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palm有什么好软件可以查股票信息# PDA - 掌中宝

n*r2010-01-16 08:01

1 楼

一直不知从何做起。也没有系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想
拥有一个投资房。碰到了个agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好
出租，现在买最好是买已经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。
走的时候匆匆忙忙没拿他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着
还挺满意的。而且都是有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们
给点critic.
例如看中这个：
List Price: $130000
current lease: $1195/month until Jul, 2014
year: 1983 (probably too old,这地方里学校近，有个我喜欢的公园。还有较新的房
子，比较偏一点，个人觉得就这个吧，自己还住着98年房子呢)
3bed/2bath
1265sq
问题：
1. 这样买可以吗？会有正现金流吗？
2. 要不要请代理管理？现在都租掉了，要不就自己收租好了。代理的话1个月房子+8-
10%的租金每月。觉得自己没什麽经验，第一个房打算让代理管？
3. 投入20%，觉得投个3万我不怕。担心亏本。但是万一炒股那还不是亏得更快。
请帮忙evaluate.

c*22010-01-16 08:01

2 楼

父母签证. 和我的亲属公正是必须的吗?
和我哥哥的亲属公正是必须的吗? 用户口本可以吗?
谢谢

i*r2010-01-16 08:01

3 楼

填DS160和带去领事馆的照片需要是同一张么?
我打电话预约的时候那人说面签还需要带一张照片?

f*r2010-01-16 08:01

4 楼

捧你做当家花旦吧

h*z2010-01-16 08:01

5 楼

有个朋友要在学校表演。谢谢！

w*t2010-01-16 08:01

6 楼

【以下文字转载自 Literature 讨论区】
发信人: award (天外来客), 信区: Literature
标题: 【软陶】弹ukulele的小公主
发信站: BBS 未名空间站 (Mon May 18 09:00:27 2009)
天亮了，小公主也烤制好了，还好，颜色并没怎么变。
还是很粗燥，但是没办法再支付更多的时间精力了，就这样了。小浆果，抱歉～～～没
办法给你一个完美的小公主。。。事实上，远不完美。但是我希望她能够更有意义。
感谢上次奔半成品时tviegsrt同学的指点。调整了手的姿势，不过现在要再不对的话，
没办法调整了～～～：P
如果能够多花上几倍十几倍的时间，有很多细微的结构还可以继续。细节刻画的过程是
个很享受的过程，看到一点一点的结构浮现出来，是在泥土中寻找生命的感觉。
后期的磨光处理，对我这样的懒人来说，是一种折磨～～～

a*m2010-01-16 08:01

7 楼

rt

r*m2010-01-16 08:01

8 楼

Good deal, IRR above 10%, go for it!
Plus you will have slightly positive cash flow, based on the limited
information you shared and some of my guesses.

i*n2010-01-16 08:01

9 楼

不必须

【在 c*******2 的大作中提到】

: 父母签证. 和我的亲属公正是必须的吗?
: 和我哥哥的亲属公正是必须的吗? 用户口本可以吗?
: 谢谢

i*r2010-01-16 08:01

10 楼

re...

m*y2010-01-16 08:01

11 楼

真的?我去看看

【在 f******r 的大作中提到】

: 捧你做当家花旦吧

j*x2010-01-16 08:01

12 楼

这些网站有很多伴奏，去找找看有没有合适的
http://ok.wo99.com
http://www.fcmp3.com
http://bz.5sing.com
http://www.banzou.cn
http://www.banzouku.com
http://www.jingpinbz.com

【在 h****z 的大作中提到】

: 有个朋友要在学校表演。谢谢！

l*u2010-01-16 08:01

13 楼

下手

【在 n******r 的大作中提到】

: 一直不知从何做起。也没有系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想
: 拥有一个投资房。碰到了个agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好
: 出租，现在买最好是买已经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。
: 走的时候匆匆忙忙没拿他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着
: 还挺满意的。而且都是有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们
: 给点critic.
: 例如看中这个：
: List Price: $130000
: current lease: $1195/month until Jul, 2014
: year: 1983 (probably too old,这地方里学校近，有个我喜欢的公园。还有较新的房

h*92010-01-16 08:01

14 楼

照片最说明问题

f*r2010-01-16 08:01

15 楼

看你能不能上榜

【在 m**y 的大作中提到】

: 真的?我去看看

y*i2010-01-16 08:01

16 楼

要哪首茉莉花啊，
我传了一些常见的茉莉花伴奏，请你朋友自己选吧：
http://www.box.net/shared/pyo84gn88s
http://www.box.net/shared/4kyvxoda37
http://www.box.net/shared/1o0vc57a9b
http://www.box.net/shared/an8f2xov6t
http://www.box.net/shared/jzoko5of32

t*e2010-01-16 08:01

17 楼

property tax 多少？HOA fee 多少？

l*92010-01-16 08:01

18 楼

不是必要的.

m*y2010-01-16 08:01

19 楼

妈的,刚刚有人给了我1分
总体来说,我觉得还是赛版的功劳,你可以考虑一下

【在 m**y 的大作中提到】

: 真的?我去看看

h*z2010-01-16 08:01

20 楼

谢谢两位！

i*a2010-01-16 08:01

21 楼

what's the real estate tax rate?
what r the avg annual maintenance/repair costs?
Did u inquiry about the mortgage rate u can get?

【在 n******r 的大作中提到】

: 一直不知从何做起。也没有系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想
: 拥有一个投资房。碰到了个agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好
: 出租，现在买最好是买已经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。
: 走的时候匆匆忙忙没拿他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着
: 还挺满意的。而且都是有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们
: 给点critic.
: 例如看中这个：
: List Price: $130000
: current lease: $1195/month until Jul, 2014
: year: 1983 (probably too old,这地方里学校近，有个我喜欢的公园。还有较新的房

m*y2010-01-16 08:01

22 楼

榜在哪里啊?
还有这个东西到底怎么换钱？什么时候换？

【在 f******r 的大作中提到】

: 看你能不能上榜

x*y2010-01-16 08:01

23 楼

善

n*r2010-01-16 08:01

24 楼

谢谢建议， property tax还是贵的。
用zillow算一下，15年贷款的话估计副1125每月（本金利息+房产税+房屋保险）这么算
来没什麽现金了。还没算坏了个东西啦，修草坪啦，如果请property management公司
管理啦。哇，那要破产了。只能指望15年后房子归我了，涨是涨不了多少的。

f*r2010-01-16 08:01

25 楼

我再想想

【在 m**y 的大作中提到】

: 妈的,刚刚有人给了我1分
: 总体来说,我觉得还是赛版的功劳,你可以考虑一下

d*u2010-01-16 08:01

26 楼

那就办30年啊, 不久又现金流了啊, 你喜欢的时候多付payment, 不喜欢就给minimun..
出租房字没这么难的, 找代理更加不靠谱,是个无底洞. 自己比较handy一点的话,也不
用太担心. 当然,如果你买个新点的房子会省心点, 但是最最重要的重点,是选择房客,
其他都好办.
按照借款10w 利息固定30年3.5%, 月付也就是450. 地税+其他费用大概占3-4个月房租
1195 - 450 = 745 * 8个月 = $5960现金流, 每年, 你才投入3w 本金, 都快20%回报率
了.
银行那个利息就不要计较了, 租出去了是人家给你供的,又不是你自己掏钱的.
代理连个屁用有没有, 自己在craigslist list一下,看房的人哗哗的来.

f*r2010-01-16 08:01

27 楼

好像会自动统计吧，我也没玩过

【在 m**y 的大作中提到】

: 榜在哪里啊?
: 还有这个东西到底怎么换钱？什么时候换？

n*r2010-01-16 08:01

28 楼

个人还喜欢15年的。不知为什麽。觉得15年有盼头。利息还便宜呢。这个想法对吗？
这个利息是不是还可以抵税？
然后是不是有些开销就可以算投资抵税。比如油费。这些detail不知怎么操作的

m*y2010-01-16 08:01

29 楼

Rosie? 可以科普一下吗？

【在 f******r 的大作中提到】

: 好像会自动统计吧，我也没玩过

d*u2010-01-16 08:01

30 楼

30年是比较灵活的, 月付这么低, 跟15年的利息也没有相差到1%, 没必要. 提前还款也
没有罚款. 你自己有闲钱的时候随时多投本金就是了. 万一你那天失业了$450 压力比
较小啊.算你每年剩下5千,你可以自由支配,灵活啊.

f*r2010-01-16 08:01

31 楼

塞班有人等你奔呢

【在 m**y 的大作中提到】

: 榜在哪里啊?
: 还有这个东西到底怎么换钱？什么时候换？

l*82010-01-16 08:01

32 楼

Where do you find the house? I am looking for the investment property as
well, sharing the location please.

【在 n******r 的大作中提到】

: 一直不知从何做起。也没有系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想
: 拥有一个投资房。碰到了个agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好
: 出租，现在买最好是买已经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。
: 走的时候匆匆忙忙没拿他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着
: 还挺满意的。而且都是有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们
: 给点critic.
: 例如看中这个：
: List Price: $130000
: current lease: $1195/month until Jul, 2014
: year: 1983 (probably too old,这地方里学校近，有个我喜欢的公园。还有较新的房

m*y2010-01-16 08:01

33 楼

靠！我都没有说要奔

【在 f******r 的大作中提到】

: 塞班有人等你奔呢

P*m2010-01-16 08:01

34 楼

敢问这是什么好地方? 不方便的话私信, 多谢

f*r2010-01-16 08:01

35 楼

你说打了分就奔

【在 m**y 的大作中提到】

: 靠！我都没有说要奔

m*r2010-01-16 08:01

36 楼

List Price: $130000
current lease: $1195/month until Jul, 2014
太震撼了
我们这里后面一个数字差不多的房子前面一个数字至少翻一番...

m*y2010-01-16 08:01

37 楼

我没有说吧?哪里说了

【在 f******r 的大作中提到】

: 你说打了分就奔

x*22010-01-16 08:01

38 楼

Gr8 dealnn【在 newhirer (new bee)的大作中提到：】n：一直不知从何做起。也没有
系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想拥有一个投资房。碰到了个
agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好n：出租，现在买最好是买已
经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。n：走的时候匆匆忙忙没拿
他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着还挺满意的。而且都是
有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们n：给点critic.n：n：
例如看中这个：n：List Price: $130000n……nn--n[发自未名空间Android客户端]

m*y2010-01-16 08:01

39 楼

哎呀真地说了,我快点删掉
我就是信口开河

【在 f******r 的大作中提到】

: 你说打了分就奔

t*32010-01-16 08:01

40 楼

不能要，文学城里的1%RULE还是要尊守的。
我的几个大学房子大概7，8万，租金900-1000，05-06年的，带一车库。HOA $120/年。
TAX $1300/年。刚刚CLOSE一个7万5的，全加起来$470/月。租$960/月。

m*y2010-01-16 08:01

41 楼

嗯,以后再也不去赛版了

【在 m**y 的大作中提到】

: 哎呀真地说了,我快点删掉
: 我就是信口开河

t*32010-01-16 08:01

42 楼

另外出租房能30年决不15年，况且现在利息低。

f*r2010-01-16 08:01

43 楼

算你删的快

【在 m**y 的大作中提到】

: 哎呀真地说了,我快点删掉
: 我就是信口开河

b*62010-01-16 08:01

44 楼

牛人这房子都在拿，拜托告诉一下

m*y2010-01-16 08:01

45 楼

口无遮拦,这毛病我要改

【在 f******r 的大作中提到】

: 算你删的快

s*g2010-01-16 08:01

46 楼

如果有孩子还没有上大学,就应该把退休的ROTH-IRA和/7702/IVL等包括long term care
的保险储蓄放满.否则,房子上的钱是硬钱,孩子助学金会有影响的.当然已经放满另有闲
钱的算我没说.
还有就是快付清了,孩子也要上大学了,就可以再refin把钱拿出来,放到ROTH-IRA和/
7702/IVL等包括long term care的保险储蓄里,孩子助学金也不会有影响

【在 n******r 的大作中提到】

: 个人还喜欢15年的。不知为什麽。觉得15年有盼头。利息还便宜呢。这个想法对吗？
: 这个利息是不是还可以抵税？
: 然后是不是有些开销就可以算投资抵税。比如油费。这些detail不知怎么操作的

f*r2010-01-16 08:01

47 楼

好多人排队等呢

【在 m**y 的大作中提到】

: 口无遮拦,这毛病我要改

s*g2010-01-16 08:01

48 楼

就冲你觉得15年有盼头。利息还便宜呢...还是不要投资房产了吧

【在 n******r 的大作中提到】

: 个人还喜欢15年的。不知为什麽。觉得15年有盼头。利息还便宜呢。这个想法对吗？
: 这个利息是不是还可以抵税？
: 然后是不是有些开销就可以算投资抵税。比如油费。这些detail不知怎么操作的

c*e2010-01-16 08:01

49 楼

恩，miny不奔，我把激愤的群众叫来这里堵她。

【在 f******r 的大作中提到】

: 好多人排队等呢

t*32010-01-16 08:01

50 楼

投资的理念和炒房不同，长期的稳定收入是本，用杠杆加倍收益为辅，减少支出合
理避税为操作手段。
15年贷款，前15年现金流不好，还可能为负，违背了出租房的根本。而且前15年不
能钱生钱，后15年无杠杆，不能抵税(家庭收入很高的除外)，不能让头款的本金发
挥最大效益。要是15年后再重代，CLOSE COST 多一笔支出，而且利率不可能比现在
低。如果发生房价大跌，直接给银行减少损失，要是15年都付完了，损失100%是自
己的。

f*r2010-01-16 08:01

51 楼

算你狠

【在 c********e 的大作中提到】

: 恩，miny不奔，我把激愤的群众叫来这里堵她。

i*h2010-01-16 08:01

52 楼

这房太便宜了，在哪儿啊？

m*y2010-01-16 08:01

53 楼

在他动手之前我们快把他卖了

【在 f******r 的大作中提到】

: 算你狠

r*92010-01-16 08:01

54 楼

才13万啊, 一个月租金也有1千多, 有什么风险啊? 我也想买投资房, 可是我所在的地
方, 900尺的小公寓都要三四十万啊, 租金也就一千六七。 LZ说的是哪里啊，我都想
买了

f*r2010-01-16 08:01

55 楼

去rainbow

【在 m**y 的大作中提到】

: 在他动手之前我们快把他卖了

l*n2010-01-16 08:01

56 楼

现金流！！！！
想不明白这个问题之前还是先别买了。

w*l2010-01-16 08:01

57 楼

co ask location, thx

【在 n******r 的大作中提到】

: 一直不知从何做起。也没有系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想
: 拥有一个投资房。碰到了个agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好
: 出租，现在买最好是买已经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。
: 走的时候匆匆忙忙没拿他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着
: 还挺满意的。而且都是有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们
: 给点critic.
: 例如看中这个：
: List Price: $130000
: current lease: $1195/month until Jul, 2014
: year: 1983 (probably too old,这地方里学校近，有个我喜欢的公园。还有较新的房

n*r2010-01-16 08:01

58 楼

一直不知从何做起。也没有系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想
拥有一个投资房。碰到了个agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好
出租，现在买最好是买已经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。
走的时候匆匆忙忙没拿他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着
还挺满意的。而且都是有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们
给点critic.
例如看中这个：
List Price: $130000
current lease: $1195/month until Jul, 2014
year: 1983 (probably too old,这地方里学校近，有个我喜欢的公园。还有较新的房
子，比较偏一点，个人觉得就这个吧，自己还住着98年房子呢)
3bed/2bath
1265sq
问题：
1. 这样买可以吗？会有正现金流吗？
2. 要不要请代理管理？现在都租掉了，要不就自己收租好了。代理的话1个月房子+8-
10%的租金每月。觉得自己没什麽经验，第一个房打算让代理管？
3. 投入20%，觉得投个3万我不怕。担心亏本。但是万一炒股那还不是亏得更快。
请帮忙evaluate.

r*m2010-01-16 08:01

59 楼

Good deal, IRR above 10%, go for it!
Plus you will have slightly positive cash flow, based on the limited
information you shared and some of my guesses.

l*u2010-01-16 08:01

60 楼

下手

【在 n******r 的大作中提到】

: 一直不知从何做起。也没有系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想
: 拥有一个投资房。碰到了个agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好
: 出租，现在买最好是买已经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。
: 走的时候匆匆忙忙没拿他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着
: 还挺满意的。而且都是有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们
: 给点critic.
: 例如看中这个：
: List Price: $130000
: current lease: $1195/month until Jul, 2014
: year: 1983 (probably too old,这地方里学校近，有个我喜欢的公园。还有较新的房

t*e2010-01-16 08:01

61 楼

property tax 多少？HOA fee 多少？

i*a2010-01-16 08:01

62 楼

what's the real estate tax rate?
what r the avg annual maintenance/repair costs?
Did u inquiry about the mortgage rate u can get?

【在 n******r 的大作中提到】

: 一直不知从何做起。也没有系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想
: 拥有一个投资房。碰到了个agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好
: 出租，现在买最好是买已经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。
: 走的时候匆匆忙忙没拿他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着
: 还挺满意的。而且都是有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们
: 给点critic.
: 例如看中这个：
: List Price: $130000
: current lease: $1195/month until Jul, 2014
: year: 1983 (probably too old,这地方里学校近，有个我喜欢的公园。还有较新的房

n*r2010-01-16 08:01

63 楼

谢谢建议， property tax还是贵的。
用zillow算一下，15年贷款的话估计副1125每月（本金利息+房产税+房屋保险）这么算
来没什麽现金了。还没算坏了个东西啦，修草坪啦，如果请property management公司
管理啦。哇，那要破产了。只能指望15年后房子归我了，涨是涨不了多少的。

d*u2010-01-16 08:01

64 楼

那就办30年啊, 不久又现金流了啊, 你喜欢的时候多付payment, 不喜欢就给minimun..
出租房字没这么难的, 找代理更加不靠谱,是个无底洞. 自己比较handy一点的话,也不
用太担心. 当然,如果你买个新点的房子会省心点, 但是最最重要的重点,是选择房客,
其他都好办.
按照借款10w 利息固定30年3.5%, 月付也就是450. 地税+其他费用大概占3-4个月房租
1195 - 450 = 745 * 8个月 = $5960现金流, 每年, 你才投入3w 本金, 都快20%回报率
了.
银行那个利息就不要计较了, 租出去了是人家给你供的,又不是你自己掏钱的.
代理连个屁用有没有, 自己在craigslist list一下,看房的人哗哗的来.

n*r2010-01-16 08:01

65 楼

个人还喜欢15年的。不知为什麽。觉得15年有盼头。利息还便宜呢。这个想法对吗？
这个利息是不是还可以抵税？
然后是不是有些开销就可以算投资抵税。比如油费。这些detail不知怎么操作的

d*u2010-01-16 08:01

66 楼

30年是比较灵活的, 月付这么低, 跟15年的利息也没有相差到1%, 没必要. 提前还款也
没有罚款. 你自己有闲钱的时候随时多投本金就是了. 万一你那天失业了$450 压力比
较小啊.算你每年剩下5千,你可以自由支配,灵活啊.

l*82010-01-16 08:01

67 楼

Where do you find the house? I am looking for the investment property as
well, sharing the location please.

【在 n******r 的大作中提到】

: 一直不知从何做起。也没有系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想
: 拥有一个投资房。碰到了个agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好
: 出租，现在买最好是买已经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。
: 走的时候匆匆忙忙没拿他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着
: 还挺满意的。而且都是有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们
: 给点critic.
: 例如看中这个：
: List Price: $130000
: current lease: $1195/month until Jul, 2014
: year: 1983 (probably too old,这地方里学校近，有个我喜欢的公园。还有较新的房

P*m2010-01-16 08:01

68 楼

敢问这是什么好地方? 不方便的话私信, 多谢

m*r2010-01-16 08:01

69 楼

List Price: $130000
current lease: $1195/month until Jul, 2014
太震撼了
我们这里后面一个数字差不多的房子前面一个数字至少翻一番...

x*22010-01-16 08:01

70 楼

Gr8 dealnn【在 newhirer (new bee)的大作中提到：】n：一直不知从何做起。也没有
系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想拥有一个投资房。碰到了个
agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好n：出租，现在买最好是买已
经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。n：走的时候匆匆忙忙没拿
他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着还挺满意的。而且都是
有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们n：给点critic.n：n：
例如看中这个：n：List Price: $130000n……nn--n[发自未名空间Android客户端]

t*32010-01-16 08:01

71 楼

不能要，文学城里的1%RULE还是要尊守的。
我的几个大学房子大概7，8万，租金900-1000，05-06年的，带一车库。HOA $120/年。
TAX $1300/年。刚刚CLOSE一个7万5的，全加起来$470/月。租$960/月。

t*32010-01-16 08:01

72 楼

另外出租房能30年决不15年，况且现在利息低。

b*62010-01-16 08:01

73 楼

牛人这房子都在拿，拜托告诉一下

s*g2010-01-16 08:01

74 楼

如果有孩子还没有上大学,就应该把退休的ROTH-IRA和/7702/IVL等包括long term care
的保险储蓄放满.否则,房子上的钱是硬钱,孩子助学金会有影响的.当然已经放满另有闲
钱的算我没说.
还有就是快付清了,孩子也要上大学了,就可以再refin把钱拿出来,放到ROTH-IRA和/
7702/IVL等包括long term care的保险储蓄里,孩子助学金也不会有影响

【在 n******r 的大作中提到】

: 个人还喜欢15年的。不知为什麽。觉得15年有盼头。利息还便宜呢。这个想法对吗？
: 这个利息是不是还可以抵税？
: 然后是不是有些开销就可以算投资抵税。比如油费。这些detail不知怎么操作的

s*g2010-01-16 08:01

75 楼

就冲你觉得15年有盼头。利息还便宜呢...还是不要投资房产了吧

【在 n******r 的大作中提到】

: 个人还喜欢15年的。不知为什麽。觉得15年有盼头。利息还便宜呢。这个想法对吗？
: 这个利息是不是还可以抵税？
: 然后是不是有些开销就可以算投资抵税。比如油费。这些detail不知怎么操作的

t*32010-01-16 08:01

76 楼

投资的理念和炒房不同，长期的稳定收入是本，用杠杆加倍收益为辅，减少支出合
理避税为操作手段。
15年贷款，前15年现金流不好，还可能为负，违背了出租房的根本。而且前15年不
能钱生钱，后15年无杠杆，不能抵税(家庭收入很高的除外)，不能让头款的本金发
挥最大效益。要是15年后再重代，CLOSE COST 多一笔支出，而且利率不可能比现在
低。如果发生房价大跌，直接给银行减少损失，要是15年都付完了，损失100%是自
己的。

i*h2010-01-16 08:01

77 楼

这房太便宜了，在哪儿啊？

l*n2010-01-16 08:01

78 楼

现金流！！！！
想不明白这个问题之前还是先别买了。

w*l2010-01-16 08:01

79 楼

co ask location, thx

【在 n******r 的大作中提到】

: 一直不知从何做起。也没有系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想
: 拥有一个投资房。碰到了个agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好
: 出租，现在买最好是买已经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。
: 走的时候匆匆忙忙没拿他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着
: 还挺满意的。而且都是有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们
: 给点critic.
: 例如看中这个：
: List Price: $130000
: current lease: $1195/month until Jul, 2014
: year: 1983 (probably too old,这地方里学校近，有个我喜欢的公园。还有较新的房

m*52010-01-16 08:01

80 楼

您好，您这里是哪里啊？

【在 t****3 的大作中提到】

: 不能要，文学城里的1%RULE还是要尊守的。
: 我的几个大学房子大概7，8万，租金900-1000，05-06年的，带一车库。HOA $120/年。
: TAX $1300/年。刚刚CLOSE一个7万5的，全加起来$470/月。租$960/月。

s*u2010-01-16 08:01

81 楼

如果不想过多影响自己生活找中介管理还是合理选项之一。管理费一般月租8%到10%，
大户可以降到5%到6%。
好的 property management company肯定可以比小地主更快的把房子租出去。遇到租
房纠纷也更有handle 的经验。

..

【在 d******u 的大作中提到】

: 那就办30年啊, 不久又现金流了啊, 你喜欢的时候多付payment, 不喜欢就给minimun..
: 出租房字没这么难的, 找代理更加不靠谱,是个无底洞. 自己比较handy一点的话,也不
: 用太担心. 当然,如果你买个新点的房子会省心点, 但是最最重要的重点,是选择房客,
: 其他都好办.
: 按照借款10w 利息固定30年3.5%, 月付也就是450. 地税+其他费用大概占3-4个月房租
: 1195 - 450 = 745 * 8个月 = $5960现金流, 每年, 你才投入3w 本金, 都快20%回报率
: 了.
: 银行那个利息就不要计较了, 租出去了是人家给你供的,又不是你自己掏钱的.
: 代理连个屁用有没有, 自己在craigslist list一下,看房的人哗哗的来.

n*n2010-01-16 08:01

82 楼

哪里？

【在 t****3 的大作中提到】

: 不能要，文学城里的1%RULE还是要尊守的。
: 我的几个大学房子大概7，8万，租金900-1000，05-06年的，带一车库。HOA $120/年。
: TAX $1300/年。刚刚CLOSE一个7万5的，全加起来$470/月。租$960/月。

t*h2010-01-16 08:01

83 楼

租售比太低，放弃，如果是我，绝对不入。你这个很容易亏钱，最后每个月刚刚打平的
cash flow,或者还有可能负，自己用工资贴。

【在 n******r 的大作中提到】

: 一直不知从何做起。也没有系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想
: 拥有一个投资房。碰到了个agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好
: 出租，现在买最好是买已经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。
: 走的时候匆匆忙忙没拿他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着
: 还挺满意的。而且都是有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们
: 给点critic.
: 例如看中这个：
: List Price: $130000
: current lease: $1195/month until Jul, 2014
: year: 1983 (probably too old,这地方里学校近，有个我喜欢的公园。还有较新的房

t*h2010-01-16 08:01

84 楼

10 万的贷款，30 年，4.5的利率，pni就要507每月，加上80到100每月的保险，再加上
property tax，远远超过gross rental income 50%. 预留6%左右空置率，没多少给你
operating expense.再等别的deal 吧，或者杀价到可做的位置

【在 n******r 的大作中提到】

: 一直不知从何做起。也没有系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想
: 拥有一个投资房。碰到了个agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好
: 出租，现在买最好是买已经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。
: 走的时候匆匆忙忙没拿他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着
: 还挺满意的。而且都是有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们
: 给点critic.
: 例如看中这个：
: List Price: $130000
: current lease: $1195/month until Jul, 2014
: year: 1983 (probably too old,这地方里学校近，有个我喜欢的公园。还有较新的房

g*n2010-01-16 08:01

85 楼

i guess it is located in Texas.

b*n2010-01-16 08:01

86 楼

对啊，房租这么贵，是什么阻止租房人买房子？

【在 m****r 的大作中提到】

: List Price: $130000
: current lease: $1195/month until Jul, 2014
: 太震撼了
: 我们这里后面一个数字差不多的房子前面一个数字至少翻一番...

j*n2010-01-16 08:01

87 楼

我们本地(海边旅游城市)同样的崭新的房子$129900.

【在 i***h 的大作中提到】

: 这房太便宜了，在哪儿啊？

j*12010-01-16 08:01

88 楼

for RE investing, general rule of thumb is, 1% for SFH, 2% for MFU or
Apartment complex.
while every market is different, but the 1% rule shall give you close to 10%
return on your investment after tax, insurance, interest payment, regular
maintenance and expected 10% vacancy.
rental is not an easy business, is more like buying yourself a 2nd job, 90%
of small landlords will fail within 5 years.
so if you plan to jump the gun, go read every book you can find in your
local library that is related to RE, from buying, advertising, leasing, and
tax planning, every step will cost you money if you not planning ahead.
there will be phases; in beginning, if you handy you should able handle
everything yourself, for like under 10 units. but between 20-30 units, you
will have hardest time, this is where you need to decide sacrify your
personal life or hire out for help.
for every 30-40 units, you should able to afford one full time help.
a 80 unit SFH ( or 150 unit MFU) portfolio shall give you net income of 350k
a year, hands free and NEAR TAX FREE.

m*82010-01-16 08:01

89 楼

in south bay the current rent/price is about 0.002 for SFH and 0.0035 for
condos.
北京汉城香港啥的就不多举例了。
你抱着0.02这个教条，或者买到城市处于退化阶段的地点，或者找不到高质量租客
rental is not an easy business ------ false. 但是当你拼命追求租金回报的时候
，越高风险越大租客越差，形成恶性循环。

10%
%
and

【在 j***1 的大作中提到】

: for RE investing, general rule of thumb is, 1% for SFH, 2% for MFU or
: Apartment complex.
: while every market is different, but the 1% rule shall give you close to 10%
: return on your investment after tax, insurance, interest payment, regular
: maintenance and expected 10% vacancy.
: rental is not an easy business, is more like buying yourself a 2nd job, 90%
: of small landlords will fail within 5 years.
: so if you plan to jump the gun, go read every book you can find in your
: local library that is related to RE, from buying, advertising, leasing, and
: tax planning, every step will cost you money if you not planning ahead.

t*h2010-01-16 08:01

90 楼

任何城市都有好的deal，即使是appreciation很高的地方，只是要找到要难很多，或者
采取的策略更creative一点
租售比超过2%的城市，也有好的地区，也有高质量的租客。甚至有人专做section 8，
也能很快上量，几年做到300个units。我也有考虑，要不要弄一个系统转做section 8.
0.02这个东西，用不用这个，取决于个人的策略，和对风险的承受。我见到的用不用这
个的，都有成功的，但是要再短期上量的话，还是cashflow高的一点，容易的多
凡事无绝对

【在 m********8 的大作中提到】

: in south bay the current rent/price is about 0.002 for SFH and 0.0035 for
: condos.
: 北京汉城香港啥的就不多举例了。
: 你抱着0.02这个教条，或者买到城市处于退化阶段的地点，或者找不到高质量租客
: rental is not an easy business ------ false. 但是当你拼命追求租金回报的时候
: ，越高风险越大租客越差，形成恶性循环。
:
: 10%
: %
: and

m*82010-01-16 08:01

91 楼

请问大侠Santa Clara county 范围内如果要找怎么找？

8.
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7

【在 t**********h 的大作中提到】

: 任何城市都有好的deal，即使是appreciation很高的地方，只是要找到要难很多，或者
: 采取的策略更creative一点
: 租售比超过2%的城市，也有好的地区，也有高质量的租客。甚至有人专做section 8，
: 也能很快上量，几年做到300个units。我也有考虑，要不要弄一个系统转做section 8.
: 0.02这个东西，用不用这个，取决于个人的策略，和对风险的承受。我见到的用不用这
: 个的，都有成功的，但是要再短期上量的话，还是cashflow高的一点，容易的多
: 凡事无绝对

m*82010-01-16 08:01

92 楼

租金高贷款容易容易上量没错

8.
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7

【在 t**********h 的大作中提到】

: 任何城市都有好的deal，即使是appreciation很高的地方，只是要找到要难很多，或者
: 采取的策略更creative一点
: 租售比超过2%的城市，也有好的地区，也有高质量的租客。甚至有人专做section 8，
: 也能很快上量，几年做到300个units。我也有考虑，要不要弄一个系统转做section 8.
: 0.02这个东西，用不用这个，取决于个人的策略，和对风险的承受。我见到的用不用这
: 个的，都有成功的，但是要再短期上量的话，还是cashflow高的一点，容易的多
: 凡事无绝对

t*h2010-01-16 08:01

93 楼

1. MLS，和它的各种平民版马甲 zillow， trulia，redfin，realtor。找到deal的机
会很少
2. 找到motivated seller（divorcing owner， estate sale，relocating owner，
absentee owner，eviction record，pre- foreclosure）找到zipcode中，30days
payment behind 60 days behind， 90 days behind 的owner，direct mail过去。大
量撒网，定期follow up，3个月，一个月，15天 inteval给他们发，弄个疗程）
3. lease option in， lease option out，（lease option sandwich）
4. subject to
5. courthouse steps auction (Foreclosure)
6. tax lien/ tax deed sale
7. REO
8. bandit sign (we buy houses! fast closing!)
9. short sale
差不多就这些吧

【在 m********8 的大作中提到】

: 请问大侠Santa Clara county 范围内如果要找怎么找？
:
: 8.
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7

m*82010-01-16 08:01

94 楼

感谢你提供信息，可惜我们这片地方抢的太厉害
根本没deal.

【在 t**********h 的大作中提到】

: 1. MLS，和它的各种平民版马甲 zillow， trulia，redfin，realtor。找到deal的机
: 会很少
: 2. 找到motivated seller（divorcing owner， estate sale，relocating owner，
: absentee owner，eviction record，pre- foreclosure）找到zipcode中，30days
: payment behind 60 days behind， 90 days behind 的owner，direct mail过去。大
: 量撒网，定期follow up，3个月，一个月，15天 inteval给他们发，弄个疗程）
: 3. lease option in， lease option out，（lease option sandwich）
: 4. subject to
: 5. courthouse steps auction (Foreclosure)
: 6. tax lien/ tax deed sale

j*12010-01-16 08:01

95 楼

while what you said maybe all true but as we all know it, there only 1
califonia out of all 50 states, so markets outside of CA is very different
than the over heated CA market.
you may argue if the portfolio is appreciating 15-20% a year now, why should
I worry about short term lost? unlike other areas, CA dual income families
may bring in 250k-300k a year, thus can sustain some short term negative
cash flow, but I have to ask, yes you may able to sustain a 50k lost in one
single house a year but can you sustain 10 or 20 or maybe 30 properties with
negative income year after year?
Rental for sure is a tough business, and the devil is all in the details.
operation is the main key, this is what makes or breaks the bank.
I am in midwest, and base on what I own, I can say a 50% leveraged 8-10 mil
portfolio with a 1 mil yearly rentroll should net you replacement income of
300-400k, plus moderate 3-5% or 300-500k appreciations each year will put
some
additional icing on the cake.
yes it may not make you rich but for sure can offer you a hands free, semi
retirement life by working only 3-4 hours a day and still live comfortably,
like the most famous WXC TZLC phrase said, sit at the beach and watching the
blondes everyday.

【在 m********8 的大作中提到】

: in south bay the current rent/price is about 0.002 for SFH and 0.0035 for
: condos.
: 北京汉城香港啥的就不多举例了。
: 你抱着0.02这个教条，或者买到城市处于退化阶段的地点，或者找不到高质量租客
: rental is not an easy business ------ false. 但是当你拼命追求租金回报的时候
: ，越高风险越大租客越差，形成恶性循环。
:
: 10%
: %
: and

t*h2010-01-16 08:01

96 楼

大牛原来是文学城地址版版主啊，牛逼。
翻看了你12年的文章，膜拜。
100个unit是我的目标，努力了
100个eviction，是不是有点多了。你做多少年了？
发信人: jy101 (jy), 信区: Investment
标题: Rent Update, May 2012, total rent collected 102%, 1 opening.
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Jun 1 13:37:18 2012, 美东)
Rent Update, May 2012, 1 open, collected 102% of total rent. 2012-05-31
13:44:53
this be the 3rd month straight that we collected over 100%, few move outs
but units are filling up as soon as become available, over all renal market
remain strong.
June will have 4 tenants moving out, historically June/July not been good
months...
For May, of the 134 total units we own, we are closing the month with 2
openings.
SFH + Duplex (44 units), collected 104.4%, full occupancy, no opens.
Commercial Office Park (10 units), collected 84.3%, 1 opens.
Apartment Complex One (40 units), collected 105.5%, 0 opens.
Apartment Complex Two (40 units), collected 95.3%, 1 opens.
07/09 97.5%
08/09 95.4%
09/09 88.7%
10/09 91.6%
11/09 95.1%
12/09 92.5%
01/10 97.6%
02/10 104.6%
03/10 94.55%
04/10 90.3%
05/10 106.8%
06/10 93.4%
07/10 97.5%
08/10 93.8%
09/10 99.15%
10/10 100.8%
11/10 91.8%
12/10 89.9%
01/11 90.3%
02/11 95.6%
03/11 100.2%
04/11 98.44%
05/11 101.3%
06/11 97.06%
07/11 SFH 89.65%, Office 100%, Apt1 94%, Apt2 80.4%.
08/11 SFH 90.1%, Office 100%, Apt1 101.9%, Apt2 80.7%.
09/11 SFH 98.3%, Office 90%, Apt1 94%, Apt2 91%.
10/11 Overall 89.9%, SFH 90.9%, Office 90%, Apt1 90.9%, Apt2 86.6%.
11/11 Overall 92.4%, SFH 95.7%, Office 90%, Apt1 100.2%, Apt2 79.8%.
12/11 Overall 87.7%, SFH 94.9%, Office 90%, Apt1 90.5%, Apt2 77.5%.
2011 Year End, Overall 93.2%.
01/12 Overall 89.3%, SFH 96.8%, Office 90%, Apt1 91.8%, Apt2 77.2%.
02/12 Overall 94.8%, SFH 107.71%, Office 90%, Apt1 95.3%, Apt2 81.3%.
03/12 Overall 101%, SFH 102.2%, Office 90%, Apt1 103.2%, Apt2 101.1%.
04/12 Overall 109%, SFH 118.4%, Office 100%, Apt1 112.4%, Apt2 91.8%
05/12 Overall 102%, SFH 104.4%, Office 84.3%, Apt1 105.5%, Apt2 95.3%

should
families
one
with

【在 j***1 的大作中提到】

: while what you said maybe all true but as we all know it, there only 1
: califonia out of all 50 states, so markets outside of CA is very different
: than the over heated CA market.
: you may argue if the portfolio is appreciating 15-20% a year now, why should
: I worry about short term lost? unlike other areas, CA dual income families
: may bring in 250k-300k a year, thus can sustain some short term negative
: cash flow, but I have to ask, yes you may able to sustain a 50k lost in one
: single house a year but can you sustain 10 or 20 or maybe 30 properties with
: negative income year after year?
: Rental for sure is a tough business, and the devil is all in the details.

j*12010-01-16 08:01

97 楼

haha, not any 大牛, you may already know landlords are just losers...
first rental, 1991, 2nd year in college, 14k from an neighborhood auction...
but I really didn't have any meaningful accumulation till 2007, at that time
I have 38 SFHs.
2007 I bought my first real apartment complex, 40 units with A/A- location.
By 2011 I own and manage myself 128 units together with SFH/MFUs, since then
, I am pretty much out of SFH market. oh one other thing I may tell you is,
retirement life at 40 is no fun at all, boring as hell.
my first apartment complex, I paid market price and assume the loan, out of
pocket was 59K (after tax credit from seller for previous year), and its
been generating 120k-150k net operating income (profits + principal payments
) for me each and every year since day 1.
bro, if you still in search on what is best value in RE, I can tell you it
is owning yourself an apartment complex.
Unlike SFHs, where every house is build differently, which also translated
into higher maintenance and labor costs. With an apartment, everything is
standardized and all within single location, you can stock up and no more
paying for traveling between locations, can cut down maintenance cost by as
much as 40%.
last two years I been concentrating with MFU between 100-300 units, TZLC
investment LLC and TZLC management LLC (originated from WXC forum members)
now own 9 group projects (10th one in pipeline) in 4 different states and
near 1000 units in total.
the truth is, there ain't any secrets in RE investing, just time,
consistency and scale.

31

【在 t**********h 的大作中提到】

: 大牛原来是文学城地址版版主啊，牛逼。
: 翻看了你12年的文章，膜拜。
: 100个unit是我的目标，努力了
: 100个eviction，是不是有点多了。你做多少年了？
: 发信人: jy101 (jy), 信区: Investment
: 标题: Rent Update, May 2012, total rent collected 102%, 1 opening.
: 发信站: BBS 未名空间站 (Fri Jun 1 13:37:18 2012, 美东)
: Rent Update, May 2012, 1 open, collected 102% of total rent. 2012-05-31
: 13:44:53
: this be the 3rd month straight that we collected over 100%, few move outs

m*82010-01-16 08:01

98 楼

这种玩法08/09年死的多了
现在价格这条路已经是历史了。
本侠认识一个reit 的据说现在想出货找不到人接盘。
不过本版藏龙卧虎人傻钱多
呵呵

..
time
.
then
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7

【在 j***1 的大作中提到】

: haha, not any 大牛, you may already know landlords are just losers...
: first rental, 1991, 2nd year in college, 14k from an neighborhood auction...
: but I really didn't have any meaningful accumulation till 2007, at that time
: I have 38 SFHs.
: 2007 I bought my first real apartment complex, 40 units with A/A- location.
: By 2011 I own and manage myself 128 units together with SFH/MFUs, since then
: , I am pretty much out of SFH market. oh one other thing I may tell you is,
: retirement life at 40 is no fun at all, boring as hell.
: my first apartment complex, I paid market price and assume the loan, out of
: pocket was 59K (after tax credit from seller for previous year), and its

t*h2010-01-16 08:01

99 楼

1000个unit, wow,我的终生目标。我是准备两年之后上apt complex,从小的搞，大概十
几二十个unit的开始弄。我现在的shf，duplex大概是你的三分之一。正在苦恼scaling
up. 准备大力搞foreclosure, 大力搞force appreciation .然后refi出本金持续搞，不
过还是慢，一个close,也就一到四个unit. 老哥说的对，要搞apt complex才是正道。
下次来纽约，一起吃饭吧？交流一下，向你请教

..
time
.
then
is,
of

【在 j***1 的大作中提到】

: haha, not any 大牛, you may already know landlords are just losers...
: first rental, 1991, 2nd year in college, 14k from an neighborhood auction...
: but I really didn't have any meaningful accumulation till 2007, at that time
: I have 38 SFHs.
: 2007 I bought my first real apartment complex, 40 units with A/A- location.
: By 2011 I own and manage myself 128 units together with SFH/MFUs, since then
: , I am pretty much out of SFH market. oh one other thing I may tell you is,
: retirement life at 40 is no fun at all, boring as hell.
: my first apartment complex, I paid market price and assume the loan, out of
: pocket was 59K (after tax credit from seller for previous year), and its

j*12010-01-16 08:01

100 楼

haha, in real estate investing, no need to out smart others (藏龙卧虎), but
be consistent on what you do and do what you do best at (重剑无锋).
here is a project we closed in March 2014, 210 units, previous sold for 6.1
mil in 2009, B/B- location, we closed escrow at 2.52mil, renovation cost
176k, total out of pocket 2.7mil.
occupancy rate raised from 83% in March 2014 to 96% today, yearly schedule
rent 1.1mil, now we in process of refi and it appraised for 4.4mil.
http://picasaweb.google.com/103051428554719884587/AutumnWoods?a

scaling
，不

【在 t**********h 的大作中提到】

: 1000个unit, wow,我的终生目标。我是准备两年之后上apt complex,从小的搞，大概十
: 几二十个unit的开始弄。我现在的shf，duplex大概是你的三分之一。正在苦恼scaling
: up. 准备大力搞foreclosure, 大力搞force appreciation .然后refi出本金持续搞，不
: 过还是慢，一个close,也就一到四个unit. 老哥说的对，要搞apt complex才是正道。
: 下次来纽约，一起吃饭吧？交流一下，向你请教
:
: ..
: time
: .
: then

b*c2010-01-16 08:01

101 楼

牛人

but

【在 j***1 的大作中提到】

: haha, in real estate investing, no need to out smart others (藏龙卧虎), but
: be consistent on what you do and do what you do best at (重剑无锋).
: here is a project we closed in March 2014, 210 units, previous sold for 6.1
: mil in 2009, B/B- location, we closed escrow at 2.52mil, renovation cost
: 176k, total out of pocket 2.7mil.
: occupancy rate raised from 83% in March 2014 to 96% today, yearly schedule
: rent 1.1mil, now we in process of refi and it appraised for 4.4mil.
: http://picasaweb.google.com/103051428554719884587/AutumnWoods?a
:
: scaling

a*n2010-01-16 08:01

102 楼

什么文学成地址版？
文学城没有这个版吧？

31

【在 t**********h 的大作中提到】

: 大牛原来是文学城地址版版主啊，牛逼。
: 翻看了你12年的文章，膜拜。
: 100个unit是我的目标，努力了
: 100个eviction，是不是有点多了。你做多少年了？
: 发信人: jy101 (jy), 信区: Investment
: 标题: Rent Update, May 2012, total rent collected 102%, 1 opening.
: 发信站: BBS 未名空间站 (Fri Jun 1 13:37:18 2012, 美东)
: Rent Update, May 2012, 1 open, collected 102% of total rent. 2012-05-31
: 13:44:53
: this be the 3rd month straight that we collected over 100%, few move outs

t*h2010-01-16 08:01

103 楼

大牛，查一下你得PM吧。我前两周正好在和我的partner聊准备上apt complex，我们聊
一下吧，可能的话，我们合作一下。
多谢。
我看你的描述，做apt complex，似乎是先seller take note back？10 year
amortization
? interest only? 5 year end ballon? 然后提高NOI，再times cap rate，去local
bank refi？那你的out of pocket money，比如down + rehab cost，是怎样来？
seller financing? hard money or private money?还是 partnership搞？LLC，LLP？

but
1

【在 j***1 的大作中提到】

: haha, in real estate investing, no need to out smart others (藏龙卧虎), but
: be consistent on what you do and do what you do best at (重剑无锋).
: here is a project we closed in March 2014, 210 units, previous sold for 6.1
: mil in 2009, B/B- location, we closed escrow at 2.52mil, renovation cost
: 176k, total out of pocket 2.7mil.
: occupancy rate raised from 83% in March 2014 to 96% today, yearly schedule
: rent 1.1mil, now we in process of refi and it appraised for 4.4mil.
: http://picasaweb.google.com/103051428554719884587/AutumnWoods?a
:
: scaling

j*12010-01-16 08:01

104 楼

every project bit different than another, so its case by case.
1. deep discounted projects, you going to expect to close with cash, what I
mean by deep discount, is like 40-50 cents on a dollar, then you can create
value thru renovation, when finish you still only 70 cents on a dollar.
2. stressed properties, current owner can't sell it on market due to
condition or location of the property, most time they may consider do seller
financing.
3. near marketable or marketable properties, about 80% of commercial
apartment loans are non-recourse and underwritten by HUD, and best thing is
, its assumable, cost of assuming the loan generally 1% fee of loan value.
1000-2000 units still a very small fish in apartment business world, I have
seen few REIT holdings control 10000+ units.
our long term goal is 5000 units in 10 year.

【在 t**********h 的大作中提到】

: 大牛，查一下你得PM吧。我前两周正好在和我的partner聊准备上apt complex，我们聊
: 一下吧，可能的话，我们合作一下。
: 多谢。
: 我看你的描述，做apt complex，似乎是先seller take note back？10 year
: amortization
: ? interest only? 5 year end ballon? 然后提高NOI，再times cap rate，去local
: bank refi？那你的out of pocket money，比如down + rehab cost，是怎样来？
: seller financing? hard money or private money?还是 partnership搞？LLC，LLP？
:
: but

s*u2010-01-16 08:01

105 楼

大牛威武，可以解释一下文学城为什么会封杀你的ID吗？据说是大牛在投资理财论坛
忽悠人集资做地产项目, 害得文学城也陪你吃上了麻烦官司，到底怎么回事情？

I
create
seller
is
'

【在 j***1 的大作中提到】

: every project bit different than another, so its case by case.
: 1. deep discounted projects, you going to expect to close with cash, what I
: mean by deep discount, is like 40-50 cents on a dollar, then you can create
: value thru renovation, when finish you still only 70 cents on a dollar.
: 2. stressed properties, current owner can't sell it on market due to
: condition or location of the property, most time they may consider do seller
: financing.
: 3. near marketable or marketable properties, about 80% of commercial
: apartment loans are non-recourse and underwritten by HUD, and best thing is
: , its assumable, cost of assuming the loan generally 1% fee of loan value.

j*12010-01-16 08:01

106 楼

the hardest part with any group project is everyone must compromise to
achieve a same common goal..lol, not to be bashful but rumors will always be
rumors, truth will eventually prevail over time...

【在 s********u 的大作中提到】

: 大牛威武，可以解释一下文学城为什么会封杀你的ID吗？据说是大牛在投资理财论坛
: 忽悠人集资做地产项目, 害得文学城也陪你吃上了麻烦官司，到底怎么回事情？
:
: I
: create
: seller
: is
: '

g*k2010-01-16 08:01

107 楼

没有各种开支怎么算回报？

【在 n******r 的大作中提到】

: 一直不知从何做起。也没有系统学习（找不到系统学习资料）大部分道听途说。觉得想
: 拥有一个投资房。碰到了个agent聊了一下想法，他给了些建议。我们大学城，房子好
: 出租，现在买最好是买已经有lease的房子，因为一般人家1-5月都已经签好lease了。
: 走的时候匆匆忙忙没拿他的联系方式。没想到他今天给我发来不是房子的choice，看着
: 还挺满意的。而且都是有lease的房子，我觉得风险小多了。想下手，请板上的牛牛们
: 给点critic.
: 例如看中这个：
: List Price: $130000
: current lease: $1195/month until Jul, 2014
: year: 1983 (probably too old,这地方里学校近，有个我喜欢的公园。还有较新的房

l*e2010-01-16 08:01

108 楼

wow, big bull lol, where did yo buy and how much was it, 40-unit apt complex
out of pocket only $59,000? and annual income $120,000? $59,000 is 20%
downpay? even if it's only 10% downpay price only $600,000, for a 40-unit
apt complex?

..
time
.
then
is,
of

【在 j***1 的大作中提到】

: haha, not any 大牛, you may already know landlords are just losers...
: first rental, 1991, 2nd year in college, 14k from an neighborhood auction...
: but I really didn't have any meaningful accumulation till 2007, at that time
: I have 38 SFHs.
: 2007 I bought my first real apartment complex, 40 units with A/A- location.
: By 2011 I own and manage myself 128 units together with SFH/MFUs, since then
: , I am pretty much out of SFH market. oh one other thing I may tell you is,
: retirement life at 40 is no fun at all, boring as hell.
: my first apartment complex, I paid market price and assume the loan, out of
: pocket was 59K (after tax credit from seller for previous year), and its

j*12010-01-16 08:01

109 楼

for this particular complex, I paid retail pricing, 2mil dollars, private
seller, assumed mortgage, 5% down, 5 year renewable term on 15 years
amortization.
5% of 2 mil, less tax credit and prorated rent and tenant security deposits
transferred, out of pocket is 59k, annual scheduled rent is 300k and we
collected 305k for year 2014.
deals are everywhere, you just have to look harder, and it doesn't cost
anything to ask.
right now we are closing on a 64 units complex (complex under court
appointed receivership since April 2014), for 1 mil dollars, B/B- location,
annual scheduled rent is 380-400k range, goal is to refi and cash out 1.1-1.
2 mil after 12 months of stabilized operation.

complex

【在 l*****e 的大作中提到】

: wow, big bull lol, where did yo buy and how much was it, 40-unit apt complex
: out of pocket only $59,000? and annual income $120,000? $59,000 is 20%
: downpay? even if it's only 10% downpay price only $600,000, for a 40-unit
: apt complex?
:
: ..
: time
: .
: then
: is,

p*a2010-01-16 08:01

110 楼

你和JY01是不是玩两人转忽悠人投钱吧。如果不是的话，小心了。据说他是文学城著名
的忽悠。

【在 t**********h 的大作中提到】

: 大牛，查一下你得PM吧。我前两周正好在和我的partner聊准备上apt complex，我们聊
: 一下吧，可能的话，我们合作一下。
: 多谢。
: 我看你的描述，做apt complex，似乎是先seller take note back？10 year
: amortization
: ? interest only? 5 year end ballon? 然后提高NOI，再times cap rate，去local
: bank refi？那你的out of pocket money，比如down + rehab cost，是怎样来？
: seller financing? hard money or private money?还是 partnership搞？LLC，LLP？
:
: but

m*82010-01-16 08:01

111 楼

大牛厉害～～赞～

should
families
one
with

【在 j***1 的大作中提到】

: while what you said maybe all true but as we all know it, there only 1
: califonia out of all 50 states, so markets outside of CA is very different
: than the over heated CA market.
: you may argue if the portfolio is appreciating 15-20% a year now, why should
: I worry about short term lost? unlike other areas, CA dual income families
: may bring in 250k-300k a year, thus can sustain some short term negative
: cash flow, but I have to ask, yes you may able to sustain a 50k lost in one
: single house a year but can you sustain 10 or 20 or maybe 30 properties with
: negative income year after year?
: Rental for sure is a tough business, and the devil is all in the details.

m*82010-01-16 08:01

112 楼

不要轻易下结论哈

【在 p********a 的大作中提到】

: 你和JY01是不是玩两人转忽悠人投钱吧。如果不是的话，小心了。据说他是文学城著名
: 的忽悠。