房贷中如何计算和理解Annual Percentage Rate(APR)# Living
c*e
1 楼
在申请房贷的过程中，有一个概念叫APR（Annual Percentage Rate). 很多人对其非常
费解，也弄不清楚这个rate是如何计算的. 其实，它的计算非常简单，explanation如
下：
贷款不是免费的，申请者从提交贷款申请到贷款到被批复需要经过很多手续，也有很多
service charge. 这些charge基本分三种 - lender的charge，broker的charge和third
party的charge. Lender和Broker的charge被定义为Pre-paid Finance Charge. 这个
charge是要从贷款总额里面扣除的，假设费用总额是$1,310.86. 举例来说，你的贷款
金额是$467,000, 锁定利率（note rate）是30年固定3.625%， 用金融计算器可以算出
（折现）一个月的本金和利息是$2,129.76. 但是$467,000没有白给你，其中你为了拿
到这个loan付出了$1,310.86，所以你理论上得到的款额是467000-1310.86 = $465,689
.14. APR就是根据每月本金+利息$2,129.76 按照$465,689.14折现（Amortization）得
到的. 可以算出APR是大概3.648%. 这个rate一定会比note rate (e.g. 3.625%) 要高.
另外，具体什么样的费用被定义为Pre-paid Finance Charge（PFC）会根据lender的不
同而有不同的算法，比如有的lender也会把Lender's Title Insurance, Owner's
Title Insurance, County Recording Fee 和 Appraisal Fee 等等也算作PFC. 从而显
得APR更高.但无论lender的标准怎样或者APR数值是多少，贷款申请人要对拿到这个贷
款付了多少费用有一个清楚的认识，单纯拿APR和note rate比较是不合适的.
另外，specifically，对于broker给做的no cost refinance，Note Rate实际上就是
APR，之所以很多broker的APR比Note Rate稍高是因为Impound (escrow) accout
reserve 和 pre-paid interest 也算进APR的计算里面了，而这两个费用并不是“cost
”的一部分.
费解，也弄不清楚这个rate是如何计算的. 其实，它的计算非常简单，explanation如
下：
贷款不是免费的，申请者从提交贷款申请到贷款到被批复需要经过很多手续，也有很多
service charge. 这些charge基本分三种 - lender的charge，broker的charge和third
party的charge. Lender和Broker的charge被定义为Pre-paid Finance Charge. 这个
charge是要从贷款总额里面扣除的，假设费用总额是$1,310.86. 举例来说，你的贷款
金额是$467,000, 锁定利率（note rate）是30年固定3.625%， 用金融计算器可以算出
（折现）一个月的本金和利息是$2,129.76. 但是$467,000没有白给你，其中你为了拿
到这个loan付出了$1,310.86，所以你理论上得到的款额是467000-1310.86 = $465,689
.14. APR就是根据每月本金+利息$2,129.76 按照$465,689.14折现（Amortization）得
到的. 可以算出APR是大概3.648%. 这个rate一定会比note rate (e.g. 3.625%) 要高.
另外，具体什么样的费用被定义为Pre-paid Finance Charge（PFC）会根据lender的不
同而有不同的算法，比如有的lender也会把Lender's Title Insurance, Owner's
Title Insurance, County Recording Fee 和 Appraisal Fee 等等也算作PFC. 从而显
得APR更高.但无论lender的标准怎样或者APR数值是多少，贷款申请人要对拿到这个贷
款付了多少费用有一个清楚的认识，单纯拿APR和note rate比较是不合适的.
另外，specifically，对于broker给做的no cost refinance，Note Rate实际上就是
APR，之所以很多broker的APR比Note Rate稍高是因为Impound (escrow) accout
reserve 和 pre-paid interest 也算进APR的计算里面了，而这两个费用并不是“cost
”的一部分.