贷款审核中有五大要素 - 资质（Eligibility），信用（Credit），收入（Income
），资产（Asset）和房产抵押（Collateral）。在众多被拒绝（deny）的申请之中，
绝大多数都是因为第三项 - 收入（Income），而银行对这一项的审核又是对申请者最
不清晰的一项。下面就为大家做一些介绍和解释：
首先，值得一提的是，收入（Income）和资产（Asset）是不能互补的。举个例子
，有的客人质疑：我银行账户里有$300K，明明有足够的钱偿还贷款未来十几年的贷款
了，为什么我还会被deny呢？原因就在于美国的银行只把偿还能力（Capability）和收
入（Income）联系在一起。一个人银行里现有的钱是“存量”，随时有可能被掏走，比
如因为疾病，车祸，借给别人等等；而工资单上的收入，奖金以及IRS给的Social
Security Income等对于银行来说是“流量”，只要有工作，那么这些资金对于贷款申
请人来说就是源源不断的。所以偿还能力（Capability）取决于收入（Income）。
另外，每月工资这个“流量”一旦存入银行显示在银行账户里就变成了“存量”，
所以换句话说银行也就是查看“存量”的增长能力。
===衡量收入的指标 - 支出收入比Debt-to-Income Ratio (DTI)===
最重要也是唯一一个决定性指标。DTI等于每月总支出除以总收入。一般来说，银
行要求这个比例不得大于45%，有些也可以放宽到50%。那么什么样的费用银行会算作支
出，什么样的收入银行会算作有效收入呢？
==支出（Debt）（5大部分）==：
***注意，所有支出都指月支出！
1. 房贷本金以及利息（Principal & Interest）
计算很简单，就是每个月付的房贷（Monthly Mortgage Payment），显示在每月的
Mortgage Statement上。直接读取就是，或者拿房贷计算器自己算算。
2. 地产税（Property Tax）
每年或每半年政府会对房主收取房产税（Property Tax），这个指标在银行看来也
是支出的一部分。算法是每年的地产税除以12,得到每个月的数值。举例来说$400K的房
子每年交1%的地产税，那么地产税每月支出 = 400000 X 1%/12 = $333.33
3. 房屋保险（Home Insurance）
每年房主都要买房屋保险，算法是保险单上每年的Premium除以12。
4. 物业管理费（HOA Dues）
一般Condominium比较高，Single Family比较少或者没有。由于HOA dues是按月交
，所以就直接抄写每个月HOA 账单上的数值就可以了。
5. 信用报告（Credit Report）上一系列的最低还款额（Monthly Minimum Payment）
注意这些数额都指显示在最近一次信用报告（Credit Report）上的值，而不是实
时值。且不看current balance，无论是车贷，助学贷款还是信用卡，一律只看每月最
低还款额（minimum monthly payment）。所以要申请贷款之前最好不要一个透支太多
信用卡额度，以降低最低还款额。
以上就是在支出上银行要看的项目，让我们举个例子，王先生每个月房贷的本金和
利息（P&I）是$1,500，地产税（Property Tax）一年付$4,000，房屋保险一年要交$
800，物业管理费（HOA Dues）每个月是$215，此外每个月要还的总信用卡最低额度为$
80，有车贷每月$400。那么他一个月的支出是：
$2,595 = 1500 + (4000+800)/12 + 215 + 80 + 400
***特别注意，每个月的电话费，utility bill，生活衣食行开销等不算在申请贷款时
的支出里
==收入（Income）（常用5大类）==:
***注意，所有收入的计算都使用的是税前月收入！
1. 基本工资收入（Employed Base Payment）
如字面，就是工资单上的基本工资。如果是每月付一次，直接抄写Current Base
Payment。如果是半月付一次，用Current Base Payment乘以2，如果是两周付一次，用
Current Base Payment乘以26除以12（每年有26个两周），如果是每周付一次，用
Current Base Payment乘以52除以12（每年有52周）。
2. 奖金和佣金收入（Bonus和Commission）
至少要有两年领取Bonus和Commission的历史，算法因银行不同而不同，一般算法
是前两年的总和加上今年Year-to-Date的数值，除以24+今年已经过了几个月。举例来
说，如果某人2011的Bonus是$30K，2012年的Bonus是$25K，2013年前7个月的Bonus是$
6K，那么有效Bonus收入就是(30K+25k+6k) / 31 =$ 1,967.74。如果是Commission，则
其必须有两年的税表（Tax Return）显示这个收入。一般银行都会要求提供Tax Return
和Verification of Employment。后者是指银行会向贷款申请人的雇主发一张表格要求
雇主填写以证明有两年领取Bonus和Commission的历史。
3. 社会福利收入（Social Security Income）
例如赡养费（Alimony），养老金（Pension）等。由于税收抵扣的缘故，这部分收
入可以按照125%算。他们显示在Tax Return的第20行。用此数值乘以125%除以12就可以
了。一般同样要求有2年的报税记录。
4. 租金收入（Rental Income）
指投资房出租给租客的收入。有的银行要求税表上必须有至少两年的租金收入记录
，而有的银行只要求有一年或者没有都能用。具体算法见下：
（1）如果某出租房是2013年购买的而不能报在2012年的税表上，那么可用租金收入等
于现在房主和租客（tenant）签的租房协议（Lease Agreement）上月租金收入乘以75%
。比如某出租房月租金为$2,000，那么可用月收入为2000 X 75% = $1,500。
（2）如果某出租房是是2012年购买并且报在了2012年的税表上，那么银行就会审核
2012年Tax Return的Schedule E来计算这个出租房的现金流（Cash Flow）。具体算法
是：
[ Line 3 (Rents Received) + Line 9 (Insurance) + Line 12 (Mortgage) +
Line 16 (Taxes) + Line 18 (Depreciation) - Line 20 (Total Expense) ] / 12 -
实际每月的P&I，Property Tax，Home Insurance，HOA Dues。
比如，某人的某出租房在2012年tax return的Schedule E上：Line 3 = 24000，
Line 9 = 900， Line 12 = 15000， Line 16 = 4000， Line 18 = 10000， Line 20
= 15000，且他每个月实际的 房贷，地产税，保险和物业管理费分别是1200，300，80
和210，那么这个出租房的可用月收入 = (24000 + 900 + 15000 + 4000 + 10000 -
15000) / 12 - (1200 + 300 + 80 + 210) = $1,450.67。
***特别注意，如果Cash Flow算出来的是正数，那么这部分收入加到收入（分母）里面
；如果Cash Flow是负数，那么这个数加到支出（分子）里而不是从收入里面减去。两
种算法在算术上得出的结果有本质区别。
5. 自雇收入（Self-Employed Income）
银行对自雇收入（Self-Employed Income）的审核非常严格，需要两年的Tax
Return证明收入情况，有的还需要Year-to-Date Profit & Loss Statement以及CPA
Letter证明此自雇收入已有两年。自雇收入一般分一下集中情况：
（1）独资（Sole-Proprietorship）
此自雇收入在Tax Return上报在Schedule C上，算法为：
[ Line 31 (Net Profit) + Line 12 (Depletion) + Line 13 (Depreciation)
- Line 24b (Deductable Meals & Entertainment) ] / 12
***** 注意，如果这个数值大于零，加到分母（收入）；如果小于零，从分母减去，而
不是加到分子（支出）。
（2） 合资收入（Partnership or S- Corporation）
银行会看Schedule E第32行，除以12或者两年之和除以24。
同上，如果这个数值大于零，加到分母（收入）；如果小于零，从分母减去，而不
是加到分子（支出）。
此外，银行还会要Form K-1来核对32行的收入以及贷款人是否有这个公司25%以上
的Ownership。如果高于25%则需要这个公司的税表（Corporate Tax Return - Form
1065 或者 Form 1120）。至于Corporate Tax Return怎么计算收入，各个银行差异很
大也比较复杂，会另开一篇文章讲述。
***特殊报税项目Form 2106 （Unreimbursed employee expenses） - Schedule A 上
Line 21，这一项是要从收入里面减掉的，具体计算就是把Schedule A上Line 21的数除
以12从分母（Income）里面减掉就可以了。
***总的来说，支出各个项目1,2,3,4,5累加计算而不重叠；收入各个类型同样累加
计算不重叠。综合把以上所有支出加总，除以所有收入加总，结果不得大于45%或者50%
。***
