可怜的天线宝宝# TVChinese - 中文电视
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1 楼
北京、上海、深圳的房价为什么不掉？那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万
人，而深圳已经是过千万人口的城市，现在还在增长。北京的朝阳区，光是中央电视台
就为它带来了几万人，所以这个地区的租金持续上涨。
房地产当中，最贴近我们生活的不动产形式是住宅，而平时大家最关注的，就是住
宅的价格。房价到底是怎么决定的？我们对此做过很多研究，这里给大家一些提示，方
便大家参考。
第一个研究方法是看当地的GDP。根据宏观经济的研究，经济成长一般是从GDP为一
两千美金时开始。当GDP到8000美金时，温饱问题基本解决，住宅市场会逐渐饱和。中
国整个国家的GDP已经超过8000美金了，整体住宅供应量已经饱和，所以近几年大家看
到很多城市的住宅逐渐滞销。
第二个研究方法就是看一个城市卖的新旧房子的比例。如果这个城市每天卖6套房
子，一半是新房，一半是旧房，这就意味着房市接近饱和，北京、上海等很多城市就是
如此。
但是如果超过这个比例，比如说纽约卖了6套房，4套房是二手房，2套房是新房，
成交的二手房多于一手房的时候，这个市场就已经饱和了。目前，国内相当多城市的二
手房交易都多于一手房。
在这种情况下，值得我们去关注的潜力住宅，都在一些“三增长”的地方。
第一个增长是人口增长。因为住宅和人是直接联系的，如果这个地方的人口没有增
长，你买的房子一定会贬值。东北每年有180万到200万人离开城市，你现在去那儿投资
住宅基本上都是赔钱的。
人口增长非常重要，北京、上海、深圳的房价为什么不掉？那是因为北京和上海的
人口每年净增长五六十万人，而深圳已经是过千万人口的城市，现在还在增长。北京的
朝阳区，光是中央电视台就为它带来了几万人，所以这个地区的租金持续上涨。
第二是积极人口的增长，即要关注人口增长的结构。如果增长的人口全是要饭的、
流浪者，当地的房价不仅不会涨，可能还会降。因为社会治安不好，犯罪率高，有条件
的人就都跑掉了。
大家知道，硅谷里都是一些科技人才，受过非常好的教育。这些人有的还会创业，
既创造了很多就业机会，又能带来收入，这种人口增长，本身就会变成一个需求。举个
例子，过去是制造业、出口创造GDP，而现在是服务业、科技创造GDP。
比如说做煎饼，天津人做了几百年煎饼，却没有一家的营业额超过一千万。但是北
京有个创业者用互联网思维做煎饼，市值高达20亿人民币。这个创业者不仅增加了他的
个人价值，还创造了很多就业机会，带来了更多的收益。
第三是经济的增长。最近三年以来，城市经济的增长发生了很大的变化。十多年以
前，经济增长是外延式的，主要靠制造业、基础服务业，包括原材料、能源在内的传统
实体经济。加强基础设施建设、财政投入，所以过去的增长表现更直观，城市越来越大
，投入也越来越多。挖煤的人赚钱了，挖矿的人也赚钱了，所有做出口、加工的人都赚
钱了。
而现在，这些人都说日子不好过，我就想起了《新鸳鸯蝴蝶梦》的“由来只见新人
笑，哪听旧人哭”。各个行业都是新人笑、旧人哭。新人是谁呢？我们叫它“五行业”
，俗称“五大美女”——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康，大家
知道这五大行业都在奔向高科技。那旧人是谁呢？就是刚才我们讲的，传统的制造业、
矿产、能源。一遍一遍地重复新人笑、旧人哭，这就叫社会进步。
我们城市的经济地图发生了很大的变化，过去的经济地图中每个二线城市都差不多
，大多是卖地、卖矿、出口，但是最近这几年，“五大美女”只活跃于七八个城市，所
以这七八个城市的住宅有戏。
举个例子，互联网现在集中度高到什么程度？光看国内排名前2000名的互联网公司
，60%在北京，30%在深圳，10%在杭州和上海，其他的城市没有，所以但凡有点想法的
，就跑到北京去了。
大家看娱乐行业，电影特别火，差不多有100亿美金的市场。但是你们知道吗？现
在是五大公司控制90%的电影行业，这五大公司都在北京。所以北京美女多，因为电影
公司都在那里，所有做明星梦的人都到北京了。
大文化、大娱乐都在北京，基因生物在深圳，而金融服务业，大家也知道，都分布
在北京、上海、深圳。未来的整个经济地图都变了，今后的高峰就是北京、上海、深圳
、杭州、广州、苏州、厦门、成都等等地方，剩下的都是平原。
如果以后要买住宅，得到高峰的地方去。美国的国土和中国差不多，大家能记住的
美国城市不超过10个，都是洛杉矶、旧金山、纽约、芝加哥等等，剩下的是平原。
除此之外，还有几个因素能够决定住宅价格。
税收是其中一个因素，如果有人买了5套房想给他的子孙，得赶紧的，否则小孩可
能交不起遗产税。假定这个房子价值1000万，美国的遗产税大概是45%，你需要缴纳300
万到400万的遗产税，这套房子才能过户到你的名下。
国外经常有人因为交不起遗产税，得去贷款借现金，把税交完，再拿房子抵押再贷
款。这个倒腾过程很累，而且经常没有时间倒腾，如果是老人是12月下旬去世的，你转
年就得交税。所以很多老人选择一定要死扛着熬到年初，就是为了给小孩一年的时间倒
腾。
如果遗产税、财产税，还有增值税等等持有住宅的成本很高，你就不愿意买房了。
如果税比较低，比如像新加坡、香港、台湾，综合的税收大概就11%左右，很多人就愿
意持有不动产。
第二个因素是汇率，如果人民币不断升值，在海外买房的人就会越来越多。因为海
外的房产的产权是永久的，贷款也很方便，很好操作，利息也很低。但是如果人民币贬
值，我们出去买东西就觉得贵，什么都觉得贵，可能就不出国买房了，特别对于大城市
的高收入人群来说。
除此之外，还有一个因素，那就是对于社会经济发展的长期预期。一些活跃的经济
人口，如果对这个城市、对这个国家经济发展的长期预期很好，他就会比较积极地置业
，如果预期不好，他可能会选择租房，然后在海外置业。而这种社会心理的偏好，对于
住宅的价值变化来说，也是至关重要的。
人，而深圳已经是过千万人口的城市，现在还在增长。北京的朝阳区，光是中央电视台
就为它带来了几万人，所以这个地区的租金持续上涨。
房地产当中，最贴近我们生活的不动产形式是住宅，而平时大家最关注的，就是住
宅的价格。房价到底是怎么决定的？我们对此做过很多研究，这里给大家一些提示，方
便大家参考。
第一个研究方法是看当地的GDP。根据宏观经济的研究，经济成长一般是从GDP为一
两千美金时开始。当GDP到8000美金时，温饱问题基本解决，住宅市场会逐渐饱和。中
国整个国家的GDP已经超过8000美金了，整体住宅供应量已经饱和，所以近几年大家看
到很多城市的住宅逐渐滞销。
第二个研究方法就是看一个城市卖的新旧房子的比例。如果这个城市每天卖6套房
子，一半是新房，一半是旧房，这就意味着房市接近饱和，北京、上海等很多城市就是
如此。
但是如果超过这个比例，比如说纽约卖了6套房，4套房是二手房，2套房是新房，
成交的二手房多于一手房的时候，这个市场就已经饱和了。目前，国内相当多城市的二
手房交易都多于一手房。
在这种情况下，值得我们去关注的潜力住宅，都在一些“三增长”的地方。
第一个增长是人口增长。因为住宅和人是直接联系的，如果这个地方的人口没有增
长，你买的房子一定会贬值。东北每年有180万到200万人离开城市，你现在去那儿投资
住宅基本上都是赔钱的。
人口增长非常重要，北京、上海、深圳的房价为什么不掉？那是因为北京和上海的
人口每年净增长五六十万人，而深圳已经是过千万人口的城市，现在还在增长。北京的
朝阳区，光是中央电视台就为它带来了几万人，所以这个地区的租金持续上涨。
第二是积极人口的增长，即要关注人口增长的结构。如果增长的人口全是要饭的、
流浪者，当地的房价不仅不会涨，可能还会降。因为社会治安不好，犯罪率高，有条件
的人就都跑掉了。
大家知道，硅谷里都是一些科技人才，受过非常好的教育。这些人有的还会创业，
既创造了很多就业机会，又能带来收入，这种人口增长，本身就会变成一个需求。举个
例子，过去是制造业、出口创造GDP，而现在是服务业、科技创造GDP。
比如说做煎饼，天津人做了几百年煎饼，却没有一家的营业额超过一千万。但是北
京有个创业者用互联网思维做煎饼，市值高达20亿人民币。这个创业者不仅增加了他的
个人价值，还创造了很多就业机会，带来了更多的收益。
第三是经济的增长。最近三年以来，城市经济的增长发生了很大的变化。十多年以
前，经济增长是外延式的，主要靠制造业、基础服务业，包括原材料、能源在内的传统
实体经济。加强基础设施建设、财政投入，所以过去的增长表现更直观，城市越来越大
，投入也越来越多。挖煤的人赚钱了，挖矿的人也赚钱了，所有做出口、加工的人都赚
钱了。
而现在，这些人都说日子不好过，我就想起了《新鸳鸯蝴蝶梦》的“由来只见新人
笑，哪听旧人哭”。各个行业都是新人笑、旧人哭。新人是谁呢？我们叫它“五行业”
，俗称“五大美女”——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康，大家
知道这五大行业都在奔向高科技。那旧人是谁呢？就是刚才我们讲的，传统的制造业、
矿产、能源。一遍一遍地重复新人笑、旧人哭，这就叫社会进步。
我们城市的经济地图发生了很大的变化，过去的经济地图中每个二线城市都差不多
，大多是卖地、卖矿、出口，但是最近这几年，“五大美女”只活跃于七八个城市，所
以这七八个城市的住宅有戏。
举个例子，互联网现在集中度高到什么程度？光看国内排名前2000名的互联网公司
，60%在北京，30%在深圳，10%在杭州和上海，其他的城市没有，所以但凡有点想法的
，就跑到北京去了。
大家看娱乐行业，电影特别火，差不多有100亿美金的市场。但是你们知道吗？现
在是五大公司控制90%的电影行业，这五大公司都在北京。所以北京美女多，因为电影
公司都在那里，所有做明星梦的人都到北京了。
大文化、大娱乐都在北京，基因生物在深圳，而金融服务业，大家也知道，都分布
在北京、上海、深圳。未来的整个经济地图都变了，今后的高峰就是北京、上海、深圳
、杭州、广州、苏州、厦门、成都等等地方，剩下的都是平原。
如果以后要买住宅，得到高峰的地方去。美国的国土和中国差不多，大家能记住的
美国城市不超过10个，都是洛杉矶、旧金山、纽约、芝加哥等等，剩下的是平原。
除此之外，还有几个因素能够决定住宅价格。
税收是其中一个因素，如果有人买了5套房想给他的子孙，得赶紧的，否则小孩可
能交不起遗产税。假定这个房子价值1000万，美国的遗产税大概是45%，你需要缴纳300
万到400万的遗产税，这套房子才能过户到你的名下。
国外经常有人因为交不起遗产税，得去贷款借现金，把税交完，再拿房子抵押再贷
款。这个倒腾过程很累，而且经常没有时间倒腾，如果是老人是12月下旬去世的，你转
年就得交税。所以很多老人选择一定要死扛着熬到年初，就是为了给小孩一年的时间倒
腾。
如果遗产税、财产税，还有增值税等等持有住宅的成本很高，你就不愿意买房了。
如果税比较低，比如像新加坡、香港、台湾，综合的税收大概就11%左右，很多人就愿
意持有不动产。
第二个因素是汇率，如果人民币不断升值，在海外买房的人就会越来越多。因为海
外的房产的产权是永久的，贷款也很方便，很好操作，利息也很低。但是如果人民币贬
值，我们出去买东西就觉得贵，什么都觉得贵，可能就不出国买房了，特别对于大城市
的高收入人群来说。
除此之外，还有一个因素，那就是对于社会经济发展的长期预期。一些活跃的经济
人口，如果对这个城市、对这个国家经济发展的长期预期很好，他就会比较积极地置业
，如果预期不好，他可能会选择租房，然后在海外置业。而这种社会心理的偏好，对于
住宅的价值变化来说，也是至关重要的。
