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发包子求问一个很初级的房贷问题

发包子求问一个很初级的房贷问题# Living

l*i2014-05-01 07:05

1 楼

现在有一个房，值50万，已经付清了
想一两年内换学区房，这里的学区房至少要1米。
现在住的房子想搬出去以后整修一下再卖。
主要是老房子有popcorn ceiling, 石棉泡沫天花板，
卫生间有mildew, 黑霉菌等。
我LD说我们就得先卖新房，再修旧房再卖。所以
就得贷很大的款。
20% down payment 至少要20万。还得贷80万的款。
他说怕贷不下来。
我想我们都有一个房了，至于被银行拒绝吗？
实在求保险可以先租着住，老房子先装修，卖掉
再买新房子。
因为没经验，可能想法比较幼稚。版上有没有好人
指点一下怎么操作。
还有问一下旧房卖前装修有没有必要。我现在这个房子
的地毯是上个房主卖前新装的。卫生间我觉得装修不便宜，
个人爱好差别又很大。搞不好花冤枉前收不回投资。清除popcorn
Ceiling 也不觉得有那么大的必要。总之不想花钱费力装修，到时候收不回
投资。我们俩都不handy, 比较书呆不领市面的人。我感觉这种可能性会很大。

m*32014-05-01 07:05

2 楼

外行先扔块砖头，版上有好几位专家，人家肯定可以给你几块真正的玉：
1. 你可以贷 Equity，就是把现有的房子“抵押”来贷大笔的款，这样你可以先买个大
房子，再卖这个；
2. 看你们那儿的房屋市场咋样，不过一般装修的漂漂亮亮的更吸引眼球，但是装修花
进去的钱能不能收回来可就不一定了。

m*s2014-05-01 07:05

3 楼

好，响应mmt2013的号召，给楼主扔板砖。

【在 m*****3 的大作中提到】

: 外行先扔块砖头，版上有好几位专家，人家肯定可以给你几块真正的玉：
: 1. 你可以贷 Equity，就是把现有的房子“抵押”来贷大笔的款，这样你可以先买个大
: 房子，再卖这个；
: 2. 看你们那儿的房屋市场咋样，不过一般装修的漂漂亮亮的更吸引眼球，但是装修花
: 进去的钱能不能收回来可就不一定了。

o*p2014-05-01 07:05

4 楼

若收入够贷80万，就把现在房子租出去。

R*82014-05-01 07:05

5 楼

老房先貸淨值貸款(HELOC)。不用不付利息。對您這種情況合適。看到合意房時，用
HELOC 再加自己手頭上資金，作為新房down payment。老房賣掉之後，HELOC 也就還清
，且新房不用再重貸。但此法只建議在老房會短期賣掉的情況下合適，因為HELOC 利率
不是固定的。
若在加州，可參考以下。
http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/Mortgagepro.html

I*D2014-05-01 07:05

6 楼

如果现在的房子不买，在做贷款买房的时候告诉银行你会在现在的房子租出去，满足三
个条件的话，银行会用这个潜在的租金收入的75%，这部分收入应该能把你现在的贷款
月供抵消得差不多，甚至还有剩余。那么你们两位的工资收入只要能负担新房的贷款就
行了。这应该比先卖房，再租房，再买房省心。
刚刚说的这三个条件，包括： 1）你在现在房子上的欠款额不超过房价的70%,换句话说
，你在那个房子上有30%的equity。2）租客和你签的租约。 3）租客给你的security
deposit需要你存到银行。
至于卖房要不要装修，如果我是你，就不装了。我们不是专业搞装修的，没有熟悉的
contractor来提供专业意见和降低成本，自己先投一笔钱进去，还花时间精力，还不
知道能不能收回来。不过这个我外行，算是扔砖了。

p*y2014-05-01 07:05

7 楼

首先，银行给不给贷款跟LZ现在有没有房子木有关系。主要跟LZ到底收入几何有关。
如果LZ收入足够，新房子的down payment也是现成银行里的存款，就可以大踏步地去买
新房子了。如果收入稍有不殆，那么就在签新房买卖合同之后招租，把旧房租出去，因
为上面没有loan，所有lease上的租金收入是会被认可作为收入考虑用以抵销旧房
property tax和保险等债务的。
对于旧房卖之前需不需要装修，对房价最有影响力的装修是upgrade洗手间和厨房。地
毯什么的对房价的影响不是很大。可以搜搜看网上有没有关于appraisal中condition和
quality分级的说明，看看达到C3标准是否有相当差距，如果是，就不用折腾了。如果
稍微整整就是C3，还是值得弄一下的。

l*i2014-05-01 07:05

8 楼

Thank you
Sorry I can't type in Chinese.
The local market is warmed up as I know. my house looks ok outside, we
changed roof and windows a few years ago.
but inside is not good looking. The house is 70 years old. Bathrooms &
kitchen are probably 20+ years old. So we are afraid that it's not
attractive to buyers.

【在 m*****3 的大作中提到】

l*i2014-05-01 07:05

9 楼

收入 AGI is about 160k. Loan seems possible
But rental can be a lot trouble because we are busy to kids and we are not
handy people.

【在 o*****p 的大作中提到】

: 若收入够贷80万，就把现在房子租出去。

l*i2014-05-01 07:05

10 楼

It is good information. Thanks.

【在 R********8 的大作中提到】

: 老房先貸淨值貸款(HELOC)。不用不付利息。對您這種情況合適。看到合意房時，用
: HELOC 再加自己手頭上資金，作為新房down payment。老房賣掉之後，HELOC 也就還清
: ，且新房不用再重貸。但此法只建議在老房會短期賣掉的情況下合適，因為HELOC 利率
: 不是固定的。
: 若在加州，可參考以下。
: http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/Mortgagepro.html

l*i2014-05-01 07:05

11 楼

I tend not to think about rental as it can add a lot of work to our busy
lives.
I appreciate your suggestions. Your opinion of 装修 aligns with mine. Thanks.

security

【在 I******D 的大作中提到】

: 如果现在的房子不买，在做贷款买房的时候告诉银行你会在现在的房子租出去，满足三
: 个条件的话，银行会用这个潜在的租金收入的75%，这部分收入应该能把你现在的贷款
: 月供抵消得差不多，甚至还有剩余。那么你们两位的工资收入只要能负担新房的贷款就
: 行了。这应该比先卖房，再租房，再买房省心。
: 刚刚说的这三个条件，包括： 1）你在现在房子上的欠款额不超过房价的70%,换句话说
: ，你在那个房子上有30%的equity。2）租客和你签的租约。 3）租客给你的security
: deposit需要你存到银行。
: 至于卖房要不要装修，如果我是你，就不装了。我们不是专业搞装修的，没有熟悉的
: contractor来提供专业意见和降低成本，自己先投一笔钱进去，还花时间精力，还不
: 知道能不能收回来。不过这个我外行，算是扔砖了。

l*i2014-05-01 07:05

12 楼

Thank you very much

【在 p******y 的大作中提到】

: 首先，银行给不给贷款跟LZ现在有没有房子木有关系。主要跟LZ到底收入几何有关。
: 如果LZ收入足够，新房子的down payment也是现成银行里的存款，就可以大踏步地去买
: 新房子了。如果收入稍有不殆，那么就在签新房买卖合同之后招租，把旧房租出去，因
: 为上面没有loan，所有lease上的租金收入是会被认可作为收入考虑用以抵销旧房
: property tax和保险等债务的。
: 对于旧房卖之前需不需要装修，对房价最有影响力的装修是upgrade洗手间和厨房。地
: 毯什么的对房价的影响不是很大。可以搜搜看网上有没有关于appraisal中condition和
: quality分级的说明，看看达到C3标准是否有相当差距，如果是，就不用折腾了。如果
: 稍微整整就是C3，还是值得弄一下的。

l*i2014-05-01 07:05

13 楼

包子已发
多谢