Re: 来美15年, 现在还没拿到绿卡. (转载)# Joke - 肚皮舞运动M*l2015-06-19 07:061 楼贷款想shop around,拿到一些good faith estimate(GFE), 但是每一家loan broker都要填一份申请吗?也就是说credit score要被pull 许多次吗?
v*12015-06-19 07:062 楼【 以下文字转载自 EB23 讨论区 】发信人: Letter (AAA), 信区: EB23标 题: Re: 来美15年, 现在还没拿到绿卡.发信站: BBS 未名空间站 (Fri Jun 19 10:30:20 2015, 美东)曾经在中国城同一帮国人住过2个月,当时由于房租到期,要搬到另外一个州工作,如果再租就是6个月,所以跟这帮曾经的非法移民住了2个月。我帮了他们很多,比喻卖邮票,汽车上牌照等。总体感觉:1 绿卡一般1-2年,平均1年半,我当时还没有绿卡,他们非常不理解,还善意地笑过我。2 男的一般开卡车,装修,炒菜,女的一般按摩,但离婚率很高,性生活混乱。3 喜欢烂赌,喜欢嫖娼,你们可能不相信,他们三个人,每人手里拿30刀,去劳模区,竟然双方在语言不通的情况下达成交易。4 没有法制观念,想干就去干
I*g2015-06-19 07:067 楼不需要填申请也不想要pull credit,了解一下您的基本情况broker就可以给您出一份GFE。只是说上面除了银行方面的费用,其他的都是估计值,和真实的可能会有些出入,对于您比价来说更直观的是比较银行的费用以及利率。以下附上我们以前写过的一个FAQ,希望对您有帮助。怎样比较不同贷款公司的报价?比较房屋贷款报价的时候, 要看利率还是APR呢?其实都不是, 应该结合看利率和贷款的相关费用。当您找贷款公司要报价的时候,一般会拿到下面两份表格中的一份:Good Faith Estimate (GFE)或者FEES WORKSHEET(Fee Details and Summary)。FEES WORKSHEET可以让客户清楚的看到Title/Escrow 公司的各项费用明细,所以现在被越来越多的贷款公司所采用。如果收到的是Good Faith Estimate (GFE):利率在第二页栏目2打勾的问题里。费用只看以下两个,这两个费用的和越少越好。1. Your Adjusted Origination Charges。如果Broker/Lender没有收Point 等额外费用, 这个费用应该低于$1,000,而且越低越好。2. 栏目3的总费用。GFE上一般不会显示贷款公司给您的Extra Credit,所以收到的如果是GFE, 请问清楚还有没有Extra Credit, 是多少, 最好要书面confirmation。最后的费用/Credit= 1)+2)-Extra Credit。如果收到的是FEES WORKSHEET:利率在表的上部中间位置。费用在表上一般依次从上到下分为四大部分。第一部分是Lender/Broker相关的费用,第二部分是Title/Escrow 公司的费用,第三部分是州县收取的一次性的税费等,第四部分是Lender 预收的每年都要交的地产税,保险等。第一部分的费用是贷款相关费用。贷款公司给的Extra Credit也会在FEES WORKSHEET上有显示。一般会在表的下半部分“TOTAL ESTIMATED FUNDS NEEDED TO CLOSE”的下面, 会明确标出是Lender Credit。偶尔会在上面谈到的第一部分中,是一个括号里的数字,表明是Credit。最后的费用/Credit = 第一部分的费用 - Credit。选择的时候请根据以下原则:1. 同一种贷款类型进行比较, 不要比较不同的贷款类型。2. 首选是利率最低费用也最低的。3. 次选是利率最低费用差别不大的。4. 如果利率相同,就选择费用最低的。还有一种情况就是利率最低,但是费用高不少的。华人的贷款公司很少会出这种Quote, 一般情况下对不很了解贷款的客户我们的建议是放弃这家公司,因为很多美国的公司用这种低利率, 高费用, 低APR的trick。对于想了解的客户,举个例子说明这个情况。譬如一个期限30年的贷款额为20万的贷款,这家公司报的利率是3.75%比别的公司4.0%的低0.25%,但是费用比别的公司高$4,000。用Mortgage Payment Calculator可以算出来4.0%的利率每个月的 Payment 是$954.83 而3.75% 的利率每个月的Payment 是$926.23。也就是每个月可以节省$28.6,由此可见$4,000需要接近140个月也就是11年半多才能省回来。 而且这$4,000是你过户的时候就一次性拿出去的,$28.6是一个月一个月拿回来的, 所以考虑每个月$28.6的Net Present Value和这一次性付出的$4,000的投资回报哪怕是利息的话。这个平衡点会更久。一般人由于换房子,重新贷款或者早日付清,房贷不会保留这么久的, 所以这种情况下不建议这个选择。 这也是为什么华人贷款公司不出这种Quote和华人一般也不做这种选择的原因。当然, 如果这个平衡点是四五年甚至是两三年,而且你预期利率是上升的趋势,也想长期持有房子,并且不会近期内付清贷款,那是可以做这种选择的。
R*12015-06-19 07:068 楼询问利率,拿GFE不用被pull credit,也不用填申请,只用告诉broker自己的大概信用分数,在哪个州,房价,贷款金额,房屋类型等就可以了。可以自己准备一个email或站内信模板,把这些信息都准备好群发出去多问几家。以下是一个贷款申请中closingcost的收法,供你参考一下:1.Loan Origination (Broker) Fee - 根据broker不同,一般是$0。2.Lender's Charge - 也就是银行审核贷款收的费用,一般包括underwriting fee,appraisal fee,tax service fee, flood cert fee等等,不同lender有差别。3.Title & Escrow Charges - 也就是title和escrow公司收的费用,一般包括Owner'sTitle Insurance, Lender's Title Insurance,Settlement Fee等等,这个费用是根据选定的escrow和title公司决定的,根据你的房价和贷款金额决定。注意:这部分费用是第三方(Title和Escrow公司)收取的费用而不是broker/lender收取的费用,因此无论你和哪一家broker/lender做,这个费用都是固定的。4.Government Taxes & Recording Fee - 政府收取的费用,一般包括Transfer Tax和Recording Fee。例如加州是0.11% x 房价(一般卖家付),而德州没有Transfer Tax,等等。Recording charge大概在$100-$150。【在 M***l 的大作中提到】: 贷款想shop around,拿到一些good faith estimate(GFE), 但是每一家loan broker都: 要填一份申请吗?也就是说credit score要被pull 许多次吗?
M*l2015-06-19 07:069 楼太详细了,造福新人啊。多谢多谢!这两天终于把房贷的quote大概搞明白了。【在 I****g 的大作中提到】: 不需要填申请也不想要pull credit,了解一下您的基本情况broker就可以给您出一份: GFE。只是说上面除了银行方面的费用,其他的都是估计值,和真实的可能会有些出入: ,对于您比价来说更直观的是比较银行的费用以及利率。: 以下附上我们以前写过的一个FAQ,希望对您有帮助。: 怎样比较不同贷款公司的报价?: 比较房屋贷款报价的时候, 要看利率还是APR呢?其实都不是, 应该结合看利率和贷: 款的相关费用。当您找贷款公司要报价的时候,一般会拿到下面两份表格中的一份:: Good Faith Estimate (GFE)或者FEES WORKSHEET(Fee Details and Summary)。: FEES WORKSHEET可以让客户清楚的看到Title/Escrow 公司的各项费用明细,所以现在: 被越来越多的贷款公司所采用。
M*l2015-06-19 07:0610 楼多谢这么详细的分析!escrow如果费用利率一样,是不是就不该选了?closings【在 R**********1 的大作中提到】: 询问利率,拿GFE不用被pull credit,也不用填申请,只用告诉broker自己的大概信用: 分数,在哪个州,房价,贷款金额,房屋类型等就可以了。可以自己准备一个email或: 站内信模板,把这些信息都准备好群发出去多问几家。以下是一个贷款申请中closing: cost的收法,供你参考一下:: 1.Loan Origination (Broker) Fee - 根据broker不同,一般是$0。: 2.Lender's Charge - 也就是银行审核贷款收的费用,一般包括underwriting fee,: appraisal fee,tax service fee, flood cert fee等等,不同lender有差别。: 3.Title & Escrow Charges - 也就是title和escrow公司收的费用,一般包括Owner's: Title Insurance, Lender's Title Insurance,Settlement Fee等等,这个费用是根: 据选定的escrow和title公司决定的,根据你的房价和贷款金额决定。注意:这部分费
R*12015-06-19 07:0611 楼具体还是看个人偏好,有的人觉得escrow account好,省事,因为银行都帮你takecare payment了;有的人还是觉得自己交放心,怕银行没按时交,也不想每个月放钱进去,就不想要了。【在 M***l 的大作中提到】: 多谢这么详细的分析!escrow如果费用利率一样,是不是就不该选了?: : closing: s
o*p2015-06-19 07:0612 楼有escrow acvount 可以拿更多rebate.我的客人基本上没有escrow account.【在 M***l 的大作中提到】: 多谢这么详细的分析!escrow如果费用利率一样,是不是就不该选了?: : closing: s