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眼下这个形势是不是找dual agency更容易抢到房子?

眼下这个形势是不是找dual agency更容易抢到房子?# Living

v*n2013-04-17 07:04

1 楼

【以下文字转载自 WaterWorld 讨论区】
发信人: verizonchen (verizonchen), 信区: WaterWorld
标题: 艾琳这个waitress太霸道吧，又要和伍兹离婚又不让伍兹找新女友
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Mar 30 15:20:30 2011, 美东)
艾琳不满伍兹结交22岁小女友准备单独抚养孩子（图）
一周前，伍兹被曝光了与22岁的新女友正如胶似漆的消息，这个爆炸性的消息也在全球
范围内引发了广泛关注，大家都在祝福伍兹这段新的感情，不过有一个人却为此大发脾
气，这个人就是伍兹的前妻艾琳。
)
昨天，据美国著名八卦网站报道，艾琳听说伍兹在与一个狂野女孩约会之后暴怒，她准
备将两个孩子从伍兹身边带走。这倒不是说艾琳还对伍兹旧情未了，她只是担心 22岁
的伍兹新女友约翰斯顿的恶劣行径会把孩子们带坏了。要知道，伍兹目前正在与一个比
他小13岁的女大学生阿莉丝・拉赫蒂・约翰斯顿约会。这本没有什么。艾
琳觉得不悦的是这个22岁的姑娘竟然因为涉嫌醉驾被警察局逮捕过。
根据两人之前的协议，目前艾琳与伍兹共同拥有两个孩子的监护权，根据之前的一些报
道，离婚协议上说，伍兹不能让两个孩子见他的那些不三不四的情妇，除非他本人打算
同那个女人结婚。显然，艾琳认为约翰斯顿就是“不三不四” 的女人。据艾琳身边的
好友透露，艾琳不希望自己的两个孩子----3岁女儿萨姆与2岁儿子查理跟阿莉丝
12539;约翰斯顿在一起，“当艾琳听到醉驾的消息之后相当愤怒。”艾琳的好友说，“
艾琳说如果老虎把这个女人带到孩子的身边的话，那就违反了离婚协议。她将争取单独
抚养两个孩子。”

y*r2013-04-17 07:04

2 楼

也许价格上有些指导性意见?offer被拒了好几次了，都是buyer agent估价偏低加上自
己也心疼钱。

l*r2013-04-17 07:04

3 楼

既然是出价偏低，那换个中介的结果，不还是提高出价。

【在 y******r 的大作中提到】

: 也许价格上有些指导性意见?offer被拒了好几次了，都是buyer agent估价偏低加上自
: 己也心疼钱。

y*r2013-04-17 07:04

4 楼

但是不是更有指导性而且胜算大一些?

【在 l******r 的大作中提到】

: 既然是出价偏低，那换个中介的结果，不还是提高出价。

l*r2013-04-17 07:04

5 楼

有这个可能，但不一定。从你自己的利益来说，你如果已经买过房子，那找seller age
nt作dual agent没问题。如果是第一次买房子，最好还是找自己的buyer agent。

【在 y******r 的大作中提到】

: 但是不是更有指导性而且胜算大一些?

y*r2013-04-17 07:04

6 楼

谢谢!

age

【在 l******r 的大作中提到】

: 有这个可能，但不一定。从你自己的利益来说，你如果已经买过房子，那找seller age
: nt作dual agent没问题。如果是第一次买房子，最好还是找自己的buyer agent。

n*92013-04-17 07:04

7 楼

re这个。

age

【在 l******r 的大作中提到】

l*r2013-04-17 07:04

8 楼

老大，那种用于出租的multi family作为投资怎么样？有些啥tricky的地方么？最近出
来一
个50个unit的，要价1.25M。

【在 n*******9 的大作中提到】

: re这个。
:
: age

n*92013-04-17 07:04

9 楼

very good since you can get more on the rent compare to SFH since such a
building can be rented out to 2 or 3 families depending on the property and
you don't have to pay high HOA dues if you compare to condo. Insurance cost
is a bit higher than SFH though and financing is not as easy as SFH. other
than that, it's about the same.

【在 l******r 的大作中提到】

: 老大，那种用于出租的multi family作为投资怎么样？有些啥tricky的地方么？最近出
: 来一
: 个50个unit的，要价1.25M。

l*r2013-04-17 07:04

10 楼

谢谢!这个其实是一个apartment complex，一共50个unit。我看到他们的Financial里面
有个reserve，这个是作为expense来算的，不知道这是个什么？另外，商业贷款有些什
么需要注意的？跟我的收入挂钩吗？我现在的residential的贷款已经把贷款额度用完了
。

and
cost

【在 n*******9 的大作中提到】

: very good since you can get more on the rent compare to SFH since such a
: building can be rented out to 2 or 3 families depending on the property and
: you don't have to pay high HOA dues if you compare to condo. Insurance cost
: is a bit higher than SFH though and financing is not as easy as SFH. other
: than that, it's about the same.

n*92013-04-17 07:04

11 楼

Wow, 50 units. You play big. reserve is required for condo complex as its
repairing/remodeling/rebuilt funds. it will come from their HOA due. as for
商业贷款, you need check with a bank since regular loan officer can not do
this. should be related with the property and the rent not with your
personal income, but you need double check to make sure.

里面
完了

【在 l******r 的大作中提到】

: 谢谢!这个其实是一个apartment complex，一共50个unit。我看到他们的Financial里面
: 有个reserve，这个是作为expense来算的，不知道这是个什么？另外，商业贷款有些什
: 么需要注意的？跟我的收入挂钩吗？我现在的residential的贷款已经把贷款额度用完了
: 。
:
: and
: cost

l*r2013-04-17 07:04

12 楼

从来没有管理过condo complex，这不心里正在打鼓，不知道搞不搞得定。如果请PM公司
来管理的话，大约8%的费用另加其它的concession,Repair, maintenance之类的，不容
易控制成本。但是自己打理又不大现实，除非不工作了专门搞这个。这个小区的好处是
，离大学近，在去学校的bus line上。

for

【在 n*******9 的大作中提到】

: Wow, 50 units. You play big. reserve is required for condo complex as its
: repairing/remodeling/rebuilt funds. it will come from their HOA due. as for
: 商业贷款, you need check with a bank since regular loan officer can not do
: this. should be related with the property and the rent not with your
: personal income, but you need double check to make sure.
:
: 里面
: 完了

n*92013-04-17 07:04

13 楼

50 units 是不少，离大学又近，收入应不错。不行就请人。

公司

【在 l******r 的大作中提到】

: 从来没有管理过condo complex，这不心里正在打鼓，不知道搞不搞得定。如果请PM公司
: 来管理的话，大约8%的费用另加其它的concession,Repair, maintenance之类的，不容
: 易控制成本。但是自己打理又不大现实，除非不工作了专门搞这个。这个小区的好处是
: ，离大学近，在去学校的bus line上。
:
: for

l*r2013-04-17 07:04

14 楼

我看他们的financials，Expense 不但含有8%的管理费用，还含有payroll费用，不太理
解。下面这个是copy下来的，似乎是2012年1月到2013年2月。看最后这个net
operating income,回报率还不到10%。
Income T-3 Feb 2013 PRO FORMA
Gross Scheduled Rent $392,592 $392,592
Loss to Lease -$37,931 -$31,407 -8.0%
Gross Potential Rent $354,661 $361,185
Less: Vacancy * -$23,194 -$19,630 -5.0%
Less: Concessions -$14,081 -$7,852 -2.0%
Net Rental Income $317,387 $333,703 85.0%
Water/Sewer Income $19,423 $21,200 $400
Other Rental Income $19,120 $23,850 $450
Effective Gross Income $355,930 $378,753 $7,146
Expenses Pro Forma Pro Forma
Payroll $63,600 $63,600 $1,200
Aministrative $10,600 $10,600 $200
Marketing $4,929 $4,929 $93
Repairs & Maintenance $23,850 $23,850 $450
Utilities $39,750 $39,750 $750
RE Taxes (2012 Actual Bill) $30,824 $30,824 $582
Insurance $11,925 $11,925 $225
Management Fee $24,915 $26,513 7.0%
Total Operating Expenses $210,393 $211,991 $4,000
Capital Reserve $18,550 $18,550 $350
Total Expenses w/Reserves $228,943 $230,541 $4,350
NOI After Reserve $126,987 $148,212 $2,796

【在 n*******9 的大作中提到】

: 50 units 是不少，离大学又近，收入应不错。不行就请人。
:
: 公司

l*r2013-04-17 07:04

15 楼

管理费是7%，看错了。

太理

【在 l******r 的大作中提到】

: 我看他们的financials，Expense 不但含有8%的管理费用，还含有payroll费用，不太理
: 解。下面这个是copy下来的，似乎是2012年1月到2013年2月。看最后这个net
: operating income,回报率还不到10%。
: Income T-3 Feb 2013 PRO FORMA
: Gross Scheduled Rent $392,592 $392,592
: Loss to Lease -$37,931 -$31,407 -8.0%
: Gross Potential Rent $354,661 $361,185
: Less: Vacancy * -$23,194 -$19,630 -5.0%
: Less: Concessions -$14,081 -$7,852 -2.0%
: Net Rental Income $317,387 $333,703 85.0%

n*92013-04-17 07:04

16 楼

no interest payment?

太理

【在 l******r 的大作中提到】

l*r2013-04-17 07:04

17 楼

他们没算进去。如果减掉这个的话，回报很一般。

【在 n*******9 的大作中提到】

: no interest payment?
:
: 太理

n*92013-04-17 07:04

18 楼

payroll，管理费较高。可以考虑雇兼职,让他白住用房租抵工资，这样等于降低了
vacancy.

【在 l******r 的大作中提到】

: 他们没算进去。如果减掉这个的话，回报很一般。

l*r2013-04-17 07:04

19 楼

这是个可行的办法。不过如果加上贷款的话，回报还是一般。除非价格能降下来。

【在 n*******9 的大作中提到】

: payroll，管理费较高。可以考虑雇兼职,让他白住用房租抵工资，这样等于降低了
: vacancy.