任是怎样规模的城市化，也会有尽头# WaterWorld - 未名水世界
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1 楼
对比国家统计局公布的全国35个主要城市2011年和此后年份房地产开发投资额数据
发现，其中的32个城市出现增长，特别有9个城市投资额超过1倍。同时，沈阳、大连、
长春三城则出现下降。
三座城市都位于东北。其中的沈阳与大连都位于辽宁。最是这两座城市，房地产开
发投资额降幅巨大。沈阳市，2011年时，房地产开发投资额1684.72亿元，2016年是709
.7亿元。大连市，2011年时，房地产开发投资额1107.46亿元，2016年是535.2亿元。
我能够想得出来的三大原因。一，东北的人口结构非常坏，世代更替严重不足。尤
其是辽宁省，近些年来，其人口自然增长率已经是负数。二，辽宁与吉林都不算人口大
省。三，辽宁省内，有沈阳与大连两座特大城市，相互竞争，削弱了对方聚集人口的能
力。但房地产开发投资额竟降幅过半，主要原因明显是第一种。
主要城市尚且如此，何况以下的地级市、县城以及集镇。
其实房子不过是堆积砖头瓦块而已，今日已完全没有技术含量。任是怎样规模的城
市化，也终究有彻底饱和的时候。而人口结构特别坏却不是东北的特例。只不过，东北
各省的人口基数较小，生育率下降造成严重影响的结果来得较早，相比其他地方更快到
临界点。东北的今天一定是国内其他地区的明天。从此后，很长一段时间里，会一路下
滑。
由此，想到一个很有趣的问题：当房地产开发投资规模不断下降，降到一定程度后
，“土地财政”显然就无以为继，地方政府将如何运转呢？这里说的是广义的“土地财
政”，不仅包括政府从买卖土地过程中赚取到的利润，而泛指政府从房地产交易过程中
获得的一切收入。
“土地财政”是现行税费体系的重要组成部分。尤其对于地方政府来说，可谓支柱
型税收。甚至可以说：没有了“土地财政”，地方政府就难以运转。
最理想之计算，就是最大限度地杜绝糜费，与“土地财政”的缩减相冲抵，纵然后
者归零，也能维持真正必要的公共服务，甚至还可以提高公共福利标准。
最现实的算计，却是杜绝糜费的效果并不会多好，但政府不可能关门，所以，在最
后一次刺激房地产交易后，“关门放狗”，开征房产税。
坊间有天真的幻想，总以为就算开征房地产税，也只是对富人开征。那根本是不可
能的。在大规模的、猛烈的城市化过程中，在炒房热潮中，“土地财政”才只向买房人
征取。你的房子为什么总是增值？在一个角度上，就是因为在现实意义上，买房相当于
一次性缴纳70年的房地产税。此后的规定时间段内，你就不再承担人头税义务。而货币
贬值，政府运行成本上升，人头税标准其实在不断提高。所以，越是买房早，当年的人
头税标准低，此后逃脱人头税的时间越长久，获利越多，即房产增值越多。越晚买房，
人头税标准越高，房价越高。理论上说，只要击鼓传花的游戏能一直玩下去，无论现在
的房价多高，也买房就能最终得利。即炒房是最好的投资。
但击鼓传花的游戏不能永远玩下去，麻烦大了。房产税归位，一定是普征。非普征
不足以弥补财政缺口；非普征不具有技术上的可操作性。房产税的税基当然是房产的价
格。今天，你为市场上房价的飙升而欣喜不已；明天，你却要因此而承担更多的税费。
税费高到一定程度，政府征收之心愈切，民众抗拒之力越大，会否如上个世纪九十年代
对个体工商户征收各种税费一般，重新启用黑社会方式征缴呢？难说。
专向买房人征取人头税，本来是不公平的。因此而导致恶炒成风、资源浪费、空置
严重、资产价格虚高，各级政府都成为糜费型政府。在此基础上作改变，则空置已成事
实，政府因糜费久而难复节俭，民众因房价畸高而将税费沉重，过去伸头是一刀，未来
缩头还是一刀。最近以及未来几年买房的民众苦了，现行政策前提下，他们买了最高价
的房；税制改革后，又要交高额税。
唉，如果当年不学香港，不以行政方式管控市场，一开始就相信市场的力量，辅以
持有税调节，如何会面临这样一种局面？
在此要说的依然只是公共政策要集思广益，要谨慎而为。这世界上的许多事，只要
错了开头，往往就只能一路地错下去，转身实在困难。这个世界上，是没有后悔药存在
的。
发现，其中的32个城市出现增长，特别有9个城市投资额超过1倍。同时，沈阳、大连、
长春三城则出现下降。
三座城市都位于东北。其中的沈阳与大连都位于辽宁。最是这两座城市，房地产开
发投资额降幅巨大。沈阳市，2011年时，房地产开发投资额1684.72亿元，2016年是709
.7亿元。大连市，2011年时，房地产开发投资额1107.46亿元，2016年是535.2亿元。
我能够想得出来的三大原因。一，东北的人口结构非常坏，世代更替严重不足。尤
其是辽宁省，近些年来，其人口自然增长率已经是负数。二，辽宁与吉林都不算人口大
省。三，辽宁省内，有沈阳与大连两座特大城市，相互竞争，削弱了对方聚集人口的能
力。但房地产开发投资额竟降幅过半，主要原因明显是第一种。
主要城市尚且如此，何况以下的地级市、县城以及集镇。
其实房子不过是堆积砖头瓦块而已，今日已完全没有技术含量。任是怎样规模的城
市化，也终究有彻底饱和的时候。而人口结构特别坏却不是东北的特例。只不过，东北
各省的人口基数较小，生育率下降造成严重影响的结果来得较早，相比其他地方更快到
临界点。东北的今天一定是国内其他地区的明天。从此后，很长一段时间里，会一路下
滑。
由此，想到一个很有趣的问题：当房地产开发投资规模不断下降，降到一定程度后
，“土地财政”显然就无以为继，地方政府将如何运转呢？这里说的是广义的“土地财
政”，不仅包括政府从买卖土地过程中赚取到的利润，而泛指政府从房地产交易过程中
获得的一切收入。
“土地财政”是现行税费体系的重要组成部分。尤其对于地方政府来说，可谓支柱
型税收。甚至可以说：没有了“土地财政”，地方政府就难以运转。
最理想之计算，就是最大限度地杜绝糜费，与“土地财政”的缩减相冲抵，纵然后
者归零，也能维持真正必要的公共服务，甚至还可以提高公共福利标准。
最现实的算计，却是杜绝糜费的效果并不会多好，但政府不可能关门，所以，在最
后一次刺激房地产交易后，“关门放狗”，开征房产税。
坊间有天真的幻想，总以为就算开征房地产税，也只是对富人开征。那根本是不可
能的。在大规模的、猛烈的城市化过程中，在炒房热潮中，“土地财政”才只向买房人
征取。你的房子为什么总是增值？在一个角度上，就是因为在现实意义上，买房相当于
一次性缴纳70年的房地产税。此后的规定时间段内，你就不再承担人头税义务。而货币
贬值，政府运行成本上升，人头税标准其实在不断提高。所以，越是买房早，当年的人
头税标准低，此后逃脱人头税的时间越长久，获利越多，即房产增值越多。越晚买房，
人头税标准越高，房价越高。理论上说，只要击鼓传花的游戏能一直玩下去，无论现在
的房价多高，也买房就能最终得利。即炒房是最好的投资。
但击鼓传花的游戏不能永远玩下去，麻烦大了。房产税归位，一定是普征。非普征
不足以弥补财政缺口；非普征不具有技术上的可操作性。房产税的税基当然是房产的价
格。今天，你为市场上房价的飙升而欣喜不已；明天，你却要因此而承担更多的税费。
税费高到一定程度，政府征收之心愈切，民众抗拒之力越大，会否如上个世纪九十年代
对个体工商户征收各种税费一般，重新启用黑社会方式征缴呢？难说。
专向买房人征取人头税，本来是不公平的。因此而导致恶炒成风、资源浪费、空置
严重、资产价格虚高，各级政府都成为糜费型政府。在此基础上作改变，则空置已成事
实，政府因糜费久而难复节俭，民众因房价畸高而将税费沉重，过去伸头是一刀，未来
缩头还是一刀。最近以及未来几年买房的民众苦了，现行政策前提下，他们买了最高价
的房；税制改革后，又要交高额税。
唉，如果当年不学香港，不以行政方式管控市场，一开始就相信市场的力量，辅以
持有税调节，如何会面临这样一种局面？
在此要说的依然只是公共政策要集思广益，要谨慎而为。这世界上的许多事，只要
错了开头，往往就只能一路地错下去，转身实在困难。这个世界上，是没有后悔药存在
的。