几美元投地产？一文了解REITs# Money - 海外理财
H*d
1 楼
文章摘要：
“虽然房市获利颇丰，但是我还是买不起房”,想要投资优质地产又苦无门路，REITs了
解一下……
文章主体：
“房价又涨了！” 不仅在中国，随着2008年金融海啸的结束，这些年地产在全球范围
内的表现都非常强劲。
“虽然房市获利颇丰，但是我还是买不起房”，看着一线大都市的房价都在噌噌噌地上
涨，许多想要投资房地产的人，深感有心无力，不得不被拦在投资门槛之外……
（图片来源：全球住房观察-Global Housing Watch; IMF国际货币基金组织）
那么假设说，有一种投资，仅需几美元，就能做大型地产的“房东”，而且还能从跨国
公司那里赚取房租，坐收高额的投资收益，这样的机会，它真的存在吗？
是的，它叫“REITs”，英文全称Real Estate Investment Trusts，中文名叫房地产信
托基金，是一种在美国早已成熟的、独特的地产投资方式。举例来说，美国去年收益率
最高的REIT，它每份价格仅98美分，折合人民币也就6块8，但是，它的年化收益率居然
达到了30.61%！紧随其后的其他基金，每份价格也都不超过15美元，且收益率均超过10
%！
（图片来源：2018-2019年美国REITs最佳表现名单，收益率最高的基金为CBL；红利网-
Dividend.com）
低门槛，高收益，流动性强，REITs竟有如此神奇？
许多刚刚接触投资理财的朋友，也许还不是非常清楚，在进行一项投资决策的时候，往
往需要考虑四大维度：
投资门槛、安全性、收益水平、以及流动性。
而REITs - 房地产信托基金，则恰如其分地满足了四个维度上的投资需求。
低门槛
就如其名，房地产信托基金是以基金的方式进行销售的理财产品。什么是基金？它是一
种集合小型投资者资金汇成资金池，再使用大额资金池进行投资的资产管理公司。正是
这样积少成多的方式，使得REITs的投资门槛非常低，又能够网罗众多投资者的力量，
参与千万级乃至亿万级别商业地产项目的投资。
安全性
REITs的资金一般只投资能够产生现金收入的地产项目，诸如租赁公寓、酒店、商场、
办公室等，因此投资者不会承担因为地产未被售出而导致的项目资金困难的风险。除此
以外，REITs投资地产的方式有两种：
投资地产项目公司的股权（Equity）或直接收购资产，享受股息红利，这种REIT,往往
被我们称为：权益型地产信托基金（Equity REIT）；
向地产项目公司发放按揭抵押贷款（Mortgage）,享受利息，这类REIT,往往被我们称为
：按揭抵押类地产信托基金（Mortgage REIT）；
如果一家REIT投资股权，那么REIT对投资的地产享有一定的产权/所有权，当地产项目
难以继续产生可靠的现金时，也可考虑将地产售出，将地产增值的部分变现；
假设一家REIT发放贷款，那么REIT基金公司与地产项目公司之间，将会产生由美国法律
保护的债务关系，在地产公司项目遇到资不抵债或破产的情况下，对抵押品（往往是地
产本身），进行合理的索偿。
此外，也存在同时投资股权与发放贷款的混合型房地产投资信托基金（Hybrid REITs）
，更好地通过多样化的方法，分散基金的风险。
高收益
那么，相比较其他许多投资形式，REITs又是如何做到高收益的呢？这要归结于促进
REITs发展的美国法律法规的环境。根据美国国内税收法规（Internal Revenue Code）
中子章节M（Subchapter M）的指导方针，REIT基金公司，是可以避免被视为一家普通
公司（Ordinary Corporation）来缴纳每年公司的所得税。符合该项规定的REIT，能够
避免传统公司面临的“双重税制”（Double Taxation，运营性收益必须先缴税给美国
国税局，剩余分配给投资者的股息红利还需要缴纳个人所得税，整个流程缴税两次），
这样基金公司就能将更高比例的收益交给投资者。
当然， 符合上述税收优惠政策的基金公司也必须满足以下条件：
基金公司至少75%的资产是房地产类的投资资产；
基金公司毛利（Gross Income）的75%，必须来自于投资地产所产生的现金流；
基金公司至少90%的净投资性收益（Net Income from Investing）必须分配给基金公司
的投资者。
流动性
有时候REITs被人们戏称为“房地产股票”，就像股票可以在证券交易所买卖，任何人
都可以购买公开发行的房地产投资信托基金（Public Traded REITs）; REITs也在提供
房地产收益的同时，为投资者省去了做一个“真房东”会遇到的麻烦事。
除了公开发行的REITs之外，还有公开发行但不在交易所挂牌交易的基金（Public Non-
traded REITs）以及不公开发行的私募类基金（Private REITs）。它们在牺牲一定流
动性的时候，为投资者提供更高的收益率，但相比传统地产，仍然具备更好的变现能力。
投资REITs带来的好处
与地产有关，又像股票，REITs的好处有：
允许投资者轻松获得投资房地产的机会，又不需要像投资传统地产一样，投了钱就长期
动不了；公开发行的REITs，都可以在成熟的市场上快速交易；
从历史表现来说，房地产市场的好坏，往往与股票市场相对，因此投资REITs使得股票
的投资者获得“双保险”，在股市不佳的情况下，也能获得较为理想的收益；
REITs也同时具备稳定收益与潜在的资本增值的 “双重益处” 。投资者所获得的股息
红利（Dividend）的部分被视为一般性收益（Ordinary Income）, 为投资者创造持续
且稳定的收入；而当信托基金所投资的地产自身升值时，投资者也能享受到这部分资本
增值（capital appreciation）的额外奖励。
投资REITs承担的风险
天下没有免费的午餐，REITs再好，投资者始终要面对：
投资者不直接控制一个REIT的投资组合（Portfolio），必须依赖基金公司的基金经理
（Fund Manager）对资产的决策。投资组合的质量取决于基金经理/管理公司的投资经
验和管理水平；
如果基金的投资组合中含有发放的贷款，那么有问题的贷款，会导致基金投资者的所获
得收益水平下降；
假如基金公司分发的股息红利不符合美国国内税收法的相关规定，投资者就不再享有税
制上的优惠。
额外小知识
投资者不享有REIT公司的有限合伙制所有权（Limited Partnership）；
基金公司不是按照美国1940年投资公司法案（Investment Company Act of 1940）定义
的“投资公司”；
投资者享有基金公司的收益，不承担基金公司的损失；
REITs的份额也可以在证券交易所或者场外市场交易；
来自REITs的股息红利收益被视为一般性收益（Ordinary Income，须每年缴税），而不
是资本利得（capital gains）;
如今，已经有超过8000万美国人使用他们的退休账户或其他账户中的资金投资REITs，
也就是说，每4个美国人中，就有一个投资REITs。
总结：
FinTech？比特币？湾区独角兽？无论新形式的造富神话如何层出不穷，财享小编认为
：若论保值与稳健，唯有地产投资，依靠稀缺性和不可复制性，经历多次市场大灾变，
始终屹立不倒，作为富豪阶层投资必备的“避风港”；REITs衍生于地产，却为小型投
资者提供了绝佳的机会。
“虽然房市获利颇丰，但是我还是买不起房”,想要投资优质地产又苦无门路，REITs了
解一下……
文章主体：
“房价又涨了！” 不仅在中国，随着2008年金融海啸的结束，这些年地产在全球范围
内的表现都非常强劲。
“虽然房市获利颇丰，但是我还是买不起房”，看着一线大都市的房价都在噌噌噌地上
涨，许多想要投资房地产的人，深感有心无力，不得不被拦在投资门槛之外……
（图片来源：全球住房观察-Global Housing Watch; IMF国际货币基金组织）
那么假设说，有一种投资，仅需几美元，就能做大型地产的“房东”，而且还能从跨国
公司那里赚取房租，坐收高额的投资收益，这样的机会，它真的存在吗？
是的，它叫“REITs”，英文全称Real Estate Investment Trusts，中文名叫房地产信
托基金，是一种在美国早已成熟的、独特的地产投资方式。举例来说，美国去年收益率
最高的REIT，它每份价格仅98美分，折合人民币也就6块8，但是，它的年化收益率居然
达到了30.61%！紧随其后的其他基金，每份价格也都不超过15美元，且收益率均超过10
%！
（图片来源：2018-2019年美国REITs最佳表现名单，收益率最高的基金为CBL；红利网-
Dividend.com）
低门槛，高收益，流动性强，REITs竟有如此神奇？
许多刚刚接触投资理财的朋友，也许还不是非常清楚，在进行一项投资决策的时候，往
往需要考虑四大维度：
投资门槛、安全性、收益水平、以及流动性。
而REITs - 房地产信托基金，则恰如其分地满足了四个维度上的投资需求。
低门槛
就如其名，房地产信托基金是以基金的方式进行销售的理财产品。什么是基金？它是一
种集合小型投资者资金汇成资金池，再使用大额资金池进行投资的资产管理公司。正是
这样积少成多的方式，使得REITs的投资门槛非常低，又能够网罗众多投资者的力量，
参与千万级乃至亿万级别商业地产项目的投资。
安全性
REITs的资金一般只投资能够产生现金收入的地产项目，诸如租赁公寓、酒店、商场、
办公室等，因此投资者不会承担因为地产未被售出而导致的项目资金困难的风险。除此
以外，REITs投资地产的方式有两种：
投资地产项目公司的股权（Equity）或直接收购资产，享受股息红利，这种REIT,往往
被我们称为：权益型地产信托基金（Equity REIT）；
向地产项目公司发放按揭抵押贷款（Mortgage）,享受利息，这类REIT,往往被我们称为
：按揭抵押类地产信托基金（Mortgage REIT）；
如果一家REIT投资股权，那么REIT对投资的地产享有一定的产权/所有权，当地产项目
难以继续产生可靠的现金时，也可考虑将地产售出，将地产增值的部分变现；
假设一家REIT发放贷款，那么REIT基金公司与地产项目公司之间，将会产生由美国法律
保护的债务关系，在地产公司项目遇到资不抵债或破产的情况下，对抵押品（往往是地
产本身），进行合理的索偿。
此外，也存在同时投资股权与发放贷款的混合型房地产投资信托基金（Hybrid REITs）
，更好地通过多样化的方法，分散基金的风险。
高收益
那么，相比较其他许多投资形式，REITs又是如何做到高收益的呢？这要归结于促进
REITs发展的美国法律法规的环境。根据美国国内税收法规（Internal Revenue Code）
中子章节M（Subchapter M）的指导方针，REIT基金公司，是可以避免被视为一家普通
公司（Ordinary Corporation）来缴纳每年公司的所得税。符合该项规定的REIT，能够
避免传统公司面临的“双重税制”（Double Taxation，运营性收益必须先缴税给美国
国税局，剩余分配给投资者的股息红利还需要缴纳个人所得税，整个流程缴税两次），
这样基金公司就能将更高比例的收益交给投资者。
当然， 符合上述税收优惠政策的基金公司也必须满足以下条件：
基金公司至少75%的资产是房地产类的投资资产；
基金公司毛利（Gross Income）的75%，必须来自于投资地产所产生的现金流；
基金公司至少90%的净投资性收益（Net Income from Investing）必须分配给基金公司
的投资者。
流动性
有时候REITs被人们戏称为“房地产股票”，就像股票可以在证券交易所买卖，任何人
都可以购买公开发行的房地产投资信托基金（Public Traded REITs）; REITs也在提供
房地产收益的同时，为投资者省去了做一个“真房东”会遇到的麻烦事。
除了公开发行的REITs之外，还有公开发行但不在交易所挂牌交易的基金（Public Non-
traded REITs）以及不公开发行的私募类基金（Private REITs）。它们在牺牲一定流
动性的时候，为投资者提供更高的收益率，但相比传统地产，仍然具备更好的变现能力。
投资REITs带来的好处
与地产有关，又像股票，REITs的好处有：
允许投资者轻松获得投资房地产的机会，又不需要像投资传统地产一样，投了钱就长期
动不了；公开发行的REITs，都可以在成熟的市场上快速交易；
从历史表现来说，房地产市场的好坏，往往与股票市场相对，因此投资REITs使得股票
的投资者获得“双保险”，在股市不佳的情况下，也能获得较为理想的收益；
REITs也同时具备稳定收益与潜在的资本增值的 “双重益处” 。投资者所获得的股息
红利（Dividend）的部分被视为一般性收益（Ordinary Income）, 为投资者创造持续
且稳定的收入；而当信托基金所投资的地产自身升值时，投资者也能享受到这部分资本
增值（capital appreciation）的额外奖励。
投资REITs承担的风险
天下没有免费的午餐，REITs再好，投资者始终要面对：
投资者不直接控制一个REIT的投资组合（Portfolio），必须依赖基金公司的基金经理
（Fund Manager）对资产的决策。投资组合的质量取决于基金经理/管理公司的投资经
验和管理水平；
如果基金的投资组合中含有发放的贷款，那么有问题的贷款，会导致基金投资者的所获
得收益水平下降；
假如基金公司分发的股息红利不符合美国国内税收法的相关规定，投资者就不再享有税
制上的优惠。
额外小知识
投资者不享有REIT公司的有限合伙制所有权（Limited Partnership）；
基金公司不是按照美国1940年投资公司法案（Investment Company Act of 1940）定义
的“投资公司”；
投资者享有基金公司的收益，不承担基金公司的损失；
REITs的份额也可以在证券交易所或者场外市场交易；
来自REITs的股息红利收益被视为一般性收益（Ordinary Income，须每年缴税），而不
是资本利得（capital gains）;
如今，已经有超过8000万美国人使用他们的退休账户或其他账户中的资金投资REITs，
也就是说，每4个美国人中，就有一个投资REITs。
总结：
FinTech？比特币？湾区独角兽？无论新形式的造富神话如何层出不穷，财享小编认为
：若论保值与稳健，唯有地产投资，依靠稀缺性和不可复制性，经历多次市场大灾变，
始终屹立不倒，作为富豪阶层投资必备的“避风港”；REITs衍生于地产，却为小型投
资者提供了绝佳的机会。