保险 | LOMA 逃出水险 (转载)# Living
s*i
1 楼
【 以下文字转载自 BayHandy 俱乐部 】
发信人: sfbai (我是你的破壁人), 信区: BayHandy
标 题: 保险 | LOMA 逃出水险
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Feb 11 01:37:05 2011, 美东)
我这个水险花了一年的时间。把流水帐记下，希望对后人有点用。
很长 。。。 。。。
去年（2010）二月，看上了一个房，下了offer。头一次给SFH下offer, 就被accepted.
但这个是REO的房，bank没有任何disclosure, 所有的选项一律打不知道。因为是REO，也
没指望太多，就proceed。等Harzard Report 出来以后，意外的发现，这个房子在FEMA
designated Special Flood Hazard Area (SFHA)。就是在百年一遇的洪水淹得着的
地方。问了左邻右舍，住在这里30年的老大爷说从没见过发大水，才放心了一些，
准备房子还是拿下。
仔细做了一下研究，发现这样的地方的30年的mortgage life期间, 被淹的概率是26%。
贷款银行显然不爱担这个风险，SFHA的房子贷款要mandatory flood insurance。
要了几个quote, premium基本上$1700一年，因为这个rate也是federal regulated
的。1700一年，即使不考虑inflation, 30年下来也要5万多块。 这下郁闷了。
转念一想，左右邻居都是flood zone, 都要交这个钱。所以这里的房价因该把这个因素
包括进去了。又觉得好像没亏啥：要不是flood,这里的房价就会贵5万。何况连Foster
City的一些百万豪宅都是flood zone的。还是买吧。
到FEMA的网站一看，这个flood zone很怪，就画在我们家门口。左右邻居flood,对面邻
居是干的，不flood。到门口看看，对面邻居跟我们一样高啊。岂有此理。我们的房子估计
价显然包括了对面邻居，但人家的房子不再flood zone！回去跟买房的银行complain
(他们不再湾区，只有写信)，要求他们赔偿30年的水险，因为他们没有disclose给我们。
银行很难negotiate, 后来勉强同意给我两年的保费$3400 :(
为啥对面的房子不在flood zone呢？我要搞个究竟。到Home depot买了一套surveyor
equipment, 我们两口子花了半天时间测量的房子的海拔，初步断定在flood level以上
，基本认为是地图在flood边界搞错了。这使我们下决心买下房子，日后跟FEMA去周旋。
2010年3月11日，我们的房子close了。当然，我们买了flood insurance,并且立下
字据说以后每年都买。
搬进来以后，就研究水险的问题。因为房子的一半是2003-2007年建的，相对新，我就到
city去查record。被告知，这个房子是最后一个不要求elevation certificate的
，对于它的海拔，city 没有任何记录。City 的building manger也不知道怎么和
FEMA打交道。所以我只能自己来。
研究发现，FEMA有个程序Letter of Map Amendment (LOMA),专门用来更改地图。但是
我们自己的测量不算数，要找licensed 的surveyor。到附近几个公司一问，principle
engineer $170/hour/person, 比我挣的3倍还多。这还不算，他们来一趟，估计就干半
个小时，但起价就$1000。哪像我加班也没钱，平均下来hourly rate跟老莫差不多了。
既然这么贵，就要一次做好，不要返工。所以我先研究一下，我们的房子到底能过不。LOMA
要看lowest adjacent grade. 就是房子一周，最低的地方。我后院比较低，可能是个问
题。另外，还特别注明：有deck的，deck的supporting structure也算是房子的一部分。
这下完了，我后院的deck柱子扎在很低的地下，很可能在flood level以下。我纠结了很久，
为了能逃掉这个flood insurance,下决心把 deck拆掉了。一个看着不起眼的deck, 拆了
之后才发现其实很好。Deck靠房子的一边是靠建房子时浇筑的地基里的一根根钢筋连接的，
整个deck大部分都是redwood的。锯开看断面，跟新的一样。都是为了这个水险，就这样干
掉了。Deck干掉以后，后院一塌糊涂。我在后面沿着墙修了半圈walkway，其余的地方种了
草，后院才勉强可以看。
这些活都是一点一点做的，待草长起来时，已经是11月了。这时候我也找到了一个
surveyor, 愿意$750帮我file一个LOMA application. 不知道是不是介绍
了方便快捷的eLOMA给他，他才给我的低价。Sureyor一大早来的，带了一个徒弟。
现在的测量根本不用过去的光学和几何系统，一律GPS,厘米级精度。老板跟我聊了
半个小时天，徒弟就干完了所有活（就是拿着GPS围着房子转一圈）。因为我的
surveyor是第一次用eLOMA,这个case被audit了，没有当时批准。
大概过了一个月，2011年1月7日，我的eLOMA终于被approved了。我的flood
zone 从A4,变到了B,不再是SFHA了。拿着批准的LOMA,找贷款的银行，叫他们
取消水保险的requirement. Bank of America 办事很慢，部门之间踢皮球，
这件事打了4，5次电话，发了3次fax, 拖了3个星期，终于收到confirmation
letter: because of LOMA, flood insurance is no longer
required.
有了这两个文件，就可以找保险公司cancel保险了。保险的agent说，我的保险还
有一个月到期，吧剩下来的premium prorated 退给我。我到网上一查，发现FEMA
有规定，由于LOMA cancel 保险，保费要如数退还。可能是因为LOMA是地图的修正，
说明我本来就不再flood zone,所以保险公司也没有risk吧。吧这个federal 的
regulation给了保险公司，他们同意退回我全年的保费。说是下周给我寄支票。
希望支票按时到手。历时一年，终于逃出了这个水险的魔爪。
发信人: sfbai (我是你的破壁人), 信区: BayHandy
标 题: 保险 | LOMA 逃出水险
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Feb 11 01:37:05 2011, 美东)
我这个水险花了一年的时间。把流水帐记下，希望对后人有点用。
很长 。。。 。。。
去年（2010）二月，看上了一个房，下了offer。头一次给SFH下offer, 就被accepted.
但这个是REO的房，bank没有任何disclosure, 所有的选项一律打不知道。因为是REO，也
没指望太多，就proceed。等Harzard Report 出来以后，意外的发现，这个房子在FEMA
designated Special Flood Hazard Area (SFHA)。就是在百年一遇的洪水淹得着的
地方。问了左邻右舍，住在这里30年的老大爷说从没见过发大水，才放心了一些，
准备房子还是拿下。
仔细做了一下研究，发现这样的地方的30年的mortgage life期间, 被淹的概率是26%。
贷款银行显然不爱担这个风险，SFHA的房子贷款要mandatory flood insurance。
要了几个quote, premium基本上$1700一年，因为这个rate也是federal regulated
的。1700一年，即使不考虑inflation, 30年下来也要5万多块。 这下郁闷了。
转念一想，左右邻居都是flood zone, 都要交这个钱。所以这里的房价因该把这个因素
包括进去了。又觉得好像没亏啥：要不是flood,这里的房价就会贵5万。何况连Foster
City的一些百万豪宅都是flood zone的。还是买吧。
到FEMA的网站一看，这个flood zone很怪，就画在我们家门口。左右邻居flood,对面邻
居是干的，不flood。到门口看看，对面邻居跟我们一样高啊。岂有此理。我们的房子估计
价显然包括了对面邻居，但人家的房子不再flood zone！回去跟买房的银行complain
(他们不再湾区，只有写信)，要求他们赔偿30年的水险，因为他们没有disclose给我们。
银行很难negotiate, 后来勉强同意给我两年的保费$3400 :(
为啥对面的房子不在flood zone呢？我要搞个究竟。到Home depot买了一套surveyor
equipment, 我们两口子花了半天时间测量的房子的海拔，初步断定在flood level以上
，基本认为是地图在flood边界搞错了。这使我们下决心买下房子，日后跟FEMA去周旋。
2010年3月11日，我们的房子close了。当然，我们买了flood insurance,并且立下
字据说以后每年都买。
搬进来以后，就研究水险的问题。因为房子的一半是2003-2007年建的，相对新，我就到
city去查record。被告知，这个房子是最后一个不要求elevation certificate的
，对于它的海拔，city 没有任何记录。City 的building manger也不知道怎么和
FEMA打交道。所以我只能自己来。
研究发现，FEMA有个程序Letter of Map Amendment (LOMA),专门用来更改地图。但是
我们自己的测量不算数，要找licensed 的surveyor。到附近几个公司一问，principle
engineer $170/hour/person, 比我挣的3倍还多。这还不算，他们来一趟，估计就干半
个小时，但起价就$1000。哪像我加班也没钱，平均下来hourly rate跟老莫差不多了。
既然这么贵，就要一次做好，不要返工。所以我先研究一下，我们的房子到底能过不。LOMA
要看lowest adjacent grade. 就是房子一周，最低的地方。我后院比较低，可能是个问
题。另外，还特别注明：有deck的，deck的supporting structure也算是房子的一部分。
这下完了，我后院的deck柱子扎在很低的地下，很可能在flood level以下。我纠结了很久，
为了能逃掉这个flood insurance,下决心把 deck拆掉了。一个看着不起眼的deck, 拆了
之后才发现其实很好。Deck靠房子的一边是靠建房子时浇筑的地基里的一根根钢筋连接的，
整个deck大部分都是redwood的。锯开看断面，跟新的一样。都是为了这个水险，就这样干
掉了。Deck干掉以后，后院一塌糊涂。我在后面沿着墙修了半圈walkway，其余的地方种了
草，后院才勉强可以看。
这些活都是一点一点做的，待草长起来时，已经是11月了。这时候我也找到了一个
surveyor, 愿意$750帮我file一个LOMA application. 不知道是不是介绍
了方便快捷的eLOMA给他，他才给我的低价。Sureyor一大早来的，带了一个徒弟。
现在的测量根本不用过去的光学和几何系统，一律GPS,厘米级精度。老板跟我聊了
半个小时天，徒弟就干完了所有活（就是拿着GPS围着房子转一圈）。因为我的
surveyor是第一次用eLOMA,这个case被audit了，没有当时批准。
大概过了一个月，2011年1月7日，我的eLOMA终于被approved了。我的flood
zone 从A4,变到了B,不再是SFHA了。拿着批准的LOMA,找贷款的银行，叫他们
取消水保险的requirement. Bank of America 办事很慢，部门之间踢皮球，
这件事打了4，5次电话，发了3次fax, 拖了3个星期，终于收到confirmation
letter: because of LOMA, flood insurance is no longer
required.
有了这两个文件，就可以找保险公司cancel保险了。保险的agent说，我的保险还
有一个月到期，吧剩下来的premium prorated 退给我。我到网上一查，发现FEMA
有规定，由于LOMA cancel 保险，保费要如数退还。可能是因为LOMA是地图的修正，
说明我本来就不再flood zone,所以保险公司也没有risk吧。吧这个federal 的
regulation给了保险公司，他们同意退回我全年的保费。说是下周给我寄支票。
希望支票按时到手。历时一年，终于逃出了这个水险的魔爪。
