扎心｜严重倒挂！期房均价＄1427/尺，现房均价＄891元/尺！加拿大楼花市场要崩？

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来源｜大温好房

1月4日，市场研究公司Urbanation发布的数据显示，加拿大最热的地产城市之一多伦多，截至 2022 年第三季度，公寓楼花平均价格为每平方英尺 1427 加元。而转售市场上的公寓现房平均价格为每平方英尺891元。

均价倒挂536加元，这样的楼花市场说一句“崩了”也不为过。

Urbanation指出，2023 年，多伦多将有创纪录数量的新公寓单元落成涌入市场，而飙升的抵押贷款利率使投资者更难交接他们的房产。

图自Urbanation

数据显示，截至2023年1月有近3.2万套公寓在多伦多出售，而前一个高点是2020的2.24万套公寓。最高点比前高点多了近1万套待售新房。需要多少买家才能消化。

但问题是在连续加息和房价连续下跌之后，买家明显不够用了！

通常来说，尚未建成的楼花主要由计划出租或转售获利的投资者所购买，买楼花公寓，平均需要支付20%的首付，当公寓几年后建成后，买家需要支付剩余的 80%。

这里就存在两个赛道：

1、如果不打算收房，那就要在楼花变现之前转售出去。

2、如果打算收房，那就要在楼花变现时有足够的资金和贷款。

现在，两个赛道都出大问题了。

首先，几年前评估100万的公寓，现在银行已经调低了估值，这意味着之前能借到的金额现在借不到了。买家必须从自己兜里掏钱补足缺口。

Urbanation 总裁Shaun Hildebrand表示，鉴于利率的变化，投资者可能难以获得抵押贷款资格。

既然收不了房，就把所有投资者都挤到第一条赛道去了。

越来越多的买家试图通过转让楼花的方式避免收现房。

图自微信图库

但卖的人多了，就不好卖了。

Re/Max 地产经 Brigitte Obregon表示，很多人都在转让楼花，因为他们没有资格获得抵押贷款。而加息后更高的房贷还款额也降低了投资者拥有公寓的利润。

根据Urbanation的数据，截至 2022 年第三季度，多伦多公寓的平均持有成本为每月3506元，而该地区的平均月租为2733元，这使得公寓业主每月平均亏773加元。 

而这个数字在2021年是235元，2020年为196元，2019年为17元。

转售楼花的卖家太多直接导致楼花市场和现房市场出现价格倒挂，这直接导致开发商手里的楼花卖不出去了。

二手楼花市场上便宜货有的是，开发商的一手楼花根本卖不动。

数据显示，2022 年第三季度多伦多有数十个项目没有卖出一套新房。多伦多的楼花成交量也创下2008年金融危机以来的最低水平。

但自 2022 年房价开始下跌以来，在转售市场上购买公寓现房变得更便宜了。

目前，加拿大房屋的平均价格比 2022 年 2 月的峰值价格下降了 10%。在楼花市场，投资者没有看到他们的房产价值像过去那样快速增长，预计这将进一步导致 2023 年的楼花销售放缓。

好在，温哥华现在还没有出现这样的状况，但前车之鉴不可不防。

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