想换房子，现在的房子应该出租还是卖掉？ - 未名空间MITBBS历史存档

国际科技财经博客移民网络热点娱乐民生时事公众号

Redian新闻

>未名空间

>Living

想换房子，现在的房子应该出租还是卖掉？

想换房子，现在的房子应该出租还是卖掉？# Living

r*g2011-02-14 08:02

1 楼

打算换个房子，不知道怎么处理现在的房子，卖了吧就赔十几万，留在手里出租吧又怕
麻烦，怕万一租户把什么东西弄坏了自己还得花时间花钱去修，要是大问题的话搞不好
还得赔钱。这里有没有出租sfh的？会有多麻烦？两口子都上班的话还折腾的过来吗？
交给property management公司来管是不是靠谱？有没有过来人分享下经验？btw，房子
是06年的，保养的很好，位置一般。

r*g2011-02-14 08:02

2 楼

顶一下，这里没有当landlord的吗？

【在 r*****g 的大作中提到】

: 打算换个房子，不知道怎么处理现在的房子，卖了吧就赔十几万，留在手里出租吧又怕
: 麻烦，怕万一租户把什么东西弄坏了自己还得花时间花钱去修，要是大问题的话搞不好
: 还得赔钱。这里有没有出租sfh的？会有多麻烦？两口子都上班的话还折腾的过来吗？
: 交给property management公司来管是不是靠谱？有没有过来人分享下经验？btw，房子
: 是06年的，保养的很好，位置一般。

D*o2011-02-14 08:02

3 楼

依我看，如果有能力，先别急着卖。现在房价太低，再keep几年，或许能卖个好价钱。
（非专家意见，如有误导，概不负责）

x*s2011-02-14 08:02

4 楼

让我这个地主回答你的问题
1。这个房子买的价格，贷款多少，出租多少钱，算现金流，还有地税多少
2。现在要住的房子，要贷款等，现在的工资范围，生活压力如何
3。亏10多万卖的话，要自己补差价，除非你把房子扔了，但信用分数就不好了
4。 06年的房子应该好管理，不需要大修，离你现在要住的房子距离是关键
回答4个问题，告诉你答案

【在 r*****g 的大作中提到】

: 顶一下，这里没有当landlord的吗？

r*g2011-02-14 08:02

5 楼

仰慕一下大牛银。
1. 现在的房子06年46万买的，2400尺的sfh，现在差不多值32-35万，还欠银行贷款24
万，每个月还贷2400（因为refinance成15年的了）。出租的话每月大概能收1500到
1800吧，地方不算太好，所以不报太大信心。地税差不多4000左右。
2. 现在打算买的房子（离买还有一定距离，正在看）比这个房子要贵1倍以上，两个人
都工作的话负担两个mortgage没问题，只有一个工作的话比较紧。
3. 因为现在我欠银行的低于房子的value，所以不存在default的问题，主要是觉得卖
了的话先前mortgage付出去的10几万就没了嫌亏。
4. 两个房子距离60迈吧，因为俩人都工作，而且很快会有一个娃出生，所以自己肯定
不会有太多时间亲自管理这个房子，如果租的话八成是找property management公司，
但不知道他们能cover多少东西，别搞到最后还得自己折腾。
另外如果使使劲的话可以很快把现在这个房子的贷款还清，有必要这么干吗？
多谢先

【在 x**********s 的大作中提到】

: 让我这个地主回答你的问题
: 1。这个房子买的价格，贷款多少，出租多少钱，算现金流，还有地税多少
: 2。现在要住的房子，要贷款等，现在的工资范围，生活压力如何
: 3。亏10多万卖的话，要自己补差价，除非你把房子扔了，但信用分数就不好了
: 4。 06年的房子应该好管理，不需要大修，离你现在要住的房子距离是关键
: 回答4个问题，告诉你答案

p*92011-02-14 08:02

6 楼

I would rent out the house first. 06 house is almost worry free for
maintenance. The most important thing is to find a good renter, someone will
take care of the house well. But it will take some time to find a good renter.

【在 r*****g 的大作中提到】

d*a2011-02-14 08:02

7 楼

我们刚买了第二个房子,原来那个准备出租.
我们这个小区跌价不厉害,不过我们这个区很好租,
反正没有贷款压力(贷款还剩大约1/6),所以就准备先租着.
租房准备找管理公司,据说是一个月房租,他们负责广告招租.
如果每个月给7%-10%管理费则他们负责维修,
但是我们新旧两个房子相距不到三里路,所以他们建议我们自己维护.
而且我们这几年几乎把房子里所有的斗换新了,所以觉得没什么要维护.
我这人有点小气,想想每个月7%-10%给出去很不划算,所以打算自己租,
事实上我们已经跟一个朋友的朋友敲定了价格,他们接手租.

【在 r*****g 的大作中提到】

r*g2011-02-14 08:02

8 楼

说的就是这，要是找到比较好的租户当然皆大欢喜，要是找到烂人的话怕把房子给拆了。

will
renter.

【在 p**********9 的大作中提到】

: I would rent out the house first. 06 house is almost worry free for
: maintenance. The most important thing is to find a good renter, someone will
: take care of the house well. But it will take some time to find a good renter.

r*g2011-02-14 08:02

9 楼

假设我出10%的钱给管理公司，那东西坏了是property management公司去修吗？修房子
花的钱是我自己出还是property management公司出？想知道他们拿了这10%的钱是只管
打广告，找租户，收租金呢？还是连修房子都包了。

【在 d*****a 的大作中提到】

: 我们刚买了第二个房子,原来那个准备出租.
: 我们这个小区跌价不厉害,不过我们这个区很好租,
: 反正没有贷款压力(贷款还剩大约1/6),所以就准备先租着.
: 租房准备找管理公司,据说是一个月房租,他们负责广告招租.
: 如果每个月给7%-10%管理费则他们负责维修,
: 但是我们新旧两个房子相距不到三里路,所以他们建议我们自己维护.
: 而且我们这几年几乎把房子里所有的斗换新了,所以觉得没什么要维护.
: 我这人有点小气,想想每个月7%-10%给出去很不划算,所以打算自己租,
: 事实上我们已经跟一个朋友的朋友敲定了价格,他们接手租.

b*e2011-02-14 08:02

10 楼

PAT PAT，MANAGEMENT公司就是帮你中间传个话，东西
坏了还得自己修。。

【在 r*****g 的大作中提到】

: 假设我出10%的钱给管理公司，那东西坏了是property management公司去修吗？修房子
: 花的钱是我自己出还是property management公司出？想知道他们拿了这10%的钱是只管
: 打广告，找租户，收租金呢？还是连修房子都包了。

r*g2011-02-14 08:02

11 楼

kao，就这点事也值10%的租金？

【在 b*******e 的大作中提到】

: PAT PAT，MANAGEMENT公司就是帮你中间传个话，东西
: 坏了还得自己修。。

d*a2011-02-14 08:02

12 楼

好像是管修房子的labor,
如果真遇到换锅炉换空调这种事估计还得房主出钱.
10%大概也就管管通下水道什么的吧,我不大清楚.
我们没有讨论到这么具体的地步,
正好有朋友要租我们的房子,我们就乐得省了.
你给你们周围的manage 公司打个电话问问好了.

吗？修房子
的钱是只管

【在 r*****g 的大作中提到】

d*a2011-02-14 08:02

13 楼

h*a2011-02-14 08:02

14 楼

建议你还是不要换房子了，也不要想出租，因为看你的资产负债比来说，会给你将来增
加很大的负担，最好还是不动为好

24

【在 r*****g 的大作中提到】

: 仰慕一下大牛银。
: 1. 现在的房子06年46万买的，2400尺的sfh，现在差不多值32-35万，还欠银行贷款24
: 万，每个月还贷2400（因为refinance成15年的了）。出租的话每月大概能收1500到
: 1800吧，地方不算太好，所以不报太大信心。地税差不多4000左右。
: 2. 现在打算买的房子（离买还有一定距离，正在看）比这个房子要贵1倍以上，两个人
: 都工作的话负担两个mortgage没问题，只有一个工作的话比较紧。
: 3. 因为现在我欠银行的低于房子的value，所以不存在default的问题，主要是觉得卖
: 了的话先前mortgage付出去的10几万就没了嫌亏。
: 4. 两个房子距离60迈吧，因为俩人都工作，而且很快会有一个娃出生，所以自己肯定
: 不会有太多时间亲自管理这个房子，如果租的话八成是找property management公司，

r*g2011-02-14 08:02

15 楼

展开讲讲，通常这个资产负债应该在什么水平？当初跟ld都是f1的时候拿到job offer
之后一个月就买房了，首付10%，其中有一半还是从信用卡公司借的，当时也没经验，
啥也不懂，随便看了个房子就买了，连所在的学区是什么都不知道，像俺这样两眼一抹
黑的first time home buyer不多见吧。

【在 h*****a 的大作中提到】

: 建议你还是不要换房子了，也不要想出租，因为看你的资产负债比来说，会给你将来增
: 加很大的负担，最好还是不动为好
:
: 24

n*e2011-02-14 08:02

16 楼

银行现在贷款的都会看你的负债情况，听说是按照你纯收入不超过一定的比例来算可以
贷给你的总额。
所以你自己要算。不知道为何一定要新买，你也可以租房子住。

l*c2011-02-14 08:02

17 楼

from the IRS tax point view,
if u lose money, rent it out;
if u gain money, sell it immediately.
Now, u lose money, the choice is to rent it out.
every year, the depreciation is the building value /23.5, suppose your house
building value is $235000, other part is land value(check your property tax
receipt) every year, you can deduct $10,000, after three years, you can
sell it at loss for tax deduction(investment capital loss). If you sell now,
you get nothing. if you rent it out for 23.5 years, the building value is 0
after tax deduction, you know the meaning, the real value never comes to
zero, you win.
This works well for high income family

【在 r*****g 的大作中提到】

d*w2011-02-14 08:02

18 楼

lz为什么一定要买房子，为了投资吗？
如果是我，自己房子租出去，用这个钱再添点在新地方租个house。

r*g2011-02-14 08:02

19 楼

原因多多，离工作地点近，学区好，周边环境好，房子本身好，等等等等，以前那里的
房子都是天价，现在终于降到自己可以触及的范围了，所以有点动心。想买房不是为挣
钱，主要还是为了自己住的更好些。收入cover两个mortgage没问题，所以没想到去租
房住。只是觉得现在的房子就这么卖了的话有点亏，其实要只是亏一点的话就算了，10
几万有点心疼，所以想是不是应该租出去等房价再涨回去时再出手，虽然不知道啥时候
才能涨回来。

【在 d****w 的大作中提到】

: lz为什么一定要买房子，为了投资吗？
: 如果是我，自己房子租出去，用这个钱再添点在新地方租个house。

x*s2011-02-14 08:02

20 楼

1.你这个房子如果按照30年贷款算，扣掉本金，税务优惠这些，还是略有盈余的，如果
把房子卖掉，这笔钱如果没有很好的投资渠道，放在那里也算是一个投资工具了。现在
贷款15年，虽然每个月要放点钱进去，但也就当是投资了，长远看，如果通胀的话，比
存银行划算。
2。投资房，现在的行情是100倍原则，就是如果房租1500，那这个房子如果卖15万，就
是个deal.现金流这些就很不错。你这个房子有可能是在发达地区的，房价偏高，要很
快涨回来也不可能，但如果钱不紧张，美国的经济迟早会稳定，房子也会起来的，最起
码也要过3年，当capital loss卖。而且贷款利息也可以抵不少税呢。

10

【在 r*****g 的大作中提到】

: 原因多多，离工作地点近，学区好，周边环境好，房子本身好，等等等等，以前那里的
: 房子都是天价，现在终于降到自己可以触及的范围了，所以有点动心。想买房不是为挣
: 钱，主要还是为了自己住的更好些。收入cover两个mortgage没问题，所以没想到去租
: 房住。只是觉得现在的房子就这么卖了的话有点亏，其实要只是亏一点的话就算了，10
: 几万有点心疼，所以想是不是应该租出去等房价再涨回去时再出手，虽然不知道啥时候
: 才能涨回来。

j*e2011-02-14 08:02

21 楼

sfh就别出租了
肯定赔钱

【在 r*****g 的大作中提到】

f*r2011-02-14 08:02

22 楼

32-35万的SFH出租才1500-1800？是我一定租了。
我们这里这个价钱的房子起码是2500，还没你的新啊。

j*72011-02-14 08:02

23 楼

Not 180倍, i.e., 15 yr of rent?

【在 x**********s 的大作中提到】

: 1.你这个房子如果按照30年贷款算，扣掉本金，税务优惠这些，还是略有盈余的，如果
: 把房子卖掉，这笔钱如果没有很好的投资渠道，放在那里也算是一个投资工具了。现在
: 贷款15年，虽然每个月要放点钱进去，但也就当是投资了，长远看，如果通胀的话，比
: 存银行划算。
: 2。投资房，现在的行情是100倍原则，就是如果房租1500，那这个房子如果卖15万，就
: 是个deal.现金流这些就很不错。你这个房子有可能是在发达地区的，房价偏高，要很
: 快涨回来也不可能，但如果钱不紧张，美国的经济迟早会稳定，房子也会起来的，最起
: 码也要过3年，当capital loss卖。而且贷款利息也可以抵不少税呢。
:
: 10

r*g2011-02-14 08:02

24 楼

估计的可能有点保守，在rentals.com上看了一下，周围类似的房子要价从1500到2500
不等，我自己感觉能租到2000就烧高香了。

【在 f*******r 的大作中提到】

: 32-35万的SFH出租才1500-1800？是我一定租了。
: 我们这里这个价钱的房子起码是2500，还没你的新啊。

x*s2011-02-14 08:02

25 楼

比方说房租1500，那100倍是15万，如果能买到这样的房子那真是好deal.
现在美国很多地区都有不错的回报，买投资房是这样的，便宜房子买回来是铁定要当地
主的命了，就象个好股票给你发dividend,很稳定。当然也升值，但因为base比较低，
涨的比较慢。相反，如果买到比较高价位的房子，房租回报是不会太高的，搏的就是增
值了。比方说50万的房子，要涨到60万，其实也比较容易，如果在好的trend上，但10
万要涨到20万，那可是翻倍啊，所以投资的出发点就不一样。反正小老百姓，小搞搞，
还是可以安居乐业的。
这个是100倍还是180倍，最主要还是看地方和具体情况，每个人都能发现属于自己的金
矿，但一定要去找，不一定在家门口，有可能在家附近，要多打听和思考，实践。

【在 j*****7 的大作中提到】

: Not 180倍, i.e., 15 yr of rent?

x*s2011-02-14 08:02

26 楼

我是不喜欢交给管理公司的，没意思，他们做的就是帮你开个门，让要租房子的人来看
，你自己打个广告，然后礼拜6集中开下门，收application,让他们交你点钱，你自己
到网上run credit,很简单的，选好租客后，让他每个月把钱打到你的账上，在lease上
写清楚，迟一天罚款50，提早3天付便宜30比方，提高他们付钱的积极性，告诉他们你
是seriously要遵守这个规定的。如果万一选错了人，不交钱，稍微有点麻烦，你要根
据自己州的规定，报告警察，贴条子，然后去法院填个表格，一个过程下来，大概损失
一个多月的房租，所以，如果租的人真的有困难，晚几天，你也就算了，但如果你打电
话不接，钱也不给，就告诉他们，你要eviction process.

2500

【在 r*****g 的大作中提到】

: 估计的可能有点保守，在rentals.com上看了一下，周围类似的房子要价从1500到2500
: 不等，我自己感觉能租到2000就烧高香了。

l*m2011-02-14 08:02

27 楼

不对，M公司负责维修，只是你要自己附钱而已。一般来说协议上会写大于多少钱的维
修费用要同房主打招呼，少于都少钱的M公司自己做主不用请示房东。

【在 b*******e 的大作中提到】

: PAT PAT，MANAGEMENT公司就是帮你中间传个话，东西
: 坏了还得自己修。。

l*m2011-02-14 08:02

28 楼

M公司负责管理一切维修的事宜，假如你房子的冰箱坏了，不打算修了，想换新的，M公
司也负责购买并且联系安排安装什么的。M公司一般都有自己contractual的商场，比如
sears, macy's什么的，你可以自己上商店的网站上选择你想要的型号，告诉M公司就行。

【在 d*****a 的大作中提到】

: 好像是管修房子的labor,
: 如果真遇到换锅炉换空调这种事估计还得房主出钱.
: 10%大概也就管管通下水道什么的吧,我不大清楚.
: 我们没有讨论到这么具体的地步,
: 正好有朋友要租我们的房子,我们就乐得省了.
: 你给你们周围的manage 公司打个电话问问好了.
:
: 吗？修房子
: 的钱是只管

l*m2011-02-14 08:02

29 楼

他们的工作还是值10%的租金的。
你出租房子，就是在run一个business，任何商业行为都是有风险，有成本的。
Property management company就相当于你这个business的雇员。
如果你比较handy，可以不请人做，但是看你的样子，好像一头雾水是的，建议先交给
管理公司操作1，2年，自己各方面都熟悉一些了，再接手吧。

【在 r*****g 的大作中提到】

: kao，就这点事也值10%的租金？

x*s2011-02-14 08:02

30 楼

冰箱坏了，商场是帮忙运到家的，你可以让租客那天等在家里，商场应该帮忙安装的。
一些小修理，只要自己有handy man or contractor,一个电话，人家一样帮你上门去修
的，要管理公司当中转一道干吗。不过如果不在乎一年这2000块的，也可以图省心。

行。

【在 l*******m 的大作中提到】

: M公司负责管理一切维修的事宜，假如你房子的冰箱坏了，不打算修了，想换新的，M公
: 司也负责购买并且联系安排安装什么的。M公司一般都有自己contractual的商场，比如
: sears, macy's什么的，你可以自己上商店的网站上选择你想要的型号，告诉M公司就行。

l*m2011-02-14 08:02

31 楼

有了管理公司，自己可以什么都不用联系，这钱花的值。
还拿冰箱说吧，需要打电话协调双方时间，浪费自己时间和精力。其它维修也一样，需
要打N个电话协调时间，烦。管理公司不是中转一道，是take over了。

【在 x**********s 的大作中提到】

: 冰箱坏了，商场是帮忙运到家的，你可以让租客那天等在家里，商场应该帮忙安装的。
: 一些小修理，只要自己有handy man or contractor,一个电话，人家一样帮你上门去修
: 的，要管理公司当中转一道干吗。不过如果不在乎一年这2000块的，也可以图省心。
:
: 行。

l*m2011-02-14 08:02

32 楼

cool.收藏。

house
tax
now,
0

【在 l******c 的大作中提到】

: from the IRS tax point view,
: if u lose money, rent it out;
: if u gain money, sell it immediately.
: Now, u lose money, the choice is to rent it out.
: every year, the depreciation is the building value /23.5, suppose your house
: building value is $235000, other part is land value(check your property tax
: receipt) every year, you can deduct $10,000, after three years, you can
: sell it at loss for tax deduction(investment capital loss). If you sell now,
: you get nothing. if you rent it out for 23.5 years, the building value is 0
: after tax deduction, you know the meaning, the real value never comes to

x*s2011-02-14 08:02

33 楼

恩，地主真的是个小生意，雇个人干这些事情呢，地主自己轻松，甩手掌柜，什么都不
操心。但有些地主比较节约的，自己愿意打电话，开车跑一趟，也有自己的contractor
，省了这2000块，算盘打打，可以买不少衣服呢。

【在 l*******m 的大作中提到】

: 有了管理公司，自己可以什么都不用联系，这钱花的值。
: 还拿冰箱说吧，需要打电话协调双方时间，浪费自己时间和精力。其它维修也一样，需
: 要打N个电话协调时间，烦。管理公司不是中转一道，是take over了。

l*m2011-02-14 08:02

34 楼

做熟了还行，从freshman landlord做起，费得力气和时间很影响生活质量的，
contractor也不是天上掉下来的，还不是得自己费心去找，问了这个问那个，比较价格
，google review什么的，这些活难度没什么，关键是挺花时间的。不过一套做下来了
，什么资源都搞好了，以后就没有初次那么麻烦了。

contractor

【在 x**********s 的大作中提到】

: 恩，地主真的是个小生意，雇个人干这些事情呢，地主自己轻松，甩手掌柜，什么都不
: 操心。但有些地主比较节约的，自己愿意打电话，开车跑一趟，也有自己的contractor
: ，省了这2000块，算盘打打，可以买不少衣服呢。

x*s2011-02-14 08:02

35 楼

contractor可以通过各种途径找，网上，报纸，卖房子的agent推荐，朋友推荐。这种
小生意，如果开车一个小时左右自己能到，就自己弄，怕麻烦的话，天上也不会掉馅饼
，生活质量要说有什么影响，就是要用几个休息日，但能省2000块，就是自己这几个休
息日赚到的，看你怎么想了。2006年的新房子，真没必要找什么管理公司搞，又不是跨
州，要乘飞机去修理，有这么困难吗。
如果做地主成规模了，再找个专业的人也可以，就一个房子投资，自己买菜出门的时候
顺带开个门，不就搞定了。

l*m2011-02-14 08:02

36 楼

关键就是这些花时间啊，而且，很多问题，不是周六日可以解决的，需要在working
days解决。你说找contractor可以通过各种途径找，所谓各种途径就意味着要花很多时
间去比较啊，一般来说，在意10% manangement费的landlord，也不会轻易只联系一个
contractor就作罢，对吧，肯定会shop around比较价格等等，费时间费心。而且，你
说地主做成规模了，再找专业人士，可问题是，专业人士不管你是一个房子，还是10个
房子，还是charge 10%啊，最多优惠2%而已。
This is not a question about feasiblity or how to do it,单纯manage出租房而言
，没有什么难度，不需要多高的智力或者情商，就是肯花时间就行了，属于公司里的
admin一类的职务，一个字，就是烦。对于懒人，要么就别弄出租房，要么就托给
property management，自己弄，除非是运气特别好，没有各种事端，否则，烦死，什
么eviction啦，空房偷盗啦，deal with insurance company啦，被HOA告出席hearing
啦，file police report啦，一堆屁事。

【在 x**********s 的大作中提到】

: contractor可以通过各种途径找，网上，报纸，卖房子的agent推荐，朋友推荐。这种
: 小生意，如果开车一个小时左右自己能到，就自己弄，怕麻烦的话，天上也不会掉馅饼
: ，生活质量要说有什么影响，就是要用几个休息日，但能省2000块，就是自己这几个休
: 息日赚到的，看你怎么想了。2006年的新房子，真没必要找什么管理公司搞，又不是跨
: 州，要乘飞机去修理，有这么困难吗。
: 如果做地主成规模了，再找个专业的人也可以，就一个房子投资，自己买菜出门的时候
: 顺带开个门，不就搞定了。

i*a2011-02-14 08:02

37 楼

而且有娃, 還是少 Z-Turn 的好

言

【在 l*******m 的大作中提到】

: 关键就是这些花时间啊，而且，很多问题，不是周六日可以解决的，需要在working
: days解决。你说找contractor可以通过各种途径找，所谓各种途径就意味着要花很多时
: 间去比较啊，一般来说，在意10% manangement费的landlord，也不会轻易只联系一个
: contractor就作罢，对吧，肯定会shop around比较价格等等，费时间费心。而且，你
: 说地主做成规模了，再找专业人士，可问题是，专业人士不管你是一个房子，还是10个
: 房子，还是charge 10%啊，最多优惠2%而已。
: This is not a question about feasiblity or how to do it,单纯manage出租房而言
: ，没有什么难度，不需要多高的智力或者情商，就是肯花时间就行了，属于公司里的
: admin一类的职务，一个字，就是烦。对于懒人，要么就别弄出租房，要么就托给
: property management，自己弄，除非是运气特别好，没有各种事端，否则，烦死，什