投资房与自住房的区别 - 未名空间MITBBS历史存档

w*22017-01-17 08:01

1 楼

有网友问投资方与自住房的区别。上次我觉得这个题目太大，需要另开一个专题讨论。
我不是专家，只是略懂一二。目的是抛砖引玉，来增加中年版的人气。希望大家踊跃参
加讨论。
投资房和自住房的区别，有时候是人为定义的。贷款的，IRS，对他们都有定义。对于
买房者，要尽量往自住房靠，但是贷款的，和IRS都要尽量往投资房靠。就像很多公司
都想给员工发１０９９，　但是IRS都是尽量定义Ｗ２EMPLOYEE一样。
自住房在贷款，利息，和CAPITAL　GAIN方面，和投资房有太大的区别。特别是CAPITAL
GAIN这一块，自住房的CAPITAL　GAIN是２５万免税，　夫妻双方可以享受５０万的
CAPITAL　GAIN免税。对于大部分州，除开纽约与湾区，我想很难实现５０万的CAPITAL
GAIN，所以自住房的盈利基本免税。　CAPITAL　GAIN的税率是２８％。
在这里我们先不谈CAPITAL　GAIN的定义问题。我觉得会有人问什么叫CAPIITAL GAIN。
这又是一个很大的话题，不能放在这个题里讲。
大家跟进。

j*y2017-01-17 08:01

2 楼

好像一担出租过。就要上税

a*e2017-01-17 08:01

3 楼

先自住2年再出租3年，然后马上卖这种case 500k的免税还是适用。如果先出租再自住
则capital gain要protate

: 好像一担出租过。就要上税

【在 j**y 的大作中提到】

: 好像一担出租过。就要上税

a*e2017-01-17 08:01

4 楼

现在感觉买投资房出租已经没多少利可言了在我们这里。除非赌房屋升值。这个风险在
7，8年上涨后risk很大。

f*r2017-01-17 08:01

5 楼

这个50万免税，具体情况咋弄的？是直接存钱拉到，和IRS提都不用提吗？还是要报一
个表格？咋我的escrow company still sent me a 1099 though they knew I qualify
for the exemption?

w*22017-01-17 08:01

6 楼

你卖房后会收到你的CLOSING COMPANY　（１０４２　Ｓ？我需要查一下表格名称）表
格，这是向IRS报过的。你在报你个人的报表时，需要填入这张表格的信息。如果是
PRIMARY RESIDENCE，５０万的CAPITAL　GAIN免税。具体报法，需要看你使用哪个报税
软件。我因为职业的关系，经常使用不同的报税软件。每个报税软件，CHECK　MARK的
地方不一样。
你如果不提，IRS会假设你出售的房屋是投资房，所有的PROCEEDS都假设是CAPITAL
GAIN，而且引起对你税表的审计。　你需要对你的会计师提起你的房屋出售的情况，他
们会帮你处理。

qualify

【在 f*********r 的大作中提到】

: 这个50万免税，具体情况咋弄的？是直接存钱拉到，和IRS提都不用提吗？还是要报一
: 个表格？咋我的escrow company still sent me a 1099 though they knew I qualify
: for the exemption?

w*22017-01-17 08:01

7 楼

你在卖房时会被问到是PRIMARY RESIDENCE， SECOND　ＨＯＭＥ或是INVESＴ
PROPERTY
PRIMARY HOME和SECOND HOME都能享受这个一个人250000，夫妻双方50万的CAPITAL
GAIN 免税。要符合SECOND HOME，就是他必须离PRIMARY HOME至少50个MILE，而且用来
出租的话，一年不能超过14天，否则作为投资房处理。

qualify

【在 f*********r 的大作中提到】

: 这个50万免税，具体情况咋弄的？是直接存钱拉到，和IRS提都不用提吗？还是要报一
: 个表格？咋我的escrow company still sent me a 1099 though they knew I qualify
: for the exemption?

a*s2017-01-17 08:01

8 楼

好像可以买个新房子自住然后坐一个exchange，defer tax

【在 w**********2 的大作中提到】

: 你在卖房时会被问到是PRIMARY RESIDENCE， SECOND　ＨＯＭＥ或是INVESＴ
: PROPERTY
: PRIMARY HOME和SECOND HOME都能享受这个一个人250000，夫妻双方50万的CAPITAL
: GAIN 免税。要符合SECOND HOME，就是他必须离PRIMARY HOME至少50个MILE，而且用来
: 出租的话，一年不能超过14天，否则作为投资房处理。
:
: qualify

s*t2017-01-17 08:01

9 楼

1031 exchange is only for investment properties.

b*12017-01-17 08:01

10 楼

f*i2017-01-17 08:01

11 楼

w*32017-01-17 08:01

12 楼

那么如果先住了两年然后出租十年后，再搬回来住上两年，怎么算？向各位请教

★ 发自iPhone App: ChineseWeb 13

【在 f*****i 的大作中提到】

: 赞

w*u2017-01-17 08:01

13 楼

想问问，如果PRIMARY RESIDENCE只有一个人的名字，之后结婚了，然后卖房，也还是
50w吗？

【在 w**********2 的大作中提到】

: 你在卖房时会被问到是PRIMARY RESIDENCE， SECOND　ＨＯＭＥ或是INVESＴ
: PROPERTY
: PRIMARY HOME和SECOND HOME都能享受这个一个人250000，夫妻双方50万的CAPITAL
: GAIN 免税。要符合SECOND HOME，就是他必须离PRIMARY HOME至少50个MILE，而且用来
: 出租的话，一年不能超过14天，否则作为投资房处理。
:
: qualify

c*12017-01-17 08:01

14 楼

Update the title to add the spouse.
Otherwise, 25w.

【在 w******u 的大作中提到】

: 想问问，如果PRIMARY RESIDENCE只有一个人的名字，之后结婚了，然后卖房，也还是
: 50w吗？

f*l2017-01-17 08:01

15 楼

如果事实上的出租房capital gain 按照自住不报税，被IRS查出来机会大吗？
IRS怎么知道，主要根据你的税表上地址和出租房不一样？

l*e2017-01-17 08:01

16 楼

好贴留名！

CAPITAL
CAPITAL

【在 w**********2 的大作中提到】

: 有网友问投资方与自住房的区别。上次我觉得这个题目太大，需要另开一个专题讨论。
: 我不是专家，只是略懂一二。目的是抛砖引玉，来增加中年版的人气。希望大家踊跃参
: 加讨论。
: 投资房和自住房的区别，有时候是人为定义的。贷款的，IRS，对他们都有定义。对于
: 买房者，要尽量往自住房靠，但是贷款的，和IRS都要尽量往投资房靠。就像很多公司
: 都想给员工发１０９９，　但是IRS都是尽量定义Ｗ２EMPLOYEE一样。
: 自住房在贷款，利息，和CAPITAL　GAIN方面，和投资房有太大的区别。特别是CAPITAL
: GAIN这一块，自住房的CAPITAL　GAIN是２５万免税，　夫妻双方可以享受５０万的
: CAPITAL　GAIN免税。对于大部分州，除开纽约与湾区，我想很难实现５０万的CAPITAL
: GAIN，所以自住房的盈利基本免税。　CAPITAL　GAIN的税率是２８％。

y*u2017-01-17 08:01

17 楼

long term capital gain is 15%. DON'T MISLEAD PEOPLE

CAPITAL
CAPITAL

【在 w**********2 的大作中提到】

: 有网友问投资方与自住房的区别。上次我觉得这个题目太大，需要另开一个专题讨论。
: 我不是专家，只是略懂一二。目的是抛砖引玉，来增加中年版的人气。希望大家踊跃参
: 加讨论。
: 投资房和自住房的区别，有时候是人为定义的。贷款的，IRS，对他们都有定义。对于
: 买房者，要尽量往自住房靠，但是贷款的，和IRS都要尽量往投资房靠。就像很多公司
: 都想给员工发１０９９，　但是IRS都是尽量定义Ｗ２EMPLOYEE一样。
: 自住房在贷款，利息，和CAPITAL　GAIN方面，和投资房有太大的区别。特别是CAPITAL
: GAIN这一块，自住房的CAPITAL　GAIN是２５万免税，　夫妻双方可以享受５０万的
: CAPITAL　GAIN免税。对于大部分州，除开纽约与湾区，我想很难实现５０万的CAPITAL
: GAIN，所以自住房的盈利基本免税。　CAPITAL　GAIN的税率是２８％。

l*e2017-01-17 08:01

18 楼

SECOND HOME 出租一年不能超过14天，怎么用出租来还贷或者只能自己自住么？

【在 w**********2 的大作中提到】

: 你在卖房时会被问到是PRIMARY RESIDENCE， SECOND　ＨＯＭＥ或是INVESＴ
: PROPERTY
: PRIMARY HOME和SECOND HOME都能享受这个一个人250000，夫妻双方50万的CAPITAL
: GAIN 免税。要符合SECOND HOME，就是他必须离PRIMARY HOME至少50个MILE，而且用来
: 出租的话，一年不能超过14天，否则作为投资房处理。
:
: qualify

l*e2017-01-17 08:01

19 楼

请教楼主，出租房是不是要比自住的房子小一些，更容易租出去？大小在2000sqft以下
会更好一些吗？还有怎样察看本城市的经济发展不错？

CAPITAL
CAPITAL

【在 w**********2 的大作中提到】

: 有网友问投资方与自住房的区别。上次我觉得这个题目太大，需要另开一个专题讨论。
: 我不是专家，只是略懂一二。目的是抛砖引玉，来增加中年版的人气。希望大家踊跃参
: 加讨论。
: 投资房和自住房的区别，有时候是人为定义的。贷款的，IRS，对他们都有定义。对于
: 买房者，要尽量往自住房靠，但是贷款的，和IRS都要尽量往投资房靠。就像很多公司
: 都想给员工发１０９９，　但是IRS都是尽量定义Ｗ２EMPLOYEE一样。
: 自住房在贷款，利息，和CAPITAL　GAIN方面，和投资房有太大的区别。特别是CAPITAL
: GAIN这一块，自住房的CAPITAL　GAIN是２５万免税，　夫妻双方可以享受５０万的
: CAPITAL　GAIN免税。对于大部分州，除开纽约与湾区，我想很难实现５０万的CAPITAL
: GAIN，所以自住房的盈利基本免税。　CAPITAL　GAIN的税率是２８％。

w*22017-01-17 08:01

20 楼

我认为是。自住房的话讲究学区，舒适，方便，还有个人的兴趣喜好。只要你的收入
能负担的起。而投资房讲究的是投资回报率，能不能很容易的租出去，租户的承受能
力。房子小些，租金相对便宜，更容易出租。有的打房子，mortgage都要好多，能租的
起早就买了。当然有的租户也肯出大价钱，但这种租户不会住的长久，过一段时间不是
搬了，就是买房了。我个人认为，租户的稳定也很重要。

【在 l****e 的大作中提到】

: 请教楼主，出租房是不是要比自住的房子小一些，更容易租出去？大小在2000sqft以下
: 会更好一些吗？还有怎样察看本城市的经济发展不错？
:
: CAPITAL
: CAPITAL

w*22017-01-17 08:01

21 楼

这个主要是IRS的定义。出租房和自住房在税务方面的处理差别很大，特别是在对于折
旧和一些成本方面的处理，还有CAPITAL GAIN，维修，IMPROVEMENT的处理差别很大。
税法每年都变，其实是需要每年都UPDATE一些自己的税务方面的知识。我也需要回去查
下相关资料。

【在 l****e 的大作中提到】

: SECOND HOME 出租一年不能超过14天，怎么用出租来还贷或者只能自己自住么？

l*e2017-01-17 08:01

22 楼

事啊，你说的很实际。我这里有的朋友的大房子就很难找到长期租户。不过好学区的房
价是不是上涨比其他地方快？特别有很多中国人都喜欢买好学区的房子。

【在 w**********2 的大作中提到】

: 我认为是。自住房的话讲究学区，舒适，方便，还有个人的兴趣喜好。只要你的收入
: 能负担的起。而投资房讲究的是投资回报率，能不能很容易的租出去，租户的承受能
: 力。房子小些，租金相对便宜，更容易出租。有的打房子，mortgage都要好多，能租的
: 起早就买了。当然有的租户也肯出大价钱，但这种租户不会住的长久，过一段时间不是
: 搬了，就是买房了。我个人认为，租户的稳定也很重要。

l*e2017-01-17 08:01

23 楼

多谢，看来投资房产也挺复杂的，还要操很多心，弄不好就要交上很多税不划算啊。

【在 w**********2 的大作中提到】

: 这个主要是IRS的定义。出租房和自住房在税务方面的处理差别很大，特别是在对于折
: 旧和一些成本方面的处理，还有CAPITAL GAIN，维修，IMPROVEMENT的处理差别很大。
: 税法每年都变，其实是需要每年都UPDATE一些自己的税务方面的知识。我也需要回去查
: 下相关资料。

K*32017-01-17 08:01

24 楼

只算最近的五年内情况

【在 w*********3 的大作中提到】

: 那么如果先住了两年然后出租十年后，再搬回来住上两年，怎么算？向各位请教
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 13

c*12017-01-17 08:01

25 楼

有人说。有tax loophole.
不知，是不是就算primary resident home?

【在 w*********3 的大作中提到】

: 那么如果先住了两年然后出租十年后，再搬回来住上两年，怎么算？向各位请教
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 13

I*e2017-01-17 08:01

26 楼

好贴留名！Thank you!

X*S2017-01-17 08:01

27 楼

50万盈利是指第一次购房，并不是每次都是，提醒大家注意。

CAPITAL
CAPITAL

【在 w**********2 的大作中提到】

: 有网友问投资方与自住房的区别。上次我觉得这个题目太大，需要另开一个专题讨论。
: 我不是专家，只是略懂一二。目的是抛砖引玉，来增加中年版的人气。希望大家踊跃参
: 加讨论。
: 投资房和自住房的区别，有时候是人为定义的。贷款的，IRS，对他们都有定义。对于
: 买房者，要尽量往自住房靠，但是贷款的，和IRS都要尽量往投资房靠。就像很多公司
: 都想给员工发１０９９，　但是IRS都是尽量定义Ｗ２EMPLOYEE一样。
: 自住房在贷款，利息，和CAPITAL　GAIN方面，和投资房有太大的区别。特别是CAPITAL
: GAIN这一块，自住房的CAPITAL　GAIN是２５万免税，　夫妻双方可以享受５０万的
: CAPITAL　GAIN免税。对于大部分州，除开纽约与湾区，我想很难实现５０万的CAPITAL
: GAIN，所以自住房的盈利基本免税。　CAPITAL　GAIN的税率是２８％。

c*72017-01-17 08:01

28 楼

mark

CAPITAL
CAPITAL

【在 w**********2 的大作中提到】

: 有网友问投资方与自住房的区别。上次我觉得这个题目太大，需要另开一个专题讨论。
: 我不是专家，只是略懂一二。目的是抛砖引玉，来增加中年版的人气。希望大家踊跃参
: 加讨论。
: 投资房和自住房的区别，有时候是人为定义的。贷款的，IRS，对他们都有定义。对于
: 买房者，要尽量往自住房靠，但是贷款的，和IRS都要尽量往投资房靠。就像很多公司
: 都想给员工发１０９９，　但是IRS都是尽量定义Ｗ２EMPLOYEE一样。
: 自住房在贷款，利息，和CAPITAL　GAIN方面，和投资房有太大的区别。特别是CAPITAL
: GAIN这一块，自住房的CAPITAL　GAIN是２５万免税，　夫妻双方可以享受５０万的
: CAPITAL　GAIN免税。对于大部分州，除开纽约与湾区，我想很难实现５０万的CAPITAL
: GAIN，所以自住房的盈利基本免税。　CAPITAL　GAIN的税率是２８％。