黑石明星地产基金BREIT，面临散户赎回潮

本文经授权转载自 机构投资者评论

ID：IIR_DeepView，作者 Dear IIR

另类资产管理巨头黑石（Blackstone）的房地产业务成立于 1991年，目前大约管理3190亿美金（截至2022年9月30日，黑石的总资产管理规模达到 9509 亿美元）。

黑石2017年推出的房地产信托基金产品“BREIT”（Blackstone Real Estate Income Trust），主要为了匹配个人投资者对即时收益率和流动性的更高要求，也是目前黑石吸引个人投资者的“明星产品”。据IIR的最新查询，截至10月末，BREIT资产净值为694.71亿美金。

如IIR此前的文章所述，与黑石面向机构投资者的产品不同，BREIT产品允许投资者每月赎回，但赎回规模限制在一定条件和范围内。此外，BREIT也与公募REITs（房地产投资信托基金）不同，它并不在交易所公开交易。

IIR此前还说，黑石今年二季度以来，募资开始呈现“疲态”，正在着力拥抱“散户资金”。

而据彭博社此前援引知情人士的消息，今年7月以来，黑石的苏世民（Steve Schwarzman），以及总裁兼首席运营官Jon Gray，都已向BREIT投入了超过1亿美元的自有资金，可谓是“身先士卒”，向该基金下了“重注”。

而如今，美国飙升的利率和经济降温，正在改变BREIT这个明星产品在投资者心中的地位。

12月1日，黑石向BREIT的投资者们表示，由于近两个月投资者的赎回请求激增，超过每月资产净值（NAV）2%，季度上限5%的限制，因此，黑石将限制个人投资者的赎回请求。

事实上，黑石BREIT在10月就收到 18 亿美元的赎回请求，占其资产净值的 2.7%；11月，投资者的赎回请求已被限制——黑石只兑现了43%（资产价值13亿美元）；12月，黑石只允许投资者赎回该基金净资产的0.3%。

或许是受赎回限制消息的影响，黑石股价周四收盘时下跌7.09%。而据彭博援引的知情人士消息，今年以来，BREIT很大一部分的赎回，都来自亚洲投资者。

黑石的房地产业务成立于 1991年，如今管理着大约3190亿美元的投资者资本（IIR据黑石最新发布的官方新闻稿），2017年BREIT成立后，其在低利率时期迅速收购了公寓、郊区住宅和学生宿舍等资产。

黑石三季报数据显示，在黑石的地产、私募股权、对冲基金、信贷&保险四大板块里，地产板块（机会型及核心地产策略Core+）的总回报率在各板块中最高（虽然较上季度及上年同期，实际已经在下滑）。而归入“永久性资本策略”（Perpetual Capital Strategies）的BREIT，在截至今年三季度末时，AUM为703亿美金，总的净回报率为13%。

而据IIR查询的黑石BREIT向美国SEC提交的最新资料，截至今年10月31日时，BREIT的资产净值为694.71亿美元，投资组合大约80%集中在住房租赁及工业领域；自今年以来，BREIT提供了9.3%的净回报。

更高的债务成本，迫使黑石重新调整部分BREIT持股资产的估值，这也正在削弱其基金的回报水平。而这样已经“下滑”的“高回报”，还是与同期公募REITs市场的大幅下跌，形成鲜明对比。

这引发一些投资者的质疑，认为黑石是否对其REIT进行了合理的估值？此外，也诱发了投资者不如“获利了结”的赎回潮“思绪”。

在通知投资者要限制赎回的同日（12月1日），黑石也宣布，BREIT将其在美国拉斯维加斯米高梅大酒店（MGM Grand Las Vegas）和曼德勒海湾度假村（Mandalay Bay Resort）的49.9%权益，出售给此前已买下50.1%股份的VICI Properties Inc.（NYSE：VICI；VICI是以博彩，酒店和娱乐为主要资产的房地产投资信托基金，VICI于8月以172亿美元的价格收购MGM Growth Properties时，已获得这两家酒店50.1%的所有权），VICI将支付12.7亿美元的现金，并承担BREIT按比例持有的相应债务份额（本金余额30亿美元，每年3.558%的固定利率计息），包括债务在内，这笔交易对这些房产的估值超过50亿美元，交易预计于2023年第一季度完成。

这两处资产，都是妥妥的现金流。租赁协议下的租金到2035年（初始租赁期的第15年）之前每年上涨2.0%，此后以2.0%或CPI（上限为3.0%）的较高者为准上浮，剩余租期还有大约27年（2050年到期）。2023年3月1日新的租金期开始时，将产生约 3.1 亿美元的年租金。

本次BREIT旗下资产的出手，一方面如黑石的新闻稿所述，可以让BREIT 的投资组合集中在如物流和租赁住房等增长最快的领域，另一方面，相信也是为了协助黑石，应对投资者的赎回压力。

限制投资者赎回房地产基金的机构，其实也不只黑石一家。

施罗德（Schroders）将一个到期的房地产基金的未偿赎回请求，推迟到了2023年7月3日或之前；Columbia Threadneedle将一个房地产基金的支付计划从每天支付，改为每月支付；贝莱德（BlackRock）则对房地产基金的赎回实施新的限制；总部在伦敦的英国资产本管理公司M&G，也最新限制了机构投资者从英国房地产基金的赎回。

虽然投资者的性质不尽相同，但有一点可以肯定，如今美国依然还在持续的加息预期，很难靠黑石，或其它这些机构的“一己之力”，改善众多投资者对于地产基金的担忧。

而如果黑石BREIT不能扭转投资者如今的质疑或担忧情绪，很可能在未来，会陷入出售资产、应对赎回的恶性循环里。

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