接盘侠来了！民营房企重出江湖，透露什么信号？

转载自 | 楼市黄大大

作者 | 瓜片

等了一整年，民营房企终于杀回来了！

地方ZF，终于有望解开燃眉之急。

接盘侠重出江湖，楼市运转加速，透露什么信号？

太着急了！地方ZF望穿秋水。

盘点一下2022的钱袋子，原本旱涝保收的卖地收入，“凭空蒸发”了一半。

22个集中供地城市，比去年少入账足足9000亿！

有机构预估，今年全年的含宅用地成交金额将同比暴跌五成。

即便是一线城市如广州，也足足少了558亿元。相当于去年财政收入的30%消失了。

这种危难时刻，民营房企的出现简直就是“白马王子”。

正所谓“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”。谁也没想到，上一秒还躺在ICU上的民营房企，突然掉头杀进了土拍市场！

12月15日，广州举行了一场只有6宗地块的“迷你土拍”。最热门的天河梅花铝厂地块，坐拥寸土寸金的地段却惨遭流拍，无疑为楼市蒙上了一层阴影。

至暗时刻，民营房企站了出来。

方圆联手知识城集团，以37.9亿元竞得黄埔区一宗宅地，狠狠扳回一局。

整个广州的地产圈都沸腾了。要知道，上一次有民企在广州拿地，还要追溯到整整7个月之前！

这宗地块属于“定向出让”，率先出场的是方圆地产。太不容易了！

在过去这一年里，我们见过太多房企“临阵脱逃”，明明报名买地，却一次都没举牌。

也见过太多房企“忍痛割爱”，选择了退地拿钱，保命要紧。比如深陷债务危机的祥生，刚刚退掉了杭州下沙的一宗地块，有几栋楼甚至已经结顶了。

方圆的入场，不仅打破了国家队的“垄断”，更是给市场打了一剂强心针。

无独有偶。

刚刚落幕的天津土拍，民企的存在感也相当高，拿地金额占比高达56.4%！

其中，既有龙湖这样的全国性龙头房企，也有山西鹏飞集团这样的“能源大鳄”，还有泰达实业这样有国资背景的“本地虎”。

前几天，来自江苏南通的亚伦房地产，在强手如林的深圳土拍上演了一出精彩的“虎口夺食”。

宝中安居地块，开拍前便有多达28家房企报名，热度不是一般的高。首次进入深圳的亚伦集团，过五关斩六将，以近乎触顶的价格将地块收入囊中。

苏州、无锡和青岛，还出现了本土民企与地方国资联手，成立合资企业拿地的潮流。

民营房企，在2022年的岁末杀出一记漂亮的“回马枪”。

它们为什么又可以了？

这个重要的变化，要从2022年土拍市场的演变说起。

大半年里，财大气粗的央国企，都是那个最坚定的依靠。

看看今年的房企拿地榜单吧，前排几乎被“国家队”包揽了。动辄几百亿的拿地金额，说买就买。

1-11月，拿地金额排名前5的房企，央企承包了4个席位。民营房企只有滨江集团1家入围Top10。

去年同期花掉1333亿买地的“宇宙房企”碧桂园，今年只用掉了一个零头：61亿元。排名从第1名暴跌至49名。

只可惜，到了年末，央国企也撑不住了。

从今年二批次集中供地起，央国企所占的份额一直在下降。从二批次的47%，到三批次的29%，再到四批次的27%，大撤退早就开始了。

在最近完成五批次供地的3座城市里，央国企居然只占9%。挥一挥衣袖，不带有一丝多余的感情。

持续一整年的高强度拿地，地主家也没有余粮了呀。

不信你看华润置地，去年前11个月拿地金额897亿元，今年同期819亿元，仅仅少了个零头。然而，今年的市场行情远比去年冷淡，实力雄厚的央企也受到冲击。

收入下降，支出却没减少，你说压力能不大嘛？！

更何况，央国企要的是“门当户对”，基本只奔着一二线城市的核心区。

大概率成为2022年“地王”的华润置地，在一二线城市投资占比达92%。深圳全部四轮土拍，华润置地都有真金白银打投，共计花费超过200亿元。

今年上半年，保利发展在一二线城市的拓展金额占比高达85%，同比提升了16个百分点。九成资金花在了38个核心城市，比去年同期提升14个百分点。

招商蛇口也提出资源获取聚焦“强心30城”，深耕其中“6+10城”，聚焦上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。

想让他们托底？醒醒吧！

对地方来说，民营房企再不下场，真的要揭不开锅了！

“救火队长”城投公司的溃败，无异于雪上加霜。

2021年下半年，土拍规则骤然收紧，央国企放慢步伐，民企玩失踪，临危受命的城投公司披挂上阵，开始了“攻城略地”。

据克而瑞统计，截止到2022年7月，地方城投类公司已获取了40%的地块。

侠之大者，为国接盘。

集中供地以来，城投类公司在22城总拿地金额近9000亿元，占总金额的28%，拿地幅数超过1000幅，占总幅数的38%。

土拍都冷成这样了，居然还是广大城投营造出来的“虚假繁荣”。

风险，也早已悄悄埋下。

安信证券做过一个统计：15个集中供地样本城市，2021年国企、民企拿地开工率分别达到75%和68%，而城投拿地开工率仅有27%，效率低得惊人。

效率奇低的“奥秘”，在于四个字：暂缓开发。

2021年以来，七成以上的城投拿地采用“暂缓开发”的方式。

由于城投托底的地块，大多位于无人问津的郊区，或者低能级城市，也是这一轮成交量和房价跌得最惨的区域。

既然盖了房子也卖不动，不如以不变应万变，干脆躺平晒太阳。

还有些城投公司拿地，完全是出于托底考虑，根本就没有开发计划。

然而，买地的钱不是大风挂来的。贷款买来的土地大量积压在手上，迟迟没有开发销售回款，地方债务风险不断累积。

据东方金诚，最近4个月持续逾期名单内的城投主体数量显著增加，主要集中在区县级和低评级主体中——正是托底拿地的主体。

很显然，不能再让雪球越滚越大了。

10月8日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，扎紧了城投拿地的口子，用词相当严厉：

严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

左手换右手的土地空转游戏，终于还是玩不下去了。

温家宝同志曾经说过：“一个国家的财政史是惊心动魄的。”

换句话说，土地财政理不顺，可是要出大问题的。

国家队和地方队都显露疲态，需要有人接过接力棒。民营房企空降，也算是某种众望所归。

相比一年前，楼市政策方向已经发生了惊天逆转。

房地产重新确立了“国民经济支柱产业”的地位，住房改善被摆在了扩大内需的第一位，救市之心前所未有坚决，预期彻底扭转。

12月以来，强二线城市掀起“取消限购潮”，佛山打响第一枪之后，南京东莞已经跟进。汹涌的改善需求蓄势待发。

更重要的是，缺钱缺疯了的民营房企，也开始能接到水了。

自从“金融16条”以来，据不完全统计，有120多家房地产企业获得银行授信。60多家银行共计授信额度超过4.8万亿元。

至少有30家房企的债券融资、股权融资计划也在紧密推进中，业内人士指出，行业融资环境的实质性拐点已经出现。

融资，是为了现在能活下去。拿地，是为了将来能活下去。

土地是房企的生命线。不能持续增加优质土地储备，也就无法在未来竞争中脱颖而出。

更何况，如今的土拍市场，捡漏的机会并不少。

一方面，各地持续增加优质土地供应量，很多城市都拿出了核心区域的压箱底好货。

寸土寸金的上海静安区，今年一口气出让4宗宅地，比前两年加起来还多。

另一方面，“竞品质”“竞自持”等限制性条件取消，土地价格下调，使得今年的地块利润空间更为充足。特别是一线城市地块，利润空间普遍在10%以上。

当嗅觉灵敏的民企开始抢占资源，也标志着这一轮的房地产调控周期，开始彻底掉头。

提早布局，才有机会在下一轮周期把握先机。

房企和个人，都是同样的道理。

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来源: qq

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