大家的出租房的收益率都是多少呢? - 未名空间MITBBS历史存档

大家的出租房的收益率都是多少呢?# Living

a*q2011-05-24 07:05

1 楼

老司机们好，这是帮我一个朋友发的，他人在西部一个学校做phd,和另外一所学校的实
验室有合作，整个合作持续了很久，过程中他做了很多工作算是，他跟我说10几个fig
里面有7个是他做的，之前和对方说的时候也是默认他和对方实验室的韩国大哥co
first。
然后高潮来了，现在对方想把他踢出一作，原因是觉得他的data不重要。然而最一开始
一起开会计划的时候从来没提过。
现在很被动的原因是：
1. 对方实验室抢先把manuscript写出来了，整个story是按照他们实验室的logic在讲
，也就是他们说这个data对于这个story不重要，主动权在他们手上
2. 最坑的一点，我哥们自己的老板非常weak,前一天刚对我哥们发誓说，自己宁可不要
这个paper的第一通讯作者，也要保证他是first author.第二天去跟人家开会完就缴枪
投降了，现在不光自己的第一通讯作者被对方拿了，我哥们的一作也说要被拿走。
我哥们听完直接炸了，想要自己去跟对方实验室老板谈，他老板不阻止，但是感觉并不
希望他去和对方实验室联系，而且还开始怪我哥们给数据给的太慢。
想问下这还有希望翻盘吗，我是感觉他应该先把自己老板工作做通，有了自己老板的
support再去跟对方argue，但是实在不知道该怎么说服自己老板，整个就是恨铁不成钢
以及跟对方argue,一般怎么argue比较好一些。
刚刚听到我也很生气，打字没有什么逻辑，老司机们见谅了。。。

l*m2011-05-24 07:05

2 楼

mortgage interest, HOA,insurance, property tax, sewer, trash, .... 把这些都
抛了, 再除以出租前的principal balance, 算下来年收益有5% (如果考虑一年一个月
的空房+修理杂用), 就只有3%. 我都不敢再考虑什么需要eviction房客损失N个月房租
之类的极端情况了.
得知邻居刚卖了房子,参考价格, 如果我现在也卖了的话,大概亏1万.
这种情况是死撑着继续出租, 还是卖了止损了算了?

r*72011-05-24 07:05

3 楼

抢文章，抢经费，抢idea，天天遇到，见怪不怪

b*d2011-05-24 07:05

4 楼

挺不错的，相当于你有Positive Cashflow，不过房租Cover不了你的Principle
payment吗？

【在 l*******m 的大作中提到】

: mortgage interest, HOA,insurance, property tax, sewer, trash, .... 把这些都
: 抛了, 再除以出租前的principal balance, 算下来年收益有5% (如果考虑一年一个月
: 的空房+修理杂用), 就只有3%. 我都不敢再考虑什么需要eviction房客损失N个月房租
: 之类的极端情况了.
: 得知邻居刚卖了房子,参考价格, 如果我现在也卖了的话,大概亏1万.
: 这种情况是死撑着继续出租, 还是卖了止损了算了?

l*g2011-05-24 07:05

5 楼

我觉得对方实验室可能给老板其他的好处了。不一定会跟你朋友说的。

fig

【在 a**q 的大作中提到】

: 老司机们好，这是帮我一个朋友发的，他人在西部一个学校做phd,和另外一所学校的实
: 验室有合作，整个合作持续了很久，过程中他做了很多工作算是，他跟我说10几个fig
: 里面有7个是他做的，之前和对方说的时候也是默认他和对方实验室的韩国大哥co
: first。
: 然后高潮来了，现在对方想把他踢出一作，原因是觉得他的data不重要。然而最一开始
: 一起开会计划的时候从来没提过。
: 现在很被动的原因是：
: 1. 对方实验室抢先把manuscript写出来了，整个story是按照他们实验室的logic在讲
: ，也就是他们说这个data对于这个story不重要，主动权在他们手上
: 2. 最坑的一点，我哥们自己的老板非常weak,前一天刚对我哥们发誓说，自己宁可不要

l*m2011-05-24 07:05

6 楼

cover不了,还差一点. 如果我把贷款改成30年的, 那不仅可以cover principle
payment,以及前面说的那些开销, 还可以有剩余.
BTW,
Positive cashflow指得难道不是要cover 所有费用(包括principal payment)后还有多
余出来的cash才行么?

【在 b*d 的大作中提到】

: 挺不错的，相当于你有Positive Cashflow，不过房租Cover不了你的Principle
: payment吗？

l*g2011-05-24 07:05

7 楼

再一个干的活多也不一定就对发文章这一件事贡献大，想说必须功夫要用到点子上或者
质量达到一定程度才行。我曾就有合作过的人，做的东西真不能用，最后排顺序都是给
面子那种的，下次合作就绕路走了。

fig

【在 a**q 的大作中提到】

: 老司机们好，这是帮我一个朋友发的，他人在西部一个学校做phd,和另外一所学校的实
: 验室有合作，整个合作持续了很久，过程中他做了很多工作算是，他跟我说10几个fig
: 里面有7个是他做的，之前和对方说的时候也是默认他和对方实验室的韩国大哥co
: first。
: 然后高潮来了，现在对方想把他踢出一作，原因是觉得他的data不重要。然而最一开始
: 一起开会计划的时候从来没提过。
: 现在很被动的原因是：
: 1. 对方实验室抢先把manuscript写出来了，整个story是按照他们实验室的logic在讲
: ，也就是他们说这个data对于这个story不重要，主动权在他们手上
: 2. 最坑的一点，我哥们自己的老板非常weak,前一天刚对我哥们发誓说，自己宁可不要

l*m2011-05-24 07:05

8 楼

landlord insurance应该是不cover房客赖房租给房东带来的损失吧?
我知道insurance会cover accident发生后的房租损失, 但赖房租的损失是不是就不管
了(毕竟这个发生概率实在太高了)

g*t2011-05-24 07:05

9 楼

这个scenario呢？
A拿着自己研究生的论文看不懂（已毕业去了公司）
投了几次都被拒稿
同事问了一圈，也都没看懂，问一次就挂一个人上去
后来找到相关专家B，提了意见，提炼了清晰的思路和创新点
B要求列入作者之中，二或三，A答应了
A明白关键点之后，迅速找了另一家学校C合作要了个实验员把文章发了。。。
B问了几次进度，都支支吾吾搪塞过去了
后来文章发出来一看，竟然没带B
A自己占了通讯，已毕业的学生占了一座，中间的给了合作学校C
找编辑也没用吧，毕竟只出了idea，没有参与写作
但以后肯定没人敢帮A读文章了。。。

【在 l*****g 的大作中提到】

: 再一个干的活多也不一定就对发文章这一件事贡献大，想说必须功夫要用到点子上或者
: 质量达到一定程度才行。我曾就有合作过的人，做的东西真不能用，最后排顺序都是给
: 面子那种的，下次合作就绕路走了。
:
: fig

A*a2011-05-24 07:05

10 楼

才亏1万，卖！你在现在的市场上如果还买新房，也会便宜很多，最终算下来其实没
有损失多少。

【在 l*******m 的大作中提到】

: mortgage interest, HOA,insurance, property tax, sewer, trash, .... 把这些都
: 抛了, 再除以出租前的principal balance, 算下来年收益有5% (如果考虑一年一个月
: 的空房+修理杂用), 就只有3%. 我都不敢再考虑什么需要eviction房客损失N个月房租
: 之类的极端情况了.
: 得知邻居刚卖了房子,参考价格, 如果我现在也卖了的话,大概亏1万.
: 这种情况是死撑着继续出租, 还是卖了止损了算了?

l*g2011-05-24 07:05

11 楼

为啥不给b三座呢

【在 g******t 的大作中提到】

: 这个scenario呢？
: A拿着自己研究生的论文看不懂（已毕业去了公司）
: 投了几次都被拒稿
: 同事问了一圈，也都没看懂，问一次就挂一个人上去
: 后来找到相关专家B，提了意见，提炼了清晰的思路和创新点
: B要求列入作者之中，二或三，A答应了
: A明白关键点之后，迅速找了另一家学校C合作要了个实验员把文章发了。。。
: B问了几次进度，都支支吾吾搪塞过去了
: 后来文章发出来一看，竟然没带B
: A自己占了通讯，已毕业的学生占了一座，中间的给了合作学校C

l*m2011-05-24 07:05

12 楼

mm说的还买新房是什么意思? 是说买brand new house, 还是说再重新买一个房子?
反正我这些年肯定不会再买房子自住了,等什么时候完全安顿下来再买房子吧.

【在 A***a 的大作中提到】

: 才亏1万，卖！你在现在的市场上如果还买新房，也会便宜很多，最终算下来其实没
: 有损失多少。

g*t2011-05-24 07:05

13 楼

A属于一个领域
B在另一个领域
两边可以合作交叉，也都可以独立发文章
A要强插B的圈子，顺势把B领域的文章挂上了；合作么
但是又不想让B进ta的圈子，想糊弄糊弄以为都忘了
相当于A白捞了一片外领域的文章
同时自己的领域又成功的守护，没让外人染指
米帝都是装傻高手，时间长了A以为大家真傻：-）

【在 l*****g 的大作中提到】

: 为啥不给b三座呢

h*b2011-05-24 07:05

14 楼

don't forget to deduct depreciation & write off management expenses. may
push you into loss but you can deduct it against your W-2 income and save on
income tax.
imagine bank deposits earn 0.3%, inflaction ~5% (don't use the gov't figure)
, if you break even on cash flow basis, you're already ahead 5%. on top, US
$ depreciates over time, your investment as least help offset that over the
longer term. :p
欢迎访问＂言之有屋＂Irvine Mortgage & RE 俱乐部和我的博客
http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/charles.html
http://www.mitbbs.com/pc/index/hkmbb

【在 l*******m 的大作中提到】

: mortgage interest, HOA,insurance, property tax, sewer, trash, .... 把这些都
: 抛了, 再除以出租前的principal balance, 算下来年收益有5% (如果考虑一年一个月
: 的空房+修理杂用), 就只有3%. 我都不敢再考虑什么需要eviction房客损失N个月房租
: 之类的极端情况了.
: 得知邻居刚卖了房子,参考价格, 如果我现在也卖了的话,大概亏1万.
: 这种情况是死撑着继续出租, 还是卖了止损了算了?

e*r2011-05-24 07:05

15 楼

看一下现在的稿子再下决定，按照你的描述你们这边的工作在现在这个稿子里并不是太
重要，这是可能的，比如说一开始他们的结论是A，讨论之后发现结论应该是B，而
再结论B里你们的工作用处不大，你这边的老师参加讨论之后可能也认同了对方的观点
，觉得自己这边在现在的稿子里贡献不大，也就不打算再争了，顶多是挂一下名字算是
没有功劳也有苦劳罢了。
一个Ph.D.学生的话语权很低，别太把自己当回事，你这边的老师有点埋怨也正常，可
能是觉得要是自己这边先动手情况会好些，实际上最后结果应该没有区别，这里面很大
的贡献是idea和实验的设计，而你们这边贡献感觉主要是劳动力。

fig

【在 a**q 的大作中提到】

: 老司机们好，这是帮我一个朋友发的，他人在西部一个学校做phd,和另外一所学校的实
: 验室有合作，整个合作持续了很久，过程中他做了很多工作算是，他跟我说10几个fig
: 里面有7个是他做的，之前和对方说的时候也是默认他和对方实验室的韩国大哥co
: first。
: 然后高潮来了，现在对方想把他踢出一作，原因是觉得他的data不重要。然而最一开始
: 一起开会计划的时候从来没提过。
: 现在很被动的原因是：
: 1. 对方实验室抢先把manuscript写出来了，整个story是按照他们实验室的logic在讲
: ，也就是他们说这个data对于这个story不重要，主动权在他们手上
: 2. 最坑的一点，我哥们自己的老板非常weak,前一天刚对我哥们发誓说，自己宁可不要

N*s2011-05-24 07:05

16 楼

This statement is right only if you are using 100% leverage. If you put
down 50% and break even on cash, then you ROIC =0???

【在 h***b 的大作中提到】

: don't forget to deduct depreciation & write off management expenses. may
: push you into loss but you can deduct it against your W-2 income and save on
: income tax.
: imagine bank deposits earn 0.3%, inflaction ~5% (don't use the gov't figure)
: , if you break even on cash flow basis, you're already ahead 5%. on top, US
: $ depreciates over time, your investment as least help offset that over the
: longer term. :p
: 欢迎访问＂言之有屋＂Irvine Mortgage & RE 俱乐部和我的博客
: http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/charles.html
: http://www.mitbbs.com/pc/index/hkmbb

g*t2011-05-24 07:05

17 楼

一篇文章认识一个人的人品
这个代价不算什么啦
被骗个RO1的都有

【在 e********r 的大作中提到】

: 看一下现在的稿子再下决定，按照你的描述你们这边的工作在现在这个稿子里并不是太
: 重要，这是可能的，比如说一开始他们的结论是A，讨论之后发现结论应该是B，而
: 再结论B里你们的工作用处不大，你这边的老师参加讨论之后可能也认同了对方的观点
: ，觉得自己这边在现在的稿子里贡献不大，也就不打算再争了，顶多是挂一下名字算是
: 没有功劳也有苦劳罢了。
: 一个Ph.D.学生的话语权很低，别太把自己当回事，你这边的老师有点埋怨也正常，可
: 能是觉得要是自己这边先动手情况会好些，实际上最后结果应该没有区别，这里面很大
: 的贡献是idea和实验的设计，而你们这边贡献感觉主要是劳动力。
:
: fig

c*u2011-05-24 07:05

18 楼

我两天前刚问了这个问题，没想到你比我更惨，我的帖子在：
http://www.mitbbs.com/article_t0/Living/31961757.html
不过你的计算方法不同，按照你的方法计算，我的房子刨掉mortgage interest, HOA,
insurance, tax, sewer, trash,还有11%，但是在刨掉一个月的房租, 收益率大约在7-
8%左右，但是有人说应该刨掉两个月的房租，那么只有4.5%，如果再假设修理费用2000
/年，只有1.7%，再刨掉房屋折旧，就变成负的了。所以最后就是负收益+劳心。
我的那个情况都这样了，你的好像更加不堪，感觉东北和加州的房子，想靠出租得到正
受益，基本上没门。

【在 l*******m 的大作中提到】

: mortgage interest, HOA,insurance, property tax, sewer, trash, .... 把这些都
: 抛了, 再除以出租前的principal balance, 算下来年收益有5% (如果考虑一年一个月
: 的空房+修理杂用), 就只有3%. 我都不敢再考虑什么需要eviction房客损失N个月房租
: 之类的极端情况了.
: 得知邻居刚卖了房子,参考价格, 如果我现在也卖了的话,大概亏1万.
: 这种情况是死撑着继续出租, 还是卖了止损了算了?

l*g2011-05-24 07:05

19 楼

小心眼的人到处都是。不过这种人也有他的市场的，以为大多数人都没有那么多精力去
打假，所以就会被忽悠。就是他的合作对象要经常换，打一枪换一炮。这种人不少的。

【在 g******t 的大作中提到】

: A属于一个领域
: B在另一个领域
: 两边可以合作交叉，也都可以独立发文章
: A要强插B的圈子，顺势把B领域的文章挂上了；合作么
: 但是又不想让B进ta的圈子，想糊弄糊弄以为都忘了
: 相当于A白捞了一片外领域的文章
: 同时自己的领域又成功的守护，没让外人染指
: 米帝都是装傻高手，时间长了A以为大家真傻：-）

d*a2011-05-24 07:05

20 楼

我们每月收租金1500，扣除HOA 100,
每月平均incurance 50, tax 400.
每月收益大约是800-1000。
维护费用反正都可以免税的，
所以暂时不打算卖。

都

【在 l*******m 的大作中提到】

: mortgage interest, HOA,insurance, property tax, sewer, trash, .... 把这些都
: 抛了, 再除以出租前的principal balance, 算下来年收益有5% (如果考虑一年一个月
: 的空房+修理杂用), 就只有3%. 我都不敢再考虑什么需要eviction房客损失N个月房租
: 之类的极端情况了.
: 得知邻居刚卖了房子,参考价格, 如果我现在也卖了的话,大概亏1万.
: 这种情况是死撑着继续出租, 还是卖了止损了算了?

l*g2011-05-24 07:05

21 楼

同意，并且如果对方还没有写出来就讨论的话可能这个稿子就写不出来了。这样虽然暂
时不愉快但是长远来说对双方都有利。

【在 e********r 的大作中提到】

: 看一下现在的稿子再下决定，按照你的描述你们这边的工作在现在这个稿子里并不是太
: 重要，这是可能的，比如说一开始他们的结论是A，讨论之后发现结论应该是B，而
: 再结论B里你们的工作用处不大，你这边的老师参加讨论之后可能也认同了对方的观点
: ，觉得自己这边在现在的稿子里贡献不大，也就不打算再争了，顶多是挂一下名字算是
: 没有功劳也有苦劳罢了。
: 一个Ph.D.学生的话语权很低，别太把自己当回事，你这边的老师有点埋怨也正常，可
: 能是觉得要是自己这边先动手情况会好些，实际上最后结果应该没有区别，这里面很大
: 的贡献是idea和实验的设计，而你们这边贡献感觉主要是劳动力。
:
: fig

N*s2011-05-24 07:05

22 楼

you are missing an important piece of the equation- the denominator, or the
market value of your house. if it only worths $80k, good. if it can sell
for $300k then bad.

【在 d*****a 的大作中提到】

: 我们每月收租金1500，扣除HOA 100,
: 每月平均incurance 50, tax 400.
: 每月收益大约是800-1000。
: 维护费用反正都可以免税的，
: 所以暂时不打算卖。
:
: 都

g*t2011-05-24 07:05

23 楼

这种人只遵守白纸黑字写下来的东西
任何大家都以为是“惯例”的地方，都可能会被黑一把
成天提心吊胆的，被背后捅刀子，还不如避而远之
现在都沦落到靠访学撑着lab干活了

【在 l*****g 的大作中提到】

: 小心眼的人到处都是。不过这种人也有他的市场的，以为大多数人都没有那么多精力去
: 打假，所以就会被忽悠。就是他的合作对象要经常换，打一枪换一炮。这种人不少的。

c*u2011-05-24 07:05

24 楼

总信息不够，你的房价多少？

【在 d*****a 的大作中提到】

: 我们每月收租金1500，扣除HOA 100,
: 每月平均incurance 50, tax 400.
: 每月收益大约是800-1000。
: 维护费用反正都可以免税的，
: 所以暂时不打算卖。
:
: 都

e*r2011-05-24 07:05

25 楼

到了RO1的层次，这就成了圈子里的敌人了，应该说是得不偿失的，一笔经费又不能过
一辈子，敌人可就是一辈子了。

【在 g******t 的大作中提到】

: 一篇文章认识一个人的人品
: 这个代价不算什么啦
: 被骗个RO1的都有

d*a2011-05-24 07:05

26 楼

我想如果我开价30万的话应该很容易卖掉，
但是那样要亏一些，所以还是再撑一阵吧。

the
sell

【在 N**s 的大作中提到】

: you are missing an important piece of the equation- the denominator, or the
: market value of your house. if it only worths $80k, good. if it can sell
: for $300k then bad.

g*t2011-05-24 07:05

27 楼

这也是算计的要点
60多岁了，以后也不可能在拿到任何funding
索性最后捞一把大的
人家这一辈子已经过完了：-）
这张老脸也值几个钱，混个顺利退休还是稳如老狗

【在 e********r 的大作中提到】

: 到了RO1的层次，这就成了圈子里的敌人了，应该说是得不偿失的，一笔经费又不能过
: 一辈子，敌人可就是一辈子了。

c*u2011-05-24 07:05

28 楼

就是说你的房子市场价超过30万，那么你现在是在亏钱死撑，而且亏得挺多的，赶快祈
祷房租涨

【在 d*****a 的大作中提到】

: 我想如果我开价30万的话应该很容易卖掉，
: 但是那样要亏一些，所以还是再撑一阵吧。
:
: the
: sell

d*h2011-05-24 07:05

29 楼

一作从来就不是看工作量

fig

【在 a**q 的大作中提到】

: 老司机们好，这是帮我一个朋友发的，他人在西部一个学校做phd,和另外一所学校的实
: 验室有合作，整个合作持续了很久，过程中他做了很多工作算是，他跟我说10几个fig
: 里面有7个是他做的，之前和对方说的时候也是默认他和对方实验室的韩国大哥co
: first。
: 然后高潮来了，现在对方想把他踢出一作，原因是觉得他的data不重要。然而最一开始
: 一起开会计划的时候从来没提过。
: 现在很被动的原因是：
: 1. 对方实验室抢先把manuscript写出来了，整个story是按照他们实验室的logic在讲
: ，也就是他们说这个data对于这个story不重要，主动权在他们手上
: 2. 最坑的一点，我哥们自己的老板非常weak,前一天刚对我哥们发誓说，自己宁可不要

l*m2011-05-24 07:05

30 楼

印象中好像depreciation只适用于5年以上的房龄的房子?
我买的房子比较新,这两年可能没法deprecitation.
人民币存款现在以及很容易找到4.0%甚至更高的利率,还要再算上美元的严重贬值, 越
想越亏.
如果卖了房子拿回来的钱,我也只能转成人民币存起来.
如果不卖的话, 也不知道要等多少年房价能升一点.

on
figure)
US
the

【在 h***b 的大作中提到】

: don't forget to deduct depreciation & write off management expenses. may
: push you into loss but you can deduct it against your W-2 income and save on
: income tax.
: imagine bank deposits earn 0.3%, inflaction ~5% (don't use the gov't figure)
: , if you break even on cash flow basis, you're already ahead 5%. on top, US
: $ depreciates over time, your investment as least help offset that over the
: longer term. :p
: 欢迎访问＂言之有屋＂Irvine Mortgage & RE 俱乐部和我的博客
: http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/charles.html
: http://www.mitbbs.com/pc/index/hkmbb

n*22011-05-24 07:05

31 楼

我读博的时候也遇到过类似的情况。初步的结果是我做的，当时每次跟对方学生要数据
都不给，拖到最后我毕业了，对方学生就一作写了文章，开始加了我co-author，后来
修改默默的把我删掉了。我导师跟对方列了数条我的贡献，对方只好又加上了。
楼主的情况，如果有重要贡献，应该由导师出面。如何像对方讲的，你的数据贡献不大
，那么直接用你的数据自己写一篇文章吧。

fig

【在 a**q 的大作中提到】

: 老司机们好，这是帮我一个朋友发的，他人在西部一个学校做phd,和另外一所学校的实
: 验室有合作，整个合作持续了很久，过程中他做了很多工作算是，他跟我说10几个fig
: 里面有7个是他做的，之前和对方说的时候也是默认他和对方实验室的韩国大哥co
: first。
: 然后高潮来了，现在对方想把他踢出一作，原因是觉得他的data不重要。然而最一开始
: 一起开会计划的时候从来没提过。
: 现在很被动的原因是：
: 1. 对方实验室抢先把manuscript写出来了，整个story是按照他们实验室的logic在讲
: ，也就是他们说这个data对于这个story不重要，主动权在他们手上
: 2. 最坑的一点，我哥们自己的老板非常weak,前一天刚对我哥们发誓说，自己宁可不要

l*m2011-05-24 07:05

32 楼

前天看了你的帖子, 我一看比我强这么多, 很不爽,回贴都没力气,呵呵.
但是房租我觉得除非遇到赖帐亏N个月,反正我的房子出租非常容易,基本上按照市价放
到market上1个星期最多2个星期就可以找到房客.
有一点是需要考虑的,感觉一般来说,收益不错的出租房基本上升值空间不大. 比如我现
在房东有几个破烂公寓楼, 他的cash flow我给他粗算过,还是可以的, 但是,他的这些
楼今后出售上没有赚头.

,
7-
2000

【在 c*u 的大作中提到】

: 我两天前刚问了这个问题，没想到你比我更惨，我的帖子在：
: http://www.mitbbs.com/article_t0/Living/31961757.html
: 不过你的计算方法不同，按照你的方法计算，我的房子刨掉mortgage interest, HOA,
: insurance, tax, sewer, trash,还有11%，但是在刨掉一个月的房租, 收益率大约在7-
: 8%左右，但是有人说应该刨掉两个月的房租，那么只有4.5%，如果再假设修理费用2000
: /年，只有1.7%，再刨掉房屋折旧，就变成负的了。所以最后就是负收益+劳心。
: 我的那个情况都这样了，你的好像更加不堪，感觉东北和加州的房子，想靠出租得到正
: 受益，基本上没门。

X*22011-05-24 07:05

33 楼

你朋友对自己做的东西难道没有判断力吗？
最后结果是不是一定要按照对方的story讲？即使是
对方的story，是不是跟你朋友想象的差不了多少？
凭我直觉，做了10几个图里面的7个不能说不重要吧，
虽然未必是最关键的。当然，外人说什么都没用，需
要自己弄清楚那些图的作用。

fig

【在 a**q 的大作中提到】

: 老司机们好，这是帮我一个朋友发的，他人在西部一个学校做phd,和另外一所学校的实
: 验室有合作，整个合作持续了很久，过程中他做了很多工作算是，他跟我说10几个fig
: 里面有7个是他做的，之前和对方说的时候也是默认他和对方实验室的韩国大哥co
: first。
: 然后高潮来了，现在对方想把他踢出一作，原因是觉得他的data不重要。然而最一开始
: 一起开会计划的时候从来没提过。
: 现在很被动的原因是：
: 1. 对方实验室抢先把manuscript写出来了，整个story是按照他们实验室的logic在讲
: ，也就是他们说这个data对于这个story不重要，主动权在他们手上
: 2. 最坑的一点，我哥们自己的老板非常weak,前一天刚对我哥们发誓说，自己宁可不要

l*m2011-05-24 07:05

34 楼

我那个邻居之所以要卖房子是因为他是cash买下来的, 与其出租的话, 不如把钱转成人
民币存4.0%的定期呢. Agent (我们都是认识)劝他不要卖,先租几年, 但是他觉得烧心,
赔了1万卖了.

【在 d*****a 的大作中提到】

: 我想如果我开价30万的话应该很容易卖掉，
: 但是那样要亏一些，所以还是再撑一阵吧。
:
: the
: sell

d*a2011-05-24 07:05

35 楼

为什么亏啊？
1000*12/300000=4%
比银行存款利率高啊，我觉得还好吧。：）
是的，房租是不高，我们那个小区平均房价是2000，
但是我们是租给朋友，图个安心省心就不想多要钱了。
想着万一遇到难缠的租客就算房租高点但是麻烦大了也不好。

【在 c*u 的大作中提到】

: 就是说你的房子市场价超过30万，那么你现在是在亏钱死撑，而且亏得挺多的，赶快祈
: 祷房租涨

l*m2011-05-24 07:05

36 楼

原来你都pay off了. 如果你朋友一直租下去的话,并且,房价上升空间比较好的话,我觉
得可以租. 但是如果你朋友住个1,2年就走了,你还得请property management company
管理你的房子的话, 就会烂事一堆了,成本费用也上涨很多.
另外,出租房子如果有收益的话,还要上税的. 你没有mortgage interest抵税了,靠维修
费用抵不了多少.所以远没有4%.

【在 d*****a 的大作中提到】

: 为什么亏啊？
: 1000*12/300000=4%
: 比银行存款利率高啊，我觉得还好吧。：）
: 是的，房租是不高，我们那个小区平均房价是2000，
: 但是我们是租给朋友，图个安心省心就不想多要钱了。
: 想着万一遇到难缠的租客就算房租高点但是麻烦大了也不好。

d*a2011-05-24 07:05

37 楼

1.我没说payoff.:)
2.我们原先住在大学城，主要出租对象是学生，不需要找company,:)
3.我们是准备卖的，所以想着租给family要比租给学生好点。

company

【在 l*******m 的大作中提到】

: 原来你都pay off了. 如果你朋友一直租下去的话,并且,房价上升空间比较好的话,我觉
: 得可以租. 但是如果你朋友住个1,2年就走了,你还得请property management company
: 管理你的房子的话, 就会烂事一堆了,成本费用也上涨很多.
: 另外,出租房子如果有收益的话,还要上税的. 你没有mortgage interest抵税了,靠维修
: 费用抵不了多少.所以远没有4%.

l*m2011-05-24 07:05

38 楼

===============那你的收益率算得实在是太粗了.重新算算吧,有可能比4%高,也有可能
更低.
===============租客都是学生也有房子需要维修或者出accident等情况,而且也要更换
租客什么的,你打算每次都亲自打理?

【在 d*****a 的大作中提到】

: 1.我没说payoff.:)
: 2.我们原先住在大学城，主要出租对象是学生，不需要找company,:)
: 3.我们是准备卖的，所以想着租给family要比租给学生好点。
:
: company

f*i2011-05-24 07:05

39 楼

出租房，本钱只是down pay+closing cost。

the

【在 N**s 的大作中提到】

: you are missing an important piece of the equation- the denominator, or the
: market value of your house. if it only worths $80k, good. if it can sell
: for $300k then bad.

h*82011-05-24 07:05

40 楼

一直犯滴估，下面算法哪里出了问题：
房子２０w，租２k，利率５％，down pay５w。
每月平均杂费５００，房贷１k。
收益：（２０００－５００－１０００）＊１２／５００００=１２％
银行利息远低于５％，所以把所有cash还利息，省钱５％=赚钱５％。
pay off 共１５w+２w。现在，房子成本=５w+１７w=２２w，每月平均杂费５００，租
２k。
收益：
（２０００－５００）＊１２／２２００００=８。１２％！没赚５％，收益反而下降
近４％！肿么啦？？？

【在 f****i 的大作中提到】

: 出租房，本钱只是down pay+closing cost。
:
: the

f*i2011-05-24 07:05

41 楼

照你这个算法，30年贷款还完以后最惨，成本翻倍，收益会变成4%。
我觉得你不能把付出的利息打到成本里。除非是卖房总算账，卖价+租金-买价-地产税-维护费
这个房子价格偏低，所以房子收租的收益率大于贷款利率，20% down的时候你用了4倍的杠杆，所以收益率在贷款时比纯现金买房要高。20万的房子能租24000一年，还不用付税，当然使劲贷款买房了，唯一坏处是抗风险能力变差。
如果你跑去贵区买房子，40万的房子收2000块的租，结论会完全不同。
贷款房收益（2000-500-1717）×12/80000=-3.3%
现金房收益（2000-500）×12/400000=4.5%
所以扣掉维修费房产税后收入在每月1500块的房子，不考虑折旧的话，如果贷款利息是5%，合理卖价应该比28万略高。
贷款房收益（2000-500-1181）×12/55000=7%
现金房收益（2000-500）×12/280000=6.4%

【在 h********8 的大作中提到】

: 一直犯滴估，下面算法哪里出了问题：
: 房子２０w，租２k，利率５％，down pay５w。
: 每月平均杂费５００，房贷１k。
: 收益：（２０００－５００－１０００）＊１２／５００００=１２％
: 银行利息远低于５％，所以把所有cash还利息，省钱５％=赚钱５％。
: pay off 共１５w+２w。现在，房子成本=５w+１７w=２２w，每月平均杂费５００，租
: ２k。
: 收益：
: （２０００－５００）＊１２／２２００００=８。１２％！没赚５％，收益反而下降
: 近４％！肿么啦？？？

l*m2011-05-24 07:05

42 楼

房贷1000包括Principal+interest吧?
算成本的话,是不是不该把每个月还的principle算上?

【在 h********8 的大作中提到】

: 一直犯滴估，下面算法哪里出了问题：
: 房子２０w，租２k，利率５％，down pay５w。
: 每月平均杂费５００，房贷１k。
: 收益：（２０００－５００－１０００）＊１２／５００００=１２％
: 银行利息远低于５％，所以把所有cash还利息，省钱５％=赚钱５％。
: pay off 共１５w+２w。现在，房子成本=５w+１７w=２２w，每月平均杂费５００，租
: ２k。
: 收益：
: （２０００－５００）＊１２／２２００００=８。１２％！没赚５％，收益反而下降
: 近４％！肿么啦？？？

f*i2011-05-24 07:05

43 楼

出租房要被迫折旧，相当于把你税后的钱变成税前的钱，这部分钱乘上你的边际税率，
会变成成本的一部分。

【在 l*******m 的大作中提到】

: 房贷1000包括Principal+interest吧?
: 算成本的话,是不是不该把每个月还的principle算上?

h*82011-05-24 07:05

44 楼

对，房贷1000包括Principal+interest。
你是说该这样算？
第一月收益：
（２０００－５００）*12／５1０００=35.29％
第二月收益：
（２０００－５００）*12／５2０００=34.62％
。。。
再平均12个月收益？这倒是解释了还的越多，收益越低。

【在 l*******m 的大作中提到】

: 房贷1000包括Principal+interest吧?
: 算成本的话,是不是不该把每个月还的principle算上?

c*u2011-05-24 07:05

45 楼

你的算法错误在于分母变了，
其实你现在是一共有22w的资产，5w在down pay，17w cash，你想计算你的总资产收益
率，
第一种情况，
收益1，房屋（2000-500-1000）*12 = $6000
收益2，cash收益，假设放银行，得到1%利率，所以17w*0.1% = $1700
总收益率 = 6000+1700/220000 = 3.5%，另外你有个错误，1k房贷有部分是principal
，应该也算是收益，估计最后是3.5-4%之间。
第二种情况，22w全部在房子里面，
收益1，房屋（2000-500）*12 = $18000
总收益率 = 18000/220000 = 8.2%
不过20w的房子能租到2k，怎么说都是个好deal了，

【在 h********8 的大作中提到】

: 一直犯滴估，下面算法哪里出了问题：
: 房子２０w，租２k，利率５％，down pay５w。
: 每月平均杂费５００，房贷１k。
: 收益：（２０００－５００－１０００）＊１２／５００００=１２％
: 银行利息远低于５％，所以把所有cash还利息，省钱５％=赚钱５％。
: pay off 共１５w+２w。现在，房子成本=５w+１７w=２２w，每月平均杂费５００，租
: ２k。
: 收益：
: （２０００－５００）＊１２／２２００００=８。１２％！没赚５％，收益反而下降
: 近４％！肿么啦？？？

l*m2011-05-24 07:05

46 楼

我也晕了.
我一直想的是mortage里的principal算是收益,interest算是成本.

【在 h********8 的大作中提到】

: 对，房贷1000包括Principal+interest。
: 你是说该这样算？
: 第一月收益：
: （２０００－５００）*12／５1０００=35.29％
: 第二月收益：
: （２０００－５００）*12／５2０００=34.62％
: 。。。
: 再平均12个月收益？这倒是解释了还的越多，收益越低。

h*82011-05-24 07:05

47 楼

那就更难算了。principal和interest每月都变。第一个月，80%+是interest！银行都
是王八蛋。

【在 l*******m 的大作中提到】

: 我也晕了.
: 我一直想的是mortage里的principal算是收益,interest算是成本.

c*u2011-05-24 07:05

48 楼

什么乱七八糟的，怎么连mortgage的1000块也不见了，
就你的逻辑水平，竟然能买到可以租到2k的20万的房子，真是数学越差，越能赚钱，现
在正在后悔中，，，嗬嗬，

【在 h********8 的大作中提到】

: 对，房贷1000包括Principal+interest。
: 你是说该这样算？
: 第一月收益：
: （２０００－５００）*12／５1０００=35.29％
: 第二月收益：
: （２０００－５００）*12／５2０００=34.62％
: 。。。
: 再平均12个月收益？这倒是解释了还的越多，收益越低。

h*82011-05-24 07:05

49 楼

1000搬到分母里呀。
看来需要高手讲解了，我等好像越算越糊涂：）

【在 c*u 的大作中提到】

: 什么乱七八糟的，怎么连mortgage的1000块也不见了，
: 就你的逻辑水平，竟然能买到可以租到2k的20万的房子，真是数学越差，越能赚钱，现
: 在正在后悔中，，，嗬嗬，

c*u2011-05-24 07:05

50 楼

切莫搞清楚，20万的房子租2k怎么搞都赚了，算清楚做什么，

【在 h********8 的大作中提到】

: 1000搬到分母里呀。
: 看来需要高手讲解了，我等好像越算越糊涂：）

h*82011-05-24 07:05

51 楼

可收益率要有底限呀。6-7%回报很稳的utilities股，不难找，还什么心都不操。

【在 c*u 的大作中提到】

: 切莫搞清楚，20万的房子租2k怎么搞都赚了，算清楚做什么，

c*u2011-05-24 07:05

52 楼

做人不要太贪心，嗬嗬，

【在 h********8 的大作中提到】

: 可收益率要有底限呀。6-7%回报很稳的utilities股，不难找，还什么心都不操。

h*b2011-05-24 07:05

53 楼

correct, break even on cash flow gives no return on your down pay. and yes,
the smaller the down pay, the smaller the "loss" on invested capital
on the other hand, non-cash write offs such as depreciation, your return is
the saving on income tax. perhaps use that as quasi ROIC? :p

【在 N**s 的大作中提到】

: you are missing an important piece of the equation- the denominator, or the
: market value of your house. if it only worths $80k, good. if it can sell
: for $300k then bad.

f*i2011-05-24 07:05

54 楼

Write off is not a benefit for rental property in some cases。It force you
to take profit piece by piece, and transfer that profit into a capital gain
when you sell the house. Your tax bracket is probably higher at the year of
sale.

yes,
is

【在 h***b 的大作中提到】

: correct, break even on cash flow gives no return on your down pay. and yes,
: the smaller the down pay, the smaller the "loss" on invested capital
: on the other hand, non-cash write offs such as depreciation, your return is
: the saving on income tax. perhaps use that as quasi ROIC? :p