Redian新闻
>
求助;买房时Agent找的贷款公司不批贷款
avatar
求助;买房时Agent找的贷款公司不批贷款# Living
d*e
1
☆─────────────────────────────────────☆
dongfeiwww (我为技术狂) 于 (Mon Mar 5 00:49:51 2012, 美东) 提到:
http://www.36kr.com/p/88194.html
有人在Quora问了这个问题:What startup could make me a millionaire in four
years if I got hired as an emplyee today?
Symbolic Analytics的创始人Brandon Smietana在下面做了很长的回答,内容很精彩,
不过请勿对号入座:
大多数创业公司的退出(exit),都是通过M&A(并购),而不是通过IPO(首次公开募股
),现在大多数的M&A价格都低于3000万美元,最典型的价格是1500万美元,现在我们
来假设一个最乐观的退出案例,从其中的数据中算出,我作为创始人和CEO,能够拿多
少钱;从而计算出,你,作为一个员工可能赚得的利益。
(一)
假定案例
1)我拿到1000万的投资。
2)投资人拥有公司50%的股权(乐观估计)。
3)我将公司以3000万的价格出售。
4)我拥有30%的外流通股(Outstanding Share) ,非常乐观的估计。
投资人还拥有优先股,通过并购,他们首先把自己投入的钱收回来,然后再参与省下的
股权收益分红。
1)在3000万的退出中,投资人首先拿回他们投入的1000万,剩下2000万。
2)然后,优先股股东吃掉省下2000万的50%的利益分红,于是他们拿走另外1000万。
3)现在,整个脱售的现金只剩下1000万,分享这份利益的关系者包括大众股东,公司
员工,创始人和管理团队。
我,作为创始人和CEO,享有最多的普通股股权,价值这1000万美元的大概600万。省下
的400万利益归属其他所有的普通股股东(包括所有的公司员工)
最典型的早期员工,在利益分红中能拿到的资产不足CEO的1/30,因此,一位非常重要
的早期员工,能够从脱售中取得20万美元的利益。
现在,让我设想得不那么乐观,相对实际一点。70%进入A轮融资的创业者,除了工资,
其他什么利益都无法从公司获得。因此作为一名员工,
1)有70%的可能,如果你在A轮融资的时候加入创业公司,你的普通股是没有价值的。
2)与A轮以前的早期员工相比,A轮以后的员工通过股权或者期权能拿到的利益要少很
多。
3)在A轮融资以后,新员工能够拿到的最好的股权大概在0.3%左右。
4)无论什么样的员工,他们的股权都会在管理层更换或者新一轮融资中被稀释。
(二)
如果我进入的公司是”下一个Facebook”呢?
硅谷在过去的十年里发生了惊天动地的变化。这些变化,同时作用并且影响着IT员工们
能从公司那里获取的利益。
如果你在1998年以前(包含1998年)加入了一家在将来很成功的创业公司,那你一定已
经赚了很多钱。但是,如果你加入的是Facebook,你所能获取的利益价值可能就无法跟
前者媲美了。那么,那些加入“下一个Facebook“的哥们儿,希望可能就更小了,以下
是原因:
谷歌的早期员工在加入时,谷歌的估值还很低。
1)谷歌的估值,一路从4000万涨到了2000亿。
2)那些最早加入谷歌的清洁工,从谷歌获得价值1000美元的股权,在2008年也价值400
万美元。
3)一个获得了5万美元股权的工程师,他的股权在2008年价值1亿美元。
4)谷歌的大厨也获得了价值2800万的股权。
有四点原因说明,谷歌的员工为何能够金融上收益如此好:
1)他们在公司处于很低估值的时候获得股票期权。
2)从A轮融资到现在,谷歌的估值涨了4000倍。
3)公司员工以人为的超低协议价格获得购买期权(大概只相当于每股股价的1/10还要
低),因为当时IRS(美国国税局)的409(a)条款还不存在呢。
4)由于协议价格足够低,因此员工在行权时,缴纳的是资本利得税15%(Capital Gain
Tax),而不是收入税50%(Income Tax treatment)。
当谷歌发行股票给他的员工时:
1)公司处于低估值阶段,而非后来的顶峰估值阶段。
2)那时,美国国税局还没有执行409(a)条款,409(a)条款明确规定了员工期权的估值。
在十年以前,创业公司都会以低于估值的协议价格发给员工期权,以吸引有识之士。员
工因此有可能通过公司IPO而一夜致富,他们行权的协议价格大概之相当于估值价的1/
10。
而到今天,这么做就是不合法的了。现在,公司的主管们,依据83(b)条款,依然有权
通过限制性股票(restricted stock)获得低估股票(undervalued stock);但是,现
在获得将理性期权(Incentive Stock Options)的员工,就必须遵循IRS的的409(a)条
款。同时,现在的员工,在行权时更可能缴纳50%的收入税,而不是15%的资本利得税。
随着更高的早期估值,现在的员工已经不太有可能有现金能够行权,而且也不太有可能
缴纳资本利得税,一般都缴纳收入税。409(a)条款通过明确规定,也防止了员工行权
价像十年前那么低。现在,一个创业公司的员工,如果行使价值200万美元的ISO期权(
国际标准期权),在缴纳了加州税或者德州税之后,仍然可能面临50%的收入税。
一般情况下:创始人和主管们获得的是依据83(b)条款的限制性股票(Restricted
Stock),并且缴纳的是15%的资本利得税,员工则更可能时取得福利期权(Incentive
Options), 税率相对更高。
因此,作为一名员工,即便有一天你的公司被卖了,你也可能要缴纳50%的收入税。
200万瞬间就只剩100万,而现在,旧金山的房价是300万。
(三)创业公司估值之于员工的影响
以前所有关于谷歌员工胜出的理由,现在都有可能不复存在了。
新的创业公司,如Facebook,获得很高的早期估值,因此,早期员工能获得的利益相比
以前的创业公司,就少很多了。
更重要的是,现在只有越来越少的大型IPO,取而代之的是越来越多的小型M&A。
图片一: 1992年 — 2009年 风险投资也IPO和M&A交易的比例
大多数公司并没有谷歌和Facebook那样做得很好。即便在Facebook,也只有一小部分员
工积累财富。
Zuckerberg在Facebook的股权大致相当于Facebook所有非主管的员工股权的总和(24%
vs30%).。前50个Facebook的非主管员工所获得的股权,差不多相当于后面25000个员工
的总和。
股权就是金字塔,越升一级,差距就越大。
在一个以3000万被并购的公司退出案例里(见上),一个很成功的M&A退出。公司的CEO
也差不多只能赚600万美元。
(四)创业领域与员工回报的关系
有很多创业公司扎根在大众互联网领域(Customer Internet Space), 但是这个领域的
投资回报率也最低。就拿Facebook举例(最成功的消费者互联网公司之一),它从每一
个月度活跃用户那里只能产生3美元/年的利益。
很少的大众互联网公司能够通过广告获得盈利,像Ad.ly, Digg, Myspace, Twitter,还
有很多其他的公司都很难达到大规模盈利,即便是用户量非常庞大。
一个大众互联网公司,如果每个月的活跃用户数有50万,依照Facebook的盈利推算,一
年的盈利也只有150万美元。因此,不要把大众互联网当做救命稻草。
现如今,B2B/SaaS模式,以及生物技术市场,仍然能够在市场上攫取上亿的资金,但是
,很少有人能有能力和经验在这个市场里把公司做起来。但是,在这领域,却有比大众
互联网市场更多的盈利机会。
最有盈利空间的市场,最难发现创业公司。特别是,金融领域每年攫取的利润占全美公
司利益的70%,但是,在硅谷却很难发现金融创业公司,即便有,也基本是大众金融服
务。
Protip: 从数据和理论上看,如果你是A轮以后加入大众互联网公司的员工一枚,你的
股权几乎就不值钱了。
☆─────────────────────────────────────☆
dongfeiwww (我为技术狂) 于 (Mon Mar 5 01:16:00 2012, 美东) 提到:
看来不用yy了,这种几率越来越小了

☆─────────────────────────────────────☆
wwzz (wwzz) 于 (Mon Mar 5 01:46:12 2012, 美东) 提到:
看完之后,很受打击啊。不想再做题了。
☆─────────────────────────────────────☆
Hbase (每天都进步一点点) 于 (Mon Mar 5 01:49:23 2012, 美东) 提到:
呵呵
所以还是base啊
☆─────────────────────────────────────☆
PixelClassic (如梦) 于 (Mon Mar 5 02:07:28 2012, 美东) 提到:
现在加入startup是没有以前有吸引力了,大多数option都不是他们广告里说的
meaningful options,普通员工在各方面都受限制,能发财的很少。 很多人按
最理想情况算option, 但是没考虑到很多其他复杂因素在里面。不过好处是现在
比较热的startup现金都不太短缺,base给的也不是很低。
☆─────────────────────────────────────☆
quantx (X矿工) 于 (Mon Mar 5 02:08:23 2012, 美东) 提到:
fresh phd.,fb两年,听说有1到2米。两年前fb split股票之前多少员工?
☆─────────────────────────────────────☆
quantx (X矿工) 于 (Mon Mar 5 02:10:03 2012, 美东) 提到:
另外去年这个时候有人报fb一万股rsu,按40块算,也有40万。而且那时fb的base已经
和g相当了。
☆─────────────────────────────────────☆
PixelClassic (如梦) 于 (Mon Mar 5 02:23:19 2012, 美东) 提到:
40万缴了税之后还能怎样呢,4年以后不出什么事才能拿全,跟早quit早工作几年也没
啥差别。而且他们很快给的RSU就跟google相仿了。当然比进一般公司还是好,能进
还是要进,因为至少也没什么缺点,但是不是life changing的,不要期望过高。
☆─────────────────────────────────────☆
quantx (X矿工) 于 (Mon Mar 5 02:32:21 2012, 美东) 提到:
40% tax, 24w, still much more than g's 6w after tax ah.
☆─────────────────────────────────────☆
PixelClassic (如梦) 于 (Mon Mar 5 02:45:34 2012, 美东) 提到:
Facebook给1万股的时候G给400股。我是说之后他们很快就跟google差不多了。
我是承认那个时候能进facebook还是应该进,但是只是差别并不是很大。我就是举个例
子,比如一个人心血来潮quit了PhD早工作了几年,去了个已上市公司,跟另外一个人
fresh PhD进了facebook,额外到手的钱结果可能是差不多的,而且第一个人在第二个人
工作的时候钱已经在手,第二个人还要等四年指望股票不出问题,虽然第一个人大家关注
的会少很多。所以这个东西的价值远小于很多人所认为的,可能就等于你早点quit phd.
☆─────────────────────────────────────☆
peking2 (myfacebook) 于 (Mon Mar 5 02:52:46 2012, 美东) 提到:
还有能跟G,F相提并论的公司吗?
☆─────────────────────────────────────☆
Hbase (每天都进步一点点) 于 (Mon Mar 5 02:53:32 2012, 美东) 提到:
不觉得quit phd多工作几年能存那么多钱啊
一年能存个5万了不得了
个人
关注
☆─────────────────────────────────────☆
Hbase (每天都进步一点点) 于 (Mon Mar 5 02:54:56 2012, 美东) 提到:
twitter
tumblr
☆─────────────────────────────────────☆
dongfeiwww (我为技术狂) 于 (Mon Mar 5 02:55:24 2012, 美东) 提到:
大家心气很高啊,其实也不要太攀比了,毕竟幸运还是少数人
☆─────────────────────────────────────☆
PixelClassic (如梦) 于 (Mon Mar 5 03:01:37 2012, 美东) 提到:
这篇文章的意义不在于让你选择进什么公司,只是让大家不要期望过高,我觉得还是有
些道理的。
☆─────────────────────────────────────☆
peking2 (myfacebook) 于 (Mon Mar 5 03:06:43 2012, 美东) 提到:
偶。还没来得及看文章呢。总是被你们的高论所吸引。
☆─────────────────────────────────────☆
quantx (X矿工) 于 (Mon Mar 5 03:10:56 2012, 美东) 提到:
觉得他悲观了点。
☆─────────────────────────────────────☆
peking2 (myfacebook) 于 (Mon Mar 5 03:12:38 2012, 美东) 提到:
旧金山的房价是300万。
这个数字真实吗?
☆─────────────────────────────────────☆
PixelClassic (如梦) 于 (Mon Mar 5 03:17:50 2012, 美东) 提到:
city里面能住的下一家人的差不多应该是真实的吧,硅谷大农村没有这么高。三番市内的房价要论单位面积其实比硅谷高非
常多,不过那边卖的小房子很多,所以均价看上去不是太高。
☆─────────────────────────────────────☆
PixelClassic (如梦) 于 (Mon Mar 5 03:22:48 2012, 美东) 提到:
没有context太容易理解偏说的是什么了,很多不必要的争论就是这么来的。
☆─────────────────────────────────────☆
peking2 (myfacebook) 于 (Mon Mar 5 03:33:39 2012, 美东) 提到:
内的房价要论单位面积其实比硅谷高非
那看来一般不会有人在三番买房了吧。根本买不起。
☆─────────────────────────────────────☆
zephyr (小顽童) 于 (Mon Mar 5 03:46:57 2012, 美东) 提到:
能有额外四十万也不容易了。
关于缴税,Base也是要交税的。
基本等于额外有四年只挣不花。
☆─────────────────────────────────────☆
gloomyturkey (一只郁闷的火鸡) 于 (Mon Mar 5 08:31:19 2012, 美东) 提到:
我不知道这个版混的想进大公司的同学都是怎么想的。想进去是:
想做事?还是想赚钱?
时常有人说:进了FGMAL, 也就是大机器上的一个螺丝钉。
是这样,你有可能干的跟普通公司类似的活,还更累,鸭梨更大。
但是如果你左边的那颗螺丝钉叫Cedric Beust, 右边的叫Steve Yeggy。你左眼可以看
人怎么匪夷所思地化繁为简;右耳可以听人滔滔不绝地天南地北胡说。
你不觉得这是钱买不到的吗?
还是你觉得公司付你高薪,左边给你放只猴子,右边放只猩猩,每天你都轻松傲视大家
,这样的生活更有意思?
☆─────────────────────────────────────☆
ctcooll (CTcoolL) 于 (Mon Mar 5 10:28:38 2012, 美东) 提到:
非常赞
☆─────────────────────────────────────☆
biggu (大牯) 于 (Mon Mar 5 10:53:15 2012, 美东) 提到:
三蕃比曼哈顿大部分地方都贵,基本是给celebrity住的。
☆─────────────────────────────────────☆
wwzz (wwzz) 于 (Mon Mar 5 13:35:33 2012, 美东) 提到:
这个我太同意了。
工作时,你Team里的人是怎样的,Makes much difference. I would rather be the
dumb guy in the team so that I can learn from the better engineers.
Of course, you should be able to perform at certain level to be in the team.
☆─────────────────────────────────────☆
wwzz (wwzz) 于 (Mon Mar 5 13:37:32 2012, 美东) 提到:
三蕃很大。平均房价并不高。Palo Alto 平均好像更高。
☆─────────────────────────────────────☆
ssmmiillee (lala) 于 (Sun Apr 22 08:19:01 2012, 美东) 提到:
mark
☆─────────────────────────────────────☆
GRwebbie (Webbie) 于 (Sun Apr 22 11:11:34 2012, 美东) 提到:
mark
☆─────────────────────────────────────☆
OverCloud (天马行空) 于 (Sun Apr 22 12:56:24 2012, 美东) 提到:
现在加入startup公司,累得跟牛一样,最后吃的,也跟牛的一样。
☆─────────────────────────────────────☆
lwsOsgvd (lwsOsgvd) 于 (Sun Apr 22 13:32:35 2012, 美东) 提到:
不怕成为末位淘汰的那个人?
team.
☆─────────────────────────────────────☆
domini (none) 于 (Sun Apr 22 13:48:57 2012, 美东) 提到:
最后一段总结的好,金融攫取了70%的利润,干什么都不如玩钱的,所以什么IT民工最
好什么的都是放屁,媒体华尔街转移视线而已。
☆─────────────────────────────────────☆
yuwenchengdu (Go Washington Capitals!) 于 (Sun Apr 22 13:49:34 2012, 美东) 提到:
并购之后的钱基本上是用股票来算得
所以还得再新公司做牛做吗几年之后才能拿满钱
400
Gain
值。
CEO
☆─────────────────────────────────────☆
yuwenchengdu (Go Washington Capitals!) 于 (Sun Apr 22 14:03:28 2012, 美东) 提到:
和人性格有关,我就喜欢平淡生活
这个版上很多人都是狠aggressive的性格,动不动鼓励大家去奋斗,去做最好的团队里
的最差一员
问题就是,很多nb的人往往是狠mean的,如果你是最好的团队里的最差一员,很可能精
神压力,生活压力都很大,往往得不偿失。很多比你牛的同事,可能在做人是完全是个
垃圾。并不是每个人都适合在压力环境下工作的
我觉得知足常乐是最重要的,如果有足够的能力,去试一下好的团队,也是很值得的
古语有云,塞翁食马,焉知非福
team.
以看
大家
☆─────────────────────────────────────☆
gloomyturkey (一只郁闷的火鸡) 于 (Sun Apr 22 17:56:59 2012, 美东) 提到:
愿赌服输
☆─────────────────────────────────────☆
wwzz (wwzz) 于 (Sun Apr 22 18:02:23 2012, 美东) 提到:
为了以后的生存和发展,还是该趁年轻的时候都学点东西,积累点经验。以后万一没工
作了,还能乐得起来?
☆─────────────────────────────────────☆
glowinglake (湖清霞远) 于 (Sun Apr 22 18:04:14 2012, 美东) 提到:
做技术是没法发财滴
☆─────────────────────────────────────☆
yuwenchengdu (Go Washington Capitals!) 于 (Sun Apr 22 18:04:36 2012, 美东) 提到:
可以循序渐进,未必一定要去做最差的
队里
能精
是个
☆─────────────────────────────────────☆
yuwenchengdu (Go Washington Capitals!) 于 (Sun Apr 22 18:05:15 2012, 美东) 提到:
不一定,有sense的人不懂技术在it领域也能发财,当然有sense又懂技术更好
☆─────────────────────────────────────☆
gloomyturkey (一只郁闷的火鸡) 于 (Sun Apr 22 18:05:30 2012, 美东) 提到:
同意,每个人都该根据自己的情况来选,不是大家都认同的公司就应该是归宿。
另外,选择也是动态的,不是一见钟情定终生,入错了公司,还是可以转出来的。只要
头脑灵活点,知错就改。
最怕知道是不好的处境,贪图一时的安逸和工资,被煮青蛙了。
☆─────────────────────────────────────☆
wwzz (wwzz) 于 (Sun Apr 22 18:20:10 2012, 美东) 提到:
我想中国人,只要不是太混的,落到末位不太可能。可能有人会说,如果manager要搞
你,你再努力,也没用。我想说得是第一,为什么他要搞你,如果你好好干,没有理由
的。第二,如果他就是要搞你,那就说明,你入错了公司,换工作就行了。
如果老是害怕,自己是末位,就说明你实力或自信不够。自己努力吧,还不行,就别硬
撑着。天天上班,苦恼,何必呢。
☆─────────────────────────────────────☆
WaDaKeng (挖坑专用ID) 于 (Sun Apr 22 19:00:14 2012, 美东) 提到:
为什么quit phD不可以去Facebook,fresh就可以进?
个人
关注
phd.
☆─────────────────────────────────────☆
ztone (zabumba) 于 (Mon Apr 23 02:11:50 2012, 美东) 提到:
co-ask.
avatar
l*o
2
求助各位大虾,在买房时,agent帮我们向一个lender提交了贷款申请,但是在提交2周
后lender告诉我们,他们查到我们要买的社区存在一个home owner association与
builder之间的官司,主要是关于屋顶维修的,lender考虑到这个官司,所以可能不会批
给我们贷款。
请问有没有版上的朋友遇到过这样的情况呢?我们觉得整个手续过程中agent没有提到
过或者查到过这个问题,到了申请交上去2周后才说,责任是不是应该算是他们的呢?
因为这时候再换lender又需要好几千块的申请费,还耽误closing的时间,所以请教大
侠们如何才是最好的解决办法,谢谢!
avatar
b*d
3
HOA和builder之间有litigation的贷款是不能批准的,因为lender不知道potential的影
响会是什么.
HOA有litigation的事情是要到condo review的时候才会知道,其实这个应该是buyer
agent/listing agent失职,这些情况应该及早告诉buyer,因为贷款是贷不下来的。

【在 l****o 的大作中提到】
: 求助各位大虾,在买房时,agent帮我们向一个lender提交了贷款申请,但是在提交2周
: 后lender告诉我们,他们查到我们要买的社区存在一个home owner association与
: builder之间的官司,主要是关于屋顶维修的,lender考虑到这个官司,所以可能不会批
: 给我们贷款。
: 请问有没有版上的朋友遇到过这样的情况呢?我们觉得整个手续过程中agent没有提到
: 过或者查到过这个问题,到了申请交上去2周后才说,责任是不是应该算是他们的呢?
: 因为这时候再换lender又需要好几千块的申请费,还耽误closing的时间,所以请教大
: 侠们如何才是最好的解决办法,谢谢!

avatar
b*2
4
三个agent都有责任, 凡是有HOA的property, 一定要首先check litigation, rent
ratio, HOA fee对DTI的影响.
avatar
l*o
5
那请问大侠,现在最好的解决方案是什么呢?小弟感激不尽!

【在 b********2 的大作中提到】
: 三个agent都有责任, 凡是有HOA的property, 一定要首先check litigation, rent
: ratio, HOA fee对DTI的影响.

avatar
f*i
6
walk away

【在 l****o 的大作中提到】
: 那请问大侠,现在最好的解决方案是什么呢?小弟感激不尽!
avatar
v*o
7
condo很麻烦的。我们以前碰到过这种情况,都到最后一步了,ING给据了,说rent
ratio太高。最后在Local的小银行贷的款。local的小银行比较清楚情况。

【在 b********2 的大作中提到】
: 三个agent都有责任, 凡是有HOA的property, 一定要首先check litigation, rent
: ratio, HOA fee对DTI的影响.

avatar
b*d
8
你现在也只好退出了.

【在 l****o 的大作中提到】
: 那请问大侠,现在最好的解决方案是什么呢?小弟感激不尽!
avatar
k*n
9
cash买房??
avatar
M*9
10
没有closing就不需要付申请费,不信的话,你到银行去问一下,不要经过中介。
avatar
p*n
11
rent ratio多高算高啊?我也正在做一个condo的贷款。

【在 b********2 的大作中提到】
: 三个agent都有责任, 凡是有HOA的property, 一定要首先check litigation, rent
: ratio, HOA fee对DTI的影响.

avatar
l*o
12
谢谢大侠,那这样我们现在已经付了HOUSE INSPECTION和律师费(MORTGAGE申请的钱那
个公司已经会退还),是不是应该告诉帮我们买房的AGENT和对方卖方的AGENT,这是他
们的责任,然后让他们公司给我们出这些钱呢?谢谢!

【在 b********2 的大作中提到】
: 三个agent都有责任, 凡是有HOA的property, 一定要首先check litigation, rent
: ratio, HOA fee对DTI的影响.

avatar
l*o
13
谢谢大侠,那这样我们现在已经付了HOUSE INSPECTION和律师费(MORTGAGE申请的钱那
个公司已经会退还),是不是应该告诉帮我们买房的AGENT和对方卖方的AGENT,这是他
们的责任,然后让他们公司给我们出这些钱呢?谢谢!

【在 b*d 的大作中提到】
: 你现在也只好退出了.
avatar
p*y
14
因为sue builder建筑质量有问题,lender对房价就会存疑。有这种litigation很难拿
到贷款了。
只能退出了,有些钱估计是拿不回来的了。有HOA的小区,很关键的一个问题就是有没
有litigation。如果HOA是被告,基本上100%拿不到loan,如果HOA是原告,还有救,但
是如果牵涉房屋质量,就回天乏术了。
如果当地有 Sovereign Bank, 可以去问一下,他们似乎有program针对无法warrant的
condo。不确知有没有针对LZ这种litigation的房子的贷款program。
相关阅读
logo
联系我们隐私协议©2024 redian.news
Redian新闻
Redian.news刊载任何文章,不代表同意其说法或描述,仅为提供更多信息,也不构成任何建议。文章信息的合法性及真实性由其作者负责,与Redian.news及其运营公司无关。欢迎投稿,如发现稿件侵权,或作者不愿在本网发表文章,请版权拥有者通知本网处理。