2013年的一个北京房子案例 - 未名空间MITBBS历史存档

2013年的一个北京房子案例# WaterWorld - 未名水世界

s*y2014-05-13 07:05

1 楼

2013年，我开始看北京房价。就明白这些城市地主恶霸和开发商的伎俩：
2013年，地价是1万5/平方米，当时北京新房均价2.36万/平方米。
假设一个三口之家，住100平方米（包括公摊面积），容积率大概是0.3.
开发商买了1万平方米，3000平方米是房屋面积。这样，一层可以有30套房子。北京普
遍建筑是25层。
一个750套房子。
土地出让金均摊到每个房子的数额=15000x10000/750/25/70=114元/年。
告诉我，中国土地的租赁费，贵不贵？
我们再来看看郎咸平说70%的房价都是政府的税费有多无耻：
以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建
税3500元，按营业税的5%征收教育附加税2500元，按利润25%征收的所得税，按土地款3
%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税等
原来，房地产赚得钱要免税他们才心甘。
除了3%的土地款外，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税，哪个还和土地
相关？
土地增值税得是利润超过20%，看到没有，超过利润20%，你知道制造业平均利润是多少
？零售业是多少？
就算全部加进去，114×（1+23%）= 141元/年。就算七十年一次缴纳，1万而已

k*e2014-05-13 07:05

2 楼

厉害！

【在 s**y 的大作中提到】

: 2013年，我开始看北京房价。就明白这些城市地主恶霸和开发商的伎俩：
: 2013年，地价是1万5/平方米，当时北京新房均价2.36万/平方米。
: 假设一个三口之家，住100平方米（包括公摊面积），容积率大概是0.3.
: 开发商买了1万平方米，3000平方米是房屋面积。这样，一层可以有30套房子。北京普
: 遍建筑是25层。
: 一个750套房子。
: 土地出让金均摊到每个房子的数额=15000x10000/750/25/70=114元/年。
: 告诉我，中国土地的租赁费，贵不贵？
: 我们再来看看郎咸平说70%的房价都是政府的税费有多无耻：
: 以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建

K*S2014-05-13 07:05

3 楼

你算错了，多除了25！

w*r2014-05-13 07:05

4 楼

第一次见这么混乱的算法。
给LZ科普下，在中国，媒体上的地价都是楼面价。楼面价来自于，土地在拍卖时，容
积率已经是定死的，即你买了这块地，只能盖那么大的房子，多了不行。所以土地面
积相对来说是没有意义的，有意义的是该地块容许的建筑面积，也即土地面积*容积率
。换种说法，楼面价就是你家、你楼上、你楼下共同占用的土地，分摊到你们家的价格。
你的2.36万/平里，有1.5万是地价。
你那块容积率0.3的地，我觉得只能是个人工湖……

o*d2014-05-13 07:05

5 楼

国家要是你这么蠢，经济早崩盘了。

【在 s**y 的大作中提到】

: 2013年，我开始看北京房价。就明白这些城市地主恶霸和开发商的伎俩：
: 2013年，地价是1万5/平方米，当时北京新房均价2.36万/平方米。
: 假设一个三口之家，住100平方米（包括公摊面积），容积率大概是0.3.
: 开发商买了1万平方米，3000平方米是房屋面积。这样，一层可以有30套房子。北京普
: 遍建筑是25层。
: 一个750套房子。
: 土地出让金均摊到每个房子的数额=15000x10000/750/25/70=114元/年。
: 告诉我，中国土地的租赁费，贵不贵？
: 我们再来看看郎咸平说70%的房价都是政府的税费有多无耻：
: 以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建

C*g2014-05-13 07:05

6 楼

赞数学！

d*s2014-05-13 07:05

7 楼

同意
1.5W是楼面均价
LZ应该离开大陆很久了
楼面均价是土地出让金总额平摊到每一平方建面的结果

格。

【在 w*********r 的大作中提到】

: 第一次见这么混乱的算法。
: 给LZ科普下，在中国，媒体上的地价都是楼面价。楼面价来自于，土地在拍卖时，容
: 积率已经是定死的，即你买了这块地，只能盖那么大的房子，多了不行。所以土地面
: 积相对来说是没有意义的，有意义的是该地块容许的建筑面积，也即土地面积*容积率
: 。换种说法，楼面价就是你家、你楼上、你楼下共同占用的土地，分摊到你们家的价格。
: 你的2.36万/平里，有1.5万是地价。
: 你那块容积率0.3的地，我觉得只能是个人工湖……

i*g2014-05-13 07:05

8 楼

这洋相出的，真无语啊

s*a2014-05-13 07:05

9 楼

楼主最后买了房不

【在 s**y 的大作中提到】

: 2013年，我开始看北京房价。就明白这些城市地主恶霸和开发商的伎俩：
: 2013年，地价是1万5/平方米，当时北京新房均价2.36万/平方米。
: 假设一个三口之家，住100平方米（包括公摊面积），容积率大概是0.3.
: 开发商买了1万平方米，3000平方米是房屋面积。这样，一层可以有30套房子。北京普
: 遍建筑是25层。
: 一个750套房子。
: 土地出让金均摊到每个房子的数额=15000x10000/750/25/70=114元/年。
: 告诉我，中国土地的租赁费，贵不贵？
: 我们再来看看郎咸平说70%的房价都是政府的税费有多无耻：
: 以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建

H*r2014-05-13 07:05

10 楼

有关税收，
造房子，需要材料，需要人工，于是有了利税，增值税，而这些都是要转嫁到房价上的，
朗咸平的70% 是不是一定精确，难说，但是肯定不是你这么张口一说...

l*o2014-05-13 07:05

11 楼

见过脑残的，实在没有见过这么脑残的，楼主简直是脑残地威武
首先，多除了个25，其次，地价1.5万/平，在楼主看来是建筑商买的地面价格，我实在
服了楼主的天真。

【在 s**y 的大作中提到】

: 2013年，我开始看北京房价。就明白这些城市地主恶霸和开发商的伎俩：
: 2013年，地价是1万5/平方米，当时北京新房均价2.36万/平方米。
: 假设一个三口之家，住100平方米（包括公摊面积），容积率大概是0.3.
: 开发商买了1万平方米，3000平方米是房屋面积。这样，一层可以有30套房子。北京普
: 遍建筑是25层。
: 一个750套房子。
: 土地出让金均摊到每个房子的数额=15000x10000/750/25/70=114元/年。
: 告诉我，中国土地的租赁费，贵不贵？
: 我们再来看看郎咸平说70%的房价都是政府的税费有多无耻：
: 以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建

y*a2014-05-13 07:05

12 楼

哈哈哈，楼猪威武！！
应了那句歇后语：窝头翻个儿----------------（后半句是啥楼猪自己琢磨吧）

w*y2014-05-13 07:05

13 楼

这样算都行，哈哈。发现买买提不会算数的还真不少

i*92014-05-13 07:05

14 楼

数体教

m*32014-05-13 07:05

15 楼

美国房产税收上来用于教师，警察工资；中国现在政府钱已经收的足够多了。

h*n2014-05-13 07:05

16 楼

让我想起了去年回国，国内媒体天天播豪车远远高于国外是因为奸商。电视上还把数据
摆出来了。比如国外卖40万左右人民币的车，关税也就是35万左右，总共才75万，这帮
奸商竟然卖100万人民币给广大老百姓。然后说大家如果觉得车价高，那就怪奸商吧。
我的亲戚看了这些媒体数字以后也对奸商很气愤。我就告诉他们，就算奸商卖掉一辆车
，自己赚的钱，不说成本，养人，租房，公关。不算开销，到手也比中国政府少很多，
一个25万，还不算开销，一个关税就拿走35万。这个不算，如果这辆车很久都没有卖出
去呢？一分钱不赚，亏了投入成本不算，反正给国家上了35万的关税。再换一个角度，
如果有人说一笔交易，最后赚不赚钱不一定，你先拿出75万，这种交易你希望多少回报
才去做？有没有人说自己拿75万，赚10万就去做的。商人傻呀？高投入，风险大，还低
回报率，这钱还不如买理财了好不好？我的亲戚才明白不是奸商，是不这么做就没人做
了。国家把钱收了，然后号召商人当雷锋。LOL

【在 s**y 的大作中提到】

: 2013年，我开始看北京房价。就明白这些城市地主恶霸和开发商的伎俩：
: 2013年，地价是1万5/平方米，当时北京新房均价2.36万/平方米。
: 假设一个三口之家，住100平方米（包括公摊面积），容积率大概是0.3.
: 开发商买了1万平方米，3000平方米是房屋面积。这样，一层可以有30套房子。北京普
: 遍建筑是25层。
: 一个750套房子。
: 土地出让金均摊到每个房子的数额=15000x10000/750/25/70=114元/年。
: 告诉我，中国土地的租赁费，贵不贵？
: 我们再来看看郎咸平说70%的房价都是政府的税费有多无耻：
: 以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建

m*a2014-05-13 07:05

17 楼

技术贴，学习中

d*e2014-05-13 07:05

18 楼

没看懂，应该是政治老师教的经济，所以是政治经济，政治经济是从来没有逻辑的。

q*82014-05-13 07:05

19 楼

lz是来逗b的吗

s*p2014-05-13 07:05

20 楼

这个计算一看就不是学经济的人算的。来吧这个问题简化：
假设北京的一套房子500万，60%是土地出让金。也就是给了政府300万。但是这是70年
的钱一次付清。
1）房子价格是200万，70年土地出让金是300万（为了简便起见，税费忽略）
2）如果300万是70年平均支付，每年只需要支付 300万/70=42857
3) 中国实际是300万一次性支付，如果像美国一样每年支付物业税，于此相比如何呢？
a)假定每年的利率是5% （中国）
b)70年，每年交的物业税折现到今天。
c)相当于每年缴纳147710，每年缴纳这么多，70年折现到今天相当于300万，实际
70年总共缴纳了1034万。
4）所以在中国购买500万的房子，七十年产权，相当于在美国购买200万的房子，每年
付147710的物业税。
以上都是人民币单位，年利率是5%

v*g2014-05-13 07:05

21 楼

楼主果然很弱，如果政府和楼主一样，广大人民群众就幸福了！

x*y2014-05-13 07:05

22 楼

稍微搞懂点基本常识再来分析可好

【在 s**y 的大作中提到】

: 2013年，我开始看北京房价。就明白这些城市地主恶霸和开发商的伎俩：
: 2013年，地价是1万5/平方米，当时北京新房均价2.36万/平方米。
: 假设一个三口之家，住100平方米（包括公摊面积），容积率大概是0.3.
: 开发商买了1万平方米，3000平方米是房屋面积。这样，一层可以有30套房子。北京普
: 遍建筑是25层。
: 一个750套房子。
: 土地出让金均摊到每个房子的数额=15000x10000/750/25/70=114元/年。
: 告诉我，中国土地的租赁费，贵不贵？
: 我们再来看看郎咸平说70%的房价都是政府的税费有多无耻：
: 以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建

a*e2014-05-13 07:05

23 楼

shyp 这个每年缴纳147710是怎么算的？
我觉得这样算：
300* 1.05^70*0.05/(1.05^70-1) = 15.51万

a*e2014-05-13 07:05

24 楼

shyp
我搞错了
你算的对！

p*e2014-05-13 07:05

25 楼

开发商也得付利息。房子卖不出。两三个月就崩了。

v*e2014-05-13 07:05

26 楼

这个。。。。。

j*72014-05-13 07:05

27 楼

所以国内的房价应该是买完后开始直线下降（折现到今天）。
所以，降价只是时间问题。

【在 s**p 的大作中提到】

: 这个计算一看就不是学经济的人算的。来吧这个问题简化：
: 假设北京的一套房子500万，60%是土地出让金。也就是给了政府300万。但是这是70年
: 的钱一次付清。
: 1）房子价格是200万，70年土地出让金是300万（为了简便起见，税费忽略）
: 2）如果300万是70年平均支付，每年只需要支付 300万/70=42857
: 3) 中国实际是300万一次性支付，如果像美国一样每年支付物业税，于此相比如何呢？
: a)假定每年的利率是5% （中国）
: b)70年，每年交的物业税折现到今天。
: c)相当于每年缴纳147710，每年缴纳这么多，70年折现到今天相当于300万，实际
: 70年总共缴纳了1034万。

G*y2014-05-13 07:05

28 楼

如果按美国这儿2.5%房地税的话，应该是900万的房子，收300万的土地出让金。
相当于美国这儿600万人民币的房子，每年交14万7710的税，差不多2.5%。
所以国内房价如果1/3是土地出让金的话，算正常，而且70年内不用再交税。

【在 s**p 的大作中提到】

: 这个计算一看就不是学经济的人算的。来吧这个问题简化：
: 假设北京的一套房子500万，60%是土地出让金。也就是给了政府300万。但是这是70年
: 的钱一次付清。
: 1）房子价格是200万，70年土地出让金是300万（为了简便起见，税费忽略）
: 2）如果300万是70年平均支付，每年只需要支付 300万/70=42857
: 3) 中国实际是300万一次性支付，如果像美国一样每年支付物业税，于此相比如何呢？
: a)假定每年的利率是5% （中国）
: b)70年，每年交的物业税折现到今天。
: c)相当于每年缴纳147710，每年缴纳这么多，70年折现到今天相当于300万，实际
: 70年总共缴纳了1034万。