这房该买吗？# Living
b*g
1 楼
随着中国社会、经济的三重变迁，最富裕的这代中国人正在逐渐离我们远去。
在未来中国，狂风骤雨般书写财富神话的机会，如过江之鲫般涌现的土豪群体已是过往
，轻易实现人生小目标者，可能寥若晨星。
我们罗列了十个理由，解释为什么最富裕的一代中国人在远去之中。
- 1 -
中国经济爆发式增长期已经过去
个人财富的积累取决于国家经济的兴衰，在过去20年，中国经济的增长令人眩目。
1997年东亚危机至今的20年，中国经济体量大涨：1997年之时中国GDP仅为7.85万亿元
，当时人民币汇率为8.28，折合约9500亿美元，人均仅774美元。这大致仅和目前的乌
干达等非洲贫困国家差不多，离当下的越南、印度都差得远。
到了2016年，中国GDP已比1997年增长了近10倍，折合约为11万亿美元。中国成为全球
第二大经济体，其体量和日、德、英三国的总和相当。
请不要忘记，在1997年，中国的经济实力仍是全球倒数的低收入国家。在未来，我们已
不能指望中国重新复制爆发式经济增长。
- 2 -
人民币大发行的洒钱阶段可能已一去不复返
在1997年之际，中国的广义货币M2仅为9.1万亿，相当于当时GDP的115%，而到了2016年
底，M2已是155万亿，相当于GDP的两倍。
如此超级货币周期恰好搭配了史无前例的庞大工业化、现代化进程，保证了中国物价指
数CPI的中枢水平不升反降。
这一点可能和普通民众的直观感受相悖。在90年代中国还是很容易遭遇5%以上的物价涨
幅，而近年来，3%的CPI都不多见了。
庞大而廉价的消费品滚滚而来。这种发钞节奏，决定了存钱不如借钱，借小钱不如借大
钱，冒险者迅速攫取了谨慎者的财富。在未来，我们已不能指望央行再度任性发钞。
- 3 -
最惊人无度的行业暴富机会已消退
回顾1997年，中国还不存在市场化的房地产行业，私家车对绝大多数国人而言还是个奢
侈的梦想。
20年间，从攫取矿业等资源，到房地产开发等人脉和资金密集行业，再到IT和互联网等
科技英雄时代，挖矿的、盖房的、用网络开全球地摊货的，以及少量做制造业和消费品
实体的，构成了中国富裕人群的基本特质。
由于金融业没有掌握在私人部门手中，因此金融业的暴发户反而不是那么庞大。
投资回报率在中国迅速走低，2012年之前，中国投资回报率ROE估计在12%-18%之间，而
当下扣除金融业之外，中国实体经济的ROE约为7%。
中国进入了低利率时期的优质资产荒困境。在未来，人们很难指望中国还会涌现凭胆气
耍流氓拉关系就能搞定的暴利行业。
- 4 -
涨工资越来越难了
从工薪族的角度看，1997年城镇职工大约7亿人，当年工资总额9602亿元，折合年工资
收入仅为1380元，月薪也就120元。到2016年估计城镇职工约7.9亿人，工资总额达12万
亿，折合年和月工资分别为1.5万和1250元。上述数据可能和普通民众的直观感受不一
致。
尽管如此，从不太靠谱的数据看，20年中国经济增长10倍，职工工资也增长了10多倍。
其实当下普通工薪族月薪在3－5千，京沪等一线城市中位数月薪大约为1万元。
普罗大众尚且如此，中国富裕阶层的财富积累显然更为惊人。万元户已作古，人生小目
标才有些气魄。在未来，中国人口红利的远去和劳动力成本的不断攀升，使得收入增长
必然随着经济成长回落的大势而不再汹涌。
- 5 -
最蔚为壮观的资产价格膨胀可能也已接近巅峰
中国人资产配置日益多元化，除了传统的银行储蓄之外，中外房地产、股票、理财、艺
术品等纷至沓来。在各种资产价格膨胀中，最为引人瞩目的是楼市和艺术品市场。
1997年，中国还无所谓房地产市场，2000年前后，京沪市区的商品房价也就在每平米四
五千，现在则动辄10万，一线城市房价足足涨了15-20倍，全国房价的普遍涨幅也不会
少于10倍。
是什么拉开了人与人之间的贫富差距？很可能不是工资收入差异造成的，而是是否买房
置业拉开了贫富差异。你若在一线城市有两三套房，基本就迈入千万富翁俱乐部。
当中国的房价等资产价格到了今天的高位，在未来，中国资产价格很可能不是令人艳羡
的，而可能是蕴含风险甚至陷阱的。
- 6 -
家庭部门最轻松的税负阶段将迅速成为过往
过去20年，从GDP初次分配看，企业占20-25%，家庭部门尽管占比下降仍占近60%；但从
税收占比看，企业贡献了近70%，家庭部门贡献仅约12%。
直到2016年，中国政府征缴的个人所得税也仅刚突破1万亿元。高收入人群的税负过轻
和敛财过速是平行的。
如果企业税负无法更沉重，那么家庭部门的税负必然显著增加。在未来，涉及个人税负
的“三重门”将陆续出现，即遗产税，房产税和更完善的个人所得税。无论如何，家庭
部门税负整体过轻，结构失衡的状况无法延续。
- 7 -
人力资源最廉价高效的积累阶段可能正在远去
当下中国的富裕人群，按照1997年之前大学毕业算起，大致是40向上的年龄，更年轻的
富豪群体暂时还不是主流。
很幸运的是，彼时在中国的中学和高等教育还是非常便宜和高效的，贫苦子弟进入名牌
大学的机会多多。
而当下，中国教育不公现象似乎在抬头，重点中学的入门竞争，国际学校的遍地开花，
高考招生的奇特录取线，漂洋过海的中国学子，使得从教育层面开始，社会阶层的纵向
流动已很不顺畅。
- 8 -
中国最节俭的一代人在谢幕
中国人传统上爱储蓄，1997年，中国城乡居民的储蓄仅为4.6万亿元，这在当时相当于
城镇职工3年多的工资；2016年底估计居民储蓄已接近60万亿元，大约相当于城镇职工5
年的工资。
如果考虑到房产，除储蓄之外的金融动产，那么中国人在过去20年积累下来的财富更为
庞大。考虑到庞大财富的积累早于人均GDP达到1万美元的门槛，这个财富存量总体上是
依赖节俭和储蓄而成。
但总体上中国家庭部门的储蓄率已在下滑之中。舒适的成长环境带来更强安全感、更强
依赖心的新生代，他们花钱多过挣钱，追新逐异多过勤俭节约。
在未来，中国人不太可能重复过去20年的高储蓄，甚至已积累的庞大财富都有可能被逐
渐消耗。老龄化和新生代共同催生日益临近的坐吃山空。
- 9 -
贫富悬殊最为惊人反差的世代不可维持
中国120万人拥有中国家庭部门全部可投资金融资产的37%。贫富鸿沟触目惊心。在未来
，随着政府推动社会公平进程，食利阶层难以长袖善舞。
- 10 -
伟大而幸运的时代，在快速划上句号。
过去20年，人类经历了波澜壮阔的全球化时期，中国抓住了改革开放的良机。特朗普现
象的出现，及其在欧洲可能蔓延之势，都标志着这个伟大而幸运时代的终结。
中国和平发展的战略机遇期即便尚未终结，其内涵和形式也一定已发生了重大改变。中
国最富裕的这一代人的崛起，既依赖个人奋斗，但更大程度上是发了“国运财”，圈了
块地、占了个矿，钻法律空子的模式不能不终结。即便中国崛起之势难阻，也不意味着
中国富豪可以延续其敛财的陈旧模式。
回顾20年世事变迁，很可能最富有的一代中国人在逐渐远去，人们怀着复杂的心情旁观
他们。深刻的时代烙印，和并不足以驾驭庞大财富的有限心智，使得这一代富裕阶层可
以得到普罗大众的羡慕，但难以得到公众的追随和认同。
最富裕一代中国人的整体形象支离破碎，光怪陆离，他们拥有庞大的财富，但不太可能
赢得同样巨大的尊重。如果王健林或者马云老去，远去，会有人为此唏嘘吗？很难。
而引领中国未来富裕群体的灵魂人物，则尚未出现。
在未来中国，狂风骤雨般书写财富神话的机会，如过江之鲫般涌现的土豪群体已是过往
，轻易实现人生小目标者，可能寥若晨星。
我们罗列了十个理由，解释为什么最富裕的一代中国人在远去之中。
- 1 -
中国经济爆发式增长期已经过去
个人财富的积累取决于国家经济的兴衰，在过去20年，中国经济的增长令人眩目。
1997年东亚危机至今的20年，中国经济体量大涨：1997年之时中国GDP仅为7.85万亿元
，当时人民币汇率为8.28，折合约9500亿美元，人均仅774美元。这大致仅和目前的乌
干达等非洲贫困国家差不多，离当下的越南、印度都差得远。
到了2016年，中国GDP已比1997年增长了近10倍，折合约为11万亿美元。中国成为全球
第二大经济体，其体量和日、德、英三国的总和相当。
请不要忘记，在1997年，中国的经济实力仍是全球倒数的低收入国家。在未来，我们已
不能指望中国重新复制爆发式经济增长。
- 2 -
人民币大发行的洒钱阶段可能已一去不复返
在1997年之际，中国的广义货币M2仅为9.1万亿，相当于当时GDP的115%，而到了2016年
底，M2已是155万亿，相当于GDP的两倍。
如此超级货币周期恰好搭配了史无前例的庞大工业化、现代化进程，保证了中国物价指
数CPI的中枢水平不升反降。
这一点可能和普通民众的直观感受相悖。在90年代中国还是很容易遭遇5%以上的物价涨
幅，而近年来，3%的CPI都不多见了。
庞大而廉价的消费品滚滚而来。这种发钞节奏，决定了存钱不如借钱，借小钱不如借大
钱，冒险者迅速攫取了谨慎者的财富。在未来，我们已不能指望央行再度任性发钞。
- 3 -
最惊人无度的行业暴富机会已消退
回顾1997年，中国还不存在市场化的房地产行业，私家车对绝大多数国人而言还是个奢
侈的梦想。
20年间，从攫取矿业等资源，到房地产开发等人脉和资金密集行业，再到IT和互联网等
科技英雄时代，挖矿的、盖房的、用网络开全球地摊货的，以及少量做制造业和消费品
实体的，构成了中国富裕人群的基本特质。
由于金融业没有掌握在私人部门手中，因此金融业的暴发户反而不是那么庞大。
投资回报率在中国迅速走低，2012年之前，中国投资回报率ROE估计在12%-18%之间，而
当下扣除金融业之外，中国实体经济的ROE约为7%。
中国进入了低利率时期的优质资产荒困境。在未来，人们很难指望中国还会涌现凭胆气
耍流氓拉关系就能搞定的暴利行业。
- 4 -
涨工资越来越难了
从工薪族的角度看，1997年城镇职工大约7亿人，当年工资总额9602亿元，折合年工资
收入仅为1380元，月薪也就120元。到2016年估计城镇职工约7.9亿人，工资总额达12万
亿，折合年和月工资分别为1.5万和1250元。上述数据可能和普通民众的直观感受不一
致。
尽管如此，从不太靠谱的数据看，20年中国经济增长10倍，职工工资也增长了10多倍。
其实当下普通工薪族月薪在3－5千，京沪等一线城市中位数月薪大约为1万元。
普罗大众尚且如此，中国富裕阶层的财富积累显然更为惊人。万元户已作古，人生小目
标才有些气魄。在未来，中国人口红利的远去和劳动力成本的不断攀升，使得收入增长
必然随着经济成长回落的大势而不再汹涌。
- 5 -
最蔚为壮观的资产价格膨胀可能也已接近巅峰
中国人资产配置日益多元化，除了传统的银行储蓄之外，中外房地产、股票、理财、艺
术品等纷至沓来。在各种资产价格膨胀中，最为引人瞩目的是楼市和艺术品市场。
1997年，中国还无所谓房地产市场，2000年前后，京沪市区的商品房价也就在每平米四
五千，现在则动辄10万，一线城市房价足足涨了15-20倍，全国房价的普遍涨幅也不会
少于10倍。
是什么拉开了人与人之间的贫富差距？很可能不是工资收入差异造成的，而是是否买房
置业拉开了贫富差异。你若在一线城市有两三套房，基本就迈入千万富翁俱乐部。
当中国的房价等资产价格到了今天的高位，在未来，中国资产价格很可能不是令人艳羡
的，而可能是蕴含风险甚至陷阱的。
- 6 -
家庭部门最轻松的税负阶段将迅速成为过往
过去20年，从GDP初次分配看，企业占20-25%，家庭部门尽管占比下降仍占近60%；但从
税收占比看，企业贡献了近70%，家庭部门贡献仅约12%。
直到2016年，中国政府征缴的个人所得税也仅刚突破1万亿元。高收入人群的税负过轻
和敛财过速是平行的。
如果企业税负无法更沉重，那么家庭部门的税负必然显著增加。在未来，涉及个人税负
的“三重门”将陆续出现，即遗产税，房产税和更完善的个人所得税。无论如何，家庭
部门税负整体过轻，结构失衡的状况无法延续。
- 7 -
人力资源最廉价高效的积累阶段可能正在远去
当下中国的富裕人群，按照1997年之前大学毕业算起，大致是40向上的年龄，更年轻的
富豪群体暂时还不是主流。
很幸运的是，彼时在中国的中学和高等教育还是非常便宜和高效的，贫苦子弟进入名牌
大学的机会多多。
而当下，中国教育不公现象似乎在抬头，重点中学的入门竞争，国际学校的遍地开花，
高考招生的奇特录取线，漂洋过海的中国学子，使得从教育层面开始，社会阶层的纵向
流动已很不顺畅。
- 8 -
中国最节俭的一代人在谢幕
中国人传统上爱储蓄，1997年，中国城乡居民的储蓄仅为4.6万亿元，这在当时相当于
城镇职工3年多的工资；2016年底估计居民储蓄已接近60万亿元，大约相当于城镇职工5
年的工资。
如果考虑到房产，除储蓄之外的金融动产，那么中国人在过去20年积累下来的财富更为
庞大。考虑到庞大财富的积累早于人均GDP达到1万美元的门槛，这个财富存量总体上是
依赖节俭和储蓄而成。
但总体上中国家庭部门的储蓄率已在下滑之中。舒适的成长环境带来更强安全感、更强
依赖心的新生代，他们花钱多过挣钱，追新逐异多过勤俭节约。
在未来，中国人不太可能重复过去20年的高储蓄，甚至已积累的庞大财富都有可能被逐
渐消耗。老龄化和新生代共同催生日益临近的坐吃山空。
- 9 -
贫富悬殊最为惊人反差的世代不可维持
中国120万人拥有中国家庭部门全部可投资金融资产的37%。贫富鸿沟触目惊心。在未来
，随着政府推动社会公平进程，食利阶层难以长袖善舞。
- 10 -
伟大而幸运的时代，在快速划上句号。
过去20年，人类经历了波澜壮阔的全球化时期，中国抓住了改革开放的良机。特朗普现
象的出现，及其在欧洲可能蔓延之势，都标志着这个伟大而幸运时代的终结。
中国和平发展的战略机遇期即便尚未终结，其内涵和形式也一定已发生了重大改变。中
国最富裕的这一代人的崛起，既依赖个人奋斗，但更大程度上是发了“国运财”，圈了
块地、占了个矿，钻法律空子的模式不能不终结。即便中国崛起之势难阻，也不意味着
中国富豪可以延续其敛财的陈旧模式。
回顾20年世事变迁，很可能最富有的一代中国人在逐渐远去，人们怀着复杂的心情旁观
他们。深刻的时代烙印，和并不足以驾驭庞大财富的有限心智，使得这一代富裕阶层可
以得到普罗大众的羡慕，但难以得到公众的追随和认同。
最富裕一代中国人的整体形象支离破碎，光怪陆离，他们拥有庞大的财富，但不太可能
赢得同样巨大的尊重。如果王健林或者马云老去，远去，会有人为此唏嘘吗？很难。
而引领中国未来富裕群体的灵魂人物，则尚未出现。
