租牌子，仅仅一天时间
就不得不取下来，已经收到订金，找租的电话不胜其烦。
今年六个月已经过去，风平浪静，前几天终于得到一个通知，有房客想以小换大，试探
搬走，但不肯定，因为不容易找到价钱合适的房。对我来说无所谓，不走我省心，搬走
立马把房租提升到市场价钱。
几乎每个月都接到orange county housing打来电话催问有没有空房。在租房市场紧俏
时，很多地主，特别是中大型公寓对低收入，拿政府补助的人不屑一顾，纷纷终止和这
些人的租约，毕竟和政府打交道要有一套章法，罗里吧嗦。可拿政府补助的人也要有地
方住，总不能去逼着人家把房子让出来吧？没办法，只能提高房租，正所谓，重赏之下
必有艳福。housing的人说现在取消了上限，当然这不是说地主可以随便予取予求。比
如一房已经提高到可以租1600一个月，但稍微多点也可以考虑。
政府补贴多少对于租房市场是个风向标，基本上反应出市场的行情。房租和房价相辅相
成，房子容易租必然招来投资人的兴趣。去年的一位网友，不到二十万买了个两房
condo，不是好区，也不是烂区，橙县没有烂区，只能算破区，房子老旧而已。当时可
能没有胆量全面出击，不久前告诉我，这个房涨了最少五万，房租每月自动打入户头，
现在提着百万，大有老鼠抗刀，满街找猫的架势。
房地产既然有周期，那下次下跌的周期在哪里？没有人知道。历史可以是惊人的相似，
又不可以复制，但可以借鉴。零八年的危机是银行没有节操，乱放款，次贷危机造成的
。零头款也能买房，五十万的房没有本钱不说，再拿出去抵押出十万都不新鲜。当房价
跌破五十万时，已经到手十万，如果遇到失业，搬迁等问题，自然会把手中的净负值房
子弃之如敝履。零八之后，银行一下子成了狗X衙门，许进不许出，贷款非常困难，就
是今天也还不容易。不管自住还是投资，必须有一定比例的头款，这也迫使房主不能轻
易放弃。房价在近几年里有可能停滞，调整，不可能暴跌，最大的可能是继续平稳良性
上涨。当市场处于这种状态，房价和经济成长，通货膨胀相比较就是冲在前面，就像是
只兔子，而我们个人的平均收入会和房价越差越远，像是只是王八，想等兔子停下来再
追上去是来不及的。所以当王八在开始有机会接近兔子时，要狠狠咬住兔子。否则，一
旦启动，王八操兔子，一步赶不上趟，步步赶不上趟。
，而且趋势是有能力拥有自住房的会越来越少。大城市，沿海地区，人口可以膨胀，土
地不能再生，这是不能更改的事实。所以，房地产就是个绕不开的话题，出租房子的生
意从长远来看只能说越来越好。
先驳斥一下谬论，一直在欧洲旅行，没腾出时间。有人说，原话：
“买多余自需的房子的人，就是炒房者。”
我想问一句，您外出旅行不会是睡火车站吧？您有钱就住希尔顿，没钱住B&B，也不能
睡大街上吧？我有多余的房要不学大型公寓长时间出租，要不就搞B&B短期租，都是收
租，我和希尔顿酒店老板有什么本质区别呢？只不过他走他的阳关道，我走我的独木桥
。有些智商高的人看不上掏粪的弱小地主，毕竟掏粪是要身体力行，事必躬亲。自视清
高， 眼高手低，四体不勤，五金不分，劳心者治人劳力者治于人，自己做不来，又看
不惯别人做，典型的恨人有，笑人无。绝大多数的地主有几个破房子就很有成就感，有
底气在狐朋狗党面前吹吹牛逼，知足了。很少人奢望成为希尔顿酒店的老板，百岁思春
，想也白想。但高智商的人不同，高智商的人不会满足于赚点蝇头小利，总以为会成为
巴菲特第二，癞蛤蟆打哈欠，口气不小。现如今自认智商高的人遍地都是，残酷的现实
是心比天高，命比纸薄，有心补天，无命赚钱。
房地产有周期性，上个周期下跌停滞几年后从2012年起连续几年反弹，然后是稳步上升
。前年很多人认为房价太高了，我说过，当时的房价就像是你喜欢的妹子不去追，一转
眼就成了别人的妹子，去年说过同样的话，今年不敢说了，一是房价的确很高，不敢铁
嘴直断；二是不敢再忽悠别人买房，特别是两眼一抹黑，像没头苍蝇乱撞的。但是，今
年除了三次在外面旅行，平时一有时间就去看房，去追别人没追到的妹子。
一般我不看有关房地产分析的文章，像什么最佳投资地方，房价房租涨跌分析之类的文
章。最佳和最差和我有啥关系?房价房租涨了跌了，要不就是马后炮，要不就是信口开
河。房地产是地域性问题，我眼前的一亩三分地你连看都没看过一眼，我凭什么要信你
说的?我很怀疑写文章的人都未必有自己的房，完全是纸上谈兵。
房地产有别于股票在于其使用价值，房子是用来住人的，商业地产是做生意的。房地产
要靠人口支撑，地广人稀的地方做房地产比较困难。所以要关注人口问题，最简单的是
populationg and census data。1970年加州人口是两千万，1990年是三千万，今天，
2017年已经非常接近四千万，达到五千万也不是太久的问题，地从哪里来?
加州的国民经济按照国家排名，仅次于美，中，日，德，英排在第六位。经济蓬勃发展
，也造成房价节节攀升。高房价肯定会让一些人不能适应，搬离加州。大浪淘沙，适者
生存，搬入加州的各路人马，浩浩荡荡，络绎不绝，不管是有钱的还是没钱的。有钱人
需要没钱人的衬托才可谓有钱，加州并不是满大街百万富翁横冲直闯，更多的是芸芸众
生为了生计而东奔西忙。南北加都住过，定居南加，并将终老于此。北加州是我梦开始
之地，至今魂牵梦萦，但别梦依稀，渐行渐远，不敢信口乱讲。
南加州，具体到所居住的橙县，目前的人口是三百二十万，过去的二十多年里增加了一
百万，并且还在增加，以拉丁裔和亚裔增加幅度大，但仍然以白人为主，黑人比例不到
百分之二。
房地产也有天时地利人和问题，这个以后具体再谈。天时就是机遇，回过头来看，我的
确抓到了机遇，不是一次，是两次，但在机遇面前没有人敢百分之百肯定是机遇而不是
陷阱。二十多年前虽然抓到了第一次机遇，可那时的贷款利率是百分之十，放在今天会
吓破很多人的胆，就是在当时也让很多人踌躇不前。再有，房子也不容易租，经常周末
要在大街上插排子，open house，守株待兔，骑驴找马，那种感觉可是不好受啊？躺在
沙滩上数钱是从蹲马桶上找钱开始的，不能只看见贼吃饭，还要看见贼挨打。
锲而不舍，金石可镂，苦尽甘来，渐入佳境。经过几年摸索，生意步入正轨，房地产在
开始阶段很艰难，慢慢会有一个惯性力量，不由自主的前行。正常年份，以房客平均住
三年计算，我应该是每个月至少一户搬进搬出，也就忙几天的时间，一般的装修，油漆
，换地毯或地板会在三，四天之内解决问题。
随着人口增加，租房市场越来越紧张，我的策略是要尽量保持房客的稳定，住的越久，
房租的优惠越大，房租是要涨，但让房客感觉到住在我这里是到占便宜，不愿意搬走，
对我来说，一进一出也是损失。前年只有五个搬走，去年下降到三个，这可以说是闲死
的节奏。去年的一个房客给了搬走通知后不久，我在窗上放了出租牌子，仅仅一天时间
就不得不取下来，已经收到订金，找租的电话不胜其烦。
今年六个月已经过去，风平浪静，前几天终于得到一个通知，有房客想以小换大，试探
搬走，但不肯定，因为不容易找到价钱合适的房。对我来说无所谓，不走我省心，搬走
立马把房租提升到市场价钱。
几乎每个月都接到orange county housing打来电话催问有没有空房。在租房市场紧俏
时，很多地主，特别是中大型公寓对低收入，拿政府补助的人不屑一顾，纷纷终止和这
些人的租约，毕竟和政府打交道要有一套章法，罗里吧嗦。可拿政府补助的人也要有地
方住，总不能去逼着人家把房子让出来吧？没办法，只能提高房租，正所谓，重赏之下
必有艳福。housing的人说现在取消了上限，当然这不是说地主可以随便予取予求。比
如一房已经提高到可以租1600一个月，但稍微多点也可以考虑。
政府补贴多少对于租房市场是个风向标，基本上反应出市场的行情。房租和房价相辅相
成，房子容易租必然招来投资人的兴趣。去年的一位网友，不到二十万买了个两房
condo，不是好区，也不是烂区，橙县没有烂区，只能算破区，房子老旧而已。当时可
能没有胆量全面出击，不久前告诉我，这个房涨了最少五万，房租每月自动打入户头，
现在提着百万，大有老鼠抗刀，满街找猫的架势。
房地产既然有周期，那下次下跌的周期在哪里？没有人知道。历史可以是惊人的相似，
又不可以复制，但可以借鉴。零八年的危机是银行没有节操，乱放款，次贷危机造成的
。零头款也能买房，五十万的房没有本钱不说，再拿出去抵押出十万都不新鲜。当房价
跌破五十万时，已经到手十万，如果遇到失业，搬迁等问题，自然会把手中的净负值房
子弃之如敝履。零八之后，银行一下子成了狗X衙门，许进不许出，贷款非常困难，就
是今天也还不容易。不管自住还是投资，必须有一定比例的头款，这也迫使房主不能轻
易放弃。房价在近几年里有可能停滞，调整，不可能暴跌，最大的可能是继续平稳良性
上涨。当市场处于这种状态，房价和经济成长，通货膨胀相比较就是冲在前面，就像是
只兔子，而我们个人的平均收入会和房价越差越远，像是只是王八，想等兔子停下来再
追上去是来不及的。所以当王八在开始有机会接近兔子时，要狠狠咬住兔子。否则，一
旦启动，王八操兔子，一步赶不上趟，步步赶不上趟。
