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标题： 从“零首付”到“富人房”, 刚需购房族何去何从
发信站： BBS未名空间站(Wed Oct 11 07:34:38 2017,GMT)
形形色色的楼市调控政策中，总是不乏另类的地域性创新，对此，你是否感到口水用光
，已经无力吐槽？
9月29日，海南省发文，宣布“停批100平米以下商品房”。有人质疑称：“不是说鼓励
刚需买房吗?这样一来，未来是不是只有富人才能买房?”质疑声不胫而走，是有原因的
——涨势凶猛的房价已是国人心头之痛，“富人房”概念横空出世，岂不是在刚需的伤
口上撒盐吗？实际上，单看海南省，自2016年年底以来的半年时间里，在去库存的主基
调下，海口、三亚的房价已经出现一轮暴涨，有楼盘半年价格翻番，整个海南省的三四
线城市楼市火爆，刚需族的心情可想而知。
自从国家提倡房地产调控因城施策，让人吐槽的政策可真不少见。而能够媲美海南“富
人房”的，可能只有沈阳去年出台的0首付购房政策。后者也因火速叫停而传为笑柄。
显然，海南“富人房”和沈阳“零首付”的不同，只是走向了另一个极端。虽然，海南
省住房和城乡建设厅相关负责人回应称，该政策并非是“一刀切”，保障性住房及面对
本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅不受100平方米限制，对本地居民可定
向供应包括小户型在内的多种套型面积的住宅。一言以蔽之，我们不是不考虑刚需。不
过，政策之弊，多因百密一疏，更何况，即便是一项完美的政策，还需防范实施环节走
样。虽说，100平米的门槛，倒也不会限制所有的刚需，比如，一个稍大的家庭，拥有
一套100平方以上的房子绝对是刚需，甚至可能也是部分家庭可以承担的。不过，让政
策代市场做决定，显然更容易导致市场失灵，如果市场需要更多的大户型房产，开发商
自会多建，小户型建多了，反而会滞销，而人为地调控市场供给的结构比例、向大户型
倾斜，结果可能不仅对刚需族不利，甚至也不利于楼市去库存。
海南房地产市场并非没有去库存压力，而停批百平米以下商品房、推高单套房产的价格
，显然无助于去库存。今年2月15日，海南省政府就发布《2016年海口、三亚房地产价
格走势分析》指出，经过将近一年房地产市场“去库存”调控，海口和三亚商品住宅去
库存成效明显，但压力依然较大。作为海南领头羊的海口、三亚尚且如此，其他地区的
状况可想而知。退一步讲，百平米以上的房子，未必就一定是“富人房”，毕竟，影响
房产身价的，和面积同等重要的是品牌、品质，比两者更重要的是区位。不过，指出这
一点，并非为支持“富人房”政策寻找论据，而是恰恰相反——不要怀疑开发商的市场
嗅觉和行动力，海南的“富人房”政策如果和市场的真实需求不匹配，开发商造出的房
子既可能是黄金区位、名副其实的富人房，也可能是在建筑品质上打了折扣的低质廉价
的刚需房。显然，无论是买不起房子，还是买了品质不达标的房子，都是在伤害刚需购
房者。实际上，在我国的中小城市，尤其是县城，大户型而低质廉价的房子比比皆是，
小户型反倒不常见，造成这种局面的主要是市场因素，毕竟，和大城市相比，县城居民
的购买力普遍不强，但又普遍对大户型有刚性需求，因此，拼成本、拼价格就成了开发
商的主流选择。就海南而言，海南官方人士最近就指出，海南省房地产项目配套设施建
设不到位和产品品质低等问题较为突出。显而易见的是，从供需匹配的角度看，停批
100平米以下的商品房，对于商品房品质的提升不仅无益，甚至可能起到反作用。
楼市一盘棋，从去年沈阳叫停的“零首付”到时下海南当红的“富人房”，本质上也都
是为了去库存，而方式上却有如此巨大的反差。这样的因城施策、因地施策，从一个极
端走向另一个极端，之所以惹来争议无数，还是因为没有把住房的居住属性、商品属性
放在该放的位置，刚需族的困惑，也就难免了。
